下面围绕影响房地产的人口、土地、政策等多个角度，从中国城镇化水平、人口结构老龄化、人均住宅面积、农村集体用地入市、“房住不炒”定位、房地产长效机制、试行的“新加坡”模式等七个方面进行分析。
据统计，2019年末全国大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%，比上年末提高1.01个百分点。
而发达国家的城镇化率在70-75%之间，基本上就达到了水平线，后续增长就非常缓慢。2019年，我国城镇化率超过60%，如果按发达国家城镇化率比较，我国还有10-15%的增长空间。但考虑到我国是一个传统农业大国，农村人口众多，不可能在短期内实现，需要一代甚至几代人的努力，可能城镇化率会在不到70%的时候，已经增长非常缓慢了。
所以，未来通过城镇化让农民进城来拉动房地产的需求会逐渐减弱。
02人口结构老龄化
2019年我国60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%。从目前的趋势来看，未来中国老龄化速度会以较高斜率上升，“十四五”期间中国或进入中度老龄化社会，2030年之后65岁及以上人口占总人口的比重或超过20%，届时中国将进入重度老龄化社会。
同时，我国人口出生率已连续几年在减少。2019年，我国出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰；死亡人口998万人，人口死亡率为7.14‰；人口自然增长率为3.34‰。
与此同时，我国流动人口从2014年开始在逐年减少。2019年，全国人户分离人口（即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人口）2.80亿人，比上年末减少613万人；其中流动人口2.36亿人，比上年末减少515万人。
刚性需求和改善性需求是房地产市场最主要购买群体，他们一般在20岁-49岁之间，其中20岁-34岁人群是购买首套房的主要人群，35岁-49岁人群是改善型住房的主要购买人群。而我国20-49岁主力购房人群在2013年已出现拐点。
03人均住房面积
据统计，2016年我国人均居住面积是36.6平方米，在农村，土地会相对较多而人口较少，农村人均住宅面积达到了45.8平方米。2018年，人均住宅面积达到了37.8平方米。而到了2019年，我国人均居住面积达到了40.8平方米。人均住宅40平米，这是一个什么概念，换算下来，其实每个家庭都有1.1套房，甚至更多，这其中还包括了农村住户，要是单算城市人口，这个数据更是让人难以接受。
与此同时，国际发达国家（或地区）人均居住面积超过40平方米的也是少之又少，香港人均居住面积只有15平方米左右，而地广人稀的俄罗斯也只有20多平方米，甚至发达国家如英国、日本、意大利、新加坡等也只在30-35平方米之间。
我国与之相比，人均居住面积已经远远超出了这些发达国家，而且2019年，全国房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，其中住宅新开工面积16.7亿平方米，同比增长9.2%；全国房屋正在施工面积89.4亿平方米，同比增长8.7%，其中住宅施工面积为62.8亿平方米，同比增长10.1%。如果把这正在施工的62.8亿平方米，平均分给7.7亿城镇人口（14亿*60%城镇化率），人均又增加8.2平方米，多么可怕的数据！
2018年恒大研究院由任泽平牵头发布一份名为《中国住房存量大测算》研究报告显示，我国城市居民住房自有率69.8%且呈下降趋势、租房比重25.8%且呈上升趋势。而我国城市房产自有率在2015年的时候是83.43%。从83.43%到69.8%，很显然，城市商品房的自住率在下降，租房的比例在上升，原本很多用来自住的房子被用来租了，但是房产的总量是在显著上升的，也就是说，我国的居住房屋其实从2015年就已经开始过剩了。
与此同时，城镇家庭住房拥有的不平衡程度更加严重，最低20%城镇家庭仅拥有约6%住房面积，而最高20%家庭户拥有约40%或更多的住房面积。
04农村集体建设用地入市
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议，表决通过了关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》。
在集体经营性建设用地入市方面，新修改的《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来《土地管理法》第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大的亮点。
由于土地市场的区域性、不可移动性及供给的不确定性等因素，市场需求端很大程度上受供应端引导，因此集体建设用地入市对房地产市场最直接的影响，即从供给端土地市场开始；间接影响主要源于集体经营性建设用地入市改变了原有土地增值收益分配格局，削减了土地财政收入，打破了原有国有土地的土地财政体系；促进房地产税等相关配套税收政策及金融政策的出台，从而间接影响房地产市场。
土地作为房地产的发动机，集体土地入市，不再“必须国有”，没有中间商赚差价，不仅工业商业类土地成本有望降低，而且在市场驱动之下，供给有望井喷。对于广大实体企业而言，这是显而易见的利好；但对于厂房和写字楼等商业类投资者，则是巨大利空。
从目前试点政策的内容来看，集体经营性建设用地严禁进行商品住宅的开发，即便是进行非住宅开发，也对商改住政策进行了严格限制。
05“房住不炒”定位
十八大以来，关于住房的定位逐渐回到以居住属性为核心。2016年12月，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，“要准确把握住房的居住属性”;2017年2月，习近平总书记在中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位;2017年10月，党的十八大报告系统性地提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。党中央对新时代住房制度的设计思路已经确立：那就是坚持“房住不炒”定位。
2019年7月30日，中央政治局会议给楼市明确定调：不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2019年7月31日央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时明确提出，房地产行业占用信贷资源依然较多，下一步要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。
2019年8月9日，中国人民银行发布2019年第二季度货币政策执行报告里，房地产又再次被提起，并强调了不将房地产作为短期刺激经济的手段。按照“因城施策的”基本原则，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2020年2月以来，为了缓解新冠肺炎疫情带来的冲击，多地发布了稳定房地产行业发展的措施，其中一些政策在发布当天或几天之内就被当地政府撤回，形成了“政策一日游”的奇观。4月23日，江苏淮安被媒体报道取消了外地人购房所需的1年及以上个税或社保证明，但转天又被曝出购房政策并未放松，仍旧执行之前限购政策。这是自2月底河南驻马店出台“救市17条”被河南省委省政府约谈后，60多天里第十个“一日游”的政策。
2020年5月10日，央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》。即便是面临新冠疫情的冲击，经济面临下行压力的情况下，央行再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
由此可见，国家对“房住不炒”定位保持了足够的定力和长期性，随着对房地产的调控政策持续和对流入房地产的资金加强监管和限制，“房住不炒”定位逐渐让房子回归到居住的属性，而其投资的属性逐渐被抑制和淡化。
06房地产长效机制
2016年12月召开的中央经济工作会议上强调，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
近年来，房地产长效机制一直被提及，房地产长效机制到底包括哪些？
本人认为，主要包括建立不动产统一登记制度、加快推进房地产税、完善租售同权、土地制度改革等。
不动产统一登记制度，是2013年提出的。2014年确定开始实施统一登记制度。2015年下半年，信息平台开始在各地上线试运行。在2015年底之前整合了不动产机构。2016年开始整合不动产登记数据，着手建库工作，在全国范围内开始开展统一登记制度。2017年完成全国的不动产登记信息平台建设，2018年全面形成不动产登记管理的体系，并且在全国范围内投入使用。
加快推进房地产税。房产税喊了那么多年，迟迟没能出台，原因很复杂，其中一个主要原因就是房产税是一个系统工程，需要多个税种配套出台，一方面要对多套房的持有者增加税赋，另一方面要对持有一套房的家庭实行个税前扣减房贷。所以，房产税的出台，不仅起到税收调节贫富差距作用，而且能够增加房产持有者的持有成本，当投机者的持有成本足够大、房产实现的投资收益无法覆盖成本时，房地产投机行为自然就越来越少。如果房产税配上目前限制交易政策，足以让投机者却步，投机行为减弱，房地产的金融属性会大大降低。金融属性一旦降低，击鼓传花的游戏就会玩不下去，那时房价还会这么坚挺吗？所以，房产税就像悬在房地产头上的达摩克里斯之剑，对房地产的炒房投资行为有很好的抑制作用。
所谓租售同权，就是租房与买房居民享有同等的权利和待遇。租售同权的核心目的是剥离与住房挂钩的很多资源，其他资源自有其他资源配置方式，不需要也不能用房产来配置。租售同权一定会推广，且未来政府会出台配套政策，诸如租赁管理政策。目前德国有完善的租赁管理政策，根据住房所在片区（位置）、配套、房子质量和新旧等因素，对租金给予指导价区间。目前国内住房租赁市场很混乱，出台租赁管理办法是大势所趋。
土地制度改革。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议，已表决通过了关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》。目前正在试点并逐步推进。
07试行的“新加坡”模式
我前段时间写过一篇文章《未来的“新加坡模式”：居者有其屋，将逐渐照进现实》。里面介绍了我国的房地产管理模式，逐步向“新加坡模式”转变。
2018年，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，发展以下几类住房：
一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主。
二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应，建筑面积以小于 90 平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 60%左右。
三是安居型商品房，占住房供应总量20%左右，建筑面积以小于 70 平方米为主，租金、 售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右。
四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积 以 30—60 平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的 10%。
其实，上述深圳的住房供应与保障体系，就是“新加坡模式”在我国的试行。
何谓“新加坡模式”？
1965年新加坡建国初期，当时李光耀提出“让居者有其屋”，鼓励人民拥有自己的住房。新加坡政府单独成立一个专管的机构叫建屋发展局，把新加坡的房地产模式分成二元结构——一种政府所有权的房子叫祖屋，公民可以居住99年；还有一种商品房叫私宅。
两个市场同时运行，大概经过30年，到1995年新加坡的自有住房率已超过90%，有80%以上的公民住进了政府祖屋。祖屋就是所有权归政府，购买祖屋的人可以居住99年，也可以买卖，但是必须符合条件和规定。
这个政策的实施，充分保障了新加坡这么小的地方，拥有那么多人口的同时，还能让居者有其屋。组屋为主、私宅为辅的二元结构为其奠定了基础，祖屋占到整个住宅市场73%的份额，私宅占到26%的份额，祖屋满足社会70%-80%的需求。
当经济形势好转，居民赚到钱了，个人可以去买私宅，但是必须要退出祖屋；如果有一天经济不景气，人们必须卖掉私宅还款，个人还可以再去申购祖屋，保证在经济恶化情况下还有住的情况，这一定程度上起到国家经济发展和个人生存的缓冲垫。
祖屋是政府主导的公共住宅系统，它的产品是多层次的，以充分保障社会的中低层的住宅需求。有一室、两室、三室，也有更大一点的，还有专门为老年人设计的小型公寓祖屋。年龄大了可以把面积大的祖屋卖掉换成面积小的祖屋，每个人只有一套保障居住。
经过以上七个方面的综合分析，我们可以得出一个明确判断：房地产市场已进入下行通道，而且这种趋势是不可逆的！
