买房子中介费3%合理吗？中介费可以谈吗？

存在即合理，贵的中介和便宜的中介，提供的服务和保障简直天差地别。

但3%的中介费报价，又确实有砍价的空间，它只是报价，不是最终价。

利益相关：

坐标帝都的前房产营销从业者，现自由房产咨询师。跟各种中介没有利益往来，还是自如一生黑。

以链家为例，它在北京的中介费报价在2.7%，实际成交价在2.4-2.5%上下，我爱我家、麦田在2.0%上下，21世纪更是可以低到1.5%以下，为什么链家的二师父昂成交量依然占据整个北京市场的半数以上？

北京那些买卖百万千万量级的人都是傻X么？

不是的，以链家为代表的「贵中介」有VR全景看房、有真房源承诺、有先行赔付保障，至少经过这样的中介进行的交易如果出现了问题，可以打官司告它们，她们配得起。但一些以家庭作坊为单位的小门店、黑中介，则没有相应的数据支持、线上服务，也更可能提供价房源、虚伪承诺，后期出现问题，你的维权也存在困难。存量房产交易也是市场行为，市场自身就可以调节，「存在即合理」，不要说什么「应该怎样」，而要去抛开有色眼镜，了解一下它「究竟怎样」。

但是：

1.中介是商业行为，是可以还价的。2.看房确认单和独家协议都是违法的，属于不利于客户的单方面格式条款。3.贷款服务费可以尝试拒绝缴纳（但大多数时候你会失败）。4.记得去交易中心拉产调(必须），去人民银行拉房东征信（推荐）、尽量走资金监管（推荐）。

关于中介费的多寡，3%的中介费是否合理，其实早有规定：

在中国，中介费一般占到房屋成交价格的1%-3%，最开始是在1995年由国家计委与建设部发布的《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》里提到的：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”不过在2014年，这个标准便已经废除。各个中介公司可以按照各自的服务内容自行定价，但需要接受各城市的住建委指导价格。供小于求的时期与城市，中介费主要是买房人承担，在供大于求的城市，中介费是买卖双方共同承担。而中介费即便是同一公司，在不同城市、不同区域、不同时期针对不同房源也会有不小的变化。还会有诸如经济服务费、按揭贷款代办服务费等一些费用产生。曾经宣称1%中介费的爱屋吉屋，也在资金链断裂后轰然倒塌，搜房网高举的0.5%线上中介服务，后来也逐渐变成了类似于58安居客的端口收费模式。有的中介，则会有线下的门店，从最初的陪同看房，到最后的签订合同、协助贷款、全程都能做到多人陪同，虽然中介费在2%上下，也多了不少服务与保障。这时我们就要评估自身的能力和风险，以选择最佳的中介协助交易。

关于如何谈中介费，我的建议是：

1.先看房，跟着中介看房，在确定与房东签定金合同之前，再去与中介谈中介费是最高效的。对你来说，买到好房子才是大事，中介费再贵也贵不过房价；对中介来说，他们不愿意“煮熟的鸭子飞掉了”，所以会努力把你留住，从而给你进行力所能及的降价。2.如果佣金差别不大、服务大致满意，尽量不要换中介交易。一个健康的市场，需要所有人都遵守相应的规则，于情于理，一分耕耘一分收获，都是最朴素的价值观。3.交中介费的时间，甚至比金额本身更重要。

有的中介，早早地催你把中介费交了，但接下来的所有服务，都各种拖延塞责，让你几乎没有保障，而你唯一可以制约他们的手段，就是「中介费」本身。所以，在房地产中介市场还不足够规范的当下，尽量把付中介费的时间后移（比如网签的当天），比追求更低的价格，更重要。

关于如何选中介，我的建议是：1.选择中介费更贵的中介公司在当下的中国服务常常是不被看重，人们更愿意选择价格低的中介公司，但也正是在这样的状况，能收、敢收高价的中介公司，尤其是能长期收高价的中介公司必然有其优势，不是房源独享，就是服务专业。2.选择更大型的中介公司大型的中介公司往往也会是更贵的中介公司，但选择的原因不一样。选择贵的是为了服务和房源，选择大的是“跑得了和尚跑不了庙”。二手房买房过程中，谁都保证不了完全不会有差错，而一旦后期交易出现了问题，即便卖房人和经纪人携款潜逃，买房人也可以一纸诉状把中介公司告上法庭。但如果你选择一家小型中介公司，甚至是几个人合伙开的皮包中介公司，今天刚收到你的中介费，明天对方把公司一关，你的诉状都不知道应该寄给谁。3.适当了解中介公司的黑历史不确定某中介是否靠谱，最简单的方式就是通过搜索引擎进行负面信息检索。用关键词，比如“黑中介+公司名称”、“坑 +公司名称”。大型的中介公司确实可能进行“搜索优化”，可是小中介根本不在乎名声，更不会花钱优化。通过检索买房人可以看到不少相关中介的黑历史。在这里，笔者也要呼吁诸位买房人，如果自己被中介坑了，千万不能忍，一定要尽可能曝光。只有这样房地产行业才会越来越规范，未来被坑的人也才会越来越少。但越是大型的中介公司，投诉与负面信息也越多，毕竟交易量也大很多。这时我们就要懂得区分“负面信息”与“负面信息”的不同。有的负面信息，说的是中介公司XX营业部XX经理、XX经纪人，这些是个例。而有的负面信息，说的是XX公司拖欠员工工资、门店关停，此类信息出现后，就不建议继续选择此类中介了。4.同时选择2-3家中介中介公司里面，在一个小区扎根数十年的“夫妻店”类型中介公司并不一定比全国性的、价格高昂的中介公司差到哪里去。而且中介费是后付费模式，看好房子再交钱即可。更为重要的是，中介公司之间的房源经常为独享房源（与卖方签署了独享委托协议），所以你如果想尽量多地选房，必须去找两到三家中介公司看房，才能把一个区域所有待售的二手房看个遍。即便不是独享房源，在谈中介费阶段，几个中介坐在一起抢客户，也有助于压低中介费。除此之外，不同中介之间由于存在明显的利益冲突，所以会相互揭短、爆料。通过他们的揭短与爆料，买房人也可以更加客观地分析与评判中介话语的可靠性与真实性。5.把控住与中介人员的交友分寸之所以强调“交友”分寸，是因为我们在看房、选房、买房过程中，尽量要与中介人员，尤其是陪伴我们选房的中介人员真心交友。买房不是一个看了就买的过程，而且好的房源并不会一直在中介门店挂牌。如果卖房人挂出一套非常具有性价比的房源，而现在这个中介有三个想买房的客户，你认为他会先通知待人和善、给他送过小礼物的你，还是先通知其他两位冷冰冰的买房人？房地产是一个非常注重实践、不能纸上谈兵的行业。一个门店的房产中介，每天都要接待很多的买房人看周边小区的各种房源，虽然他们对整个城市的房价走势和宏观经济发展趋势没有经济学家专业，但对所在区域最真实市场的了解程度，却比任何人都熟悉。如果与其成为真心朋友，你还会担心错过买房的最佳时机和最佳房源么？6.预先对经纪人进行警示在看房之初，买房人就应当告知对方，自己不希望看到假房源、不希望对方“套路”自己，喜欢坦诚相待，只要对方可以对你说实话，你也一定会以诚相待。出于赚钱的需要，经纪人常常会用很多套路与技巧来让买房人尽快成交，而各种套路与技巧常常让买房人防不胜防。所以买房人在选定中介后，务必强调买房人和中介是“利益共同体”，买房人买到好房子，中介自然会拿到应得的佣金，而如果买房人被经纪人因各种手段欺骗，一旦被发现，无论之前做过任何努力，买房人都会立即解除与中介的合作，并对其进行投诉、举报、曝光。最后，祝福每一个买房人，都能买到称心如意的好房子，不论你是否通过中介交易，不论你通过哪一个中介交易，我都祝福你。我是羊迪，你买房路上的好伙伴。公众号：羊迪由清华大学出版社和知乎联合出版的拙作，希望能够在你的买房路上帮得上忙：从房客到房东 人生首套房操作指南