买卖二手房如何避免资金风险

二手房买卖，几乎毎个人都会经历过，多数的交易不会出现问题，但也不排除个别交易环节上的风险。所以在参与买卖活动中，还是要有防范意识和措施，多长个心眼，以避免钱财损失和心理负担。避免二手房买卖中的风险和纠纷，应从以下几点着手。

一是获取真实准确的房产信息。现在仅凭在网上获得信息，往往都有水份，比如房屋质量、面积、设施配套、新旧程度等。必须到现场看，看个仔细，带上个明白人更好。顺便带着尺子，量一下每个房间的面积、高度，便于以后安排使用。

二是确认房产与卖家的关系，避免代理、非真实房主与你交涉，同时注意卖家有无将房子抵押。这个环节确认真实可靠后，可以省去很多不必要的麻烦。

三是价格谈判。一般来说，买房很少有看一套即下单成交的情况。在经过筛选之后慎重确定目标后才可进入这一环节。出价有学问，更有机缘的成份在里边。因为卖家因急切出手因而有回旋余地，有的则不忍割舍而斤斤计较分毫不让。物无所值，就不要勉强购买，特别是在当下房价开始下降的趋势下，缓一缓可能会更省钱。

四是签好合同，仔细阅读和理解每项条款。合同一经签定，就有了＂法律效力＂，买卖双方都要在规定时间履行所承担的责任，买方如果违约，定金什么的可能会受损失。

五是除了非常相信之人避免与卖家直接交易。一房两卖的情况曾经出现过，主要是卖家要从中选一个出价更高的，这样其中一个买主必然会不能成交，平添许多不快。靠谱的中介，这时候会起到监督、服务、依据合同保护双方利益的。

六是办理产权转移。办理产权转移之前，卖家可能会要求买家支付房款，买家可以委托中介或银行先行代管，待所有手续办理完毕后进行房款转移。卖家过去居住时所产生和遗留的物业、水电等费用，这时也要结清，以免后患。

如何避免二手房全款买卖中钱房两空？

二手房交易一种是通过中介的三方交易，另一种是买卖双方交易。不管是哪一种方式都要，合同内容约定好；还要另外要做好签合同之前的权属调查工作。分步骤付款，不能一次性把房款给房；

一、合同内容约定好

写清楚房子信息，要和产权证上信息一致，不能有差错。

付款方式，定金、进度款、尾款在达到什么程度付，或者约定在某个环节之前付清。

税费哪方承担，把所有的税费都要约定清楚，不管是有还是没有的。

交房时间，带不带家具家电这些，也要写进合同内。

物业保证金，留5000左右，在交房后去把物业水电气户口全部换成新房东的名字。

违约条款，免责条款。

二、签合同之前的权属调查工作

签合同之前看下房产证上是几个人的名字，如果是一个人的名字，要夫妻双方都同意卖房才能买。最好是签一份配偶同意出售证明。免得后面房价上涨房东反悔。

如果有一方不能到场签字，必须要有公正委托书。

任何口头的承诺都不行，必须要书面的。

二、购房款付款流程

合同约定留5000-10000元作为物业保证金，在房产完全过户之后付清。即产权证，水电气物业，户口这些都变更为新买房。

签合同时付定金，不超过总房款的10%。如果房子有按揭，不要去帮房东去还清！只付定金。

剩余房款可以分两步给，在过户递件之前付一部分，剩余尾款在缴税之后付。

现在很多银行有资金托管业务，就是把钱先给银行，等过户成功之后银行直接把房款转给房东。

类似支付宝的担保。交易更安全。

总结一下：

不要相信房东口头承诺，签合同要所有产权人到场签字。

购房款不能先给房东，更不要去帮房东结清房贷。

担保交易是最好的交易方式，保证自己的利益也是保证别人的利益，买卖双方都很安全。

以上均为个人观点，仅供参考！

二手房交易远比购买新建商品房复杂，稍有不慎，就可能入坑，甚至钱房两空。常见的主要有以下几种案例：

1、二手房被限制交易，存在被抵押、查封、冻结的情节，购房人事前没有查档，签了合同，付完款，办理过户手续时才发现房产不能交易。

2、二手房被恶意长租，售房人隐瞒真相出售，结果购房人付款后无法收房。

3、房款提前付清或者支付了绝大部分，原房主不与配合办理过户手续，无法取得产权。

4、购买的房产在限售期内不能交易，或者未满两年为了省税，延后办理产权变更手续，后因房价上涨，原房主反悔。

5、遇上黑中介，或者自己失察，与没有房产处置权的人签订了购房合同并付款。

为了避免出现以上不良后果，在购买二手房时，必须注意以下几点：

1、在确定交易前，务必邀请产权人一同到产权登记机关查册，确认房产处于正常可交易状态，并及时签订房屋买卖合同，办理交易。

2、确认交易对象是房屋产权人本人，且所有产权人必须同时到场，对于以委托人名义进行交易的，要格外慎重。

3、购买限售期内的房产，或者约定两年后办理过户手续的，合同条款必须要严谨，尤其对办理时限、违约责任必须明确，并要留有一定的尾款，最好是回避这类房子。

4、签订房屋买卖合同时，要对交房时间、付款方式、交房条件、户口迁出、费用结算等，做出具体约定，同时要求售房人作出交易的房产不存在长租或其他债务纠纷等情形的承诺，并将其列为解除合同条件。

俗话说：“知彼知己，百战不殆”，全款买二手房过程中要尽可能避免钱房两空，我们就要了解导致钱房两空的几大主要陷阱和套路：

１.假业主。

房源资料例如产权证、原购房合同、税票是假的，身份证是真的；或房源资料是真的但身份证是假的；或全部是假的。这种假业主主要在过户前骗取买方的定金和首付款。

２.一房多卖。

卖方利用过户的时间差，分别收取了A、B、C……多个买家的定金或首付款，然后卷款跑路。

３.房子被查封。

因赔偿或债务问题，在交易过程中房子被查封。查封有的是真实的，有的是卖方和熟人串通故意制造查封。无论是哪种，最终结果是买家很大机率付了钱又收不到房。

４.收钱后玩失踪或找其他借口不履约。

收钱后不配合过户、拖延交房等，玩失踪；或用配偶、产权共有人不知情不同意转让为由不履约也不退钱。

以上几种是很常见的陷阱和套路，一不小心掉进去，就会钱房两空。要绕过这些陷阱和套路，要做好下列两方面：

1.交定金时，由中介担保；如属双方自行交易，则先查档核实权利人与卖方是否一致，再交定金。

如不是超笋房源，建议交小定，1万元或2万元即可。因为有些“坑”是了解不到的，例如卖方有债务纠纷，房产正面临查封，这种情况查档时没办法得知，可能交定金后才查封。万一踩中这种“坑”，只是交小定，损失也不大。

也有人觉得定金太少，违约成本低，卖方易悔约。个人觉得如卖方属没契约精神的人，不管房源多笋，还是选择不买为上，因为即使交了大定，卖方也会找机会悔约。

2.除了定金外，余款全部由银行或房地产交易中心托管，一次性付清，不分期付。

⑴办理过户前买方将所有余款一次性托管，让卖方不用担心钱的事，然后双方办理过户手续。

⑵过户后出新证前，卖方迁出户口，付清水电费、管道煤气和暖气、物业管理欠费并更名，同时双方办理收房手续。

⑶买方领取新产权证当日，余款由托管方一次性划入卖方指定的帐号。

综上

交小定，余款全部托管，在领新证当日一次性付清，其中要注意的是在出新证前要办理收房手续。以这种交易方式全款买二手房，则可最大限度避免钱房两空，即使房空了钱还在。当然，要做到以上各方面，买方必须具备一定的谈判能力，并且要在合同里约定清楚，因为并不是所有卖方都愿意在交房并出新证后才收清房款。

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大家好！我是”借借技巧“，作业为银行从业人员，我专注于银行存款、贷款、信用卡、房产等金融问题的解答。

要避免二手房全款买卖中钱房两空，就要做好2个环节的风险防范措施：一是房源确认环节；二是付款环节。具体回答如下：

一、房源确定问题

对于二手房交易，首先要确定房源的真实性问题，包括可卖性与房源是否属于卖方所有。在目前经济环境较为复杂的情况下，许多二手房已经抵押给银行，或是已经被法院冻结了。

但一些不法分子为了骗钱，还是会将这些不可出售的房子挂牌出售。另外一种情况，房子产权不属于卖方。例如，房屋产权属于父母所有，一些子女就想偷偷地将其出售。

因此，要先对房源确认清楚，再商议付款事宜。

二、付款环节的把关

付款环节的把关十分重要。首先，首付款不要支付过多。支付更多的首付款，万一房子买不成功，有些赖皮的卖方就会推三阻四的不退还首付款。其次，购买款的支付最好进行银行托管，由银行作为第三方来支付。这样，如果过户不成功，购房款还是滞留在买方的银行账户。第三，一定要在过户之后再付款，以防二手房在过户环节出了问题，退款就会有麻烦。

1，核验房屋辛权证书的真实性

2，房屋产权证上的业主及其配偶要共同签订协议，或要有共同知情的证据保存

3，若有限购情形，要提前做好购房资格确认，房屋是否属于限售也要确认好

4，购房资金支付应通过政府设立的第三方平台，贷款银行支付

最重要的事情，除去中介外，找个负责任的律师对合同好好的把关！

二手房交易的时候，经常会出现交易的房子贷款还没还清，买房人就担心这样的房子能交易吗？贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行那里，需要还清贷款，解除抵押后才能正常买卖。 二手房的买卖中，这种未还清贷款的房子交易很普遍，那么买这种房子，该如何操作？

1、用买方的首付款缴清剩余贷款

二手房交易常见、方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件，或者提前还贷需付违约金，那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额，卖家也可以与买家商量提高首付，适当的方式协商完成。

2、转按揭（将贷款转移到买家身上）

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。

3、再次贷款来缴清剩余贷款

假设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费。

如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险？

1.对房屋进行预告登记

购买这种贷款未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。

也就是说进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。

需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。

2.在合同中明确房屋权属、付款方式等问题

在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。

在买卖贷款尚未结清的二手房时：卖家需注意，如果买家不同意帮卖家赎楼（垫首付），那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间，以免因耽误了赎楼的时间，而造成违约。

二手房交易是否经常害怕钱房两空呢？

对于二手房的交易流程还是有很多人不清楚，因为不清楚很多人就担心自己会上当受骗。尤其是那些全款买房的人，最终一手交钱，一手交房。但是交房和交钱又不能完全同步。确实当今社会中拿钱跑人的例子也有不少。因此担心都是应该的。

既然担心那么就要有对应的对策。什么对策可以保证购房者不会房钱两空呢？其实最好的办法就是找中介，为什么要找中介呢？因为中介更加专业。虽然也有不少房东和购房者信不过中介，但是中介确实可以很好的保全二手房交易双方的财产安全。但是对于全款交易的购房者而言，交易流程简单，中介环节很少。有没有其他方式也可以避免房钱两空的尴尬呢？答案是有的！

二手房的全款交易其实完全可以跳过中介，只不过需要交易双方都上心走动走动。在不动产交易的缓解当中，不动产交易大厅当中的有专门的窗口是做资金监管的。也就是说这个资金监管的窗口可以起到一个中间人的作用。并且是比中介更靠谱的中间人。交易双方只需要在交易前调查清楚原房产的产权是否清晰，是否存在抵押或者贷款未结清的情况。只要确定房子完全属于业主，并且业主完全可以对房子做主，那么就可以签订购房合同，然后去到资金监管的窗口将需要监管的资金部分打入相应的账号。然后双方就可以凭着合同去过户的窗口办理过户了。等到过户完成之后，监管的资金也就可以顺利打入卖家的账户了。

过去的房产交易中间环节多，有风险。但是现在的房产交易就变得安全得多。交易不需要跑太多的地方，只要弄个清楚交易的流程，谁也不会被骗的！

二手房买卖分全款和按揭两种模式，全款的话比较简单，但是细节还是要注意一下

1:就算是全款也找个中介公司签合同，第一合同比较规范，违约条款明晰，第二有个第三方的话比较好说话。

2:签完合同必须让卖方到房屋交易中心打产调，如果产权调查上没有显示房产有纠纷或者被法院冻结等一系列阻碍房屋交易的情况，就可以交定金，定金一般建议是5–10万

3:交完定金后中介公司应该托管卖方的房产证，如果房产证是抵押银行的，需托管抵押合同`借款合同已经房产证复印件

4:卖方到抵押的银行申请提前还款（如果卖方的房产证在手上的话就不需要这一项）

5:直接到房交所（房屋权属交易中心）进行过户手续。

6:支付剩余尾款给卖方（过户当天）

感谢邀请：

我们经常看到一些新闻，很多购房朋友买房出现了一些合同纠纷，甚至出现了一些经济损失。

因此，有一些朋友在不断的询问，如何去避免二手房全款买卖中的钱房两空？

今天我们就一起来聊一聊，全款购买二手房如何操作才能避免钱房两空？全款买房真的好吗？

一，如何避免二手房全款买卖中钱房两空？

对大部分买房者来说，二手房市场的复杂并不是因为它的交易程序非常的繁琐。

二手房的复杂常常来源于没有办法去有效的控制交易过程当中的风险，可能让购房者面临一些经济的损失。

贷款买房还好，我们可以环环相扣，通过一些具体的约束来保证自己的权益，但全款买房，因为步骤简单反而风险更大。

因此，在全款买房的时候，我们一定要注意这样的一些细节，来防止自己钱房两空。

第一，千万不要一次性付完总房款。

即便是自己不想申请房贷，或者自己没有资格申请房贷，需要全款买房，也不要一次性的将房款付清。

一是因为一次性的付清，自己就处于了劣势，会被中介和业主牵着鼻子走。

二是因为业主如果急于用钱把房款挪用，没有将房屋过户给你，是非常麻烦的一件事。

01.主导权。

全款购买二手房，不要把房款一次性的交付给中介，或者交付给业主，是为了保留自己的主导权。

拥有主导权我们才可以控制后续的一些交易流程与进度，保证交易的流程顺畅一些。

比如什么时候产调，什么时候缴纳税费，什么时候去银行过户，什么时候交割房屋，什么时候做物业交割，什么时候迁出户口等等。

这些问题看似都是需要我们双方协商，但是拥有主导权就更具备优势。

02.防止房款被挪用。

说实话实说，我们去购买二手房，通过短短的几次接触或几次交谈，根本无法了解业主的人品。

所以，我们才需要通过合同的约束，来限制业主的一些买房行为，防止交易过程中出现差错。

在二手房市场里面，很多业主因为公司周转或者家庭重大事件的发生急需用钱，很可能把购房款挪用。

一旦把购房款挪用，他又不想过户给买房者，那就是非常麻烦的事情了，即便是起诉也耗时非常长。

第二，全款购买二手房，分批次给钱先少后多。

全款购买二手房，无论是对中介来说，还是对业主来说都是一件非常值得庆幸的事情。

对中介来说交易简单，很轻松就能处理完，可以拿到自己的佣金，拿到自己的提成。

对业主来说，不需要等待银行的放款，很容易就能够拿到所有的房款。

但是对买房者来说似乎并没有太多的好处，顶多是不用承担房贷月供，不用承担生活压力，所以我们需要分批次给钱，保障房屋的交易安全。

01.定金。

即便是全款购买二手房，也只需要前期缴纳一部分定金，来达成交易的协定，签署购房合同。

一般情况下定金不要超过总房款的20%，超过20%的部分不受法律保护，这一点购房者一定要清楚。

实际上，无论是房子总额的大小，我们都可以缴了5~10万，甚至更少的定金来锁定房源。

毕竟对业主来说，对中介来说，只有愿意买房的人才愿意缴纳定金，不然定金就损失掉了，他们也是愿意同意的。

02.二期房款。

缴纳定金过后，就是到房管局缴纳相应的税费，完成过户，把原业主的房产证注销掉，改为买房者的房产证。

这个时候也不要一次性的把尾款全部转给业主，我们可以适当的给首付款对等的金额给业主。

这是为了提高房屋交割时的安全性，比如装修没有被破坏，家具家电没有被搬走，水电物业企业已经结清等等。

如果装修被破坏，家具家电被破坏，水电物业系没有结清，我们可以从尾部房款里面扣除。

03.结清尾款。

除了定金，首付款相对应的二手金额之外，房屋还剩下一部分的尾款。

这个尾款是需要业主把户口迁出过后再转账的，道理很简单，只有前业主的户口迁出，买房者的户口才能够迁入。

在二手房市场，我们也常常遇到一些老赖，户口硬是不迁走，导致买方无法迁入的。

所以最后结清尾款之前，一定要保证这套房子和前业主没有任何一丁点的关系。

……

的确如此，全款购买二手房一定不要一次性的结清房款。

为了安全起见，为了防止我们钱房两空，一定要分批次地以少到多的给房款。

尤其是最后一次给房款，一定要保证房屋和前业主没有一丝丝的关系，哪怕是户口。

二，全款买房真的好吗？

在房地产市场就是这样，在买房的过程中，有人选择全款买房，有人选择贷款买房。

全款买房或许是因为害怕负债，害怕给自己的生活造成更大的压力，或者不具备贷款的资格。

贷款买房可能是更懂得如何去利用金融杠杆，也可能是资金不到位没有办法。

然而，全款买房真的就那么好吗？这是很多购房朋友非常疑惑的一个问题。

第一，购房门槛较高，买房效率低。

说实话，不管你在哪一个城市工作，或者在哪一个城市生活，房子都是一类大额的奢侈品。

对绝大部分个体或者家庭而言，买房绝对是一件容易的事情，常常需要花费我们很长时间的存款积蓄，消耗掉我们大部分的存款。

01.购房门槛高。

所以如果你选择全款买房，无疑是提高了自己的购房门槛，提高了自己的资金要求。

因为绝大部分城市来说，购房政策非常的宽松，首套房三成首付+上7成的房贷就可以有效的买房。

那么如果你选择全款买房，无疑是增加了7成的购房资金，好多家庭凑首付款都非常的困难，如果是全款买房，那就更加的困难了。

那么像这部分人群可能就永远买不起房的，因为房价还在一直上涨，而且涨幅超过了大多数人的工资性收入的增长。

02.降低购房效率。

另外即便是房价不涨，绝大部分家庭可以用长时间的存款继续去等待，足够买得起房的时候全款买房。

但是你想过没有，全国买房一下子增加了7成的资金，你需要多长的时间才能够买得起房？

说到底，全款买房直观上来看是提高了大家的购房门槛，从侧面上来看是降低了自己的购房效率。

更何况房价一直在上涨，用时间去堆积全款资金购房，无疑是以卵击石，是一种错误的买房方式。

第二，经济形势和金融杠杆。

从目前整个社会的经济环境和经济形势来看，我不建议大家全款买房。

从房贷这个我们可以利用的金融杠杆属性来看，我更不建议大家全款买房。

01.经济形势。

说实话随着商业社会的不断升级，经济形势越来越严峻，尤其是2020年。

你去看一看有多少人被降薪，有多少公司倒闭，有多少人面临着淘汰，有多少人被辞退。

你就会深刻的体验到目前的经济形势真的特别的严峻，大部分的家庭经济收入都在直线的下降。

那么这个时候全款买房，把自己的存款掏空，真的是一件大错特错的决定。

我们应该贷款买房，保留足够的储蓄，抵御不断恶劣的经济环境，提高家庭的抗风险系数。

02.金融杠杆。

对于房贷作为购房人一定要有一个清晰的认识和了解，一定要正确的看待。

房贷对绝大部分人群来说，直观上看着像是负债，需要我们每月偿还对应的本金和利息。

因为有利息，就让很多购房者以为自己是在为银行打工，特别的不划算。

实际上换一个角度，贷款的利率不足6%比通货膨胀率还要低，在目前的经济形势下贷款越多越好。

因为债务不会通货膨胀，货币贬值，随着时间向后推移，我们欠银行的钱就会越来越少。

更何况房贷降低了我们的购房门槛，提高了我们的买房效率，同时打通了我们个体和银行金融系统的联系。

……

的确如此，不管从哪个角度来看，我个人觉得全款买房并没有大家想象中的那么好。

所以我个人建议是，大家一定要利用好房贷这个金融杠杆，千万不要全款买房，只要你能够承担月供，何必强行的全款支出。

全款买房的钱常常会让我们同时拥有两套房，贷款买两套房可以住一套，投资一套用于出租，等待增值。

三，小结

总的来说，如果你还具备贷款资格的情况下，我建议你一定要优先选择贷款买房。

多了一些现金在手里面，才能提高个人的抗风险能力，游刃有余的应对一些突发事件的出现。

当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友们，如果你的的确确没有了贷款的资格，还想买房，就不要纠结全款买房好了。

千万不要借名买房，用别人的贷款资格去贷款买房，这样买房并不是不划算，而是风险较高。

如果房价不涨，可能借名给你买房的人群不计较什么，只要你能把月供还走，不给他增加负担就可以。

但是如果房价翻倍，或者涨了50万涨了100万，那么就容易造成因为利益的问题，而他不承认这套房子是你的。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！