投资商铺要考虑哪些问题呢？一是地段儿，是否有升值空间。二是，回报率，也就是租金回报率是多少。 175万的商铺，年租金7.2万，月租金6000元，投资回报率4.11%。说实话坤鹏论认为没有太大的价值。
商铺属于固定资产，它有个最大的缺点是流动性非常差，变现慢。除非有持续升值的空间，如果入手了，再想专卖是比较困难的。
而且大家都知道近几年来，实体经济一直处于低迷状态，很多城市，最热闹的商业街的门面都有闲置的现象存在，导致了商铺出租的萧条。
所以说商铺的地段儿很重要，地段儿好，价格合理才能出租出去。如果地段儿不好很容易出现空窗期，也是不小的损失。但就现在的经济形势，地段儿好的商铺也有闲置租不出去的。
另外从回报率来看，月租6000，连贷款都抵消不了，肯定是不划算的。另外回报率4.11%，很多理财产品的收益率都在这之上，即使是投资理财也要比这收益率高。
而且就现在的实体经济现状，对商铺的升值力影响是很大的，生意不好，自然租不出好价钱，卖也不好卖。
所以无论从回报率还是升值空间来看都不是划算的买卖。
网上回答的比较多，都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议。我目前已经投资了两套小平方的门面，就以我自己的观点来说，你自己考虑自己的处境。
目前我第一套门面是小区外围门面45平，03年15到手，开始租500一个月都困难，后期租金逐渐涨起来，11年已经2.5万一年。正好我从外地回来，不想上班就和老婆开了个烟酒店，一直到现在。目前周边租金在4.5-5万之间。前年我看租金比较合算，加上周边大小超市起来的太多，对目前地段超市看空，而且营业时间太长，早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营 ，考虑到市场租金较高，租房压力太大，就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面，一层高5.4米，可以架一层出来堆货的门面，变成三层总共150平。三层做一个临时住的地方，不想回家可以住在店里。总价89万，三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手，我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营，他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金。
在这里我不想讨论我是亏还是赚了，对于我来说第一套门面随着市场发展，回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论，一般产权40年的门面，全款我认为25-30年的回报率就可以，因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面。随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可。
第二套门面对于我来说很纠结，当时是17年7月份买的，三线小城市住房已经经过一轮大涨，住宅在8500一平，我个人认为最终也就1.1万是我市的极限（后来同地段涨到1.3万，19年回到1.2万左右）加上我本身有住宅，所以投资了物流园的门面。
我考虑第一经过多年的实体经营，我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年，实体将会是大量厮杀，和同行和电商和跨界。想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了，不如退出竞争区域，在不是主业形态地区做辅助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展。
第二，手里有资金还是不能放银行，钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。既然可以全款，还是要投资，只要转起来总是有希望的。手里没钱也会促使我更有动力。
第三，实体困难不是只有老百姓知道，上面也知道，只是迫于现状不能急于救实体，未来国家肯定是会大力发展实体经济的，门面不能大涨，当保值还是可以的。
第四，当所有人都把钱投到住宅里的时候，住宅的风险可能比其他地产的风险更大。
第五，人人都看不好门面，所以现在的价格不高，即使做住宅用也就是水电贵些，相比花150万买住宅不如65万买门面。而门面的租金好于住宅，升职空间也大。因为我市的住宅价格已经到顶了。
正常投资商铺8~15年能够回收成本就比较划算，如果超过15年仍然不能回本，那就不要投资。
我之前认识一个朋友，他在某个小区投资了一个商铺，30平米，2014年买入的时候是120万，刚买的第1年小区没有多少人入住，所以商铺也没租出去，第2年他挂了一个月租金5000块钱，最终有一个做餐饮的租了这个商铺，但是因为当时小区的人口不多，所以这个餐饮店生意也不是很好，做了半年左右就把商铺转出去了，后来这个商铺的价格也只是逐渐下降，目前一年的租金只有5万块钱，但我仍然看到租客经常换的。
所以过去4年租客断断续续的换，再加上租金持续下降，平均一年的收益估计只有3.5%左右，如果按照他这个收益，至少需要28年才能回收成本。
从这个朋友的真实案例当中，可以给购买商铺的人提个醒，购买商铺最重要的是地段，地段，地段，重要的事情说三遍，如果你所购买的商铺位置比较偏远，人流量比较少，那千万不要轻易接触，否则吃亏的是自己。
你购买商铺175万，如果按照首付50%计算，贷款87万20年，等额本金还款，利息在基准利率基础上上浮10%，那你总共要付出的成本是137万+88万（首付）=225万。
而你目前每年的租金只有7.2万，年回报率等于7.2万/225万=3.2%；投资成本回收年限是225/7.2=31.25年，这个就远远超出了8~15年的合理投资范围。
就算你有能力一下子全款买下这个商铺那，那年回报率就是7.2万/175万=4.1%，回报年限是175/7.2=24年，这个仍然比合理的回报年限超出10年左右。
我们最后来看一下175万潜在的投资收益。
你有175万你可以选择的投资渠道就比较多。别的不说，就算你选择最安全的投资方式银行存款，你有175万在一些小银行存个5年期以上，获得5%的利率应该是不成问题的。
5%的年化收益要远远超过你贷款买商铺的3.2%回报率，也比你全款买商铺的4.1%的回报率更高。如果按照复利计算那对应的回报率会更高。
所以综合对比之后，你175万的商铺，一年租金才7.2万，肯定是不划算的，如果你一年的租金没有达到12万以上，就不要随便投资，否则就是不划算的。
我自己有两套商铺，而我身边的小伙伴和亲戚都有商铺的配资，所以可以给你一点建议！有没有投资价值看地段和回报率，好的地段回报率自然高，差的地段回报率也非常低，所以回报率是考量一个商铺有没有投资价值的第一参考标准！175万的商铺年租金为7.2万元，那么换算成年回报率也就是4.1%，而月租金为6000！
以我的经验来看就是不值得，我自己一套商铺在上海外环，一套在苏州，年回报率都为7%以上！如果以你这套4%的回报率来看是没有投资价值的，商铺看的就是一个回报率和租金收益，而不是看涨幅！在我的理念里，商铺投资组基本的条件是能满足7%以上的回报率，其次就是每月的租金能抵扣贷款！你的商铺175，贷款金额可能最大化达到875000元，而每个月的月供要将近10000元，也就是说，你的商铺必须满足一年12万的租金，才有满足投资价值！
当然了，租金回报率是首要的，其次还要看地段，还要看是否能重餐饮，是否有包租和协议分成现象等！以及未来周边的规划和生态！只能说现在好的商铺投资是一个高门槛的阶段，能达到7%以上回报率的商铺比较少，价格比较高，所以需要精心挑选和等待！我比较推荐一线城市和新一线城市的商铺，这里人流大比较有竞争力！目前的商铺一铺养三代可能已经不成立了，但是好的商铺一铺养一代人还是没问题的，至少我周围的有钱小伙伴都是有商铺的配资。在我们眼里，经济和产业都是有周期的，10年前电商冲击了实体，但是谁能保证10年后实体不会卷土而来呢？？像日本这样的发达国家也是实体干掉了电商，所以我觉得有资金实力的情况下完全可以配置1-2套商铺，有备无患！
其实你给的条件太笼统，买商铺不只是考察几个数字。前两年，我也有过投资商铺的想法，做过调查，花了很长一段时间考虑这个问题。最后决定不买，现在看来很明智。接下来就来具体谈谈我认为重要的条件：
1.商铺类型。你先要搞清楚，你那个店铺是小区店铺？商业区店铺？还是商场格子？这里面一定是小区店铺更好。为什么？因为后两者的人流量还要看商业区和商场的整体管理水平，如果他们管理得很差劲，你也没有办法租好。意思就是你买这种铺子没有自主权。举个例子来说，我们这有个绿地商业区。有个朋友在里面买了两间铺子，当时他好心也让我去投，我实地去踩了踩，发现里面布局很乱，引入的品牌没什么名气，单价又很贵，底层的要十几二十万一平米，我想做什么生意可以让租户承担得起如此高的租金。后来对面开了个百联购物中心，那个格局大，档次高，顾客都跑百联去了。今年我朋友的那两间店铺还都关着门，拿两个字形容的话就是“萧条”，所以选店铺类型的话我认为小区店铺或沿街是最好的。
2.位置。这里我只谈小区店铺位置：1）选人流多的。2）附近多个小区的。3）离学校医院菜场比较近的，这些百度上都有。我要重点谈的是作为一线城市的小区开发商基本他们的店铺都自己出租，偶尔能够卖给你的，就是挑剩下的，你想想那地段能有多偏僻。虽说可以养，但需要一定的运气，不是吗??。
3.价格。说商铺划算的买家，你看一下都是03、05最晚11年左右买的。这两年买的划算的少，其实经济周期在走下坡路，做生意赚钱难赚，你租金高了，他就做不长久。这两年店铺价格同房价一样，在天上飞，你买入价和租金不成正比。
不管投资什么都要买在低位，否则高风险。央行不可能一直放水，现在现金为王。商品房、店铺，就现在或许都处于高位，当然不排除特殊情况，或许你们那就很便宜。如果你很喜欢投资店铺，你可以等价格洼地，并避免有台阶，门口大柱子的商铺。祝你投资顺利！
商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有没有投资价值要从以下多方面分析考量来决定是否有投资价值；
（1）商铺的投资者回报率分析
假如你购买这家商铺用了175万元，而这家商铺年租金为7.2万元；从而可以推算你这家商铺的回报率为：7.2万/175万*100%=4.11%；说明你这家店铺年回报率为4.11%，按照这种回报率需要25年才能回本，25年之后才是净利润；这种回报率处于中等，高的商铺年回报高达7%，而你的年回报率在中等4%~5%之间，跟存在其他理财产品差不多的年利率，从回报率看这家商铺处于中性，可投资可不投资，能否投资看以下因素。
（2）从商铺的保值与升值空间分析
你一定要实地考察这家商铺有没有保值和升值空间，这家商铺暂时值175万，随着时间推移5年、10年后这家商铺有没有可能达到190万或者200万以上的价值，如果有这个潜力证明这家商铺有保值和升值空间，是值得投资的。参考商铺的保值与升值主要是看商铺的位置，所处的地段，以后的发展空间，人流等多方面综合考虑的。
（3）从店铺的租金有没有上涨的潜力分析
因为你现在这家店铺年租金为6000元，年租金总收入为7.2万元，年回报率为4.11%，并不是属于高回报率，还处于有一定的风险。假如这家商铺租金有上调空间，2年后、5年后租金能涨到7000元或者8000元一个月的，随着你的年回报率也会增加，所以这样的商品可以投资。但是假如你的商品租金上不上去甚至还会下调租金的话这种商品没有投资者价值，一旦投资者亏本都是可能的。
（4）从你个人经济能力分析
假如你存款175万投资这家商铺，另外还有其他闲钱生活，根本不会对你生活造成压力，这种情况可以选择理性投资。但又假如你本身就是没有175万，需要贷款近90万元购买这家商铺，这样给予你生活压力特别大，贷款90万元月供需要1万多了，按照你目前月租金6000元是不够抵扣月供的，还需要你每个月另外拿几千元来还款，这样你顶不顶的住压力，如果顶不住一切都是免谈，再高的回报率也不是你该赚的钱。
最后可以总结以上四大因素给出答案，假如具备以上四大条件在你个人经济能力允许的条件之下，商铺年回报率4.11%以上，而且这家商铺具备保值或升值的空间，商铺租金也还有上涨的潜力，这种商铺肯定有投资价值，建议你投资。反之，如果这四大条件都不允许的话，还是建议你放弃这个念头，把这些钱存银行大额存单吃利息，不用瞎操心，好好享受生活。至于你投不投资商铺，你自己考量，祝你好运。
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商铺投资首选是回报率，因为商铺只有一个功能那就是开线下实体店，所以投资商铺只考虑回报率，其他因素都是次要的。175万的商铺，年租金7.2万，月租金6000元。投资回报率4.11%,和银行理财收益相当。而商铺属于高风险产业，变现慢，受制环境影响。这样的商铺投资价值一般，建议不投资。那么究竟什么样的商铺投资价值高呢？
一，租金收益抵消月贷款
这个175万的商铺，贷款百分之五十，接近90万。月还贷款在一万元左右。而租金只有6000元，还有物业费，取暖费等等。而租户一般都是签订好几年的合同，你不可能短期内把租金上浮百分之四十。
好的商铺一定是三年内达到抵消月供，五年后租金上浮开始有收益，收益最好不低于百分之五。如：商铺200万，贷款100万，月供10000元。购买后三年月租金达到10000元一月。五年年租金达到17万，其中十二万是交月供，五万算首付款100万的投资回报。
二，周围环境看涨
以前万达，万科这样的大型商业广场集中区，周围的商铺都会出现租金涨潮，因为商业环境变好了，现在这些商业广场也有冷冷清清的了。投资商铺更加难了。
要找到政策稳定，有特色的商业区，发展潜力大的区域进行商铺投资越来越难了，需要对政策和环境做个精准的判断。耐心是投资商铺最重要的事。
三，商业区和居民区相宜
好的商铺投资还需要两个条件，一个大型居民区，一个是大型商业区，如果既有商业区，周围又有大型居民区，再加多栋写字楼，那你就找到金矿了，这样的商铺肯定极具投资价值。如果还能开餐饮的地方，那更好了。
四，大商户入驻，商圈丰富
投资商铺还有一个指标，周围有大型超市，大型卖场，知名品牌入驻，也会给商铺带来好的投资价值。这些大商户自带流量，周围的人都会到这里聚集消费，自然你的商铺租金就会水涨船高。
总结：商铺投资风险很大，需要极具耐心，等待区域的经济出现。现在一线城市和旅游城市的商铺很具投资价值。你认为哪里的商铺投资价值高？评论区聊聊
我是伯乐集团董事长李合伟，20多年创业经验，天使投资人、《觉悟行果修渡》创投课导师、《财富人生密码》财富增值课导师、《李合伟演讲学院》首席讲师、关注我分享更多知识
如果175万元只是出售价格，还不包括过户相关税费的话，那么租金回报率还会下降到3.60%以下，显然就更没有投资价值了。
之所以这么讲，有多方面原因。
1、当前三年期大额存单年利率4.18%很常见，多家银行还可以按月付息，如果拿利息再去理财，综合年收益率能保持在4.20%以上，一年收益能超过7.3万元，显然比投资商铺回报率更高。
2、商铺投资，6%以上的租金回报率是基本要求，也就是13年左右靠租金收回本金。低于这个数字，就要考虑周边商业环境，人流量，房租上涨空间，房价上涨空间等因素了。
3、新的楼盘在不断建设，新的商铺也在源源不断进入市场，实际上现在的商铺已经严重产能过剩了，未来存在极大贬值空间。如今过高的房价下，商铺再想增值保值已经很难做到了。
4、正因为实体店租金高租金不断上涨，实体店的生意才会越来越难做，开店忙碌一年下来就是给房东打工，未来要么关店潮出现，要么房租大幅下降，租金很难进一步上涨。
5、网购足不出户就可以买到商品，无非是等两三天的事情，价格便宜一半甚至更多，不喜欢可以随便退，售后服务更好，因此已经被城镇居民普遍接受，这是实体店衰败的重要原因，也是商铺投资不再保险的根本原因。
6、商铺流动性极差，根本原因在于税费比例远高于住宅。如果将来找不到租客，又找不到愿意接手的买家，商铺就会烂在手里，没人租的话可一分钱租金收不到的。
7、商铺贷款时间短利率高，如果是贷款买商铺的话，租金一般难以偿还房贷，以租养贷不容易实现。以贷款50%，也就是87.5万元，贷款10年，年利率7.2%来计算，每月还款就要10250元，一年就要12.3万元，租金还了房贷，保持这个水平的话每年还要再掏5.1万元才行。即使几年后高出20%的价格售出，考虑到贷款因素，基本无利可图。
8、房价如今处于历史高位，降价趋势已经形成，此时投资房产要谨慎，流动性差的商铺更要谨慎。
综上所述，这样的商品还是不要投资了。
商铺175万元，年租金7.2万元，也就是年回报为4.11%。这样的投资回报率说不上划算与不划算，较为适中，不算亏，但也不算赚。要了解商铺投资的价值大小就需要了解其他投资能稳定创收的实际情况，以及房产是否存在附加效益，才能对比划不划算：
市场中的投资产品渠道有很多，银行理财、保险理财、货币基金、P2P理财、风险投资、股票、期货、外汇等，而作为普通投资者并不是所有的投资渠道都适合，只适合低风险、中低风险的投资：银行理财、保险理财、货币基金。而对于P2P理财、股票、期货、外汇来说就存在着很大的风险。而银行理财、保险理财、货币基金呢？保险理财的规则难的懂，所以将其剔除。银行理财也分为几个等级，而更为适合投资者的为低风险与中低风险等级理财产品。货币基金的年化收益率还是偏低。
而低风险、中低风险的年化收益率约在3.5%-6%，也可以针对性投资长线期限的中低风险理财，年化收益率在5%左右。
未来几年虽然说房产价格并不可能再次出现大幅上涨，但下跌估计也是不会发生。重要的就是租金是否上涨，如果上涨至10万，那么年化收益率就能够达到5.7%。
就个人的观点为，存在一定的投资价值，毕竟现阶段的年化收益率已经能够达到4.11%，与理财的年化收益率5%相差不多。
作者不易，多多点赞，十分感谢！
这个铺子是包租的还是自营的，面积多大，是社区底商，还是商业综合体，是几楼的。
投资商铺，要看地段，客流量，业态。商业综合体包租的不建议投资，统一运营，招商不好的话，租金没保障，综合体很多是分割的铺子，没有统一招商，包租到期，很难再出租。
社区底商，一楼沿街的，可以做餐饮的，可以考虑。出租最起码有保障。
如果其他形式的，商铺不建议投资
