俗话说“一铺养三代。”现在看来难度有点大了，因为原来的商铺就是基本是固定地点的，而且没有电商竞争，现在可以说是有人之处就有商铺，每个小区都有沿街楼，只要靠路边都是商铺，所以有些商铺变得“租不出、卖不掉”，让投资者感到很烧心。

以我所在的城市为例，前几年由于电商冲击，商铺租金很低，很多小本生意都在路边摆摊，那时候卖水果的、卖小吃的都是路边店，从2016年创新卫生城市开始，路边店几乎不见了，以前卖肉夹馍老张也搬进了店铺，卖水果的也都搬进了室内，卫生城市创建一度让商铺重现生机，随之而来的是炸油条的少了，水果涨价了。

现在房租、物价已经进入新的平衡，商铺的价格不断提高，房租也水涨船高，但是开店的人越来越少了。前天去理发，发现原来的常去的理发店不见了，给老板打电话才知道搬家了，和老板交流了一下，原来是原来的店铺面积太大了，房东涨房租后老板觉得负担不起，只好换了一个小面积的一楼出租房，房租从原来的每年3万降到2万元。

所以，现在投资商铺确实不容易，尤其是三四线城市，现在开实体店，干得好是和房东平分利润，干不好就只是给房东打工，到处可见的是吉房转让。因此，房东日子也不会很好过。

短期看，房价不可能再大幅上涨了，房租也进退两难，对商铺来说，有人流的地方仍然很抢手，没有人的地方很可能面临租不出、卖不掉的局面，而且随着电商的发展，商铺的增加，这种情况可能越来越多，商铺的未来真的很难。

我对商铺有一种特殊的感情，民国时期我家三代人就是租别人家的商铺做小生意，五十年代初，工商业改造，我家的杂货店被公私合营，商铺的东家成了小业主，我家划成份是城市贫民，以后进入社会主义改造，我家理所当然的是红五类，享受政治上的特权，上学，参军，转业分配，找对象好成份自然样样优先。房东家是小业主，政治受压抑，他们家第三代都在街道企业工作。改革开放以后，落实政策，原日杂公司占用的商铺归还给了原房东，日杂公司每年交房租继续经营，房东家每年收房租9000元，在八十年代是高收入，为此我私下抱怨父母，过去世代经商为什么不知道投资商铺，人家的商铺己养了三代人（扣除六七十年代的一代人）现在又刚刚新改造，能代代相传，我立志有机会一定投资商铺，也不枉过一生。

九三年我下岗自主创业，奋斗了二十年了，终于实现了几代人的梦想，先后买了两套商铺，但是三十年河东，三十年河西，从2018年开始，商铺开始跌价，今年其中的一套干脆租不出去，投资失败已成定局，我认为原因有以下方面：一，供求关系倒置，新增的商铺多，供大于求。

二，整体经济下行，扣除物价上涨因素，老百姓实际收入减少，购买力下降。

三，网购，超市，两种力量共同挤压实体店空间。

四，房价过高，根据上辈人说，民国时期商铺是住房价的二倍以上，九十年代商铺是商品房三倍，现在是四倍。

五，商铺交易税高，不利于二手房出售。

鉴于上述情况，商铺的前景在于市场前景，没人投资了，商铺的建筑也会控制，因为卖不出去。商铺为实体店服务，网购的一阵风会平稳，服务业，餐饮业，永远也离不开实体店。

还有一个最重要的因素是市场规律，市场规律下的经济发展是螺旋式的前进，2015年前的商铺高潮必然结果是这几年的低潮，一场危机的背后正在孕育着一个新的繁荣。朋友们都咬咬牙，我已一个老人的身份建议朋友们，要耐心等，只要有人类社会就会有商业活动，有商业活动就必需有商铺，古今中外都是一个规律。

说起商铺，咱就闹心，这不这个月又要交租金了，生意差，租金贵，压力山大呀!

我17年来这条街找店铺的时候，这里人很多，根本没有店铺出租，只有这个店位置比较偏，在街尾，虽然不是很满意，也签合同租下来了。合同签了4年，第一年月租38000，然后再40000、42000这样递增。前两年生意还可以，就这样正常履行合同。

到了今年，生意差了很多，隔壁的店铺转来转去，都换了几个老板了，我的店也不好做。先是跟房东说不要递增了，还是同去年一样月租40000，房东不同意，一口咬定按合同办事。我跟房东说，这条街人流下降了那么多，附近的沃尔玛也关门了，你的店铺也贬值了，整条街都在降租金，你也该降降了吧，最后房东同意今年不递增。

到六七月份，生意更差，房东又降了租金，现在月租36000。房东也是怕我搬走，他的店铺租不出去。隔壁店铺也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房东说他损失了几十万。这么贵的租金，只有做餐饮的才接受得了，但现在查环保，办不了餐饮营业执照，听说到11月份可以办，不知是真是假。

我这条街以前一铺难求，现在很多长期空置，特别是对面，一排排都关门，看着很萧条。有一个店铺是集体的，8月份拿来投标，原来月租10万以上，还要几十万进场费，现在投标底价4万5千多，没有其他费用，也没人去投标，现在还空在那里。

不仅街铺不好做，广场里也一样，也是冷冷清清，要么是叹空调的、瞎逛的。现在广场也有空的铺位，这在以前是不可能的。

在我这条街最好的位置，四五十平方月租二三十万，做什么能赚钱呢？所以现在只有大幅度降租金，共度时艰，商铺才有未来!

【实体店开讲】一名资深实体店经营者，欢迎大家关注点赞，分享行业经验。

俗语说：做老板不如做老板的房东，这句话是现代人投资商铺的一个逻辑。但放在这个互联网+时代，实体店的生意不好做，转让关门的店铺比比偕是，越来越多，曾经”一铺养三代“的教条，现在落得“租不出、卖不掉”僵局。面对这样的事实，我觉得铺主应该改变思路，因为思路决定出路！

1、还没有进行投资的

随着一些新型的互联网模式的兴起，过去传统的商业模式确实在受到强烈的冲击，除了电商以外，新增的商铺还在源源不断的上市，商铺的供求关系发生了明显变化，供大于求价格下跌。这个时候投资者不建议进行商铺类的投资，商铺返租更是千万不要碰！

现在市场上有一种销售方式，宣传二倍回购、十年回本等的返租模式，实际上是开发商怕商铺租不出去，于是成立子了公司负责包租，不管商铺租出去与否，租金按时打给你。开发商并不是公益机构，他们只在乎利益最大化。商铺不好卖，回笼资金压力大，才想出了商铺返租的模式。这种以子公司命名的商管公司以打包给另一家公司去管理，真正做起来的太少，更多是为自己脱身而准备的后路，把坑挖好等着投资者往里跳。至于宣传二倍回购、十年回本等口号，只需商铺全部卖完，子公司宣布破产，投资客找人连投诉的地方都没有。

2、已经进行投资的

应该选择那些比较成熟的商圈，别投资那些边远的，未开发的社区去做拓荒牛。如果实在撑不住，千万别死扛，可以适当去降低租金。在选择租户方面，注意一下技巧，专挑有明显经营现金流的租户比看不懂商业模式的要强，优质的租户对租金收益的稳定是至关重要的。比方说街头的小笼包店、便利店、餐馆之类，他们卖的东西都是大家生活的必需品，无论经济环境如何变化，该买的还是要买。在经济环境下，现金流稳定的租户，至少不愁拖欠租金，这些租户租的时间会比较长，不至于一年半载就退出。至于将来嘛，就别看得太远了。

总结：

商铺投资并非没有风险，一帆风顺。投资者必须认真分析目标商铺是否有良好的发展空间，如果自己也觉得投资商铺没有发展潜力，就不建议大家盲目投资。谢谢您的观看。

你所说的商铺租不出去、卖不掉，的确很多地方存在你所说的商铺。什么是商铺？可能不同的人对商铺的定义不同，商铺虽然是不动产，某种意义上讲:是能买卖能租赁且具有升值空间的特殊商品。如果该特殊商品不具备这些功能，算不算商铺？

商铺具有稀缺性、区位性、不可复制性等特点，也决定了商铺的溢价价值。

1、很多一二线城市，除了核心商圈的商铺每年租金递增外，还一铺难求。除了核心商圈外，偏远路段、或者不成熟的社区商铺，真心话--租金不高还不太好租赁出去，所以投资商铺需要自己有一定的商业眼光，而非商家开发时划出的饼子！

2、买商铺除了①所说的这种寸土寸金地段外，一些中国房地产20强企业所开发的地产，可以从区位看自己判断-临地铁口、大型院校、车站、或者周边有n个成熟的大型社区等，这种地产公司开发的楼盘，会是复合型的大型社区，①、社区够大，社区越大人口越多，商铺后期溢价力越大。②、 周边的地铁站、院校、车站、社区等是购买力的保证，也是自己商铺未来溢价的保证。③、社区越大，内部配套设施去幼儿园小学、再如菜市场、社区服务性商业活动。。。无不涉及到商铺租赁和买卖。

3、区位决定了价值，不是临街一楼就是商铺，商铺不一定就临街或在一楼。

4、什么是商铺？有投资眼光的购买者买的是赚钱的机器，反之也是买了租不出去卖不出去的“鸡肋”，和房地产公司所宣传的商铺。

5、商铺是什么？区位上的独特性、稀缺性，是用以满足消费者生活所需的买卖交易场所。

题外话说两句:

电商的确对实体店冲击力太大，但有着实体店是绝对的存在，不是所有商品都可以拿到网店上销售，不是所有的商品都会存在在实体店。

1、马云、刘强东等电商大咖，近些年一直并购大型商超，说明了实体店的不可网络复制性。

2、不是所有的商品都会在网上销售，比如体验性很强的商品，是需要消费者亲自体验满意后才有购买欲的商品还会存在，也提升了商铺的价值（题外话-马云的AI体验式软件，也是试图取代实体店的体验，可能科技发展到某一天会让消费者身临其境，但至少不是今天，今天的商铺还具备投资价值），所以不是所有商品都被网络销售所替代。

3、比如车站内很多东西网络无法替代，如候车肚子饿了，会点外卖吗？答案是no！时间允许的话找一家自己喜欢的店吃一点，或者来一杯咖啡。。。这是特殊地段的特殊商铺！

说多了就此打住，商铺的定义自己购买的不动产未来的溢价能力，比的是自己的眼光，而非商家炒作！

这种情况每个城市都存在。租不出。卖不掉。很正常。因为城市面积在不断增加。新开发的楼盘有路的地段一楼全部设计为门店。而城市人口却负增长。这种情况下只能出现上述问题。

做老板，不如做老板的房东，这是投资商铺的硬道理。但是在这几年里，电商的冲击，以及实体经济的不景气，导致了做生意越来越难。

可以说，曾经那种“一铺养三代”的周期已经一去不复返，如今，如果投资不慎，很有可能变为“三代养一铺”的局面。所以投资商铺也需要谨慎。

那么，什么样的铺子才能够有较好的出租率呢？并且还不用担心卖不掉？就是看租金回报率。说白了，商铺投资看的就是地段和租金回报率，两者缺一不可。

按照租金回报率，我们可以把商铺分为以下三个层次：

第一、目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，甚至还跑不赢一些定存和理财产品。这类的商铺主要集中在三四五线城市，投资的门槛低，少则几十万，多则上百万即可。但是租金收益非常低，不值得投资，属于不合格商铺。

第二、7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀。不过这类商铺的投资门槛非常高，主要集中在一线、新一线、强二线等城市，少则几百万，多则上千万。需要耐心等待这样的铺子出现，大部分都是新铺，同时，他们也被称之为合格的铺子，看到了可以投资。

第三、10%~15%的铺子。这类铺子非常稀有，主要集中于强一线和新一线的市中心地带。并且大部分这样的铺子都是一个只租不卖的模式，基本都是内定或者开放商用来送“大客户”的。如果你有这样的关系可以拿到这样回报率的铺子，记住，别错过。我们称之为非常优质的铺子，极其稀缺，属于极品！！

所以说，当你一开始就选错了商铺，那么等待你的可能只有“租不出、卖不掉”僵局。也就是说，不是商铺的投资没有未来，而是垃圾商铺的投资没有未来。选择商铺进行投资，一定要懂得擦辣眼睛，宁缺毋滥。

否则，你很有可能会成为开放商和中介忽悠下的牺牲品！

一家之言，欢迎指正。?点赞关注我?带你了解更多财经背后的真正逻辑。

个人看法是商铺，商业以及商业步行街的繁荣都是一个地区经济活跃程度的具体体现，个人有一些初浅的看法，不吐不快：

1、综合来看主要还是因为经济下行，各种各样物价上涨，收入没有增加，老百姓手里没有多余的钱购买和消费。

2、还有就是因为电商的出现，对实体店形成了巨大冲击。大家都图方便，图便宜。因为现在的快节凑生活，大家没时间去逛街，都是动动手指购物，谁还逛街，这是大多数人的想法。

3、城市的发展和扩容，以前的城市商业很稀缺，消费习惯很传统，在电商出来之前，消费很单一都是去逛街和实体店购买。现在不一样了，消费习惯的改变 导致了商业格局的变化。现在是城市发展扩容，到处是商铺和商业步行街，供大于求，以前一个步行街要辐射100万人，现在基本上一个区域都有好几个步行街和商业体，人少了，消费力下降了，商铺更多了。

4、根据国际商业配比一般是1：0.8是比较合适的，但是很多城市已经达到了人均2.5：1的程度，这也说明现在商业规划不合理。每个社区都有底商，甚至还有集中商业和商业街，这根本是消费力下降和分散了。更难以养活商业。

5、至于说位置，因为电商冲击，核心商圈都有商业空置，大型商场人影聊聊，除了营业员都看不到几个消费逛街的。就更不要说偏僻的区域了。（下面附图说明）

6、关于网上很多人吐槽的租金贵的说法，首先是购买成本太高，导致租金没法下降，其次是想说明，大多数社区商业或商业街的租金也就几十元一平米，一般几十平店租金的少则2000-3000多的也不过5000-6000元，这不是租金贵的原因，甚至还有开发商2年全免租金也没有做是为什么？

7、建议是国家应该限制电商发展，综合国外经验看，电商不是一个国家经济发展的优势，而是劣势，如果全国商业一片衰败死寂，没有欣欣向荣，没有繁华和热闹。反应出来的是全民追求低价，假货遍地。没有利润就是没有服务和品质，对于追求发展和强大的国家来说不是好事。没有品质就没有研发投入，导致更多人没有工作和收入，就更没有消费力。

8、针对实体店需要说的是电商不光带来冲击，更带来了实体店发展，我们需要像电商学习，走出去，送货上门，退换货和价格竞争等电商有的优势我们要有，没有的更有优势体现，比如体验感和尊崇感。以及其他增值服务等。

9、人烟稀少的商业步行街（一线城市最繁华的商业步行街和集中购物中心），招租的一线城市的核心区域商铺黄金宝地，购买价6/7万一平，租金100-200元一平米。

商铺陷入“租不出、卖不掉”僵局，商铺还有“未来”吗？这个问题需要辩证的看待。

首先，租不出去和卖不掉不具有普遍性。投资商铺，除了位置还是位置，选址非常重要。对于那些位置好的商铺，既不愁租也不愁卖，出现租不出去、卖不掉，只能说位置很差。那么如何选址呢？一定要选择人流量大的城市主要商业街，纯一楼的为佳，或者是居住率高的大型社区，主大门两侧重餐饮、超市的门面，以及重点学校、医院、厂区、办公区等，有大量的人流自然就有稳定的消费群体。不建议购买商场内铺及返点虚高的返祖铺，位置差的商铺宁愿不买也不要去乱投资。

其次，租不出去和卖不掉与房东的经营理念有关。只要把租金和房价降下来，总会有人租和有人买。真的出现租不出去卖不掉的问题，90%的原因是商铺位置太偏僻，整条街都是这种情况，比如城市建设中开发的新区，白天扔根木棍砸不着人，夜晚黑灯瞎火的不见人影，这样的地方谁愿意去投资做生意、愿意接手呢，只有等到未来形成人气才会有转机，通常需要五年以上时间。

其三，商铺的“未来”是有的，没必要过于悲观。目前实体店主要面临的困境就是电商冲击，作为实体店经营者首先要适应这一市场变化。比如说，电商卖的东西实行送货上门，实体店就要转变坐商习惯，要“走出去”才行，效仿电商把商品送到顾客家中；电商有“七天无理由退货”服务，除了保鲜、保质类商品，可以采取试穿（服装类）、试用（家电类），等等，不合适同样包退包换，以及采取线上线下同步经营方式，提高顾客体验感，提高服务质量，选择厂家直销进货渠道，避开网店冲击经营项目，等等。

其四、电商的优势只是暂时的，未来将会形成线上线下合作共赢的格局。电商的短板就是顾客体验感太差，经营成本在不断增加，同行竞争激烈等，因此电商大佬们也在布局线下零售。未来形成的商业氛围是这样的：比如说小李在网上订购了一款衣服，取货后发现款式、尺寸不合适，那么平台通过大数据筛选，迅速通知就近的服装店进行调换，直到顾客满意为止。这样互联网就把网店和实体店链接在一起，实体店的生意就被盘活了。

商铺陷入“租不出、卖不掉”僵局，商铺还有“未来”吗？

我不认为商铺陷入了“租不出、卖不掉”的僵局。个人觉得商铺很好租，承租人甚至还要给房东送礼，才能得到续租或不调租金。

唱衰商铺租不出去的是几种人群呢，

一种人，是自己根本没有购买商铺，道听途说，人云亦云，夏虫不可语冰，自己又能知道商铺的事，真的是什么情况么。

一种人，他确实是有商铺，由于商铺的位置，层高（高矮），面积（大小），水电（民用或商用）气（有无），房租（多少），等等方面，不能达到承租方要求，以至于商铺租不出去。

一种人，是有商铺，因自己管控（管理和调控）不善，自己将商铺整死了，也就租不出去了。

破解有商铺租不出去呢？

没商铺时，就要有怎样去选商铺，有商铺时就要怎么去养商铺，怎么去选经营项目，怎么去与承租方谈，怎样去定租金，怎么去幕后管理，等等太多了，不是三言两语能撇的清楚，就不展开了，相互可以探讨。

买商铺不是买了，就万事大吉，而是买商铺与租商铺是个细活，自己投的是真金白银，所以啊，投资有风险啦，可能投资得利赚钱，也可能投资失利亏钱，这在正常不过，要慎之又慎啊，

对商铺还有“未来”吗？只能说有合适商铺，还买。

统一回复：感谢各位条友们好意提醒！！！大家的观点都非常正确且有道理，值得重视和思考。

有说现买门面死路一条，是不是死路一条，可得看背后做了些什么。

拿实际说话，买门面之前，是不是做过预案，深入思考过门面适合做什么，行业受不受影响，房租多少，多少年收回投资，理想得利空间多少，租不出去怎办，怎样养商铺，售不出去怎办，会影响家庭嘛，能以其他方式卖吗（改成车库，套房） ，，，，这些问题在未买商铺之前，就需要全部解决。

只有这样才能，知止而后定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。