车位15万，一次性付清后每年返还1.5万，返还10年，合计返还15万。是不是白捡了一个车位？

天上不会掉馅饼，开发商也不是慈善机构，一定不会白送你车位的。这实际上是我们精明的营销人员，经常开展的一种营销活动。

这种情况下前提一般是开发商资金紧张，有更好的项目需要开发，需要急需回笼资金。对于大家来讲，现代几乎没有理财产品，利率能够达到10%。对于这种年利率达到10%的销售模式，大家自然而然对这种营销趋之若鹜了。

大家应当从理财的角度，仔细考虑这笔交易是否合算。

第一，收益性。

最大的问题，被很多人忽视掉了，本金不会归还。替换的只是一个车位而已。车位带不来，现金流不会有收益。所以说，这压根就不是投资。

对于企业来讲，替换到了15万元的可支配资金，即使拿来投资，按照5%的收益率计算，支付完这10年的15,000之后，还能剩下收益55665元。也就是说这个车位的价格也就是5.5665万元。

但是对于企业经营来说，每年的毛利率达到20%~30%都是非常正常的。即使是普通的小饭店，毛利率都应达到50%以上。

如果企业的经营利率高，每年挣取的利润都能达到3~5万元，偿还1.5万元的分期一点没有问题。

如果企业的利润率能够达到20%，企业得到这15万元，支付完每年15,000元的分期付款后，产生的本金和利润是54万元。

这是这实际上就相当于将车位，变成一种跟经营水平有关的金融化产品了。所以，还是那句话，买的不如卖的精。

第二，安全性。

安全性必须要有购买者承担，大多数人都忽视了。认为得到了车位，这就是得到了安全的保障。即使企业倒了，自己还有车位作为补偿。

相对来说，这笔收益属于企业的负债，应当按年支付。但是房地产企业都属于有限责任公司，一旦破产清算，收益就得不到保障了。

第三，流动性

这笔资金是没有任何流动性的，唯一的就是实体资产车位。我们还要搞清楚这个车位的产权是不是合法的，避免上当受骗。有车位可以卖，有的车位是不可以卖的。

车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候，一定要看清楚你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。

综上所述，开发商的套路还是蛮深的，绝对不会赔本赚吆喝的。消费者其实还是装傻一点好，我们要合理评估车位的价格，根据自己的需要购买。现在不少地方，车位的价格也在不停上涨，说不定这笔投资还能够赚更多钱。

这种情况开发商是为了融资，目前国内的中小地产商融资非常难，在各种政策的严格控制下，地产商融难，中小地产商融更难，笔者这几年帮助过许多地产商融过资，大型地产商融资成本是在一年15%左右，中小地产商的融资成本高达一年30%，还融不到资金。目前国内因为资金链断裂而破产的房地产企业，最高人民法院公布的有400家左右，而没有公布破产的中小地产商更多。

开发商推出车位15万一次性付清，开发商每年返1.5万，10年返完，实际上一种变相的众筹融资行为，也就是融资后每年付10%的利息，支付了十年的利息。这种情况应该是在二三四线城市，对于二三四线城市的地产商来说，现在的融资成本是在20%至30%一年，最低也需要20%的融资成本，大家可以算一笔帐，就按最低的融资成本20%来计算，开发商的这种变相众筹融资成本只有10%，还少付了利息10%，而且还不用还本金，开发商是划算的。开发商按20%的年利息融资，付完利息后还要还本金的，而这种模式实际上对于开发商来说，只付利息每年10%，还不用还本金。

开发商的这种套路是非常聪明的，一方面没有碰政策的红线，另一方面通过变相众筹融到了资金，解决了开发商融资难的问题，而且融资成本还非常低。要知道现在就是银行贷款真的能贷到钱，综合融资成本也是高于10%的。所以，开发商的这种套路是较为高明的。当然，站在消费者的角度也不吃亏，消费者确实需要这个车位，就买下来，十年后本金慢慢返还，也没有损失，最多就是损失点银行利息，消费者也是划算的。前提是只要开放商不跑路，十年后开放商还在，每年10%的返还有保障。

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我们这里有一个理发店，充1000送3000

我媳妇想都没想就要赶紧去办一张卡

我说，他们这么做肯定是当初开店欠了外债，生意还又不好，先凑个钱还债，生意如果有好转还好，生意还是这样，不出仨月就会跑路的，而这种充一千送三千收入方面肯定不多，因为基本上都是刷卡了，而通过办卡得到的钱要么还债了要么用完了，顾客还都只刷卡，他们的收入怎么会好的了？所以我阻止了我老婆。

不过我还是小看了他们，半年后才嗝屁。。。

这个差不多道理，都是为了快速的回收一部分资金缓解经济压力，房地产估计能抗的时间久一点，但是风险还是存在。正因为如此，国家也明令禁止开发商如此作为。

这是开发商为了快速回笼资金而采用的促销手段。买的永远没有卖的精，开发商先把车位价格提高，再以这种方式“出售”，相当于溢价部分就是业主借给开发商的，然后开发商分10年连本带利还清。这种方式的风险就在于，开发商能不能活10年？售后返租模式常见于资金链非常紧张的房企，这就更增加了一定的风险，想想当年晋愉吧。zf为了防止售后返租扯皮事件的发生，保持社会稳定，因此，规定售后返租是一种不合法的行为。

后增加的内容：看到这么多网友阅读、点赞，我感觉很欣慰啊。欢迎大家关注我的头条号“重庆房达人”，有购房方面的问题，可以随时向我提问哦，我会尽力为大家解答的。

对于房地产商来说，向借你15万，分10年还给你，付出的成本是价值15万的车位。也就是说，房地产商的融资成本是15万，每年1.5万，相当于10个点的年化利率，计算上复利，大概6个点左右的利率。远比在资本市场上融资成本便宜，简单来说，房地产商向你借15万，每年按40%资本收益率计算，用你的15万，每年可以赚6万，10年可以赚60万。付出的成本是价值15万的车位，可以说，用你这15万，10年房地产商可以纯赚45万。考虑上复利即滚雪球的情况，赚到的只会更多。

对于你来说，相当于把15万存在银行，10 年后取出来，然后得到的利息就是价值15万的车位，考虑到是每年给你付利息，你得到的其实是比一个车位价值更高的回报。相当于20万。

也许你们会说，每年40%的资本收益率，好高啊，其它并不高，对于地产商，资本金收益率可达100%。

所以，就是一个融资的套路。

15万的车位一次性付清，开发商分10年返还，这个套路不就是：

移动、电信充100送100,1年返还；

理发店充500送1000的套路吗！

开发商玩的套路更深，这里面有两个套路：

1、快速回款；

2、利用时间赚取利率（复利）

开发商的钱从哪里来？除了自己的一点点资金，大部分是从银行借来的，如果开发商想要做大做强，就必须快速收回前一个项目的资金，然后投入到下一个项目。

类似一些理发连锁店，他们可以快速利用这种套路回收资金开分店。

需要警惕的是：

前段时间，我们小区楼下刚开业的水果店搞了个充1000送2000的活动，结果不到一个月，店铺就消失的无影无踪。

这种活动对消费者而言，是有风险的！

深层套路：变相融资

开发商去银行贷款是有额度的，前几年开发商的融资成本达到了17%，有的开发商还会向地下钱庄借钱，年化借贷成本达到了50%，房地产能赚钱，每年的收益率高峰期能达到100%，甚至更高，也就是说，15万在开发商手里，一年就能变成30万，更何况是十年时间。

巴菲特有一个著名的理论叫做：滚雪球。

15万元，如果每年收益达到20%，每年复利一次，那么10年后这笔钱就滚成了108万。

更何况，开发商的年化收益是远大于20%的。

如果开发商年化收益达到50%，十年后，这笔钱就达到了1972万，很恐怖吧！这就是复利的威力。

总结：套路归套路，拨开套路看本质。

如果这个小区处在一二线城市，停车位非常有限，那么这个套路也是有价值的，毕竟现在买个车位10万的比比皆是。

买不买，最好还是对比周边小区和实际车辆与车位的匹配度吧！

这是在借钱用于资金滚动，本金15万，每年返利1.5万，按照民间借贷利率来看，确实不算高，民间借贷一般按照月结利息操作，15万一分利，每月利息1500元，一年是1.8万，所以年返利1.5万不算高。

从另一面考虑，如果你这15万每年拿不到10%的收益，可以选择购买个车位，但是要考虑风险，即是开发商能不能活够10年。

如果你没有这15万现金，需要通过贷款或是借钱，要看利息情况，如果年息超过5%，建议不要再考虑。

所以，合算不合算要根据自己的实际情况考虑。

车位15万元一次性付清，开发商每年返1.5万元，10年返完，这是一种很厚道的套路，如果确实每年返并且返10年的话。

车位每年返钱，跟住宅每年返几万元其实是一个道理，核心是为了解决开发商当下的资金问题。

对于消费者来说，任何小区的车位都很紧张，买的话小城市也要5-10万元，15万元看着有点贵，每年返钱十年后就跟白送差不多了。毕竟15万元存到银行，即使按照4%的年利率，一年也只有6000元的利息，10年6万元也不一定够买车位的，这样每年返钱，相当于购买车位的成本越来越低，10年后车位就是自己的了，可以一直免费使用，还是很划算的。

对于开发商来说，每年的融资成本就要在10%左右，很多小开发商的融资成本还要更高。一次性拿到15万元，即使每年返1.5万元，也不过是相当于10%的利率，但是开发商可以拿着这笔钱获得更高的收益。最为关键的是，这笔钱借10年后，相当于只付利息，10年后本金和利息都不用再还了。

不管是住宅、商铺、车位，其实这样返现金的例子非常多，开发商往往会以高出市场价的价格销售，留出返现金的空间。本来按照市场价只能卖出1000万元，但是通过返钱的方式就可以卖出去1500万元。很多消费者喜欢这种方式，如果开发商讲信用确实很省钱，开发商也获得了更多的资金，避免了融资难题。

在现实生活中，确实很多开发商能讲诚信，比如有的商铺前期没有人租，开发商会承诺包租三年，每年给不错的租金，至于几年后自己能否租出去或者租个高价，这就不好说了。但是一旦期限较长，就相对容易出现问题。比如开发商卖完房子和车位后就到了别的城市发展，或者干脆把公司在几年后注销，到时候不打钱了也找不到对方公司了，维权难度极大。

买的没有卖的精，消费者就要擦亮眼睛，看看周边小区的车位都卖多少钱。如果差不多或者便宜三五万元，这15万元还是可以考虑的，毕竟返三年就能与市场价差不多了，越返越实惠。如果开发商实力雄厚，开发的楼盘多，知名度高，那就可以更放心了。

我们这里新开了一个童装店，

因为是刚开业，搞活动，冲2000元送1000元。

然后买衣服的话八折。（如果不充值的话不打折）

因为是知名童装，想着孩子也经常穿他们家的衣服，

于是果断充值。（现在想来还是贪小便宜心理害的）

充完钱买了衣服之后，还有一半的钱没花光，

想着以后慢慢买吧，反正孩子长得快，来日方长。

没想到刚过了半年多，店里打电话让去选衣服。

说是房租太贵，负担不起准备关门。

好吧，去了之后，基本上没什么衣服可以选的，

都是一些尾货。

但不选的话是绝对不会退款的。

于是只能随便的给孩子选了一些衣服。

据说这家童装店还是比较良心的，

有一些店是直接关门跑路，

不会再告诉你一声的了。

这之后，吸取教训，

遇到凡是再提前充值，搞活动的这些，

一律不贪小便宜，捂紧口袋。

像你说的，一次性15万付清，

一年反1.5万，这样开发商提前回笼了资金，

等于是拿着你的钱去投资。

看似返给你钱，其实还是你自己的钱，等于是让开发商白白利用了好多年，

当然，如果你不是急需用钱的话，

其实是可以这样投资的，当是利息好了。

有经验的朋友也提出来了，这个问题的整体条件并没有说清楚：实际情况是出租十年的使用权，并非出售车位的所有权。

如果是出售车位所有权，在一二线城市的小区都不会缺少购买者，即便后续开发商跑路了也无所谓，只要支付15万之后可以拿到自家小区的车位所有权。任它开发商玩什么套路都不重要，就跟部分商品房、公寓房售后返租是一个道理的。只要消费者能第一时间拿到产权证明，剩下的问题就不是问题，怕的是开发商玩以租代售的套路，最后购买者还还拿不到相应的产权证明，没有产权证明，任你有之前签什么合同或者协议，真到开发商跑路的时候，一样是什么都捞不到！

而且真实情况，消费者所支付给开发商的15万是借款，不是购买车位的首付或者全款。期间也只是无偿使用车位，至于管理费用还是需要支付的！相当于开发商向业主借的一笔无息贷款，分十年。那么十年的利息成本和车位的总租金，这个就需要好好算算了。

以小微企业百分之十的贷款利率计算，十年的等额本金，大概会产生七万五的利息费用。以一线城市车位月租金1800为例，一年就是两万一的车位租金，简单计算十年就是二十一万，不考虑涨租。

那么二线城市的车位租金是多少呢？三线城市的车位租金又是多少？算一算就知道开发商是赚钱还是亏钱了。而且一租出去就是十年，十年内除了开发商违约还是开发商违约，至于业主违约？除非家道中落到变卖车产，不然是不可能的！

问题来了，大家都不傻！为什么还是有人愿意上套呢？