如果投资90万左右买一个60多平的店铺，年租金在4万多元，值得入手吗？直接回答：店铺需看3年增长潜力，目前投资回报率较低。分析如下：

第一、目前来看，此店铺的价格适中，投资回报率属于低水平。

首先，此店铺面积为60多平，总投资在90万，那么房价为：900000/60=15000元/平。这样的价格能买到一个沿街商铺算是比较划算的，一般情况下，城市主道的沿街门面房没有低于20000多元的，辅道的沿街房也在15000元以上，所以就要很高的投资价值。

其次，每年房租40000多元，，那么年投资回报率为：40000/900000*100%=4.4%。这在商铺的投资里算是一般水平，当然也要看其是否具有成长空间。那么，再算一下投资回报周期：900000/40000=22.5年，这个回报周期确实属于比较长的。

第二、投资商铺需预估3年的成长培育期。

这个时期是以后能否成为优质商圈的关键，这就需要：

1、商圈的人口基数和质量。

商铺所在的1000米内居民情况，或者流动人口的数量，是否可以支撑数家同类经营的体量。同时，核心商圈内的居民或者流动人口的消费力，这决定了以后经营项目的客单价，也就决定了做生意的价格制定政策。

2、此商铺3年内是否具有经营的优势。

这里主要指：面积优势，比如周边就这一个商铺面积较大。位置优势，这里指是否靠近社区的门口等。还有比如水电优势，房屋结构优势等。经营3年的话，可以承载的经营项目越多，说明投资价值越高。

3、投资商铺需抓住第一个3年成长期。

只有抓住了基础的3年，后续的租金才有递增的可能，此店铺如果在七八年内递增不到8%，基本也是可以放弃啦！

总之，投资商铺既要看当下的利益，也要看到3年后的潜力。此商铺的房价不高，主要考究的是3年成长期是否可以突破目前的租金即可。

单价15000元每平，回报率4.4%，回本需要20多年，这样的门面房不值得入手：

1、从回报率和货币贬值的角度来看。投资是以盈利为目的，应首先考虑资金回报率，4.4%的回报率与银行三年前大额储蓄利息相当，而银行的储蓄所得是不能跑赢通胀的；20多年时间才能收回成本，期间若按照年3%的货币贬值来计算，未来也就值30多万。

2、从资金流动性来看。银行储蓄虽说利息少但能够保持资金的流动性，如后期遇到合适投资项目可以到期提取，投资门面房资金就变成固定资产，加之门面房转让费用太高，未来想要套现不容易。

3、从回本时间来看。受电商冲击，实体店生意越来越难做，很多门面房租不出去，能够出租的门面房要么租金少的可怜，要么不断更换租客，中间还会出现断租期，而目前门面房的市场投入量严重过剩，回本时间也在不断延长。

4、从保值增值的角度来看。目前包括房地产市场在内的整体经济都处于下行趋势，各行各业都不景气，多地房价都已触顶，未来很难再有升值空间；门面房作为房产类产品，和商品房一样积压严重，投资利润空间大幅缩小，想要保值增值已经很难。

另外，从门面房的单价来看，15000每平的门面房，无论是省会城市还是三四线城市，都是非主城区价格，这样的位置显然没有竞争优势，如果还是商场内铺或返租铺，则投资风险更大。

因此，综合目前的货币贬值速度和市场行情等因素，回报率7%以上、回本时间15年以内的门面房才有投资价值。

我来谈谈我个人经历：门面房你购买时如果能在30年以下回收成本我个人感觉就可以购买。20年回收成本已经很不错了。我在22年前买了一个门面面积121平方米，全款38万元（当时没有按揭做的分期付款）一年后交房，当时没有租出去自己做库房，3年后以租金2万元/年出租。经过这么多年现在租金18万元/年。租金增长9倍，市面房价增长12倍。所以买门面房主要看周边环境和发展。新的门面最好不要什么市场，如果市场店铺卖完了又没有炒起来，你的店铺就会死。投资回报率就可能很低。

我认为不值得入手！

60多平方的门面，售价90万左右，那么单价大概为1.5万，这个价格不算贵，但是也说明这个门面价值一般，因为即使在普通的县城，好地段的一层门面，可能也要两三万起了。

还有，我们要注意，商铺的交易成本相对住宅来说是很高的！买入商铺时候，主要交的是契税，如果买入价格90万的话，那么契税大体上是4%，90*4%=3.6万，加上杂七杂八的费用，大概95万左右。还有，现在的商铺供大于求，如果想尽快租出去的话，一般得给简单装修一下，比如铺地砖等等，这也是一笔费用。60平方简易装修按5万算，那么总共投入大概100万。

现在问题来了，投入100万的商铺，年租金收入4万多元，那么，值得入手吗？

我们先算算租售比，所谓的租售比，就是一年的租金收入和商铺投入成本的比值。租售比为：4/100*100%=4%，也即，租售比大概在4%左右，这个租售比比较一般，和银行的无风险的3年期的大额存单利率差不多，中规中矩的，不特别出彩。一般来说，商铺租售比达到5%以上可以考虑，达到7%-8%以上，是比较理想的。

实话实说，目前的商铺严重过剩，80%以上都毫无投资价值，买入了就入套，既卖不出去也租不出去，从投资角度来说，风险极大。所以，单看租售比的话，这个门面很一般，最好不要入手。同样条件下，还不如把这90万存在银行里买大额存单吃利息呢，省心省力，安全无风险。再说，门面还有空档期，得考虑空着租不出去的时间，如果把空档期计算在内，那么实际的租售比可能就更低了。

其实，大家买商铺，除了追求高额的租金收益率之外，大部分都是奔着商铺的升值潜力去的，以往商铺确实是好的一种投资品，所谓的一铺养三代，但是现在商铺已经严重过剩了，而且实体店受网购冲击厉害，再购买商铺投资的话，风险极大，因为好的铺子，一铺难求，看眼光，更看运气！

至于商铺将来会不会大幅涨价，这个是见仁见智的问题，毕竟将来的房价谁也无法预测。但是我个人觉得这种可能性不大，主要是现在网购已经深入千家万户，大家已经养成了网上的购物的习惯，商铺存在的意义已经没以前重要了，以往的一铺养三代，非常变成一铺坑三代，所以，大家投资商铺一定要谨慎。

综上所述，这个商铺投资价值比较一般，我个人觉得不值得入手！

你花了90万买一个平60米的商铺，年租金是四万多块钱，暂且就按四万来说，他的收益率，目前是4.5%左右，假如说有增长空间，可以入手，我一般都是建议收益率达到以上5%，可以考虑，5%以下不建议考虑，但是有增长空间，另外去说，还有你说四万多，万一是45000年租金，不就达到了5%的收益率了吗？

另外，还要考虑其他的一些情况，比如说，你要不要按揭，按揭可是有资金成本的，但是按揭，又是一件非常美妙的事情，因为你用的本金少了，这个帐怎么算呢，第一，如果是从资金成本的角度考虑，假如你，90万买的商铺，45万按揭，45万的首付，按揭十年，那么你就会有，十多万的利息，从这个角度上讲，你的回报周期，回报率，好像又变低了，是不是这么个意思，你说呢？

第二，如果从本金的角度上讲，你只花了45万，十年后资，他是90万的产，而你的租金，可以对冲一部分按揭，有可能你只还款了十万块钱，相当于你用55万，买了90万的铺子，用了十年的时间，也是挺划算，这个帐就看你怎么计算了，55万本金，得到了90万的价值的商铺，收益率，至少在80%以上咯…

总的来讲，可以入手，但是其他的因素，也要考虑进去，比如门头大小，门头宽度，还有商铺本身的位置，未来租金增长幅度，商圈，或者周边住户的多少，房子适合经营什么，这些都会关系到房子未来的租金收益状况，都可以考虑进去。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

撤你妈蛋，90万的房子能有年租金4万，有4万年租金的门面最起码要花200万买，房子是不会贬值，租金年年涨。

1、租金年化收益率

商铺价值90万，年租金为4万，租金年化收益为4.44%。这个租金收益率中等偏上。

2、买商铺的资金90万买理财的收益率

90万去买理财，为了降低风险，90万满足大额存单起存金额要求，以工商银行3年期大额存单最高利率为例，年化利率为4.07%。

租金年化收益率减去理财年化收益率只有0.37%，是比较少，但是我们忽略了商铺会升值的。

3、商铺升值

2008年全国商业营业用房平均销售价格为5886元/平方米，2017年全国商业营业用房平均销售价格为10323元/平方米，10年商铺的平均价格增长1.75倍，每年增长6.4%，相当于投资商铺每年可以带来相当于商铺本金的年化17.5%收益。

商铺本身的年升值率+租金年化收益率，总的收益率为21.94%，这个年化收益率在同等风险的产品中肯定算高的。如果租金能够稳定获取，值得入手。

按照上述问题的描述，该商铺的年回报率为4.8

那么如何分析是否应该入手一个商铺有以下这几方面的考虑

1------回报率

一般来说年回报率5是一条分界线，在一线新一线城市中，年回报率在5以上那商铺算是不错了，至于年回报率在10左右的商铺是可遇而不可求的，通常回报率在6~7之间那就是有相当大的吸引力。而不论因为什么原因4.8的回报率有点尴尬。假如商铺仍然存在较大的增长空间，那么就需要去养铺，投资周期较长需要投资客有较强的耐心，个人不建议去投资。

再从商铺购买成本去讨论，假如首付五成，剩下的按揭十年，那么商铺实际的回报率还会下降一个点左右，所以不能光看回报率，要全面的看待得失。

2-----地段

李嘉诚说过买房要看三个因素，地段地段还有地段。商铺也是如此，假如地段好且还具有升值潜力，那么一铺养三代就会有可能。如果周边小区或公司比较多，配套比较完善，那么就可以保证一定的人流量。从而使商铺有较大的的升值空间。

3------商铺本身

再就是商铺本身，那些可以做餐饮的商铺，相对来说价值就会更上一层，比一般的商铺要更高一些。毕竟在那些CBD中最不缺少的就是餐饮。你退出了，有的是人抢着来接盘。如果是餐饮的话，还有一个很重要的就是翻桌率，另外要做好市场调查在这就不一一细说了。另外门面的大小，周边商圈的配套，人流量的大小，这些因素都对商铺有重要的影响。

4------商铺是否正在经营中以及流水情况

商铺如果是正在经营中那就再好不过了，如果商铺是正在空置中，那么就需要了解已经空置了多久，，务必要实地考察，观察一下所买商铺旁边的商铺经营情况，如果隔壁商铺也在空置中不妨顺便问一下租售情况，可以与意向商铺进行对比比较一下，流水情况是一定要看的，现在商铺流水不乏造假，所以还是要仔细核实，条件允许的话可以自己私下联络租客了解流水的真实情况。

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1.5万一平，租金55.5一平，不知道题主说的是哪个城市的铺子，从省会城市来说，这个算是很偏僻的地方了。买铺千万条，地段第一条，地段对商铺的影响不言而喻，首先看这个商铺在您城市地段如何，周边有没有学校啊，是否位于小区主要商业街区啊，是不是能稳定出租，这是首要考虑的。然后接下来考虑一下发展潜力，是否有成为周边最火爆商业街区的可能，周边是否有有利于升值，有利于聚集人气的规划。最后我们再看回报率，回报率4.4个点，这样的底商的话基本上可以判定是地段很一般的底商，当然不排除好地段，由于刚刚开始出租租金便宜。基本上一个优质的成熟底商回报率都在6个点的样子，甚至更高！其实买商铺很简单，买地段好的一定不会吃亏，哪怕看起来性价比不高，但您要知道，讲究性价比的，很难是特别好的产品，特好的产品，卖家是不会去追求性价比的，所以它也不会有性价比！

谢谢邀请

面积60多平米的门脸很多行业都可以做了。门脸还得看地理位置，还有周边的发展环境。门脸到手以后先做几年看看，如果不合适马上倒手卖掉赚差价。因为现在形势不一样了，现在社会发展太快楼盘起来也快。好多地方都是人跟着楼盘走，哪里繁华哪里人就多而且消费也就多。所以楼盘的地理位置直接影响你的门脸收益。现在钱放到银行的时代已经过去了，都是在做投资的多。尤其是门脸和房子的最多，因为现在各行各业的钱都不好赚。但是也要谨慎一点毕竟现在的房价飘忽不定，一不小心就容易套住自己。

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