商铺300万，贷款买的话如果是三成首付，贷款30年，首付款是90万，按基准利率是4.85%，每个月要还1.1万元左右。那么租金每年有18万元，对应的每年贷款利息是6.3万元左右。那么纯收入是18-6.3=11.7万元，年化收益率是（11.7/90）*100%=13%，看起来收益率还是挺高的。如果长期都能保持这个收益，那还是值得投资的。

但是目前对于多数商铺来说投资风险非常大。 就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。

然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。 我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。

可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。

还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。 稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。

我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。 所以如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。

300万的商铺，一年租金18万，也就是说有6%的回报率！如果是新铺，并且还是到手价的话不算高，但也不至于那么差！如果是报价的话，那我觉得就没必要了！！我自己有两套商铺，一套上海外环的，一套苏州的，前几年买的时候也都是200-300一套，目前的回报率都是在7个点以上，也都是贷款买的，所以可以给你一些建议！！

算一笔账吧，300万的贷款贷款金额是50%，也就是150万，商铺按揭区别于普通住房的抵押贷款（以您要抵押的房产为准，贷款额度一般是房产评估值的65%--70%。利率是上浮15%-30%）。也就是说嗲款150万10年的每月利息为16560元左右，而你18万的租金一个仅为15000元！所以我认为这套商铺可能不值得买！

我和我身边朋友的铺子基本都是以租抵贷，每年都有结余，并且我们的回报率都是在7%以上！所以如果你的商铺既不能满足7%，又不能满足以租抵贷，那我就觉得投资的价值有点低！所以你可以实体考察下，具体了解下周边铺子的回报率，是不是租金低了？其次要了解是不是新铺，还是老铺，老铺的话没有投资必要了！最后就是300万是不是到手价，如果不是果断放弃吧！现在投资商铺的门槛很高，要求很高，好铺子难找，耐心一点，宁缺毋滥！！！所以不能说这套铺子差，但是却不是那么的好！

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按揭买商铺，总共300万，最高按揭150万，按照十年来计算，每个月还款额16000左右，总的利息是40万左右，那于你这个商铺十年后是340万买的，按照18万的租金，收益率基本上是在5.2%左右，这样一计算，是可以入手的，一个商铺收益率能超过5%基本上就属于，比较可以入手的资产。

按照上面的算法，基本上可以勉强购买，但是还有一种算法，会打破你的思维，让你脑洞大开，让你重新认识按揭购房的魅力，其实你的回报率是100%，知道是怎么计算出来的吗？

前提是一定能够租到18万，不是理论上，而是一定能做到这么高，你就可以果断的入手，另外，18万的租金，可以实现以租养贷，十年之后，这个房子就是属于你的，相当于你用了150万的杠杆，买了300万的房子，只不过十年后归你，可以这样理解，其实还是蛮划算，相当于你150万买的这个房，十年后值了300万，这样一算账，收益率可不止是那么高了，十年赚了150万，回报率是100%了，这就是利用杠杆的一些好处，希望你能理解。

个人的建议，只要不是产权商铺，只要拥有实体商品，只要租金能达到这么高，只要能以租养贷，可以立马马上入手，不要有任何的等待，商铺投资和购买房子，就在这一点上，区别很大，因为她有最基本的租金收益，再加上杠杆，收益率就变高。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

现在入手商铺还是要谨慎考虑，因为商铺比住宅风险还是大的多，因为商铺难以出手，而且交易税费高，还有就是租金以后面临着缴税的风险。这些都是购买商铺需要考虑的因素，下面来分析一下这个商铺是否值得购买。

1、收益率

商铺300万，一年租金18万，看着是6%的收益率！如果是一手商铺，税费低，契税4%左右，到手总价大概在312万左右。一年租金18万，算下来就是5.76%的收益率。看着收益率还不错，但是如果是要缴纳个人所得税20%左右，那收益率估计就要下降到4.6%左右了。如果是二手商铺，那么税费中契税为4%，营业税5.5%，还有中介费2%左右，个人所得税等，综合税费下来可能为15%左右，300万的商铺买下来总价可能在345万左右，收益率降到了5.21%，如果缴纳个税20%，收益将下降到4.17%左右。

2、商铺位置和商铺面积

商铺位置非常重要，临街的店面和二层的店面价格差距巨大，而且是否在商圈核心位置也是非常关键的因素。商铺位置和面积真的是需要认真考虑的，这是商铺以后是否好租，商铺能否大幅度增值的关键因素。

3、贷款计算

购买商铺，最多可以贷款50%，而且商铺购买利率会高于住宅贷款利息，300万商铺，能够贷款150万。现在贷款10年基准利率为4.9%，你要是现在贷款估计要上浮20%，那就是5.88%的利率，贷款10年，每个月需要还款16562.83元。每个月租金是15000元，每个月还需要自己付款1562.83元才能够还上房贷。如果是需要缴税20%，每个月到手租金是12000元，每个月自己还需要还款4562.83元。

结论

1、如果是一手商铺，商圈好，单价低，面积大，以后升值潜力大。那还可以购买，因为目前来看，收益率为5.76%，不是特别理想，而且扣完个人所得税以后，收益率只有4.6%左右。对这样的商铺还是需要谨慎购买，以防止被套牢。

2、如果是二手商铺，那么收益率可能只有5.21%，如果扣完个人所得税，那么收益率为4.17%。如果二手商铺剩余年限短，以后也没有较大的升值的空间，真的是没有必要购买了。

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读了几百本书才能够写出来这么多字，实在是码字不易，多谢支持！

我认为可以入手！

商铺300万，贷款买商铺，年租18万，是否可以入手，应该从租售比、贷款利息、以及预期升值潜力三方面来考虑。

我们先来算算租售比，所谓的租售比，指的是一年的租金收入和商铺购买价的比值，这个商铺租售比为：18/300*100%=6%，这个比值，跑赢了银行的绝大部分无风险理财产品，我个人认为可以考虑。

我们投资商铺，有三大目标：一是自己做生意；二是追求高额租金收益率，快速回本；三是商铺升值。一般来说，商铺如果用来出租的话，5%以上收益率是可以考虑的，如果能达到7%-8%，那就更理想了，毕竟商铺土地使用权年限只有40年，加上资金投入过多，客观上要求快速回本。

所以，这个商铺投资收益率达到了6%，从租售比来说，我个人认为是可以值得考虑的！

下面我们在来计算一下贷款利息情况：

商铺目前首付要五成以上，贷款期限不能多于10年，我们假设首付五成，那么贷款150万，贷款10年，贷款利息按以前的基准利率4.9%计算，采用等额本息法还款，那么，计算结果如下图：

从上图我们看出，10年期还款总额为190.4万元，支付利息40.04万元，每月还款15836.67元，而目前每年租金18万，折合每月15000元，以租养贷是完全可以的！

所以，从以租养贷角度来考虑，这个商铺也值得入手。

当然，实际中要考虑的因素有很多，不能只看重当前的收益率，更应该看重商铺的地段、客流以及预期升值前景等。如果这些因素都不错，那么你可以下手购买了，毕竟现在也没有什么好的投资渠道，买入地段好，升值潜力大的商铺，坐收租金，也是个不错的选择。

不请自来。笔者认为，如果仅从题主给出信息来看，笔者认为这个商铺是可以投资的。

首先，投资回报率。300万的本金，每年收益18万，投资回报率在6%。在商业地产领域这样的回报率是比较合适的，一般来说合理的回报率在6%-8%之间，太高也不靠谱。6%的投资回报率，伴随着商铺周边配套的成熟、人气的聚集等等，还会有升值的空间。

其次，租金收益问题。如果仅是固定18万的租金有点吃亏，需要每年固定百分比的增长才比较合适。一般来说每年固定增长5%-10%之间才是一个比较合理年均增长空间。

然后，商铺产权时间问题。一般的地产商铺产权期为40年，不知道这个商铺还剩下几年，如果产权时间太少了就不太合适；太长的话又是新铺，正在养铺期收益又比较低。

最后，承租人的问题。租你店铺的人是自己找的，还是商家承诺的。如果是商家承诺的话需要留个心眼。很多开发商都会宣传包租几年，租金多高，其实就是吸引你去购买商铺，你买完后两三年就不会和他说的那么好了。

综上所述，商业商铺的水深、坑多，不太建议什么都不懂的普通投资者去投资商铺，如果真的想去投资商铺，人流量、品牌效应、地理位置、周边社区定位一些列问题都是你在商铺投资前应该考虑清楚的，如果这些问题你想不清楚，不建议投资商铺，否则是要吃大亏的。

如果能保障每年18万的租金，建议入手。

1、租金年化收益率

商铺价值300万，年租18万，租金年化收益率6%，据数据统计，1线城市的租金收益率2%不到，6%的租金收益率非常高了。

2、商铺本身升值年化收益率

2000年全国商业营业用房销售平均价格为3260.38元/平方米，2017年全国商业营业用房销售平均价格为10323元/平方米，18年间平均销售价格上涨3.16倍，年平均销售价格增长率为7%，如果使用杠杆，除去贷款利息，年化收益率10%没有问题。

过去17年，租金年化收益率+商铺本身升值年化收益率16%，未来的房价的情况如何呢？按照现在的形式，货币超发的不会变，货币超发大量的资金会作用到房地产行业，未来的房价打个折扣5%的年化收益达到没有问题，这样商铺总的年化收益率11%，这个收益率可以秒杀同等安全性的投资产品，建议入手。

投资商铺300万，贷款买商铺，年租金18万，有人测算过年利率6%，这不是好的投资收益。投资商业地产目的获得商业地铺地段升值带来的增值和溢价，每年带来租金的收入。从目前情况来看，商铺有跌价风险，年租金18万是否可靠，有空置率风险，特别所处地段不好。

商铺是目前房地产相对危险资产，因为商铺比住宅高1到2倍。涨得越高跌得越惨。生活中，商铺增加数量几何级，路两旁，商业地带周边，小区居民区一层，甚至有些民宅因靠路边改建成商铺。商铺供给量严重过剩，按理商铺应伴随着不断涌入商业地产，而下降，相反商铺不仅没有下降，却随着住宅价格，一路向北，二十年保持此增长，是不可持继的。

商业地产全国开发数量过多，供过于求。国家统计数据显示，仅过去十年全国商业营业用房建设面积达20.9亿平方米。其中仅47%进行开业。平均全国一人1-2平方米商业面积。基本达到美国东海岸城市的水平。

商业地产占房地产开发比重由2016年的10%上升到2019年16%，商业地产持继输入在加大。导致商铺供给过剩。但商铺价格一直在上涨，这本身不正常，严重违背经济规律。

商业地产进入存量时代。早期地产拿到好地段，基本被开发成商业核心地段，近些年新商铺边缘化，远离城中心。一线城市商业改造进入规模发展阶段，上海2017年127万平米旧商业进行改吉安，核心商圈所处内环改造面积占比超过50%以上。大多数商业地产重视核心地段，边缘化出租率明显低。

从全国商铺出租率情况看，空置率大幅提升。天津商铺空置率全国最高，达到17%，其次重庆，合肥，广州，苏州。开发商企图以商业地产弥补住宅价格，导致开发商铺过多，商铺选址，规划不合理。

综上，商铺可以说是目前地产中相当危险资产。楼主在一二线城市商铺主要看其地段，客流量，周边商圈，出租率，如果新开发商铺地段肯定不好。还是小心为妙，投资性地产不是理性选择，已错过地产投资黄金时期。错过就错过，不要最后接盘就行。

300万租18万，为啥我们这350万的临街商铺才租8万，吹牛不缴税。有300万能租18万的在哪里介绍下，我砸锅卖铁搞一套

我2016年购得商铺，96万元共三层计145平，我买了三套，现在三套年租金17.8万。你认为按回报率怎样算？