商铺的投资价值，一般考虑两部分收益，租金收入+ 商铺增值。

如果只看租金收入，从现金回报的角度，一般是20-25年收回本金，算是比较合理的价格。至于增值部分，就要看商铺未来的售价。

从这个角度，年租金12月，20年240万算起来还是挺划算的。

但是，既然有折价，就说明市场对未来不看好，所以，关键是要评价者12万的年租金，未来是否可持续。简单说就是今年能租12万，那明天是可以租15万还是说会租不出去。

所以，在做出判断前，有必要对商铺做更多的了解，重点看地段吧，以及未来的城市规划。核心商业区，或是成熟的居住区，可能机会更好一些。

最近已经很少去逛街了，但偶尔出去，能感觉到实体商铺的逍遥，前阵子去上海，逛了下青浦的奥特莱斯，就觉得还是蛮冷情的，是不是周末还会好点，人最多的是有餐饮的那一层，实体店铺在看衣服的真是寥寥无几。

所以，商铺的投资价值是真需要打个大大的问号。

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？回答这个问题之前，我们来算一笔账先！

已知条件为：商铺的总价为170万元，年租金为12万元，那么换算成租金回报率就是7.06%！（条件是把170万看成是到手价）

那么对于7.06%年回报率的商铺可以买吗？我的答案是可以的！但是同时注意以下几点要求！

1）你的商铺是一楼底商吗？是沿街商铺吗？

尽量选择这样的商铺！我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，目前也都是出租状态，基本没有空租期，就是因为位置比较好。而许多二楼，三楼的商铺至今还有空铺状态，甚至断租状态。所以选择商铺的位置非常重要！

2）12万的年租金和7%的租金回报率是已经租出去的状态，还是开放商或者房东承诺你的？

记住，如果是开放商承诺你的，不要相信！但是如果是已经出租的状态，你也得四处打听，看看周围的情况，只有周围大部分都是如此，那么这样的商铺才是OK的！

3）可以做重餐饮吗？

要知道目前电商冲击实体非常厉害，能够站得住脚的只有重餐饮和消费体验类的实体，所以说能够买入重餐饮的铺子，会对你以后的升值率，出租率，租金回报率的增长有着巨大的作用。

4）是一手铺子还是二手铺子，是包租的形式吗？

如果是一手铺子的话最好，但是如果是2手铺子，你就得加上一个高昂的收费费！因为商铺的买卖手续费非常规，特别是二手，可能要加一个30%-60%的增值税，所以一定要算到手价格的租金回报率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，别碰，因为猫腻太多！

总结

170万的商铺，年租金12万，可以买吗？如果你能够解决以上几个问题，那么我觉得是没有问题的！商铺的投资就看两大点，第一就是租金回报率，第二就是地段。

租金回报率必须在7%左右甚至以上！为什么这样说？因为目前市面上低风险的理财收益都可以达到6%，如果商铺最近连这个都跑不赢，其实没有太大的投资必要，况且风险还大，麻烦事还多。

而地段往往代表着人流，尽量买一二线城市的商铺，少碰三四五线的！

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买商铺之前，必须计算收益，170万的商铺，每年12万的租金，相当于13.5年收回成本，相当于7%的回报率，这可是相当的高了，立马入手，但是前提是要保障，一不是产权商铺，不是开发商承诺的，二是必须要拥有实体商铺，在这个前提下，赶紧就立马入手，这是一笔非常棒的生意，为什么呢？

第一个建议，必须要使用杠杆，也就是说170万的商铺么使用85万的杠杆，为什么这样呢，这个道理非常简单，假如你用170万全款，那么，你要收回170万，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了杠杆，你只用85万，就把170万的东西拿下。

假如85万贷款，十年按揭，每月还款9000块钱，一年还款108000块，以租养贷，每年还能剩下12000块钱，十年后还完，相当于你用85万，实际投资额是85万，十年后是价值170万，相当于100%收益，换作20年后，就是300%的收益，多划算呀？

假如你有170万，完全可以买两套，十年后就值340万，100%的回报率的事，这么好的好事，为什么不赶紧点买呢？

第二个建议，关于购买商铺，还是要量入为出，因为买商铺的当中，还有很多特殊的情况，比如说暂时两年租不出去，周边商圈不够繁华，后期或者有一些市政变动，这些都要提前了解，果断下手，

好了，就说这么多吧，关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

有这等好事，你猜开发商会不会卖？

开发商狂吹回报率，这是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人们买他的铺子？

但是自己走街串巷去看看，不论商超里边的商铺还是底商的铺子，有几个生意好的？

170万的住房，年租金回报普遍在4万左右，如果一间商铺的回报率是住宅的三倍，首先要赚这比钱的就是开发商。如果真的拿出来卖，没等轮到你考虑就会一抢而光。

帐很好算，170万除以12万，就算期间租金不涨最多也就14年回本，如果期间租金涨幅能达到过去10年水平，十年就能回本。这等回报率就连高回报理财都做不到，还需要犹豫买不买吗？

但问题是，如果你想买，你怎么判断租金能达到宣称的水平？有太多太多的底商刚开业生龙活虎，没两年就凉凉了。正因为这样一日游的热度太多了，所以很多新楼盘的底商除了位置很好的几个以外，其他大多数都卖不掉。商超也一样，看看万达有多少业主维权甚至要求退房的就知道了。

举个实例，我家附近有个客流量较大的商圈，步行街边一个面积20平的小门头，年租金20万。前段时间挂牌出售，价格700万，年回报率只有2.85%，比银行定存利息还低。加之现在房价回落、成交量走弱，我觉得可能很不好卖，结果这房子挂牌两天就成交了。

所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。

咋一看，170万的商铺，年租金12万，算下来回报率到7％了。哇，这不是天上掉馅饼吗？但是，其实你自己仔细琢磨下就会发现其实问题不简单，不能被表面的东西遮住了双眼。下面我给大家分析下，看看到底合适不。

第一：首先买一个170万的商铺，全款买下来的很少。更多的还是要贷款，按现在的商业贷款利率来看，假如首付100万，贷款70万、贷款10年那么每年的利息是19000，这么算下来一年的收益就是10万出头的样子，这么算下来收益率就是5.8％了，而并不是所说的7％。

第二：我在之前回答过的问题里面也曾经说过，商铺和住房是完全不同的两个概念。一个商铺的价值要与它所处的地段，商业发展情况来决定的。而住房是满足人们租住的需求的，就目前我国的情况来看，住房的出租和销售一般情况下是不会亏本的，毕竟巨大的刚需摆在那里只要本着房子是住的而不是炒的观念，住房基本是稳定的。但是，商铺不一样，商铺的性质主要还是偏向投资属性，所谓收益越高，风险就越大。一个地段的商业如果做起来，别说年租金12万就算是15万，20万的年租金照样是可以实现的。但是，如果没有做起来，这个地段的商铺别说年租金12万，你是连租都很难租出去，同时你想转手这个商铺都是没人接盘，那就真正的是血本无归了。

第三：开发商说年租金12万，难道每年的年租金就都有12万了吗？现在，随着电商的快速发展，实体经济越来越难做了。现在的商场想做起来比以前难多了，没有哪个开放商敢保证这个商场一定就能做的起来，既然无法保证那么开发商所鼓吹的多少年回本根本就是无稽之谈，如果你轻易听信了开发商的话，那到时候开发商拍拍屁股就走了，亏的只是你自己的血汗钱。

最后，商铺本来就是一个带着投资属性的商品，有收益就会有风险。在购买时一定要擦亮自己的眼睛，多考察，多了解、不要让那些所谓的馅饼把自己给砸晕了。

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120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！分析如下：

第一、先通过投资回报率来分析一下。

此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%，属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期大约为：1700000/120000=14年，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。

第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！

1、目前的商铺成两极化发展。

目前，确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？

其次，有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。

所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！

2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。

还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？

这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！

商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。

所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式等。

租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。

总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！

商铺年租金回报率7.1%，14年多点收回全部成本，如果租期稳定、租金逐年递增，加上房产增值，则回本时间会更短。只要不是开发商的返祖铺，这是一间非常不错的优质商铺，投资成功率很大，当然值得买入！

投资商铺，核心是回报率，其次是地段：选到好地段的铺子，商业氛围成熟，客户群体固定，投资回报稳定，投资风险降低，不用担心空置期亏损，而且铺子越老越值钱，升值空间更大；回报率是反应投资成败的关键指标，由于只有40年的商业经营权，货币又在不断贬值，所以15年回本、回报率7%以上的商铺是很多人公认的优质商铺。而就目前商铺市场行情来看，回报率达到5%，20年能够回本就已经不错了。

所以你的情况让我感到怀疑，因为目前很多商铺年租金回报率都在2～3%。回报率7%以上的商铺不能说没有，但真的很少见。而且好的商铺一铺难求，不通过非常途经，一手商铺开发商不可能以这个价格卖给你，否则瞬间被抢个精光。要么就是间二手商铺，房主急等用钱夸大租金在忽悠。

可以考察一下商铺周边情况，同类型商铺数量，租金是否处于同一水平。如果其他商铺租金远低于这间商铺，要么其中有猫腻，要么租户是个不懂行的新手。

朋友们好！

可以买啊！170万的商铺，年租金12万，这相当于年收益率为7.059%。这样的收益率看起来还是不错的，如果位置较好，那么还是可以考虑购买的。下面来分析一下。

收益率看起来不错

170万的商铺，年租金12万，这样的收益率达到了7.059%。这个收益率还是相当不错的一个收益率了。

现在来说，一般比较安全的理财产品，收益率最高也就是5.5%。大家比较熟悉的储蓄式国债，3年期年利率为4%，5年期国债年利率为4.27%。

还有大额存单，大型银行3年期大额存单年利率也就是4.125%，中小型大额存单年利率为4.2625%。

最高的也就是民营银行新型存款，现在有一款37个月按月付息存款产品，年利率可以达到5.5%。

可以看出来，7.059%的收益率还是相当不错的了，已经比安全理财收益率高了不少，如果再算上未来商铺升值的收益，那么收益率还是相当高的。

购买时需要注意的几个问题

商铺租金收益率达到了7.059%，这样的收益率还是相当不错的。但是大家在购买商铺前，还是要仔细研究一下下面几个问题。

1、170万的商铺位置如何，是否是处于商业区中心的位置，是否在一楼底商，门头是否比较大，是否可以做重餐饮店铺。上述这些都关系到商铺的升值潜力，而且将来能够做重餐饮的店铺将更受欢迎，房产价值也可能会升值的更快。

2、商铺实际租金是否真的达到了这个水平，这个一定要认真调研清楚。

3、是否可以贷款，如果你可以贷款的话，那么可以减轻你的资金压力，也能够以租养贷，这样你如果拥有170万元，就可以投资两个店面了。这样能够提升你的收益率。

4、最后做决策前，最好到实地去多看几次，如果是已经成型的商铺，那么无疑是最好的，可以去观察一下人流量等，如果是还没有形成规模的商铺，那么投资还是需要再谨慎一点。

综上所述，投资170万元，一年租金12万元，收益率达到了7.059%，从投资的角度来看，这个商铺是可以购买的。但是投资商铺还是要多调研一下，看清楚位置，了解清楚其他相关的信息，这样再做决断可能更为稳妥。

感谢阅读！

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商铺的风险特别大，07年我在万达花260万买的商铺，黄金地带，还是旅游区，当年一年去了物业管理费一年能剩十二三万，现在三万都没人租。

170万元的商铺显然不可能是在四大一线城市，正常情况下应该是地处二三线城市。一直以来我对于商铺的投资是持反对态度的，因为除了极其核心地段的商铺，大部分商铺的投资最终都是以亏损而告终，商铺的增值率远远比不上住宅。

二线城市的商铺情况表现？

如下图所示我们可以看到最近几年来，我国二线城市商铺不论是空置率还是租金都一直处于一个下降的趋势，互联网冲击是一方面的原因，各地纷纷上马的各种城市综合体相互竞争也极其惨烈，所以投资商铺的前景并不算明朗，即使是当地的主流的综合体内，现在也开始出现供过于求的情况了，所以投资商铺有风险。

170万的商铺，年租金12万。

一套170万元的商铺，一年的租金可以达到12万元，大概需要170/12=14.2年才可以收回本金，时间较长，风险的把控难度较高。不过170万元，每年可以收回12万的租金，相当于年化利率为：12/170=7%左右，这个利率就当前市场上而言还是一个比较高的收益水平，即使是银行的五年期存款当前的利率也普遍不会超过5.5%，所以这个收益率很有竞争优势。

考虑到这个收益率，如果资金足够的话，可以适当尝试投资，但是必须要考虑两个问题：（1）当地最近几年商铺的租金走势图，是持续下降还是持续上升，对于持续下降的，那么就要慎重，入手之后要在出手可能会存在一定的困难。

（2）当地商铺最近几年的成交量以及成交价格，投资商铺主要是为了赚钱，如果说你商铺地理位置极其优越，单纯只是想要收租金的，那么这个问题不要考虑，但是假设商铺位置并没有特殊的地方，你就要考虑以后出手的难易程度。

总结

假如170万元真真实实一年有12万的租金是可以考虑，你可以自己调查一下该商铺周边的整个房租市场看看，理论上来说，一家170万的商铺，如果年租金可以稳稳12万元，是没有人会愿意出手的。故而我想这个所谓的租金大概率时开发商承诺的租金吧，如果是这种，那么就坚决不要买了，现实中为了卖房，开发商什么都敢说，说到没做到的比比皆是，以后有的扯。