有人说商铺如今是最危险的资产，投资的话尽量不要碰，你认同吗？

Answer 1

说这话的人一看就知道是内行的人，如今的商铺真的是最危险的资产，如果投资能不碰就不要碰了。

为什么这么说呢？就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。

我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。

还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。

如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。

Answer 2

我认同这个观点，这个观点是有原因的。

商铺：狭义是指专门用于商业经营活动的，经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

商铺：广义概念范畴包括零售商业，娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室以及银行、证券等等，营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所，这些商业的经营都要经过商铺来完成。

现如今说大点受全世界的经济不景气，加上受美国贸易战的影响，世界的品牌商、名品、精品店倒闭关门或纷纷撤离，影响了商铺的出租。

再加上受世界经济大气候的影响，我国的经济也出现了下滑，许多厂子倒闭关门，这都影响了商铺的出租率和升值性。

现如今，由于网络经济的快速发展状大，传统的行业受到了巨大的冲击，倒致许多店铺关门，也让许多的商铺空置。

现在网络和物流的高速发展，让货物由网到家非常的便利和便捷，让人们的购买习惯也发生了很大的变化，人们逛商铺的行为习惯也发生了改变，使商铺购买力下降，商铺的升值也受到了影响。

商铺一直以来作为投资房地产的首选，因其投资价值利润空间都非常大，受到人们的青睐；但相对来说其价格也是居高不下的，就目前的市场状况来说，危险性加大，出售赚取利润的空间减小，就投资方面建议可以少碰为妙。

总体来说，投资需谨慎，入市有风险，不管是普通房子还是商铺的投资，都要依据自己的财力，考察清楚再出手，防止得不偿失！

Answer 3

原来都说“一铺养三代”，现在看来，商铺的投资风险越来越大，尤其是三四线城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商铺租不出，卖不掉，已经成为地产投资的“鸡肋”。

我一个同学在自己小区的沿街位置购买了一个商铺，当时花了100万左右，原来认为商铺沿街应该不错，但是由于距离小区入口较远，前面和右面有绿化带，就像在一个死胡同里，又无法停车，所以两年多了没有租出去，想卖也很难出手。

像他这种算是特殊情况，但是，整体看现在投资商铺确实风险比较大了，一是商铺的价格已经炒得很高了，由于前期房价上涨较快，商铺更是水涨船高，无论什么地方，只要是店面就比普通房价高两三倍，泡沫非常严重；二是开发商为了赚钱，到处规划沿街商铺，小区周边几乎都规划成商铺，太泛滥了；三是现在电子商务发达，很多交易都是通过网上完成，淘宝、天猫、京东取代了大量的实体店铺；四是商铺租金已经高得让人望而却步，很多个体经营者开店，自己赚的不如房租多，因此实体店铺关门的越来越多。

由此可见，现在投资一定要睁大眼睛，做好风险控制。一是要选择有投资价值的优质地段，二是充分考虑未来的投资收益目标，三是做好租售两难的情况下如何度过危机的打算。现在整体经济形势一般，赚钱感觉越来越难了，这种情况对商铺的影响是最直接的。

虽然现在投资商铺风险很大，但如果说商铺是最危险的资产，我倒不认同，毕竟商铺属于不动产，即便租不出，卖不掉，店铺仍然会在那里，贬值的空间也不大，只是丧失了赚钱的机会而已，相比股票、期货等高风险投资，不动产仍然属于风险小的。

我一个同学在2016年把全部资金投入股市，然后还融资融券，结果100万资金去年就全部亏光了，如果他当时投资商铺的话，也不会沦落到现在的地步。

任何投资都是有风险的，在你没有制定风险控制方法之前，最好不要盲目投资，商铺也是这样，所以并没有最危险的资产，只有最危险的投资方法。

Answer 4

“尽量不要碰”这几个词用的非常不错，因为现在的商铺已经过了闭着眼随便买，然后躺着随便赚的黄金周期。大量的商铺价格随着住宅的价格水涨船高，所以导致了许多没有投资眼光，没有经济实力，没有耐心，甚至没有分别优质商铺和劣质商铺的人纷纷投资失败了。

因此，现在的商铺投资是需要一些“自身能力”和“条件”才可以参与的，并不适合所有人。

我自己有两套商铺，一套在上海，一套在苏州，都是前几年购入的，目前都是以租还贷的阶段，稍有盈余，回报率也在7%左右。可以给你一些建议吧。

01

什么样的商铺可以买？

商铺的投资第一看地段，第二看回报率，第三再看一些其他的辅助条件。

第一、看地段

从地段来看，优先、尽量选择一线和新一线城市。因为对于这样的城市来说，人口持续保持一个净流入和优胜劣汰的循环。所以对于需求和创业都是保持着一个较为旺盛的状态。

再加上一线城市和新一线城市的平均消费能力会比其他城市高很多，源自于他们的收入增长快，所以消费实力也决定了商铺的生存条件和创业者的创业需求。

总体来看，大部分的一线和新一线城市商铺的出租情况和租金回报率都会比二三四五线城市的商铺要高出许多，自然投资的优势就非常明显了。

第二、看租金回报率

租金回报率是直接决定商铺值不值得投资的重要条件，所以在买之前一定要从正面渠道，背面渠道，其他渠道等多重渠道的方式去了解你所要买的商铺回报率能够达到多少。

而计算回报率的方式分为两种：

1）全款计算回报率， 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

2）按揭贷款计算回报率， 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

那么从回报率的角度，我们可以划分为以下几个层次：

①租金回报率在3%~6%左右的，属于垃圾商铺，不值得投资。主要集中在三四五线的城市，优点就是便宜，缺点就是租金回报率低，出手困难，甚至还会出现断租，无人问津的结果。

②租金回报率在7%~10%左右的,属于合格商铺，值得投资。主要集中在一线和新一线城市中，优点就是租金回报率可以赶上、甚至跑赢通货膨胀，达到保值、升值的结果，而缺点就是资金要求很高，少则几百万起，多则上千万。

③租金回报率在10%~15%左右的,属于优质商铺，可遇不可求。这类商铺基本都是捏在开放商自己手里，直租不卖的，主要集中在一线城市中心地带，甚至是内部流通，内部交易的，不太会刘放在市场上，很难遇见。想要购买，就必须有“关系”！

所以，综合来看，只有满足7~10%回报率的商铺，其实才是值得投资的！！

第三、看其他条件

其实买商铺还需要满足于一些其他条件，这样更有利于买到优质，合格的商铺。

就好比：

1、尽量买重餐饮的，因为当下社会对于餐饮的需求还是非常大的市场，并且又不会受到电商的打击，更加有美团、饿了么等平台扶持流量；

2、不要买包租形式的商铺，因为猫腻太多，往往都是伴随着这些那些的“坑”；

3、尽量不要买商场类的商铺，一定要买，也要买大品牌，有实力的，比如万达，万科，百联这类的。因为有实力才有高档的加盟商吸引人流，才有足够的资金搞活动。

4、买一楼沿街的，不要买二三楼的，因为这将直接决定了你商铺的租金和出租率，很重要！

综上来看，我认为只有从地段、租金回报率、以及其他综合条件都达标的情况下，才能够下手哦。

02

什么样的人可以进行商铺投资

我认为商铺投资是一个考验人心，考验耐心，考验眼光，考验格局的综合性投资，我认为并不是适合所有的人，因为商铺是房东与租客的直接接触，也是一个不可能马上看到高效回报的投资，所以投资商铺需要一些“个人素质”才行。

第一，你要有足够的耐心，基本上商铺的回报周期很长，5-10年才能够看到成效；

第二，要有眼光，那些贪图蝇头小利的人不适合投资商铺，投资商铺都是放眼未来的；

第三，要有足够的经济实力，因为现在的商铺投资门槛很高，好的商铺都是几百万起，所以你必须拿出几百万的“闲钱”才有资格投资商铺，而且这一放就是5年，甚至10年，问问自己扛得住吗，有这点闲钱吗？

综上，如果你是一个有一定能力，有一定格局，还有一定耐心的人，那么恭喜你，你满足了商铺投资的个人要求。否则，谨慎对待。

03

什么时候买商铺最合适？

我是在2015年前买的商铺，因为那个时候房价还没有现在那么高，自然可以以较低的价格买入商铺，获得一个较高的回报率。毕竟商铺的价格也是随着住宅的价格而波动的。

但是如果现在来看，买商铺可能就不是一个好时机，因为住宅经过前几年的大涨，还未进行一个有效的调整到位，自然拖累了商铺的价格攀升。

可又由于最近几年的经济状况不好，导致了一个全国消费者消费欲望和实力的下降，所以对于实体，对于商铺来说影响颇大，直接造成了租金回报率的降低。

所以，我认为现在并不是一个买入商铺的好时机，并且现在也没有太多的好商铺值得你去购买。因为价格虚高，但是市场消费实力下降，会影响到租金的收益。

那么什么时候买入最好呢？等待经济复苏，等待房价回调，企稳之后，这个时候买入商铺可以以最合适的价格，买到租金回报率满意，甚至优质的好铺子。

我们可以从下图中看到在2014年房价上涨以后，商铺的价格也出现了不同程度的补涨，而租金回报率却停滞不前，相比2011~2014的增幅明显放缓。

综上，我认为买商铺之前，一定要从这三个角度去考虑，去分析，去观察。只有满足了这些条件，看到了一套真的值得投资的商铺，才下手，宁缺毋滥。

而现在大部分的人为什么说商铺如今是最危险的资产，投资的话尽量不要碰呢？

第一，就是买入了劣质的商铺，导致难以出租，甚至租金回报率不理想；

第二，就是在错误的时间买入了商铺，导致租金回报率太低；

第三，就是没有足够的耐心，把商铺看成了一种快速致富的投机行为；

因此，买商铺要擦亮眼睛，否则“一铺养一代”就会变成“三代养一铺”了！

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Answer 5

以前我们说到商铺，就会想到他的高租金和高回报，现在说到，则都只是无奈的摇摇头，感叹商铺投资已经越来越难，就在前些年，它还是很多投资者眼中的香饽饽，好一点的几年之内就可以收回成本，并且还会升值不少，其他的投资很难能够取得这么高的回报，并且以前买商铺，差不多都是一买一个准，现在却有很多商铺和之前的形式已经有了鲜明的对比，这些商铺反而成了烫手山芋，不仅不好租出去，卖也很难卖出去。

其实它之所以变成危险投资品，“一铺养三代”或沦为“一铺亏三代”的局面，还是在很多因素的综合作用下形成的。

首先就是最近几年的城市发展，不管是城市还是郊区，或者县城，在短短几年就可以大量建房建铺，但是很多人却难以养活这么多的商铺，没有这么多的消费人群，也就没有那么多的生意，所以这些商铺的泛滥结果就是很难租出去这么多的商铺，有时候甚至租不出去。

除了商铺数量的增加，也都受到了电商的冲击，通过观察现在我们小区底下的商业形态的时候，也从之前的五花八门，变成现在只有几家药房、理发店和超市等，他们受到电商的冲击还比较小，所以现在还有利可图，但是其他受到冲击比较大的，他们的业态就会不好做，这样是导致商铺难以租出去的原因之一。

其实相比较于实体店铺，电商的这种模式还是更符合经济学的规律的，我们先不说他们的成本相差多少，毕竟现在平台获取流量的成本和店铺租金陈哥不能基本上没有差太多，但是网络平台之间的竞争非常充分，商品也都表现出更有利于买卖双方的价格，实体店铺则没有这样的天然优势。

所以面对互联网的大趋势，其实商铺的未来可能就只剩下新零售、餐饮等行业，就算现在发展势头很强的瑞幸咖啡，前期作为实体店逆袭的典范，也只是烧钱的结果，但是有几个店主能够有这样烧钱的能力呢？

还有一方面就是因为现在商铺税费非常高，这直接性的导致商铺在转手的时候会比较难，首先就是契税，商铺的契税是因地而异的，但是一般都在3%到5%之间，和住宅的1%形成鲜明对比。

还有就是土地增值税，很多住宅区的土地增值税是免征的，但是商铺却是必须要缴纳的，并且实行的是递进税率，最高可达增值额的60%。总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20%以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大为降低。

现在很多城市都调整了商业的税费水平，以前很多商业过户是可以省税的，现在很多地方按照房管局评估价报税，税费一下增加了一大截。很多城市的二手商铺过户税率达到20%以上，这个税率决不是人人都可以忽视的，100万的商铺交20万的税费，可以直接让回报率掉一个档次。所以现在很多二手铺因为回报率低卖不出去。回报率高点的也因为过户税费高导致回报率下降，也卖不出去。

综合来看，现在整个商铺的发展其实已经非常艰难，用烫手山芋来形容毫不夸张，不能给自己带来稳定或者较高的回报，还有可能赔本，再加上现在很多人买商铺都是贷款购买，本身贷款额就高，而且商业的房贷利率一般上浮更多，也就意味着更多的利息。

所以即使现在有很多回报率比较高的商铺，大家在购买投资的时候也要多对比多思考，不能进行盲目的投资，如果不小心买下这个烫手山芋，那就真的砸到自己手中了。

Answer 6

如果将空置商铺改成骨灰停放地，应该可以解决好几代炒房者的人生大事?

Answer 7

这种观点我不完全认同，并非所有的商铺如今是最风险的资产，只能说不同商铺有不同的价值;至于如今真正还想要投资商铺需要谨慎，三思而后行，下面说说我个人看法。

首先说说我个人投资商铺情况，201我在老家新城区靠近高铁站和客运站那里也投资了一间商铺。而我投资商铺我就看商铺未来的价值，现在两年了商铺还是空置着，由于还没有发现好，人流不足。我投资这家商铺主要是博取未来新城区发展好之后，旺起来之后的价值。真正等旺起来就是一笔大财富，不管是出租或者拿来买都可以。所以我认为现在真正想要投资商铺一定要注重商铺未来价值，不能看眼前的利益，把目光放长远投资，这是我个人观点。

投资商铺其实真正的就是靠收租来收回成本，获取投资的收益;但随着互联网的冲击，现在很多商铺都关门了，都经营不下去，所以你想投资商铺，这两点你一定要考虑清楚。其次重点考虑商铺的出租率和租金，商铺未来的价值，商铺周边的发展前景。

出租率

商铺周边的有多少控制率，如果周边的商铺都是没有空置的，说明那里的商铺有价值，可以考虑投资。反之假如空置率高，证明附近生意不好做，肯定谨慎投资。

租金

假如你看好某家商铺，可以结合现在的资金，以及未来的租金进行预估，如果商铺年回报率达到6%以上，这个商铺可以考虑投资，低于6%暂时不考虑，或者直接放弃投资。

商铺未来的价值

现在很多城市都是发展新区，大量资金往新城区发展，旧城区是保持原样。所以假如有闲钱，可以在新城区买到未来十年八年有价值的商铺，一旦新城区旺起来就是一次财富，所以考虑商铺未来的价值。

商铺的位置

商铺的位置非常重要，同一条街不同的位置，商铺的价值是完全不同的。所以位置好，地段好的商铺现在也是可以考虑的。

总之在当前2019年楼市遇冷，投资商铺确实需要谨慎，不能盲目的乱投资。有句话这样说的，投资商铺跟投资股票类似，都是投资未来的价值，投资好了富三代，投资不好坑三代。

综合以上分析可以得出结论，并非所有的商铺都是属于危险资产，并非所有的商铺都不能投资，一定要考虑周全到底能不能投资才是最重要的。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。

Answer 8

非常认同这种说法。商铺的确是房产类资产中风险最大的资产。有这么几个理由：

1、凡是投资，都是以盈利为目的。如果拿住宅与商铺进行比较，住宅显然完胜商铺。过去的二十年，住宅始终处于只涨不跌的态势，直至目前，即便在严格调控下，住宅的价格仍然处于上涨状态，只是目前处于小幅上涨而已。因此总体来说，投资住宅是一个能够稳稳赚钱的选项。而商铺经过几十年的风风雨雨，受多种因素影响，如今走的是一条下坡路，不仅不赚钱，还存在亏本风险（持有者可以讨论）。

2、住宅的背后附带了就业、教育等社会资源，受众面广，不仅能居住，易出租、易出售，功能多样化；而商铺功能单一，没有任何附加值，除了用于经商，几乎别无他用；住宅的使用年限为70年，过户成本低，而商铺只有40年的商业经营权，过户税费高的离谱。两者虽说到期都可以延期，但是住宅不需要交税，商铺需要续缴土地出让金。

3、待遇方面，住宅备受政策恩宠，在舆论导向、政策扶持、发展规划、资金支持等方面享尽“荣华富贵”；而商铺虽说不受限购影响，但是因其商业价值直线下降，租金回报率大幅降低，很多银行已经停止贷款审批，且贷款利率也高的离谱，实为变相的不予资金支持，成了“要来的孩子没娘疼”的累赘。

4、前景方面，住宅由于具备以上优势，虽说已由黄金期进入白银期，但怎么说也属于贵金属系列，投资利润降低不等于没有利润不能投资，只要位置选择得当，即便未来不能增值，房地产持续发展的情况下，保值应该没有问题；而商铺的前景似乎“一眼望穿秋水”，未来只会由凉变得“拔凉、拔凉”，管你在哪个层级城市投资，99.99%的商铺都不赚钱，都会面临难以获利、难以回本的艰难处境。

因此，说商铺是如今最危险的资产一点没错，劝普通人别去碰商铺更是金玉良言。

Answer 9

只是从趋势而言，商铺确实是最危险的贬值资产。长期下降的风险是非常大的。

其实这早有端倪，在去年上演的斯皮尔伯格导演的《头号玩家》就可以得出结论，人类24小时都在自己家中，畅游自由网络、网络爱情和游戏斗争。

不要听房地产商所言，在过去8年，买商铺的没有几个赚到钱，赔钱的风险非常大。现在回想起来，买成房产多好。一进一出，损失巨大啊。

1.未来人类的生活越来越虚拟化，互联网会逐步替代人类的线下社交生活，去商铺进行消费将变得越来越少。在这个过程中，首先是售卖商品类的商铺，例如百货商店、食品超市、日用杂货商店等等这些售卖标准化产品的商铺基本上不再需要。目前这类商铺其实还占据着商铺总数的大比例。

2.人类社交化商铺也会逐渐减少，所有社交基本上可以用网络代替，那么现在很多娱乐型和聚会型商铺也将慢慢被时代淘汰。人类未来的生活会仅限于社区以及家中互联网。

3.商铺的价格是由商铺的租金回报以及商铺供给决定的，如果商铺数量供给越来越多，租金价格越来越低，那商铺的价格自然也会越来越低。

A.从上述2点我们可以得知，如果目前很多商铺用途已经不再适合社会发展，自然会空置。一旦空置之后，那商铺可供给的数量自然就会越来越多。开设商铺的投资方向自然就越窄，可能只会剩下饭店、教育培训、娱乐场所、公共服务用途（其实现在大家仔细观察，是不是这些类的商铺越来越多，其他类的商铺越来越少）。商铺投资用途越来越窄，而可供挑选的商铺越来越多，租金价格自然降低，商铺投资价格自然也会逐步降低。

B.尤其是在购买商铺时，租金回报率是决定价格最重要的因素。过去讲一铺养三代，它是基于我们传统中国社会的人情社会，农村大城市小，商铺总数量小，购买集中这几个特点。例如一个城市去买衣服，总是到某一集中服装街，吃饭总是到某一区域。但是现在已经发生极大不同，城市化率已经将城市大范围扩张，而社区化将城市分割条块成为核心区域、周边区域、卫星区域。人们生活习惯也都发生了极大变化。所以过去传统的铺面价格，也会发生大的动荡，不会产生过去的，铺子越来越旺，持续价格上升的现象。

4.未来唯一值得投资的就是社区化小铺面，可以做一些社区服务和社交功能。将网络不能替代和承载的功能接下来，例如做急用小超市、小药店、货物暂存中心、社区服务。但是风险仍然很大，当社区居住的居民结构发生变化，人数发生变化，价格也会大幅波动。

时代发生变化，人类的行为趋势发生变化，自然过去所说的一些道理也会发生改变。尤其一铺养三代的思想更加发生了极大冲击。

个人建议，投资商铺，不如去投资一些权益类资产，更加有效、可靠，长期。

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