住房贷款已经贷下来了，也开始还贷了，如果银行贷款利率降了，房

Answer 1

首先，恭喜你跨入了有房一簇。现在买个房确实不容易啊。如果有住房贷款已经贷下来了，也开始还贷了。如果银行贷款利率降了，房贷也会随之减少的。

大部分的房贷是与银行贷款利率挂钩的。不仅我国是这样，别的国家也是这样的情形。因此，每个国家对加息或是降息都是很谨慎的态度。一定是经过完整的评估才敢出台政策。否则的话，利率会影响到很多人的生活。特别是房贷。

当然，在具体执行过程中，有的地方会执行上浮或是下浮10-20%这样的区间。如果出现这样的情况，就要根据具体的银行政策来执行了。比如现在银行货款利率降了，但是，你的房贷条款中原来已经有下浮了，随着房贷利率的下降，并不一定会下降。这是地方银行在执行过程中的差异化。对于大部分的房贷而言，只要银行贷款利率降了，还的利息也就少了。本金维持不变的情况下，总的房贷也会随之减少。

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Answer 2

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如果银行贷款基准利率降了，房贷计算也会随之下降。

目前我国的房贷基准利率是4.9，上浮10%-30%不等，很多人都有疑问，如果后面利率下降了，月供会减少吗？

目前我们的房贷利率基准4.9很少变动，以浮动利率为主。

房贷利率下降，分为两种情况:

一 央行调整基准利率，房贷利率也会随着调整。

如果央行调整基准利率，那么房贷利率也会跟着调整。举例:如果办理房贷时，基准是4.9，利率上浮15%，那么你的实际利率就是5.635。

如果到第二年，银行的基准利率下调到了4.6，那么你的房贷也会跟着调整，那就是基准4.6，上浮15%，上浮部分是不会调整的，你的实际利率是5.29。

当然对于调整时间的不同，银行规定也是不一样的，目前主要有三种时间节点:

1 每年的一月一号调整。例如央行的基准利率调整时间是2018年8月10号，那么你的房贷的调整时间是在2019年元月一号。

2 次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的次月进行调整。

3 满年度合同月进行调整，例如你的房贷是2017年7月10号签订的房贷合同，央行在2019年9月调整利率，那么银行会在2020年7月还款日时调整你的最新利率。

央行基准利率的变化，对于房贷利息的影响，只会对于未还部分的利息的结算有变化，对于已还部分则不受影响。

二 银行自己调整利率。

我们办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或者下浮，一旦合同签订了，那就是固定的了。只要央行基准利率没有调整，不管银行房贷利率怎么调，购房者的房贷利率是不会变的。

例如你在办理房贷时，基准利率是4.9，上浮10%，实际利率就是5.39，如果央行的基准4.9不变，即使房贷银行的政策发生变动，你的房贷利率也是不会变化的。

你在签订房贷合同的时候，无论你的上浮10%还是下浮10，如果央行的基准利率不变，你的房贷是不会发生变化的。

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Answer 3

住房贷款合同签订的时候，大家要仔细阅读，如果发现不合适的内容，就要及时指出。最简单的，就像国家银行贷款利率调整该怎么办？

目前，国家的五年期以上基准贷款利率是4.9%，银行根据资金成本情况确定贷款的利息。

有的时候是优惠利率，比如六折、七折，有的时候是提升利率，比如1.1倍，1.2倍。

六折就是指在基准利率上打六折，相当于贷款利率是2.94%，像这样的优惠利率，已经接近住房公积金贷款利率了，只听说过，没有见过。

现在很多银行能够贷出的贷款利率都是1.15倍以上，不管是首套房还是二套房，二套房甚至会更高，相当于5.63%的利率。

如果我们基准利率下降，是不是应当调整还款的金额呢？

一般来讲，我们要看贷款合同中有没有这样一条：在本合同有效期内,如国家调整利率,从调整之日起,乙方即按调整后的贷款利率计算利息,同时书面通知甲方和担保单位。

如果有这样一条，就说明我们要按照调整后的贷款利率计算利息就可以了。

不过如果我们贷款是1.15倍的话，相关协议一般是乙方即按照调整后的1.15倍贷款利率计算利息。

其实，如果想减轻负担，比如我们一开始就是为了买房，承担的是1.3倍的贷款利率。

等待市场资金宽裕的时候，出现七折八折的利率优惠时，可以选择转换贷款合同。不过一般需要付出相应的手续费。

为什么可以呢？因为我们按揭贷款都有提前还款协议。如果我们提前还款的话，银行就失去了这么一笔优质的贷款。房贷都是优质贷款，大家都该知道。

当市场出现七、八折贷款优惠的时候，很明显，还款人不会继续承担高额的负担。

比如贷款100万，30年等额本息按揭贷款，如果是八折基准利率，每月还款4728元。而1.15倍基准利率，每月还款是5762元，相差1034元。不提前还款的，真是傻瓜。

而且，本身银行为什么会提供七折八折贷款优惠？还不是因为放款难吗？好几个银行的业务员都表示过，一旦贷款政策松下来，可以调整按揭贷款合同。

所以，我们国家的货币金融政策，直接决定了我们供养房子的负担，这就是大家买房的指挥棒。在国家出台促进住房按揭贷款的优惠利率政策时候，买房是最合算的。不过未来几年，真的很难会松下来。

Answer 4

住房贷款利率贷下来后，除非央行下调基准利率，否则房贷利率就不会改变。银行修改贷款利率不会影响之前已经贷下来的贷款，因此银行下调贷款利率的话，房贷也不会随之减少。

基准利率调整对房贷的影响

我们在办理住房贷款的时候，贷款合同中一般都会有明确的一条条款：在本合同有效期内，如遇国家调整利率，从调整之日起，乙方即按调整后的贷款利率计算利息，这里所说的“国家调整利率”指的是中央人民银行调整基准利率。

比如，你之前按照基准利率4.9%贷款买了房，已经在正常还款了，此时，央行政策调整，将商业贷款基准利率由4.9%上调至5.9%，那么你的住房贷款利率也要相应地调整为5.9%。也就是说，基准利率变化，你的房贷利率就一定会跟着变化，因此会对你的月供额和支付的利息产生影响。

银行跟客户签订贷款合同时，一般会约定一个上浮或者下调幅度，比如上浮15%，这个调整幅度是在基准利率的基础上调整的，而且每家银行上浮和下调的幅度都不是完全一样的。

而如果你原本的贷款利率如果是有上浮或者下调的话，在遇到基准利率调整时，也会在新的基准利率的基础上按照你之前与银行约定的调整幅度进行调整。

比如，你之前的房贷是基准利率4.9%下调10%到4.41%，而基准利率提升为5.9%之后你的房贷利率也会在新的基准利率5.9%的基础上下调10%到5.31%，简而言之就是：基准利率是可以调整的，银行给你的上浮和下调幅度是不可以调整的。

银行调整利率幅度对房贷的影响。

银行跟客户签订贷款合同时约定的上浮或者下调幅度一经确认不会改变，无论后续银行怎么调整上浮和下调幅度，都不会影响已签订的贷款合同利率。

比如，你之前签订贷款合同时是执行基准利率4.9%，无上浮和下调，而现在银行执行优惠政策，下调贷款利率10%到4.41%，那么此时你依旧按照4.9%的利率进行还款，并不会因为银行下调利率而减少房贷，因为基准利率没有变化，而你之前跟银行签订的合同是无下调的。

简单来说就是，影响房贷的是基准利率而不是银行的调整幅度，你已经签订的房贷只会受基准利率的变化而变化，不会因银行对基准利率进行的上浮或下调幅度调整而产生影响。

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Answer 5

原则上来说，银行贷款利率下降，房贷利率也会跟随下降，但这并不绝对……

一般来说，房贷利率是不会变化的，除非银行的基准利率出现了变化，比如现在的央行五年期贷款利率是4.9%，住房公积金贷款，五年以上是3.25%，那么只有当这个基准贷款利率下调的时候，房贷利率才会跟随下调。

今年三季度以来，咱们实行了LPR贷款新政，到10.21号，国内贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

也就是说，5年期的贷款利率降低了0.05个百分点，这是不是意味着房贷利率也会跟随下调0.05%，不是的。

这个贷款利率调整跟房贷没有关系，也并非是传统的降息，这就意味着房贷利率不会变化，同时还要注意一点，随着房地产政策的调控，国内的房价得到相应控制，房贷利率还会在基准利率的基础上上浮，最高的甚至达到了60%……

所以住房贷款是否随银行贷款利率下降而下降，这需要看央行贷款的基准利率，只要基准利率没有变化，你的房贷就不会变化，除非出台了房地产转向措施。

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Answer 6

大家好！2019年，我国对个人住房贷款利率的定价基准进行了重大改革。改革过后，如果银行贷款利率降了，房贷可能并不会随之减少

只要掌握以下三点，大家就可以自己分析和判断了。

1、搞清楚自己的房贷，挂钩的是贷款基准利率还是贷款市场报价利率LPR。

有两个办法，可以搞清楚这个问题。

一是看贷款合同的签订时间。如果贷款合同是2019年10月8日以前签订的，那么房贷利率挂钩的就是贷款基准利率；如果贷款合同是2019年10月8日（含）以后签订的，那么房贷利率挂钩的就是贷款市场报价利率（LPR）。

二是看贷款合同的相关条款。贷款合同上，会写明房贷利率挂钩的是贷款基准利率，还是贷款市场报价利率（LPR），拿出来看一下就清楚了。

以笔者为例，我是2012年买房的，房贷利率挂钩的是贷款基准利率，当时的贷款合同上是这么写的：“商业性贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率6.55%的基础上下浮15%……”。

2、看下降的是哪种利率，只有房贷挂钩的利率下降，房贷利息才会减少。

(1)贷款基准利率变化频率较低。人民银行最近一次调整贷款基准利率还是在2015年10月24日，距今已经有将近4年时间了。最近几年，很多采用等额本息方式还款的朋友，都会发现自己的月供一直没变过，原因就是央行没有调整贷款基准利率。

如果房贷挂钩的是贷款基准利率，那么未来房贷会不会减少，就取决于央行会不会再次降低贷款基准利率；如果贷款基准利率不下降，就算贷款市场报价利率（LPR）下降了，房贷利息也不会减少。

(2)贷款市场报价利率（LPR）每月更新一次。从2019年8月20日开始，每个月20日9点30分，全国银行间同业拆借中心会公布最新的LPR。

如上表所示，到目前为止，LPR已更新两次，5年期以上LPR维持在4.85%，没有发生变化。不过，在全球主要经济体纷纷降息，以及我国经济存在较大下行压力的背景下，预计未来LPR会逐步走低。

也就是说，就算未来中国人民银行不调整贷款基准利率，对于房贷挂钩LPR的购房者来说，未来房贷利息也会随着LPR的降低而减少。

3 、从挂钩利率下降，到房贷减少，存在一定的滞后性。

需要注意的是，房贷挂钩的利率下降，房贷利率并不会立即调整，利息也不会立即减少。比如说，在2015年，虽然中国人民银行先后在3月、5月、6月、8月和10月五次降低了贷款基准利率，但房贷利率并没有随之立马调整，而是到了2016年1月1日，各家银行才按最新的贷款基准利率调整了房贷利率。此后，房贷才随之减少。

如今，新发放的个人房贷利率改成挂钩贷款市场报价利率（LPR）了，LPR下降，房贷利率也不会立即调整。按规定，房贷利率挂钩LPR后，重定价周期最短为1年。也就是说，房贷利率最短1年才会调整一次，在此期间内，就算LPR下降，房贷利率也不会立马调整，利息也不会随之立即减少。

通过以上3点，大家对银行贷款利率下降与利息减少之间的关系应该比较清楚了。首先，我们要搞清楚自己的房贷，挂钩的是贷款基准利率还是贷款市场报价利率LPR；其次，我们要看房贷挂钩的利率有没有下降，只有房贷挂钩的利率下降，房贷利息才会减少；第三，房贷挂钩的利率下降，到房贷减少，并不是立即发生，而是存在一定的滞后性。

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Answer 7

房贷利率的构成

目前我国房贷利率主要由两部分：一是中国人民银行发布的基准利率；二是商业银行的上浮比例。

基准利率

基准利率系由中国人民银行（央行）发布及调整，其余任何银行均权限更改基准利率，基础利率上浮，相应的你贷款利率会跟着上浮；反之基准利率下调，你的贷款利率也会跟着下调。

举个例子：目前我国五年期的贷款基准利率为4.9%，假设2019年6月1日你在A银行办理一笔20年期的房贷，贷款利率为基准利率上浮10%，则你的贷款利率为：4.9%*1.1=5.39%。如果2020年，央行把基准利率调整为4.8%，那么你的贷款利率就变为：4.8%*1.1=5.28%；反之如果央行把基准利率提高为5%，那么你的贷款利率就变为了：5%*1.1=5.5%。

所以说央行的基准利率是会影响到你的贷款利率的，其升高，你的贷款利率跟着升高；反之，其下降，你的贷款利率跟着下降。这个规则适用于你整个贷款的期限里，所以如果某天还着还着突然利息增多或者利息减少了，那么就是央行调整基准利率了。

商业银行的上浮比例

如上述，我们房贷的利率除了一个央行的基准利率之外，还有一个不可忽视的即商业银行的上浮比例。商业银行的上浮比例，一经确定之后，则再也无法更改，会伴随你的整个贷款期限。

仍然通过一个小例子来解释：比如你在2019年6月1日办理了一笔20年期房贷，贷款利率为基准上浮10%，即：4.9%*1.1=5.39%；假设2020年由于房地产市场的火爆，商业银行提高了上浮比例，要求最低为上浮20%，那么此时新申请房贷的贷款利率就变为了：4.9%*1.2=5.88%。对于你而言，由于你已经放贷了，因此这个高的浮动比例与你无关，你的贷款利率仍然执行基准上浮10%，即4.9*1.1=5.39%。

反之，假设2020年房地产市场冷清，商业银行纷纷下调了浮动比例，比如对于房贷利率调整为零浮动，即基准利率，那么此时新申请房贷的人，贷款利率即为基准利率：4.9%。同样的对于你而言，因为你的贷款早已发放，是无法更改的，故而此时你的贷款利率会仍然保持为基准上浮10%，即4.9*1.1=5.39%。

通过上述分析，我们可以知道商业银行的浮动比例，一旦确定则不会在更改，会一直保持到你的贷款期限结束。

总结

综上所述，住房贷款已经贷下来了并且开始还贷后，如果银行贷款利率降了，房贷会不会随之减少，取决于这个贷款利率的降低是基准利率下降，还是浮动比例的下降，如果基准利率下降，那么你的贷款利息会相应的下降；如果是浮动比例的下降，那么对于你的贷款利息不会造成任何的影响。

Answer 8

房款利率下降你要看是基准利率下降了还是上浮或打折了，他们完全不一样

如果是基准利率下降了所有的贷款利息都会减少，不管你之前是打折的还是上浮的。但如果原来上浮百分之二十现在上浮百分之十那就和你没关系了，你当时贷款的折扣会一直追随你不变，直到你贷款还清。

举个例子，就以我的贷款来说吧！我是2016年下半年买的房子，那时候基准利率4.9，85折优惠，贷款100万，30年等额本息，月供4900，利息一共75.2万。假如你现在买房子，基准利率还是4.9，上浮百分之二十，还是贷款一百万，30年等额本息，月供5900，利息一共113万。虽然现在利率上浮了，但只要基准利率不变，我的利息就不会改变

Answer 9

感谢邀请。

目前国内的个人房贷主要以浮动利率为主，大多数借款人与银行签订的房贷合同也都是浮动利率的，当银行贷款利息调整后，贷款利息的利率计算也将随之调整。也就是说，央行每一次降息，借款人的月供就要有相应的减少；反之，则会有相应的增加。

一般银行利率调整后，房贷利率调整时间有三种形式：

一：银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；

二：满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；

三：双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

每个银行的房贷利率调整情况不同，大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中，公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过无论基准利率如何调整，如何计算，对大家已支付的利息是没有任何影响的，只会对没有还款的金额利息产生改变。

年底有很多人都想提前还款，认为无债一身轻，但大家不妨等到明年年初，因为前不久，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析道：到2019年初，我国首套房贷利率有望下调幅度达到5%-10%，并且随着楼市降温的不断持续，二套房贷利率也有可能下调。

如今国家调控房价已有明显效果，之前房贷利率上调，也许是为了配合楼市调控相关政策的开展，目的是稳住房价，实现房住不炒。而未来几年楼市也将继续被调控，也就是说，房价稳定后，未来银行贷款利率下调应该是迟早的事。结合相关数据我们能够看出：北京、深圳、南京等城市，均有银行对房贷利率进行下调，除此之外，房贷放款的速度也比以前快多了。

就像地产经济学家邓浩志说的那样：房贷利率之前上涨已经到顶了，现在回落也是很正常的，从目前国家的财政和货币政策看，都有放松的迹象。所以未来一段时间，房贷利率会进入一个下降周期，这个下降是从现在开始的，未来一段时间也会持续，但幅度不会太大。