最近新房贷利率可谓十分纠结，收到不少朋友的咨询，我的一贯建议就是：旧房贷利率低于4.9%不要转换，坚持固定利率不变，旧利率如果超过4.9%选择改成LPR，剩余还款年限越长越不要犹豫！

什么是房贷新利率？

所谓房贷新利率指的是根据央行2019年12月份发布的规定，2020年3月1日起至2020年8月31日止，存量房贷客户需要到银行更改房贷合同，选择利率跟LPR挂钩或者继续坚持固定利率，也就意味着以后房贷基准利率退出历史舞台，转而与LPR挂钩。

那么我的房贷利率是4.85%，我应该坚持固定利率还是选择LPR?

我的一贯建议是低于基准利率4.9%没有必要选择LPR！

首先，您的利率4.85%，低于之前的房贷基准利率4.9%，如果您转换为LPR，那么以后您的房贷利率为：LPR＋0.05%。（其中0.05%是基点，基点是固定的，不随LPR的变化而变化）。

为什么利率4.85%不建议更改为LPR？

首先，您的利率4.85%已经在4.9%基准利率的水平上优惠了，虽然优惠幅度不是很大。

第二，LPR不同于基准利率，LPR央行每个月都会发布一次新的定价，根据金融市场关系，LPR虽然浮动范围不会很大，但是一旦上调，您将得不偿失。

例如，2019年8月份的LPR是4.85%，2019年12月份的LPR是4.8%，2020年2月份LPR是4.75，虽然一直在降低，但也不是以后肯定也会降低！那么2020年LPR会不会是4.95%？完全有可能!

假如2020年12月份LPR上涨到4.95%，那么2021年您的房贷利率每个月都是4.95%＋0.05%＝5%，高于您的旧利率4.85%。

总结建议

综上分析我们知道，央行给予我们一次重新选择的房贷利率的权利，我们也希望这是给房贷客户减负。

但是未来LPR上行还是下行难以准确预测，特别是对于5年后10年后的LPR我们更无法准确预测，所以更改成LPR还是坚持固定利率有一部分博弈的成分。

LPR在可预见的时间来看不会大范围上涨或者下跌，这这不符合市场经济规律，变动也是小幅度的变动，在一定范围内变动。

所以我建议：低于4.9%的利率没有必要去博弈，坚持固定利率就可以；高于4.9%的利率，特别是之前上浮10%-20%的那些朋友，建议改成LPR，您的利率已经很高了，改成LPR不会吃亏。

评论点赞，腰缠万贯；关注老刘，越来越牛。

房贷30万，按揭30年，房贷利率4.85%，得到的结果如下图，月供是1583.08元，比你说的月供1547.81要多一点，而如果按照你说的月供1547.81元，那么你的房贷执行利率应该是4.655%，也就是在基准利率的基础上打了九五折。你的月供是每个月都要还的，这个数字你应该是不会记错的，而房贷的利率你到有可能是记错的，所以笔者就采信你的月供为真实数字，你的房贷执行利率应该是4.655%。

1、是转成固定利率还是LPR浮动利率？

这次对于存量的以贷款基准利率为定价基准的浮动利率需要转换成以LPR为定价基准的利率，结果就是两种，一种是固定利率；另一种就是以LPR为定价基准的浮动利率。

根据转换公式：当前的房贷执行利率=LPR+（点数）；其中的房贷执行利率是4.655%，LPR为2019年12月份的数值-4.8%，那么就得到了你的点数就是：-0.145%，那么你的新的房贷利率计算公式就是：LPR+（-0.145%）；其中的点数是在整个合同周期内都是固定不变的。而LPR是每个月都会更新的，你可以选择在一定的周期内进行重新计算最终的房贷执行利率。

如果你选择的周期是整个合同周期，也就意味着是固定利率了，而如果你选择的周期是1年，那么也就是每一年都需要重新按照最新的LPR来重新计算你的房贷执行利率。加入如果现在你完成了转换，选择周期是1年，1年后LPR涨到了5.5%，那么你的房贷执行利率就是5.355%；而如果再过了一年之后LPR跌到了4.5%，那么你的房贷执行利率就是4.355%。

2、未来的LPR是涨还是跌？

也就是说是否 要选择转换成以LPR为定价基准的浮动利率，关键就在于未来的LPR是涨还是跌，如果未来跌了，那么你就赚了，如果未来的趋势是涨的，那么你就亏了。

反过来，如果你选择转换为固定利率，如果未来LPR涨了，那么你相当于赚了，因为避免了损失；而如果未来LPR跌了，那么你相当于亏了，因为你避免了盈利。

也就是说，是选择转换为固定利率还是浮动利率，主要是看未来的LPR的趋势，那么LPR的趋势会如何？

笔者提供一个判断的角度：中国过去十几年的贷款基准利率是向下走的趋势的，下图是过去14年5年期贷款基准利率的走势图，虽然有波动，但是整体趋势向下走的。在2007年的时候高达7.8%，而到了2015年已经降低到了4.9%。在8年时间降低了3个百分点。

如果按照100万的房贷，期限三十年，降低3个百分点，相当于能够节省70万利息支出。而LPR代替贷款基准利率以来，也下调了2次，累计下降了0.1个百分点。这个并非是说未来可能会降3个百分点，而是讲一种趋势。

为什么会有这样的趋势？这个就牵涉到利率的本质，利率本质是资金的成本 ，一个人愿意承担高都资金成本，那是因为有高的投资回报，否者这个事情是无法持续的，而作为一个社会的整体，社会整体的投资回报率下降的时候，那么社会整体能够承受的资金成本也是要下降的。而社会整体的投资回报率的高低是和宏观经济增速相关的，高速增长的时候投资回报率自然高，而低速增长的时候，投资回报率自然低。

那么，你认为未来LPR是涨还是跌？笔者仅提供逻辑和角度。

不管利率高低，按揭贷款都是需要转成LPR的，这是央行硬性规定，期限是3月1日到8月底，关键是怎么转，一个是转成固定利率，也就是维持4.85%利率不变，一个是浮动利率，那就是LPR加点形式，利率会随着LPR变动而变动。

楼主的按揭贷款利率是打折的，也就是基准利率4.9%打了一个9.9折，应该是很多年前的贷款了，现在利率都是上浮的。目前5年期LPR利率是4.75%。

根据央行安排，存量按揭贷款保持原有利率不变，也就是在4.75%的基础上加10个基点，公式就是LPR+10个基点，变成4.85%,加点只有一次性选择，一旦选择了，就没有任何的改变机会。

按揭贷款利率转换怎么选择，要看购房者对未来走势的判断，目前看，LPR还是具有下行空间，选择浮动利率较为合适，市场预期未来LPR还会有100个基点的下行空间，但是不是能够如市场预期的下行100个基点，真的不好说，但下行是一定的 。

问题在于未来LPR是不是会一直保持低位，会不会短期下行以后出现上涨，这是很难判断的事情，现在金融市场处于多事之秋，波动很大，看不准，那么就选择浮动利率，LPR涨了，就跟着月供上涨，跌了，月供就跟着下跌。

毕竟如果短期LPR能够下行100个基点，对月供减少是显而易见的，100万贷款一年就会相差1万元，但按揭贷款不是这么算的。

LPR转换是一定要做的，关键就是怎么转换，2月29日，中国工商银行发布《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR的通告》，可以通过手机银行、智能柜员机、短信银行和贷款服务行四种渠道完成。工行提醒按揭贷款者应该根据自己对未来利率走向的判断来决定是否办理。不过根据实际情况看，利率进一步下调的空间很大，转化为LPR是有积极作用的。

我觉得，按照当前这个利率没有必要转换LPR利率了。

从今日开始，3月1号到8月31号，存量贷款可以选择转换成LPR利率了。记住机会只有一次，两者二选一，过期不候。

我觉得你当下4.85%利率没有必要换有以下几点原因。

1、这个利率已经算很低了。这个利率比基准利率还低了，基准利率是4.9%，相当于在基准利率上打了9.9折。相对来说，这个利率算是较低水平了，相比我的6.125的利率算是非常低了。我的是在基准利率上上浮了25%，你的利率已经低于市场水平。

2、并不是说转换成LPR利率还贷就会马上减少，目前LPR5年期以上报价为4.75%，转换成LPR则是4.75%+0.1%=4.85%，利率还是维持一致，并不是马上下调。未来只有LPR在此下调房贷才会跟着下调。

3、我认为未来LPR下调点位不会和4.85%有太大差距，并且不是百分百的下降。从长远和外围LPR走势来看，LPR是一个下行的趋势，但是这不是百分百的，其中也有上涨的可能。而且我觉得，未来即使是下降也不会和你当前4.85有太大的出入。在这不会排除期间的上涨，所以我觉得没有必要换。

以上三点是我觉得没有必要换的理由，目前4.85%的利率已经低于市场水平，算是非常低了。月供基数不大，所以没有必要去对赌了。

以上观点仅个人见解，仅供参考，最终选择权还得看你自己！

无论你现在是上浮，基准，还是下浮利率，都建议你转：

{!-- PGC_VIDEO:{\"thumb_height\": 1088, \"vposter\": \"http://p0.pstatp.com/origin/tos-cn-p-0000/5fa57a81dd58442a8514cf32bc3456ea\

2020年最大的金融市场变化之一，有包括LPR的全部市场化。现在，不是需不需要转，而是必须转变为LPR的执行模式。并且，以题主的情况来看，完全有利于题主，转换更加合适。为什么？

原来房贷利率的执行方式为五年期以上基准利率再乘以上下浮比例计算得出房贷执行利率。比如，五年期贷款利率为4.9%，而银行方面给予利率上浮20%，那么计算购房者房贷的执行利率为4.9%×（100%+20%）=5.88%。

但是，现在呢？现在较之前不同。现在的执行利率有两种方式，一种是固定利率5.88%，而另外一种为根据市场贷款利率LPR加上银行加减值。固定利率就不用解释了，那么什么是LPR加银行规定的加减值呢？比如，银行原则上执行贷款利率为5.88%，而现在的LPR为4.75%，那么加减值为+1.13%。但是，LPR为市场利率，并不固定，每月都有报价，从现在利率市场的走势来看，未来有望进一步下降，那么可能实际你的执行利率或低于5.88%的水平。

在人民银行第30号公告中，也是对存量房贷利率有着明确的指导，LPR为市场利率，而加减值需要与银行商定，原则上与原合同保持一致。也就是说，题主之前的年化利率为4.85%，而现在的五年期LPR市场利率为4.75%，那么协商的执行利率大概为4.75%+0.1%=4.85%。这个水平的房贷利率已经很是不错了。并且，未来LPR的利率或存在一定的下行，如果下行至4.6%，那么题主的执行利率为4.6%+0.1%=4.7%，实际上市降低了。

但是，原来的执行利率呢？就算市场利率降低了，也没有什么变化，央行就银行基准利率已经多年未存在调整，现在执行的还是2015年的基准利率。也就是说，就算市场利率有着下调，题主也是享受不到下调的福利。

所以，题主还是接到银行电话时，去与银行协商更为合适。并且，题主的执行利率已经很低了，较现在购房的利率能少1%的水平。对于题主的利处更多。

LPR就是贷款基础利率，建议签订房贷合同时选择浮动利率，一年调整一次。

2020年1月1日起，所有的银行贷款利率，包括住房商业贷款，不包括公积金贷款，都要按照LPR加点来确定。

下面，我们就来扒一扒LPR。

1 LPR是什么？怎么算？

LPR，就是贷款基础利率。

它根据人民银行指定的18家银行报价综合确定，每月20日更新一次。银行以LPR为基础，上浮或下浮一定点数确定客户的最终贷款利率。

举个例子：2017年，小A贷款100万买房，期限20年，利率上浮10%。当时五年期以上贷款基准利率为4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。

贷款合同签订的是浮动利率，每年浮动一次。也就是说，如果某年人民银行调整贷款基准利率，小A的贷款利率在第二年的1月1日开始，自动调整一次，按照新的贷款基准利率上浮10%。

2020年3月开始，银行要和小A重签贷款合同，需要做一道选择题：

选项一：固定利率。

无论LPR利率如何调整，小A的贷款利率按照之前的5.39%保持不变。

选项二：浮动利率。

就是在“LPR基础值”上加上一个固定点位。“LPR基础值”是2019年12月公布的LPR，其中5年期以上为4.8%。

小A之前的贷款利率是5.39%，那么小A的利率加点就是5.39%-4.8%=0.59%。

这个0.59%的加点会固定下来，一直伴随你的房贷到期。以后LPR调整，小A的贷款利率就是新的LPR+0.59%。

选择固定利率，还是浮动利率？

建议选择浮动利率。从国际、国内经济基本面来看，利率将是一个长期的下调过程，近期LPR走势也做了直接验证。

所以，选择浮动利率 ，可以享受降息带来的优惠。

四：利率多长时间调整一次？

根据降息的趋势来看，建议选择一年调整一次。

五：签订合同后，能不能再次调整利率计算方式？

不能。固定还是浮动，只有一次选择机会。

3 写在最后

贷款利率由基准利率调整为LPR，从宏观层面来看，是金融市场化改革的重要措施。

对于普通百姓的长期房贷而言，长期来看利息差异很小，谈不上利好或利空。

不过需要注意：选择浮动利率，一年调整一次。

不是要不要转的问题，而是要转成哪种方式的问题。

基准利率换锚是一定的。我们可以选择转换为浮动利率或者是固定利率。

固定利率很好理解，就是你的利率还是保持着4.85%不会再变了。未来几十年，还贷款期间都是这个利率。

如果转化成浮动汇率。也就是说你未来的贷款利率是可变的，根据前一年12月份五年期lpr报价而确定的。

你现在的利率是4.85%。如果转化为浮动利率。下一年的利率的算法应该是，上一年12月五年期lpr利率+0.05%。

假如说2020年12月5年期lpr利率是4.7%。那么，你2021年的还贷利率就是4.75%。

要不要转化为浮动利率？就要看你对lpr的预期了，如果你觉得未来lpr是下降，那你就转化。

如果你觉得lpr上涨的概率更大，那你就转化为固定利率。这样未来都是按照4.85%来算。

但我觉得以目前的情况看，五年内lpr利率下降是大概率事件。

我们需要降息支持实体经济发展，需要保证经济增长，稳定就业。所以降息的压力比较大。所以如果你的贷款只剩下5到10年就还完了。那你一定要选转化为浮动利率。

如果你的贷款还剩下20多年。那就要考虑5年后的lpr利率会怎么变动了。这是很难预测的。

不过转化为浮动利率的话，至少可以缓解这几年的还款压力。

如果选择固定利率，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，5年期以上贷款基准利率为4.85%，现执行利率为4.85%×(1+10%)=5.33%。那么，该笔贷款剩下30年，利率都会按照5.33执行！

?如果选择LPR，房贷利率需要将挂钩基准利率，变为挂钩LPR，本次调整要确保第一次调整时，保持利率不变，即2020年房贷利率不受影响；基点一旦确定，永远不会再变。

?????????例如，购房者原先购房时执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算结果为4.9%×（1+10%）=5.33%，而2020年1月1日起，采用的LPR为2019年12月发布的的LPR(4.8%)，那么该合同中的加点就为：5.33%-4.8%=0.59%。即基点为53，永远不会再变，即剩余30年的利率为LPR+0.53%，就目前利率来看，就是4.8%+0.53=5.33%，这个就看LPR公布值了

央行一直降息才4.9，未来加息的可能性很大，所以大家都选固定利率！