买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？为什么？

Answer 1

随着社会的物质生活上涨，房价也开始上涨，在过去大多数人还可以全款买房，在现在全款买房的人已经少之又少，除了资金的原因之外，还有人们也意识到买房贷款的好处，同时房子变得必不可少。

那么，买房贷款的时候，选择房贷20年和房贷30年哪个更划算一点呢？可以先看看下图。

一个很简单的例子，就可以对比出贷款20年和30年的差距，假如买房者买一套房子价值200万，首付60万，都是用等额本息的方式去偿还，按照基准利率4.9%计算，一共贷款140万，最终得出总利息贷款20年为798932元，总利息贷款30年为1274862.67元。

除了还款年期之外，还有还款方式的不同都会导致最终利息的不同，其实总结来说，贷款期限越长，需要还款的利息越多，而且选择用等额本息的方式还款会比等额本金的方式高，不过选择20年贷款和30年贷款是看个人的收入水平和还款能力，虽然贷款20年总利息比贷款30年低，但是贷款20年的每月还款利息比贷款30年高。

有的人认为贷款20年的利息低，是比较划算的，不过我个人认为贷款30年是划算一点，除了每月还款比较少之外，还需要考虑一下30年的通货膨胀，起码未来10年后的通货膨胀，当货币贬值的时候，我们的房贷也会贬值，因此我们需要还款的资金会相对变少的，贷款时间越长这个效果越明显，因此贷款30年比贷款20年划算，而且等额本息比等额本金划算。

Answer 2

购买房子需要贷款，现在的人并不陌生，因为购买房子当中有98%的人都是选择银行贷款的，而选择贷款的年限就是成为了人们心中纠结的一个问题，怎么样贷款才是为最划算的。

贷款购买房子可以解决我们目前所需要解决的问题，你要考虑到贷款，肯定是付出最少的成本，获取最大的利益。

一：房贷的的利息对比。

例如我们贷款100万，利率为还是标准的4.9%房贷利率计算，选择20年和30年的还款方式固然是不一样的，在房屋的还款方式当中，有分等额本金和等额本息。

等额本息，20年的还款每个月月供为6544元，房款20年，总共需要支付利息为57万，总还款金额为157万元。

等额本金，20年的还款月供每个月逐渐下降，18元首月供楼为8250元，在20年后最后一个月还款方式为4183元，总房贷利息为49.2万元，总还款金额为149.2万元。

等额本息，30年的还款每个月月供为5307元，房贷30年总共需要支付利息为91万元，总还款金额为191万元。

等额本金，30年的还款月供每月逐渐下降11元，首月月供为6861元，在30年后最后一个月的还款金额为2789元，总房贷利息为73.7万，原总还款金额173.7万元。

20年和30年的房贷中对比等额本金和等额本息，20年的等额本金，还款总额都是最少的，仅为149.2万元，考虑这种还款方式，必须是没有月供压力的前提下来选择。

二：货币贬值情况考虑，哪个更为合算？

通货膨胀是无形之中把我们的金钱一点一点吞食掉也是变相的把我们的人民币贬值了。

国家统计局数据中心是19 86年到2020年中国通货膨胀率为5.12%，简单的举一个例子就是1986年的100块钱相当于2020年494.12元的价值所在。

34年的时间我们的货币贬值了，基本上超过5倍，你这种方式持续下去，我们30年后的100万就等于现在的20万的价值存在着，即便你30年后最高的方法计算，191万也是相当于现在价值，差不多40万的金钱。

除了货币贬值之外我们也要考虑到一件事情，就是生活成本，2009年我国的m2货币发行量为60.6万亿元，到2019年我们的货币发行量已经突破200万亿元，近11年的时间我们的生活成本提高3.33倍。

站在通货膨胀的角度考虑，我们是选择等额本息，30年的还款方式是最为划算的，因为毕竟30年后的金钱相当于今天的金钱相差了5倍。

三：从生意的角度去考虑贷款哪个更划算。

在房贷这方面站在生意人的角度去思考，房贷是我们普通人一生之中贷款金额最大，时间最长利息最低的利息金额，肯定是选择时间越长越好。

毕竟贷款时间越长，我们的还款压力就越少，就有多余的资金，可以做其他理财产品，如果理财产品做得好的话，基本上可以抵掉每个月的利息。

2020年3月份我国LPR利率正式实施，2019年到2020年4月份下调超过20个基准点，目前国内5年期以上的贷款利率为4.65%。

在未来的发展中利率将会越来越低，日本的房贷利率为1.41%，德国的房贷利率为1.89%，我国台湾的房贷利率为1.92%，在此看来未来我国的房贷利率将会越来越少。

四：总结

对于20年和30年的选择方式，主要是从我们自己思考的角度上去观看，如果是单纯为了利息的话，就决然是考虑到20年更为划算，如果考虑到以后的人民币贬值和利率下调的情况，选择30年是更为划算的。

选择30年，除了我们的供房压力少之外，还有的就是有充足的资金去做其他生意上的投资，这是我们以投资的回报来抵掉利息。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨

Answer 3

首先先来用一个实例对比，来分析一下房贷20年与30年在各种情况下如何选择更为划算。

假如100万商贷，利率上浮10%即5.39%，等额本息方式还款，分别看下期限20年与30年差别：

贷款期限为20年：

即每月还款额为6816.89元，20年总利息支出为63.6万元；

贷款期限为30年：

即每月还款额为5609.07元，30年总利息支出为101.9万元；

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按上述方式计算整理如下：

相同利率及贷款金额下，贷款期限越长，总利息支出越多，但月均还款额越低；

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通过上述规律，可以看出各种情况选择如下：

1、实际贷款平均利率：

上述情况仅是按全部商贷来计算，实际贷款过程中肯定会用到公积金贷款，甚至公积金贷款占全部贷款额一般以上！（部分公司根据工龄还会提供一定金额低息或免息贷款）

因此，实际贷款平均利率会低于甚至远低于商贷利率。此时如平均贷款利率只有4%左右，那么肯定是选择贷款期限越长越好。

这样无论是将自有资金用于理财，还是另作他用都是有利的！现在借钱如此之难，去哪里能拿到100万贷款还那么低的利率！既然好不容易贷出来了肯定是期限越长越好！

但假如是全部商贷或利率上浮30%左右，那么实际贷款利率将达到6.37%！此时期限拉长将导致总利息支出太高，建议选择较短的期限！

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2、是否会提前还贷：

假如贷款后会考虑提前还贷，那么建议选择贷款期限较长的方式。

因为既然考虑到会提前还贷，肯定是手中现金留的越多越好，提前还贷前每月支出越少越好。

手中留有足够现金，主动权在自己手中，等提前还贷后，即使每次只是部分提前还贷，最终仍会大幅降低总利息支出。因此如果会提前还贷，那么贷款时不妨选择期限较长的方式。

注意，大部分银行一年内提前还贷会有一定手续费，而一年后再提前还贷则无此费用。部分银行每年还有1-2次免费提前还贷机会，建议好好利用！具体每家银行各不相同，还需具体咨询！

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3、收入是否稳定：

对于收入稳定的群体，贷款期限问题不大。但假如是一些销售类的职位，每月收入可能相差10倍都不止！

如是此类岗位，建议选择贷款期限较长的方式。通过拉长贷款期限，减少每月的还款额，可以降低违约风险，避免某些月份因收入不足导致无法正常还贷。

而假如某些月份收入居高不下，也可以通过部分提前还贷的方式降低总利息支出！

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4、利率走势：

假如判断今后利率会下行，或者短期内利率下行，也可选择期限较长的贷款方式。

今后或短期内利率如处于下降周期，那么接下来几年甚至若干年内房贷支出也会下降，此时肯定是选择期限较长的方式更合算。

如若干年后又发生利率将上行，同样可以将这些年省下来的钱用于提前还贷，减少总利息支出！

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5、贷款时不同年龄或心态：

假如贷款时年纪较轻，则今后收入大概率处于上升趋势中，但短期内可能收入不足。此时拉长还款期限，可以减少目前的还款压力，反之亦然！

心态方面有些人觉得欠债会造成心理压力较大，则可选择期限较短的方式，避免长期压抑！

不过个人觉得无论20年还是30年，等过了5年之后估计心理上都习惯了！

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以上为个人观点，供参考！

Answer 4

我建议选30年。

我在做房贷客户经理的时候，经常会遇到客户问我这个问题，我也无一例外的推荐他们选择30年，包括我自己的房子贷款也选的是30年。这种长期限还款有很多优势，下面我就来简单列一列，它的主要优势有哪些。

一、期限灵活

选择30年的贷款，如果还款压力比较少，手里有钱了，想要提前还款，可以选择月供不变缩短期限，也可以选择月供减少，期限不变。也就是说，选择了这种期限的贷款，你还有可变的空间，规则非常灵活。

选择20年的贷款，如果哪天觉得还款压力比较大，想要把期限拉长，降低月供，那很难实现。

选30年存款期限日后可以改为20年，选20年，以后可改不成30年了。

二、还款压力小

期限越长，还款压力就越小。还款压力小可以带来很多优势。

1. 不至于大幅降低自己的生活质量。
2. 如果首付是借的或者想提前还款，可以趁此机会攒些钱还首付。
3. 如果收入比较低，可能银行会主动要求你把期限拉长。
   

我建议前期可以让自己的还款压力小一些，如果觉得还款压力过小，存不住钱在进行调整，缩短期限。

三、利率倒挂

三年前全国各地的房贷利率都是基准利率或基准利率下浮5%左右。这个利率并不高。

一般的房贷利率可能还不算很低，和存款利率相比优势不大。但公积金贷款的利率仅为3.25%，相比存款利率就低的很多。如果拿着这个利率的资金放置在银行，存五年定期存款至少获得1%的收益。

换言之，你贷出来多少钱就有多少本钱来赚取这1%的收益。贷的时间越长，获得的收益期限就越长。

如果你的利率远低于定期存款利率，毫无疑问，选择期限更长的贷款更为划算。

总结：

有人说房贷期限越长，利息越多，这是肯定的。因为你占用一天资金，就要付一天利息，可我们不能只盯着利息来看。有了这部分资金，我们可以拿它创业，拿他投资来获得更多的收益。真是没有投资渠道的话，可以进行提前还款，缩短期限也都还来得及。

Answer 5

单纯从利息角度看，等额本金方式贷二十年更划算。

１.同样还款方式两种不同年限利息比较。以“100万，利率取值5.5%”为例：

(1)等额本息：20年月供6878.87元，总付利息65.09万元；30年月供5677.89元，总付利息104.4万元。20年比30年节省39.31万元利息。

(2)等额本金：20年月供8750元，总付利息55.22万元；30年月供7361.11元， 总付利息 82.72万元。20年比30年节省27.5万元利息。

2.不同还款方式两种年限利息比较，由上面的计算结果可知：

(1)同样20年，等额本金比等额本息省9.87万元利息；同样30年，等额本金比等额本息省21.68万元利息。

(2)等额本息20年比等额本金30年省17.63万元利息；等额本金20年比等额本息30年省49.18万元利息。

通过上面比较，利息从少到多排序：20年等额本金<20等额本息<30等额本金<30等额本息。如“最划算”是指“省利息”，那以等额本金方式贷20年最划算。

如投资理财≥房贷利率，等额本息方式贷三十年更划算。

例如：房贷利率为5%，如借款人投资和理财能力比较强，在投资理财收益能保障可达到5%或以上，那建议选择前期本金占比少的等额本息还贷方式，贷30年，减少还款额，利用“月收入－月供－月基本支出”后的余钱进行投资理财，“用银行的钱生钱”。

以上哪种年限划算，是从借贷人角度去选择，但借款人是否满足所选择年限的条件，还需银行审核。

银行计算实际贷款年限时，在下列两种方式中取最低值

１.按年龄计算：贷款年限＝（男性65/女姓60）－主贷人年龄（各银行对男女年龄的取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年，

例如：李先生作为主贷人，今年30岁，代入上面公式，贷款年限＝65-30＝35，已大于最长30年的限制，取值30。最长可贷30年。

２.按房龄计算：贷款年限＝50－房龄（各银行取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年（部分银行针对二手房，要求不能超过20年或15年）。

例如：李先生所购买的房屋楼龄为18年的二手房，代入上面公式，贷款年限＝50-18=32，最长可贷30年。

在贷款年限不超过剩余土地使用年限的前提下，根据“两者取最短年限”原则：李先生无论是按年龄或房龄计算，均可贷到30年。

符合贷30年的条件，为了省利息，是否可缩短为20年？并不一定。

同样以上面的李先生为例，家庭月收入1.2万元，借100万，利率5.5%，采用等额本息方式还款，20年月供6878.87元，30年月供5677.89元，李先生的月收入仅能满足30年的要求，因而李先生不能将贷款年限缩短，除非他增加首付，减少贷款额。

综上

在“既满足三十年和二十年的贷款年限、家庭收入足够月供2倍”的前提下，以等额本金还款方式贷20年最划算，但如果投资理财收益高于或等于银行房贷利息时，则选择等额本息还款方式，贷30年最划算。

我是[房微言]，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。（图片源自网络，如有侵即删）

Answer 6

买房贷款是20年划算还是30年划算，这是个相对的概念，是以你收入为计算依据，收入状况不同选择也不同。

一，在买房时，因为你收入低，根据收入情况，你设有足够的钱支付全款，只能选择贷款，也就是说你要用收入的钱，除了还贷款，还要保证生活，你选择30年贷款，这样你的生活压力就小，不论20年或30年贷款，你都要付利息的。

二，随着你收入不断增加，你除了还贷外，你的余钱也随之增加，你的余钱足以维持生活，还有存款，那你只有存入银行，你存款的利益一定低于贷款利息，你可选择缩短银行贷款年限，提前还清贷款，这样不是更划算吗？

三，对于选择20年或30年贷款，主要是针对固定收入的工薪阶层而言，说什么考虑通货膨胀问题，那你手里如果有存款，而不考虑贷款利息和存款利息的存贷差额，岂不是更加不划算吗？你又没其它投资，通货膨胀对这类群体都是存在的。

总之，无提前还款能力的人选择30年划算，当有还款能力的人，提前还清房贷，是比较划算，你就不必要支付多余的利息了。

Answer 7

由于近几年一直处在贷款行业中，所以见过太多的征信，上面有按揭贷款有按揭一年半载的，有三年五年得，有十几年的甚至有近20年的，说几个比较典型的吧，有一个客户，差不多50岁，月供就几十，贷款30年，90年代在上海买的房子，对那时候来说贷款买房还很少，是没有概念的，不管那时候几十块钱是什么购买力，但是现在来说就是一天的生活费，前段时间一个快40岁的客户，09年在昆山买的房子，月供1000多点，当时可能差不多半个月的工资，现在来说可能一个月工资的十分之一？近两年买房的客户呢？少的都是五六千，多的七八千上万的也有，可是随着工资的增多？现在的五六千十多年之后呢？

房贷20年和30年哪个更合算呢？区别在哪里呢？首先最明显的就是大家都知道的是时间长短和利息，这也是20年得优势，毕竟少付10年利息钱，而且还钱时间短！这算是20年的优势呢，30年的优势呢？那就是每年还款金额少，压力小，这样少还的一部分本金利息相对于现在市面上的资金成本低很多，可以用来投资，特别是做生意需要资金的，很合算！至于怎么选择就是看自己了！

Answer 8

这个问题其实是很客户在纠结的，纠结的原因是在于银行的利息，很多人觉得利息很多。

我们来细细算一下：以贷款总额50万来算，按照目前大多数银行的利率（5.88）20年总利息为35万，每月还款3547。30年总利息56.53万，每月还款2959。乍一看还是挺多利息的，其实不然。

第一：在过去十年里我国的通货膨胀率为百分之七左右，简单来说就是随着生活水平的提高、收入的上升，钱会越来越不值钱。十年前100块钱可以买满多东西，现在就吃个饭，十年后就更不值钱了。

第二：随着时间的推移，收入提高，但是每月还款是不会有大变动，每月还是那么多。但是贷30年，目前来说你可以少还点，可以用来提高生活。

第三：30年总利息看起来是那么多，其实不然。银行的利息对比现在一些网贷、支付宝等等的利息要少很多。

综上所述：能贷30年就贷30年。时间越久越好，以后有钱了，不想供了可以提前还清房贷。谢邀

Answer 9

这个问题笔者回答过多次，房贷期限是20年划算还是30年划算，最主要的是取决于你的房贷利率的高低，其次是你的月收入的高低。所以，每个 人的情况就不一样了，最终的选择也不同。

1、房贷期限长短取决于你的房贷利率高低

首先列举两个极端的例子，如果你的房贷利率是7%，那么你的房贷期限是长点好还是短点好？我想大部分人都会凭借直觉认为是短一点好，因为这个房贷利率太高了。

那么再举一个例子，如果房贷利率是2%，那么你认为是房贷期限是长点好还是短点好？我想同样大部分人都会凭直觉认为是长一点好，因为房贷利率太低了。

为什么会有这个直觉？因为银行的定期存款的利息都高于2%了，你2%的房贷利率越长，你就可以获得中间的差价；相反的，当前银行的理财收益率能够哟4%-5%的水平，如果你的房贷利率是7%，那么明显高太多了，高了两三个点了，期限越长，你就越亏了。

其实房贷期限长短和是否提前偿还房贷是一样的，判断的标准是一样的，都是你的房贷利率的高低。

2、第二个因素是你的月是收入的高低

按照贷款的要求，一般都是要求你的月收入是你的月供的两倍以上，这个既是银行的要求，其实也是个人的安全线，如果超过这个安全线，而个人的收入又长期上不去，这个是很危险的。

这个也就导致很多人只能忍受较高的房贷期限，在明知房贷利率较高的情况下，也只能够选择30年，就是因为这样自己的收入才能够覆盖掉月供。