商铺投资主要看两点，第一就是地段，第二就是租金回报率。

第一，地段！

地段的话一定要以一线城市、新一线城市，以及强二线的中心城市为主。因为这些城市的人口密度较高，并且常年保持一个持续流入的状态，更重要的消费实力普遍较强。所以给商铺带来的出租机会，投资价值更多一些。

因为商铺是靠着人流支撑的，有人流，有强效费的地方，才会诞生出一套合格，甚至优质的商铺。而对于三四五线这样的城市来说，人口密度本来就小，又是一个持续人口流出的状态，再加上人均消费能力不强，薪资普遍较低，那商铺也自然没有一个投资的价值。

第二，就是看租金回报率。

可以说，商铺的升值空间相对收益较低，因为商铺的投资税费非常高，所以直接影响到了升值带来的收益。

因此，买商铺其实就是看一个长期的租金回报率，如果租金回报率合格，那么就有投资的价值，如果租金回报率不达标，就别碰。

目前按照商铺的租金回报率，我们可以分为三类：

1）租金回报率处于3%~6%左右的商铺！这类目前非常多，主要集中在弱二线和大部分三四五线这样的城市，单价比较低，但是租金回报率不高。不值得投资，属于不合格的铺子。

2）租金回报率处于7%~10%左右的商铺！这类铺子主要集中在一线城市，新一线城市和部分强二线的城市，单价非常高，少则几百万，多则上千万。属于合格的商铺，可以投资！

3）租金回报率处于10%~15%左右的商铺！这样的铺子非常稀有，属于佳品，常常是开放商内部自持，只租不卖，又或者内部送给有地位，有权利的人士。很少在市面上看到，基本难以买到。

分析和结论：

看完以上两点，其实就可以给你的商铺做一个简单的概述。90万的铺子，一年的租金在31000元，相当于回报率只有3.4%。并且以90万的价格来看，主要集中在三四五线的商铺，而不是一线和新一线。

你说下现在长期的定存利息都可以达到5.88%，而且还是没有任何风险的，你觉得有必要投资吗？我建议，别买，否则很容易烂手里，甚至亏本的结局。

一家之言，欢迎批评指正。?点赞关注我?带你了解财经背后更多的逻辑。

投资90万购买商铺，年租金31000元左右，划算吗？回答是：可以通过对三方面来分析，如下：

第一、此商铺的回报期过长，从这个层面分析是不划算的

投资90万，并且是一次性付清的话，投资的回报周期则是：900000/31000=27.9年。年投资回报率非常低，大约为3.4%。那么，如果再贷款购买，恐怕回报周期达到30-40年，几乎没有任何投资价值。目前来说，一个商铺的回报周期能在8-15年为佳，一些人气较旺的商业综合体和大学城的商铺，回报周期甚至能达到8年以内。

第二、商铺的面积和地理位置，是商铺是否具有潜力的两个关键条件

目前对于此商铺的面积是不清楚的，但是根据经验来说，如果此商铺是沿街的，或者在一些商超的核心商圈范围内（1.5公里），那么商铺面积超过60平米，是比较划算的。现在的租金也只能够做参考。因为店铺是随着商圈的形成而增值的，商圈从形成到成熟的过程，也是商铺价值提升的过程。如果以3年为单位，可以递增一定比率的房租，比如递增4-6%的百分点。

如果此商铺不具有上述的条件，那么此商铺的投资和升值价值，几乎丧失殆尽，投资这样的商铺，最不划算。

第三、此商铺是否值得投资，还要看自己是否要创业，需要这样一套商铺。

上述分析的都是出租收租金的方式，来核算是否值得投资。此处可以跨思维模式来分析，比如自己本来也想创业做生意，正好这个商铺也是比较符合自己项目的定位的，那么，从这个意义上来说，就又算是划算的。毕竟自己的房子，想经营什么，怎么经营，都是自己说了算的。还有，如果能跟别人合资做生意，自己以商铺租金为入股条件，也是一种投资回报的方法。

总之，此商铺投资回报周期过长，如果没有潜力则不划算，如另有打算，并且有好的生意可做，则有投资价值。

这个回报率显然不划算

90万存定期，每年利息都不止3.1万。只要租金回报率超不过定存利率，就意味着你投资在变相贬值。

而且这个价格的商铺，要么位置不会太差，或者面积不会很小。那么不论是位置好还是面积大，只要占其中一样，房租都不至于这么低。

虽然商铺租金往往高于住宅，租金涨幅速度也更快，但是商铺的自有价值的增值速度却比住宅要慢。所以就算租金可以和定存利息对等，那么租金增速、价值增速也要双双跑赢同区域住宅，这才算增值。

抛开升值不说，就说租金，3年内你预期能涨到多少？现在随便一个定期理财产品年化收益都在4%以上，甚至还有6%左右的，你的90万放进去，前者3.6万，后者5.4万的回报率。中位数4.5万，如果你的租金3年内无法保证能涨到4.5万，那么这个商铺就不值得投资。

另外从这样低额的租金来看，这商铺升值恐怕也很慢。而且同类门店出租率、营业额恐怕都不高，这类商铺最怕的就是一时看似热闹，过后因为生意不好而门庭冷落，商户一家转一家，最后就像很多小区底商那样全部关门大吉。那倒霉的可就是业主了，会存在租不出去也卖不出去的风险，那么贬值会是肯定的，而且贬值后依然有价无市。

单纯从数字计算来看，肯定是不划算的，还不如绝大多数的保守型投资的收益高，但是买商铺其实是综合来看的！

一是看未来发展空间

有些地方还处在开发区，也就是说暂时几年他是没有太多人气的，所以租金自然高不了，但是发展几年以后，周边的配套、社区、商圈越来越完善，很可能这个地方人气就会很旺，现在年租金3.1万，几年后可能翻倍，买商铺重点看未来发展！

二是发展的速度

要说发展全国哪里都在发展，重点还要看，多久可以发展起来，这个详细的数据我们肯定不知道，但是预估是可以的，比方说，一个城市的活力，每年的人口是流入还是流出，店铺是处在城市的几环，周边有哪些大型的项目已经确定等，这些都是可以作为参考依据的，如果有几个大型的项目，那说明这个地方肯定还是有大的发展空间的，因为，别人投资这么多，一定是有专业的团队计算过，或者说有渠道信息来源，这个是重要的想参照物！

对于买商铺我给几点建议

1、另可买小也不买偏，地段、位置比面积还重要！

2、买宽不买窄，同样的面积，门脸大的店铺要比门脸小但是深的店铺要好租，门脸对做生意还是很重要的！

3、看周边邻居，即使是空店铺，也可以看到其大小，邻居面积大，说明以后这个店铺会有实力店家入住，那么你和他做邻居，也可以捡到人气！

4、注意判定人流走向，预判公交站台、地铁口、大型商业体、医院、活动中心、社区的出入口在那里，有些商铺看起来是位置很正，但是往往还不如偏一点但是靠近出入口的位置人气旺！

就说这些吧，开店好生意，只聊创业及开店相关的人和事，欢迎关注！

朋友们好！

买商铺不划算！投资90万购买商铺，年租金31000元，这样折算年化收益率为3.444%，这样的收益率不划算，比很多较为安全的理财产品收益率低不少。下面来分析一下。

投资90万购买商铺，年租金3.1万元不划算

投资90万购买商铺，年租金才有3.1万元，折合收益率为3.444%，这样的收益率根本就不划算，可以说比大部分理财收益率都要低。现在就算是储蓄式国债3年期年利率也在4%，投资90万元，一年收益率在3.6万元。

而且现在商铺增值较难，转让税费较贵。现在电商竞争非常激烈，实体商铺面临着较大的竞争，未来店铺可能升值空间可能不会太大。还有就是商铺转让的税费较高，而且商铺贷款较难，因此，商铺未来也可能面临转让困难的问题。因此，购买这样的商铺一定要特别谨慎。

投资理财产品年利率较高

现在投资比较安全的理财产品年利率也较高。比如现在储蓄式国债3年期的年利率在4%，5年期国债年利率在4.27%。

现在银行大额存单也较为合适，一半大型银行大额存单年利率在4%左右，中小型银行的大额存单年利率在4.2625%。90万可以在中小银行存按月付息的大额存单，可以说非常安全，而且年利率也较高。

现在民营银行也推出不少新型存款产品，民营银行推出的新型存款产品依托互联网发售。从下面民营银行存款利率表中可以看到，亿联银行五年期定期存款年利率可以达到5.5%，还有一款三峡银行三年期按月付款存款年利率达到了5.5%。这些存款产品也属于普通存款产品，受到了存款保险制度的保障，可以说比较安全。

如果90万存到三峡银行按月付息5.5%年利率的产品，每年可以获得利息为4.95万元。

综上所述，90万买商铺不划算。每年租金3.1万元，租金收益率仅为3.444%，收益太低了。如果是投资3年期国债，每年可以获利3.6万元，如果是购买3年期三峡银行按月付息存款，每年利息可以获得4.95万元。

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不划算！不划算！不划算！

在现今的社会，商铺早已从“一铺养三代”的历史变成了三代养一铺的现实。在中国经济并不向好且国际经济走衰的今天，切记，投资商铺一定要谨慎。

那么假如题主有90万现金可以支配，那按照最保险的理财方式，就是选择银行三年的大额存单。由于大额存单与一般的定期存款性质一样，也享受50万的《存款保险条例》保护，所以在保本保息方面相当安全。

同样来自于招商银行官网，银行大额存单的利息在4%-4.2%左右，那么就算我们取4%的较低值，一年也能凭空多出3.6万收入，看好了，一年利息3.6万元，你的一年租金是3.1万元！

但如果你把这90万现金去购买商铺的话，虽然每年看起来有3万元的租金，但仔细思考的话，会发现这里面还是存在一定风险。而且就算可以稳定每年收租金，那也需要30年的时间才能回本。

你想一下，如果按照我上文提到的大额存单利率，30年时间，利滚利可能已经产出将近108万人民币的利息，而到了商铺这边，你才刚刚回本。这其中的差距大不大？更何况投资商铺确实有一定的风险，那么下面我来介绍一下具体有哪些风险。

商铺投资的风险：

1、由于资金涉及较多，那这笔钱一旦投入某个商铺后，想要再转卖的话那将是非常困难的一件事。

2、不续租也是个问题。假如租客在租期到期后不再续租，或者由于某些原因导致租金大幅下滑，那商铺的收益率会大大降低。

3、房产税利剑。房产税已经说了很久，从现在的情况来看，这柄利剑也许会在几年后落地，一旦需要缴纳房产税，那收益也将更进一步面临缩水。

4、产权到期的资金问题。商铺只有40年的产权，一旦到期也许需要额外支付一笔数目不小的费用，虽然也许只需要支付一次即可，但这笔费用的存在也确实会拉低了你的收益。

那如果你现在手上没有90万现金，那这种投资就更不明智了。

现在商业贷款首付50%，贷款基准利率为6.55%，一般可能会上浮10%-20%，合下来利率会高达7.20%左右。

假如你首付50%的金额，也就是45万元，然后进行45万元的商业贷款。

因为贷款年限最长不超过10年，那我们就以利率7.20%，贷款45万元，10年来计算，可以得出：

如果采用等额本息的方式，每个月需要还款5271元，一年的总费用超过6万元。而商铺的租金年收入只有3万元，等于自己每年还要倒贴3万元并且持续10年，最后算下来，十年后支付的总利息金额高达18万元。

对于这种情况，你的首付加上总利息，十年内一共支出了108万元。

按照一年3万租金来算，你需要36年才能收回本金。那按照之前我们计算的银行大额存单的年收益3.6万元来看，如果你办理大额存单的话，36年的利息在不计算利滚利的情况下，就已经高达192.6万元，如果题主再给这利息进行利滚利的操作，那可能总收益将会超过200万人民币，那边商铺刚回本，这边大额存单已经给你赚回不止一个商铺了。

而且最最关键的一点是，上述关于商铺的一切都建立在这些年里商铺持续稳定保持着年收3万租金的水平。那假如租客不再续租或者每年缴付的租金大幅下降，那这商铺别说盈利了，就连能不能顺利回本都难说啊。

总而言之，90万人民币绝对不是一个小数字，如此规模的一个投资却存在着诸多不确定因素，并且每年的收益水平较为一般，但是风险却很大。个人建议，不适合投资。

看一个商铺买得划不划算，最直接的指标就是它的投资回报率为多少。

年租金31000元，商铺总价91万元。按照投资回报率=年租金/商铺总价*100%的公式得出，此商铺的投资回报率为3.4%。

3.4%的回报率是什么概念？现在银行定期存款基准利率为2.75%，实际上银行执行利率都高于这个水平，银行存款达到3.4%的利率还是很简单的，如果是小型银行，存款利率达到4%也是很正常的。

大家都知道银行的定期存款利率是很低的，很多人有钱都不愿意存银行定期。但是通过上面的比较，这个商铺的投资回报率比银行定期存款利率还要低。你现在还觉得这个商铺划算吗？如果只考虑近期回报率，这种商铺太不划算了！

当然，除了投资回报率，还要看商铺未来的租金涨幅。但现在电商冲击、商铺库存越来越多。有发展潜力的商铺是非常少的，而且一个3.4%投资回报率的商铺，真的很难想象怎么大幅提高回报率，除非商铺周围有较大变动，促使商铺租金大幅上涨，这样不仅投资回报率会升高，商铺的价值也会上涨，但是有多少这样的商铺呢？

商铺总投资90万，年租金3.1万，则年租金回报率3.4%，回本时间29年，很不划算：

1、如果把钱用于其它理财，存三年期大额存单，按照4.18%年利率，每年可以轻松获得利息收入37620元；选择同样稳妥的理财产品，按照5%的年利率，则年收益达到4.5万。很明显，3.1万的租金收益既跑不赢这两类理财，更跑不赢通胀。

2、投资商铺，把资金变成固定资产，降低了资金的流动性，还要为找租户、维修等烦神。商铺的过户成本很高，即便按照15%计算，过户费用也达到13.5万，等于4年多的租金落空；把钱存在银行，到期就可提取，不仅收入稳定不用操心，资金的流动性增强。

3、如果租金收益不稳定，中间出现空置期，或者还要使用部分贷款，则回报率更低、回本时间更长，再计算利息支出和本金贬值，则亏损更大。假如贷款45万，按照7.205%利率计算，10年期月供为5273元，每月还要再掏2690元，等于10年间在为银行打工。

4、商铺产能已经严重过剩，市场利润越来越薄，买不到好位置的商铺，投资不仅不赚钱，而且会亏本。年租金回报率只有3.4%的商铺，多数位置不理想，回报率达不到6%以上的商铺基本没有投资价值。

5、如果商铺在三四线以下城市，人口净流出、没有产业支撑，居民消费水平有限，租金很难逐渐递增；再要是位于新建商区，没有5年以上时间周边很难形成良好的商业氛围，前期的租金收益难有保证。

6、智能手机普及，网上购物更加容易，现在的消费主力军年轻一代大都不喜欢逛街，消费习惯和消费观念改变了；网上商品价格比实体店更便宜，挑选的范围更广，实体店传统坐商经营模式已经跟不上时代潮流发展变化。

7、不要指望租金会一直上涨，看看周边的商铺数量就能知道，如今空置铺越来越多，商铺关门转让现象很普遍，很多回报率类似的商铺，租金已经多年涨不上去，即便你可以涨租金，有没有人去租才是关键。

8、更不要指望商铺会增值，房价已经高高在上，未来再没有大幅上涨的空间，小城市的房价还有下降的可能，即便今后商铺上涨，涨的也是通胀部分，实际购买力可能只相当于现在甚至还不如现在。

是否划算，我们从两个方面来分析：

1、租金回报率

投资90万购买商铺，因为买入商铺还有一些交易费用， 那么，总价大约100万左右。年租金3.1万，投资回报率就是3.1%。

相比之下，银行的无风险理财产品中，三五年期的大额存单利率大概4%左右，所以，这个商铺光看租售比，是很低的，从资金投资回报角度来说，并不划算。

2、商铺总价

这个商铺只要90万元，那么，只有两个可能，一个可能是商铺面积非常小，非常可能是商场内部的铺面，另一可能就是三四线城市或者县城一般地段的门市。

如果这样的话，那么这样的商铺升值潜力是非常小的。毕竟商铺首看地段，一般地段的商铺投资价值很小，而且非常可能陷入既租不出去，也卖不出的窘境，而且持有持本还很高。

其实，现在商铺已经严重过剩了，市面上至少80%以上的商铺都毫无投资价值，而且受网购冲击，实体店经济难做，尤其这次疫情期间，实体店更是备受打击，所以，投资商铺一定要慎之又慎。

综上，我觉得投资这个商铺不划算，大家认为呢？

投资商铺的回报率，一方面是看现在的回报率，另一方面，要看未来的回报率，现在的回报率，体现了这个商铺的商业价值，未来的回报率，体现的是一个物业商铺的回报曲线，那么当下回报率过低，未来回报率会逐渐增高，是非常值得投资的，现在的关键是，你能预测到未来吗？

从当下回报率来看，90万买的商铺，年租金31000块，回报率3%左右，说句实在话，并不是很高，说的再不好听一点，回报率太低，那么就要思考他的未来，回报率会不会增长，怎么判断回报率，未来会不会增长，其实很简单，第一，地段，这是以前的说法，地段好的商铺，有自然流量，自然会有未来的一个增长曲线，第二，运作，有运作能力的商铺，地段一般，也可以有好的回报率，第三，选择行业，行业选择正确，就有运作空间，行业选择的一般，运作空间也一般，那么对地段的要求就比较高，总的来讲，要考虑商业环境。

换作我，3%回报率的商铺，就不考虑了，哪怕未来升值更高，也不要，因为买商铺，买的是未来就买了一个未知数，未知数是不靠谱的，所以，买商铺一定要买当下，或者购买有预知的未来，不能预知的未来，你买它干嘛呀？更难缠的是，你现在想卖掉这个物业，估计也不是你想卖就能卖…