大家好，我是勇谈。房价下降后是不是意味着之前贷款买房的人亏损了？这个问题表面来看确实是这样，不过到底亏没有亏？其实是一个心理账，如何计算还是要区分人的。借此机会简单谈谈我的观察。

房价下降多少？贷款买房的时间是什么时候？通货膨胀等都是考察到底亏不亏的因素

• 仅仅从表面价格来计算之前买房的人到底亏不亏？还是需要看买房时间的，按照2015年房价标准房价起码下跌30%以上才能算是亏

图上所示是以2015年定基100后国内主要城市的新房价格走势图，简单观察后大家可以发现一个基本事实“绝大多数城市的新房价格相比于2015年涨幅都在40%以上，甚至个别到了70%”。也就是说仅仅从价格的角度来分析，房价下跌多少才算亏的话，起码是40%。哪怕是近几年的数据来看，其实也得在10%以上。

• “买房要趁早，越晚越吃亏”，这句话十分形象的说明了如今的房地产现状，更何况从概率上来说房价出现大跌几乎没有可能

通货膨胀是任何国家和经济体都无法回避的问题，自从人们进入“纸币时代”后，货币超发和滥发的情况十分普遍。图上所示是近10年来我国M2供应和增长率走势图，可以看到这些年我国M2增长始终保持中高速，以2019年为例M2供应量相比于2018年增长了18万多亿；这么大的新增货币供应肯定会导致通货膨胀率出现，因此从这点来说房价和物价上涨为了跑赢通胀也是会持续上涨的，只不过这种只是价格上涨而已。

在全民资产70-80%都在房产的基础上，房价规模下降带来的影响很大，越是近期买房的朋友受到的冲击就越大，亏得也就越多

• 相比于前期购房的朋友来说，2018年后购房的朋友受到房价波动的影响会更加明显，尤其是那些采取杠杆资金买房的人们

房产投资期开始结束其实也就是2018年前后的事情，毕竟国家这个时候进行的房产调控更加严格和持久（尤其是融资端调控），房价因为投资因素上涨的幅度也就越小。跟大家分享一组数据，2019年我国商品房同比上涨6.5%，根据国家统计局公布的7月16日的数据来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和5.2%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.3%，二手住宅销售价格同比上涨2.0%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.6%和2.0%；无论是新房还是二手房的房价同比涨幅都在持续回落。而且可以基本预见在国家“房住不炒”调控持续进行的情况下，房价同比涨幅持续走弱是大概率。这样的数据也从侧面证明了越是后期买房的朋友抗跌能力就越弱。

• 现在房价降下来，以前贷款的朋友或许会受到损失，越是近期买的受到的损失就越大

从2019年开始很多城市都出现了这样的一道风景“降价维权事件越来越多”，而维权的人群大多数都是近期买房的。虽然从法理上来说房价涨或者跌都是市场行为，但是购房者却不会这样认为，绝大多数已购房者的心理是这样的“可以经受得起房价不涨，但是绝对不会接受房价下跌”！！这种情况其实也是可以理解的，因为人人都会努力争取自身的既得利益，哪怕是自己的既得利益来源于一些投机因素。

房价下降，以前贷款买房的人到底亏没有亏？其实看银行的态度就可以了

• 购房者虽然是房产的所有者但是真正的债权人其实是银行，毕竟银行承担了50-70%的贷款

一直有人在说银行能够忍受的房价跌幅是30%，为何会是30%？其实就是因为多数人购房的时候首付比例是30%，从银行的角度来看房价下跌30%以内实际赔钱的还是购房者，但是一旦跌幅超过30%，那么银行就需要自己贴钱进去了。所以，一般来说当房价跌幅到一定程度的时候最急的还是银行。上世纪80年代日本房产泡沫破裂很多人资产从千万变为负债其实都是因为银行提前止损的结果。当房价跌幅达到30%的时候，银行就会要求你提前偿付房款，否则就会进行低价拍卖，你的房产不够还贷款基本是板上钉钉。

• 国内资源对于房产的依附作用，有时候不能仅仅用价格来进行判断，毕竟教育等优质资源是不能用金钱来衡量的

房价下降到底亏没亏？这个还是要看个人对亏的理解。如果说你的房产本身所处的位置特别好，尤其是一些购买学区房的朋友，本身的学区房房屋价值并不高，高就高在背后的资源。一个十分简单的例子，假如一个学区房原本的市场价格为100万，房价突然下跌仅仅值80万，从字面来看似乎亏损了20万；但是因为本身是学区房的因素，子女上学的时候可以少花费20-30万的择校费，各位觉得这个亏还是赚呢？毕竟对于国内绝大多数城市来说优质教育资源都是稀缺的，家长为了子女能够进入一所好的学校花费几十万的情况屡见不鲜。

综上，现在房价降下来，那以前贷款买房的人是不是亏？这个就需要具体情况具体分析了，亏或者不亏有时候不能仅仅通过表面价值来判断。不过根据观察来看，一旦房价下跌最先吃不消的肯定是近期贷款买房或者杠杆资金买房的人们。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

买房是亏还是不亏还得看具体的情况，即使静态来看，赚和亏也会受买入的时间和房产所在城市的影响，而不同的城市在面对房地产行业压力的时候，对压力的化解能力也有大有小，房价的未来走向也会因此出现强弱不同的走势，这是一个动态的过程，以现在的状态定论将来是有失客观的，而对于不少城市来说，暂时的弱势也并不代表在以后会成为不断走弱的趋势，所以关注利益的人需要更关注城市的长远发展条件。

①

以目前时点为静态参考节点，导致亏损需要满足怎样的条件？

购房亏损的表现离不开成本与价值的对比，如果单纯从投资的角度来看，只要房产价值的变化不足以覆盖成本时，就可以认为是亏损了。

对于成本来说，不同条件的房子规则基本都一样，很容易量化计算，利息+购房费用是其中主要的部分，首付资金套在房产上所牺牲的存款收益也可以算进去，更因人而异的部分还可以加入装潢的投入作为成本，而如果是出租的房子可以减去租金的收入以抵消一部分成本。

而对于房产价值变动来说，则关联到房产的具体的情况，并非千篇一律，房产的很多具体的环境都会对房产价值产生影响，从而导致结果的不同。

这些不同的结果包括了以下几种情况：

● 现在的房产价值与买入时对比减值了。这是最坏的情况，不仅最初投入的首付产生了损失，连平时月供还款中的本金与利息成本都一同亏损了。

● 现在的房产价值与买入时对比大体持平。这种情况与表面上看没有什么损失，但实际上对于有房贷的购房者来说，每个月都需要都需要支付房贷的利息，这部分利息是购房的主要成本之一，需要房产的升值来冲销，价值大体持平的条件下等于成本没有冲销，那成本就要自己贴钱了。

● 现在的房产价值与买入时对比出现了小幅升值。这种情况比持平稍为好一些，房价比买入时上升了一点，但幅度不大，导致房产的升值幅度也有限，只要这个升值幅度小于成本的支出，理论上也属于亏损状态。

● 现在的房产价值与买入时对比出现了大幅升值。这种情况是最理想的了，由于房价已经出现了较大的升幅，即使遇到房价稍为向下调整，也远比当初买房时要高得多，扣除成本后也不会陷入亏损的状态。

显然，如果仅从利益的角度，把时间定在现在这个时间点上，那么理论上前面三种情况都可能会导致亏损。

②

目前城市间的房价呈现分化发展的状态，涨跌情况并不统一，而即使目前出现了下跌，也要结合实际的情况才能评估房产价值的变化与成本的关系，未必跌了就一定会亏损。

● 不同城市间房价发展呈现出分化的态势，房产价值也会因此而有不同的走向， 对盈亏也会产生截然不同的影响。

虽然在楼市调控的压力之下，这几年房地产行业的发展出现了较大的降温，但房价的表现在不同的城市是有不同的表现的。根据中指研究院最新发布的6月百城房价指数显示，其长期跟踪的100个有代表性的大中城市中，价格出现上涨的城市占了大多数。

其中新房均价出现上涨的城市占了77个，二手房均价上涨的城市也占了69个，虽然整体来看上涨的幅度并不大，但也说明了整体价格呈现稳中上行仍是目前市场上的主流现象。

所以如果身处在价格上涨的城市行列中，即使目前升值幅度不大而无法覆盖支出的成本，也会亏得少一些，而如果在热点城市中甚至在其中的热点区域中，还有可能出现较大的盈利。除非刚好不久前买在房价下跌幅度比较大的城市，才有可能在目前来看造成大的亏损。

● 即使出现降价调整，也并不一定就确定会造成亏损，需要看具体的情况。

房价出现下跌，并不是一定会让已经购房的人造成亏损，还需要根据具体情况来进行对比。

◇ 买入的时间点的影响。买入时间是一个非常重要的影响因素，由于在过去20年中，国内的房价一直处于较大的上行幅度中，所以买得越早，亏损的可能性就越低。

如果在房产是在5年前、10年前买入，那早就已经升值了很多，即使是在目前价格出现下行的城市市，也基本完全影响不到自己当时投入的资金，一般来说扣除了成本以后还可以赚很多。

而如果在最近一两年买入，情况就要复杂很多，受楼市调控的影响，价格升幅平缓甚至下跌的房产，一般来说到现在要处于亏损的状态，除非在调控下房价也出现了较大的变动，否则年升值小于5%都很难与成本持平。

◇ 降价是否会成为一种持续的趋势？这是从动态的角度出现来考虑的，目前部分城市的楼市出现了一定的幅度的价格调整，如果仅以目前的时间节点来对比，最近买入房产的人少不免都要面临亏损的局面。

但房价的发展却未必会静止地停留在一个点上，如果价格下降没有成为持续的趋势，反而在后面又出现持续的价格回升，那亏损局面就存在被扭转的可能，这是一个会跟随城市发展变化而变化的动态因素，导致暂时的亏损也未必会成为永恒。

③

未来整体房价的趋势有较大的概率以平稳发展为主，如果重点关注房产收益，需要利用不同城市中房价分化的特点来以扩大以时间换取空间的效果。

现在不管是“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控政策，还是一直在不断完善中的房地产长效调控机制，对房地产行业的引导方向都很明确，就是保持行业平稳健康地向前发展，理论上在这种状态下整体房价的变动幅度都会受到制约，那么保持房价平稳发展的概率也会比较大。

虽然有部分热点城市及其中的热点区域出现了房价涨幅较大的情况，但一般来说很快就会有相关的调控措施跟上疏导，“房住不炒”的原则依然没有放松，且涨幅较大的情况在国内数以百计的城市中只占了较小的部分，大部分城市的整体价格表现还是比较平缓。

这种背景会让房产回归居住功能，降低房产的投资属性，即使是在那些稳中向上的城市，对于很多人来说也有较大的概率需要以时间来换取收益的空间，而这个空间的大小取决于所在城市的楼市发展情况。

房价长远走向与城市的发展条件息息相关，这在过往的房价发展历史中就已经非常直观地表现了出来。经济发达的城市在房地产行业发展的过程中，房价的涨幅也很大，经济发展较差的城市，房价的涨幅也会小很多。

同时在面对行业的压力时，不同的城市的化解压力的能力也并不一样，价格趋势的分化也由此而产生，所以可以适当利用不同城市分化发展的特点来提高未来可能的更大的空间。

从上文中看来，购房造成亏损需要满足对应的条件，而国内实际的房价状况呈现分化发展的状态，并不是所有城市都会出现房价下跌，而即使在房价下跌的城市，要评估以前用房贷购房的人是否亏损，也需要考虑具体的影响因素才能判定。对于关注房产收益的人来说，在目前的市场背景下，更需要关注城市分化发展的特点来尽量提升以时间来换取空间的效果。

你想多了，我买的房子刚拿到钥匙，交了1.5%的税1万多，+维修基金和物业费共交了2.5万，己经有同小区的业主拿到钥匙就成功卖掉，比原价加了10多万。可能亏本卖吗？谁都不是傻子。

亏就让他亏，谁叫他看不准行情以前买的？市场经济不是计经济，盈亏都很正常。如果不降价照顾以前的不亏，那后面的只有不买，没人买开发商建房等于自寻死路，卖不掉了你还要新建？

放平心态，有钱就买，没钱就去买的起的地方买。房价也不是我们普通人能左右的，爱咋地咋地吧

如果是刚需就不存在后不后悔了，因为买的时候肯定各个方面都考虑到了，才会买。比如孩子的入学，周边的交通等等！再说房价可能会降，也可能会升，真正降的时候也未必轮的到你，想那么多没用，就问自己现在需不需要！炒房的另说啊！

单纯从房子的角度来考虑，位置一致，因疫情及市场不景气的原因房子降价了，更合理的说法是现在贷款买房的人，用更少的钱买到了理想的房子。

这个问题是针对炒房客吧！如果是自己买来自住的，市上的房价只是个数字而已，房住不炒，管它今天跌多少升多少，不卖都是个空数。

这个问题也是大家常常谈到的一个问题，经常都能听到身边的人说房价涨了你就赚钱了；房价跌了你就亏钱了的之类的话。

如果是刚需用户，那就不存在这些问题，无论房价涨跌都与你无关，因为你就只有一套房子。房价跌了你卖的价格可能还不到你几年前购买的价格；房价涨了你也不敢卖，不说卖了以后同样的价格买不回来，出去这些年贷款的利息，纳的税，装修，人工，购房本金利息，货币贬值等那除非价格暴涨几倍，否则真没有什么盈利而言

现在房价降下来，那以前贷款买房的人不就亏了吗？我来给大家回答这个问题。

现时点卖出的盈亏判断

这个要分具体情况而定，本文根据买房目的分成两大类进行分析：一是，投资型；二是，自住型。

• 投资型

如果是投资型房产，就是一种投资行为，其衡量指标主要是投资收益，是完全可以量化的一个指标，其计算公式也比较简单：

投资收益 = 投资收入 - 投资支出。

对于房产投资来说，投资收入主要包含房屋出售总价、租金收益等，投资成本主要有房屋买入总价、金融成本、房屋交易税费、装修成本、修缮成本、持有成本等，房屋买入总价，主要取决于房屋建筑面积与平均单价。

那么，房产投资收益的计算公式为：

房产投资收益 = 房屋出售总价 + 租金金额 - 房屋买入总价 - 金融成本 - 房屋交易税费 - 装修成本 - 修缮成本 - 持有成本

接下来，我们就可以研究一下如果现在房价降下来，投资者是否有亏损？

这里还要分几种情况进行说明，一是短期投资，二是长期投资。

如果是短期投资，现在房价降下来，很大概率说明你是买在了比现在房价水平要高的一个点上，即房屋出售总价小于房屋买入总价。假设装修成本、修缮成本、持有成本全部为0，但从目前行情来看，租金收益率低于银行贷款利率，因此租金收益是低于金融成本的，再加上交易税费等，该投资者亏损是必然的。可以说，不止房价下降时会亏损，房价上涨时也存在亏本的可能性。

如果是长期投资，大概率是盈利的。因为从中国房价变化历史来看，城市房价水平一直呈现整体上涨的态势。从1998年中国房地产市场全面进入商品房时代以来，房价只经历了三次明显下降的时期：一是2008年、二是2012年、三就是刚过去的2019年，无论每次房价下降，都没有回落至两年前的水平，且降幅普遍没有超过20%。所以，如果你是在两年之前，或者更早之前买的房子，基本不会亏损，很大概率是盈利的。

• 自住型

自住型的盈亏衡量比较复杂，如果单纯的利用货币进行度量的话，方法与投资型基本相同，结果也会一致。

如果加上其他价值的度量，问题就会变得比较复杂。很多人买房自住的原因各不相同，有的因为要结婚，有的因为孩子上学，有的为了上班更方便，有的是想换个更大更好的房子、提高居住品质，有的是想把老人接过来一起住，等等等等。购房自住的原因有很多，有些人可能因为其中某一个原因，有些人可能因为其中某几个原因，具体情况需要具体分析，而且很多因素难以量化。

根据马斯洛需求层次理论，将人们的需求分为了五个层次，从低到高分别为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我需求，每个需求在每个人看来价值是不同的。

作为人类，我想说的很重要的一点是，有些需求是不能用金钱来衡量的，比方说天伦之乐、比方说孝敬父母、比方说个人价值的实现等，自己满意了就赚了。

房价未来走势

我们上面讲的都是基于“现实点将房产出售”的假设下，购房者是亏还是赚的研究。但是我们可以选择现在不进行交易，继续持有房产。投资盈利的关键是买入价与卖出价两个数值，中间的过程并不重要。因此，我们可以分析房价的未来趋势，来预测未来的盈亏。

• 整体房价趋势

房价的变化，主要取决于社会经济的发展、以及我国城镇化的推进速度。

从历年GDP数据来看，我国的经济是一直在向前发展的，GDP一直表现为上涨态势，即使是在金融危机时期，GDP增速也是正的，只是有所下降而已。如2008年金融危机时，国内生产总值指数从2017年的114.2下降到109.7，但是2010年又回升至两位数增速。一直处于较高水平，从未发生过大的倒退。

2019年，我国的GDP增速为6.11%，远高于典型发达国家的GDP增速，如美国2.33%、英国1.41%、日本0.65%、德国0.56%、法国1.51%，说明我国的经济仍处于高速发展阶段；从人均GDP来看，2019年我国为1.03万美元，远低于其他发达国家，说明我国的经济发展还有很长的路要走，潜力巨大。

从城镇化来看，2019年我国常住人口城镇化率首次超过60%，而发达国家的城镇化率一般在80%以上，有的在90%以上，相比之下差距还是很大的。2019，我国的城镇化率较去年提高了1个百分点，如果按照这个速度推进，还需要近20年时间才能超过80%、30年超过90%。

无论是从经济还是城镇化推进来看，我国目前仍处于高速发展时期，且未来具有很大的发展空间，所以整体来说房价是上涨趋势。

• 区域分化现象

整体来看，我国的房价走势是上涨的，但并不是说每个城市、每个区域都是一直上涨的。这就跟股票一样，虽然看大盘指数是上涨的，但并不是说每只股票都上涨，股票是有优劣之分的。

房价也一样，由于我国土地辽阔、城镇较多，每个区域的社会、经济、科技、人文、交通等方面的发展基础与发展速度都是不一样的，房价也呈现出区域分化、板块轮动的现象。举个例子，2016年到2018年房价普涨时期，就是从热点一二线城市开始的，然后慢慢地蔓延至弱二线及三四线城市；房价调整时也是热点一二线城市首先止涨，后面一级一级的跟上。当然，也有一些城市是不遵循这个规律的，勾画出了一幅适合自己的房价走势图。

关于城市房价未来走势，短期来看以稳为主，一是受疫情影响、经济发展受阻；二是国家宏观调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为主要目标。长期来看，每个城市的房价变化是不一样的，有人口流入、资金流入的城市房价必然会继续上涨；其余城市要么保持稳定、要么出现下降。因为中国城市的发展程度在向成熟阶段迈进，“城市群、都市圈”是未来主要的空间组织形式，一个中心城市协同周边几个城市聚集成高度一体化的城市生活联合体。这样的结果是，产生“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应，城市的房价也会跟随城市实力的变化做出相应的反应。还需要强调的一点是，城市群、都市圈的发展，肯定会尽可能的照顾到每个城市，就像奔向小康社会一样，一个也不能少。

因此，如果你是投资客，且购置的房产买在了实力较强、潜力较大的城市，不要在意眼前的盈亏，继续持有定会盈利；如果你购置的房产在实力较弱且没有发展潜力的城市，及时止亏是明智之举。