如果对于肯德基的布局有所了解的，就应该知道肯德基的选点是极其挑剔的，一般都只在市中心，布局地点往往都是城市的中心地带及主要的大型综合体内。虽然说目前实体经济受互联网冲击的影响，商铺的出租率有所下降。但是你看看各个城市的中心地段，哪个商铺不照样大把人抢着租，所以如果这个店铺真的是肯德基租的，那么绝对可以入手，一铺养三代可不是传说，而是现实存在的案例。

真实性

一般而言，由于肯德基的名气在那，为了吸引人流，很多开发商常常给予最优惠的租金（肯德基租的地方，开发商自持的比较多，个人产权的店铺较少），所以如果肯德基出50万，周边的商家租金最少贵20%，在60万元以上，依此反推，你这个商铺最少价值在1000万元以上，但是现在却只给你900万元（说是900万元，其实450万元就能拿下来了，为何这么说，我们后面分析），所以这其中是否有猫腻，你要搞清楚再来？说实在的，这种旺铺门面一般都不会流入市场，因为这个等于一只下金蛋的母鸡，现实中这类商铺流出往往是银行拍卖的抵押物或房东家中遇到急事必须变现才有可能遇到。

450万元即可到手

商铺的首付款一般都需要50%：首付450万元，贷款450元，年利率以基准上浮20%计算（即5.88%），贷款20年，等额本息，每个月还款3.2万元，年租金50万元（即每月租金收入为4.17万元，而且租金还会涨），租金扣除贷款还剩下1万元，所以这套房子实际付出450万元就可以拿到手了。

注意点

由于这个房子的价格实在太低，所以要注意以下几点：

一是商业用地的使用权仅有40年，这个商铺对应的土地使用权还剩下几年？

二是这个房子的出售人是否拥有该房子完整的所有权及使用权？房子有没有存在被抵押的情况？

三是肯德基的租期还剩下几年，后续是否要续租？

四是周边的房租价格是多少？是否都与该处的房租类似或高于该处的房租，如果周边的房租明显低于该处的房租，你要注意房东提供的是否为阴阳合同？

五是这900万元是否为全部的费用，还是有其他各类没叠加的费用？

总结

如果上述几点都没有任何问题的话，那么不用犹豫了，这种千载难逢的机会，此时不入手更待何时，错过这个村可就没有这个店了，不过说实话，我对此始终保持着一定的怀疑性。

首席投资官评论员陶子认为，如果一个商铺真能达到稳定的年5.5%的投资收益率，果断无脑入，毕竟我国经济还在发展，现在收益率就能达到5.5%，未来经济好了，地价也会上升，又有稳定的房租收入，何乐而不为呢？

但是你说的这家商铺该不该入手，就得另外考虑了。

首先，年租金50万，是你听中介忽悠的，还是你自己和肯德基谈出来的。如果你买下这家商铺，肯德基能和你签10年合约，年租金50万，那就没问题，如果是中介说的，他们为了卖房什么都说得出来，别信。房子能租多少钱得靠自己打听，假扮租客，问问周边房东，或者直接问问周边的商户，大概租金多少就有个数了。

第二，商铺总价900万，是包含各种税费到手900万，还是另有别的费用。商铺各项税费比较高，得让中介帮你核算清楚到手价，才能搞明白这笔投资到底值不值得。

第三,商铺地段如何，有没有升值潜力。看商铺，首先要看商业氛围，地段是位于商业街，还是居民区，客流量如何。一般位于核心商圈、交通便利、人流量大的地方，升值空间更大。

第四，你本人财务状况如何，日常生活中有没有用钱的地方。投资固定资产，尤其是商铺，资产流动性差，变现慢。如果你的家庭有用大钱的可能性，最好不要投资商铺，免得资金短缺时候周转不开。

一铺养三代已经成为历史，三代养一铺成为现实。在经济下行压力增大的今天，投资商铺要谨慎。

如果手上有900万元，按照最保守的理财方式，选择银行三年期大额存单，可以轻松获得4.2%的年收益率，也就是一年很容易获得37.8万元利息。这是没有任何风险的理财方式。

如果把每年的利息再拿去存大额存单，10年下来起码能有470万元收益，也就是900万元变成1370万元。

如果自己有900万元资金，买下后年租金50万元的话，租金回报率5.56%，看起来似乎还不错，但是实际上存在诸多风险。如果从回本时间来看，18年才能回本，投资价值不大。

具体风险如下：

1、首先资金较多，一旦投入后再想转卖是非常困难的。

2、假如肯德基如今的租期到期后不续租，或者租金大幅下滑，收益率会大大降低；

3、房产税三年内落地概率极大，而房租收税是一定的，即使按5%的税率，50万元也要变成45万元。

4、商业房产只有40年产权，当下还剩多少年是关键，到期后一般还会产生一笔不菲的费用续期。

5、当前房价处于高位，未来有大幅下降的可能。

6、900万元是所有税费都算在里面还是没有，原房东的个人所得税谁来承担。

如果一下子拿不出900万元，那么这个商铺更没有投资价值了。

商业贷款首付50%，贷款基准利率6.55%，一般上浮10%-20%，也就是至少7.20%。

自己拿出一半，也就是450万元，贷款450万元。贷款时间最长10年，还不能超过产权剩余年限。

就以利率7.20%，贷款450万元，10年来计算：

等额本息的还款方式，每月还款5.27万元，一年下来就是63.24万元，租金尚且不够还房贷，每年自己还要贴13.24万元，10年下来就要支付182.57万元的利息。

最起码贷款时间内，自己支付了450万元是完全没有收益的，而十年累计再往里贴132.4万元，也是没有收益的，十年后房子才完全属于自己。

拿450万元存银行三年期大额存单，4.2%的年利率，一年利息18.9万元，利息继续投资，按4%收益率，10年下来也能有236万元，本息总和686万元。

如果肯德基不再租用或者租金下降，那么自有资金够还房贷吗？

如果10年后房价下降了，那这10年是不是白买了，还亏了本金？

商铺不是你想卖，就能有人买。过高的税费，过高的总价，注定了接盘侠稀少。

总而言之，这不是一笔小投资，存在诸多不确定性，风险很大，收益率不突出，不适合投资。

总价值900万元，年租金50万起，年收益率也就是6%左右，按理说收益也不算低，但是楼主要考虑几个问题：

1、楼主要确定900万是不是可以买到这套商铺，是不是还有其他费用，如果还有其他乱七八糟的各种费用几十万甚至上百万的话，这样年收益率还是会降低的，楼主要考虑清楚。

2、楼主既然能拿出900万投资购买商铺，说明楼主是不差钱的主，是不是楼主还有其他生意和投资渠道，如果拥有其他更好的，更安全的，收益更好的投资渠道，建议楼主去投资其他生意，毕竟如果你一旦购买了这套商铺，你的900万资金就被冻结，这个楼主要考虑清楚。

3、楼主还要考虑入手的商铺未来有没有升值潜力和持续续租潜力，如果这套商铺所在地段未来没有发展潜力，即使现在价值900万，也建议不要购买，不要听信售房人员及中介的忽悠，到时候烂在手里的时候你欲哭无泪。

4、你所拥有的900万资金是你的闲散资金还是你通过其他渠道得到的资金，这样你就要考虑你得到资金渠道的成本与收益成本，如果不成正比，建议不要冒险，否则你后悔都来不及，如果确实是你的闲散资金，那么还可以考虑一下。

以上问题是楼主需要注意的，如果都没有问题，对楼主来说，投资这样一个商铺也不错，作为本人来说，拥有这么一大批资金不建议投资这样的商铺，鸡蛋不要放在一个篮子里，当然这看楼主的情况啦。

投资900万，租给肯德基年租金50万，值得投资吗？回答是：不值得投资！原因如下：

第一、单纯从投资回报率看投资是狭隘的。

从投资回报率看似，5.5%的回报率不低，但是考虑到900万的基数，那就是低了。那么算一下投资回报期：900/50=18年，这个回报期也过长。

首先，能做肯德基的店铺，位置应该十分优越。即使不是核心商区，至少也是次核心商区，那么这样的核心区，投资900万不少，年入50万不多。

其次，我们换一种说法，假如自己在此位置投资200万，经营其他项目，比如品牌火锅、海鲜自助餐等，能否一年赚50万。答案是可能性很大的。

再者，肯德基能否长期经营下去？目前肯德基分为自营和加M店，自营的还好做，加M的店老板，如果不赚钱，能持续经营吗？

所以，年租金50万的收入，也是存在很大风险的。而到时想转租，基本上要赔上2个月的时间。

第二、做过商业综合体的都知道，引进肯德基这样一线品牌店的结果是：房价高而房租低！

肯德基与其他同位置的店铺相比，要求高而租金低，基本上是其他店铺租金的三分之一。引进此类店铺一般是为了整体引流或者提升商业价值的，说白了，引进肯德基是为了提升房价和其他店铺租金的。靠收肯德基的房租赚钱的很少，收益也是比较低的，但是，周边的房价几乎是最高的了。

综上所述，在房价虚高的商圈投资900万，虽然在一定时期内能年入50万，基数过大，回报周期过长。同时，与投资200-300万就能年收入40-50万相比，到底怎样划算就不言而喻啦！

有九百万的话就可以空手套白狼，先买下来，然后把房子拿去银行抵押贷款，租金就还贷款和利息，以房养房，你不用出一分钱，20年后房子还是你的，你的九百万还是你的九百万

长沙有一套现在租给肯德基，总价900万，年租金50万起，值得投资吗。笔者认为，现在投资商地产或者商铺的时代结束了。这种情况基本都是房地产中介或者地产商为了忽悠你投资商业地产而设的套，国内这两年许多投资商铺的投资者都是这么上当的，在你买商铺之前，中介或地产商告诉你有哪些大商家来租你的房子，等你买好房子后，这些要租你房子的大商家就都不来租了，结果是所有的买商铺的投资者都上当了，想退房人家不退，打官司又打不赢，闹也闹不过人家，最后只能是自认倒霉。

十年前投资商铺是因为房价在上涨空间，房子在上涨，所投资的商铺又有租金，房价大幅上涨又能获得超高收益。现在是三十年河东三十年河西，那个炒房的时代一去不复返了，在中国任何城市的房价不可能再上涨了，所有中国城市的房价只能是下跌，只不过有的城市跌得多点有的城市跌得少点。投资商业地产或者投资商铺再也不可能出现房价上涨的情况了，中介或者地产商编一些谎言来欺骗投资者，诱骗投资者投资商业地产或者商铺成为了现在非常普遍的现象，只要你一买，再想退房也都退不了房。所以，现在还想投资商业地产或者商铺的投资者从2019年起最好不要再做这种考虑，根据自己的投资偏好，选择投资一些低风险的收益稳健的理财产品才是上策。

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900万的价格是你的到手价格还是报价，如果是报价的话很可能到手价格需要1200-1300万！那么我们先来算一笔账，900万的价格来看年租金为50万，也就是5.5%的回报率，如果是1200万的到手价格，那么年租金的回报率只有4.2%，所以无论从哪个回报率来看都不是一套好的商铺！

如果真的想拿下来的话，你可以考虑一下未来其他出租方式！比如一般大面积的商铺单价比较低，适合出租给大型餐饮的老板。但是你也可以通过分割出租的方式，这样可以大大提高你的租金！因为小面积商铺租金相对比大面积的商铺要高，更容易出租！当然了，你也可以去看看周围的情况和租金回报率，如果其他小面积的商铺回报率较高，那你可以考虑买下自己分割出租！！

我自己有两套商铺，都是在回报率7%以上，并且我身边很多朋友与亲戚都有商铺投资，所以我们都一致认为一套合格的商铺一定是在7%以上的回报率，要知道商铺不是看增值，是看租金回报率的哦！！但是以900万或者1200万的到手价来看，这个回报率真的不高，所以我建议你不要投资。说实话二手商铺好的真的不多，如果真的好为什么人家会出手呢？

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从你描述中如果这是真实性还是值得考虑的投资的，至于能不能投资我个人觉得还是要进一步的了解和根据你个人情况而定。

首先我来跟你分析一下收益，店铺总价是900万元，而出租出去年收入50万起，10年收入就500万，20年就1000万，只要20年的时间就还可以赚100万元还得到了店铺；这种投资回报率已经非常高了，单纯从收益率角度分析是值得投资的。

另外再从店铺的真实性角度分析，这家店铺是否总价值900万？店铺里面有没有任何产权纠纷？再度考察店铺是否租给肯德基？然后再确定租金年收入有没有50万起？跟肯德基签订租期是多少年？等等这些一定要弄清楚之后在确定是否投资，毕竟这是900万投资，一旦其实有任何问题将面临亏损局面的。所以我个人建议是把这些事的真实性去考察清楚，确认无误的话是值得投资的。

最后分析你个人经济情况，如果你土豪本身不差这900万，手头比较松，拿900万作为一个长期投资是可以考虑的。但是如果你没有这么多钱，手头只有一两百万，其余几百万都是要向银行借的，这就要值得非常考虑了。毕竟你想银行贷款也是需要付利息的，而你的年收益率5.5%估计还走不过你贷款利息，所以如果你个人经济宽裕可以投资，如果大部分资金都是需要银行贷款就不值得投资了，这样会拉长你投资回报率。

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50万除以900万，是5.56%的收益率，是不是这就是意味着，这笔投资就是投资900万，永续利率5.56%的一笔投资呢？几天前浦发银行有一笔永续债的投资，利率大约4.73%，很明显，肯德基传统理念上经营比较稳健，楼下有一家开了已经10年了。所以，你可以近似的看做是一笔长期的债权。这样看是划算的，但是，如下几点，你依然要思考。

1、租赁时间。我们看到永续债大约4.73%的利率，如果是银行养老保险呢，你通过年金计算大约是在4.5%的年化左右，由于未来央行利率总体上走低概率较大，比如日本都是负利率。所以，有可能养老保险未来的利率还要低。所以如果这笔租赁足够的久，这是划算的。因为未来你可能无法获得如此高的回报。所以关键问题是，你一口气能够签多少年的租赁。一般超过10年，都是可行的。（有人思路不一样，他认为过几年可以涨租金，从确定性的角度，这个租金涨跌，不一定.）

2、关于商铺折旧的问题。商铺不同于债券的地方，就是他会变旧，市中心的热点地区也会改变。当然也有可能未来还会升值或者贬值。不过升值贬值这方面就不去预测了，我们只说折旧，商业地产产权40年，虽然产权不影响，但是你大致要估算一下，大约一年2.25万的折旧，这样你的租金大约是5.3%的收益率。这和债券不同，债券是可以出售换取本金的。

3、通胀的问题大约没那么严重。一般我们计算会按照现值的方法，但是房地产特殊，房屋价值正相关于通胀，并且和无风险利率也有相关性。也就是说，如果通胀水平高，你可以从房屋出售上面获得更多的增值。

4、维护费用。虽然一般出租人负责维护费用，但是商铺租赁有特殊性，你可以将维修维护的责任交给对方。因为肯德基需要按照其要求装修，那么这部分改造之后的房产维护理应交予他。

综上，900万每年租金50万是合理的，关键问题是需要锁定更加长期的房产租赁合同。而最终你这笔投资是否成功，关键还在于商业地产的增值部分是否实现。