5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？其实，提问者的意思很明了，就是想知道现在80万投进楼市的收益高，还是定存银行的收益高。房产的价值如何分析起来比较复杂，我们先从80万存款的价值开始分析。

5年后，“80万存款”的价值

想要知道5年后的房产是否保值，我们就要看看现在的楼市行情趋势，和未来可能的价格走势了。

未来10年的房产趋势

读史明鉴，不仅可以知兴替，还可以知道事物发展的内在规律和逻辑，回顾过去20年的房产历史，我们发现房产暴涨的核心因素主要有三个：供求关系、通货膨胀、政策引导。

也就是说，在未来10-20年，我国的房产结构化：整体供大于求，局部供小于求。

也就是说，过去20年房价暴涨的核心原因是货币超发导致的通货膨胀！

所以，综上所述，我们用财政经济委副主任黄奇帆的话总结：未来5-10年房价总体上会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

我们说的，房产在整体上已经属于过剩、趋于饱和的了，局部上供不应求，这些机会又出在哪里呢？

未来10年房市5%的机会

80万存款

目前银行五年期的利率最低的为四大行，80万元属于大额存单，利率大概在4.2%左右，高的5年期利率可达5.65%，我们以最高的计算，80万元5年后的利息可达：80*5.65%*5=22.6万元，因此到期本息合计为：102.6万元。涨幅22.6/80=28.25%。

80万元的房产

80万元的房产基本告别一二线城市，主要为三四线城市的房价，那么三四线城市的房价2018年的表现怎么样呢？如下图所示，2018年1月到2018年9月，我国主要的三四线城市房价走势，最高的咸阳涨幅达到43%，其余的城市最低的也基本均有10%的涨幅。

所以，投资房子，厉害的是可能一年就直接赶上5年存银行的收益的，差一点的3年也可以赶上，故而参考我国历史的房价走势图来说，应该选择房子，因为价值高代表着其保值率更高。但是如果你本身已经拥有了房子，此次的80万元属于投资行为，那么不建议再选择房子，主要理由如下：

（1）房子的变现能力没有现金强，一旦急需用钱，短时间内出手，房价的折损率高。

（2）房价虽然历史来看趋于上升的，但是未来的房价走势，是无法预料的，特别是五年的期限，并不算短，在房产税即将出台及长租公寓推出的背景下，未来的房价走势存在较大的不确定性。

总结

80万元的存款收益是可以预计的，属于稳定的投资，低风险低收益；房价未来的走势存在不确定性，属于高风险高收益。具体该如何选择，看你个人的风险偏好。

五年后80万房产和80万存款哪个保值。笔者认为，从现在开始是银行存款保值，为什么呢？如果放在十年前肯定是房子更保值，可是放在现在就不同了，房产税马上要出台了，2019年全国人大在两会上明确表态，2019年完成我国房产税的立法，这样一来2020年我国的房产税就出台了，那就意味着我国的房价这两年会大跌，房产税出台终于让我国炒了二十年房地产的炒房时代彻底结束，房子终于回到正常的居住功能上，那么大量过剩的我国房地产该怎么办，炒房者手里的大量房地产该怎么办，地产商手里的房地产该怎么办，按照有人统计我国房地产的资产总额高达248万亿，而有三分之一是在炒房者手中的，那就是说有80万亿的房产的是在炒房者手中，当然还有一些是在房地产商内部人代持的，房地产税出台后，房子越多的人交的税越多，而且是递增的，这让所有的炒房者都受不了，如果把房子租出去，每年交的房产税比房租还要高，笔者算过一笔账，我国房租的回报率是在1%左右，而房产税按照欧美的标准是在1%至3%，多套房产持有者超出部分递加的税更高，如果炒房者不卖出多余的房产，几年的时间交税就把房子交没有了。面对炒房者几十万的房产在未来几年抛售出来，房价必然大跌。

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80万房产是一个什么概念，现在的房子在一线城市都几百万一套小的，意思是一个卫生间呗，价值80万的卫生间和80万的存款，你会选哪个？5年后哪个保值？

常理说，肯定80万的卫生间保值，毕竟房产能抵抗通货膨胀，而货币呢，存在银行里只会越来越贬值，如果不消费出去，或者做投资的话，钱就越来越不值钱了。

但现在的情况已经有所不同了，大家都在说现金为王，都想把各种投资撤出来，把房子卖出去，房子要是跌起来，和它涨价时一样，持续十几二十年呀，即便现在不算跌势，如果三年后开始，那5年后正好在下跌过程中。

通货膨胀是十个百分点往下走，房子下跌可能就30％，或50％往下走哦。何况之前都不算房子折旧的，只要是房子都涨价，处于平缓期的话，5年房子会有损耗的，加上什么房产税加征，我一点都不看好5年后的80万房产。

如果要选择的话，80万都花掉吧，买车，去参加培训，或者到处旅游，80万真的越来越不值钱的，要么投资自己，让自己更有赚钱的能力，要么消费掉，也不枉到此走一遭。花掉了，加大力气赚回来就是了。

首先说，我跟房地产一点边都不沾。

我就是作为一个老百姓来说说自己的看法。

也没什么见识，说的对不对的大家多包涵，也就只能说说自己的和身边的那点事。

好多人都不看好楼市的走向，那咱们就一点一点的说说看。

先说存款吧，80万。既然是存款那基本也就是定期储蓄了（收益比活期高，而且没风险）

我特别怕杠精，咱们就存5大银行，没风险。咱们多算点算6%。

所得利息是240000元。我用的这个计算器也不知道准不准确，不过利息是绝对高于银行的。

所以最后我们本金加利息所得1040000元。一百万了，不少钱啊。

再来看看房产，我们的有个前提，就是这个房子不是用来自己住，而是可以出租盈利的，否则跟存款就不公平了。

房子有一些固定的费用，比如北方有供暖费，大部分有物业费。听说很快要实行房产税。这些都是开支。

说收益，就是房租，这个可能最直接，也是绝大多数老百姓能用来收益的主要渠道。

房租各地肯定有差异，说说我身边的房子，80万买的房子，交通便利的花能租2000左右。一年也就是24000元。5年也只有12万元。不过这里我们算法有问题，租过房子的人都有感触，5年不涨房租的房子太少见了。就说我自己的房子出租，很小。2015年时租金800元。2018年的时候就1000元了。物业费和取暖费都是租房者出。所以房产收益我认为会大于12万元。

在说说房子的事，身边朋友买房子的经历，2014年买的一套51.2平的房子，当时价格6700元，现在同园区的房子均价在8500。（他买的是一楼带花园的，估计能卖到10000左右）

另一套房子，是2015年买的，当时价格7900元，现在售价超过12000元。（我觉得11000元，马上就能出手）

我说的都是几年的房产，而且没有疯长的趋势。又怕杠精了，别说你买房子赔了。整体的大趋势，房子还在缓慢的涨价。至少我们这是这样，每年都得涨点。都说房子越来越不值钱，我是没看到。

忘了说房产税了，我也不知道怎么收，收多少，到是，我觉得一句话，你收多少都会加到租金里的。如果你家就有一套房子，你怎么出租，不方便吧。真正出租的还是那些有很多房产的人。

最后总结，在我们这。房产的收益要大于存银行的收益。

如果用房产对比存款，5年后，更保值的一定是80万的房产而非80万的存款，然而用房产跟存款作比较本身就不是明智的选择，换成80万投资可能更好，只有这样才能横向对比，我们就房产、存款来看看谁更保值。

第一、80万房产，未来5年值多少钱？

现在这个时代，80万的房产并不是什么大数目，三四线城市100平米的房子差不多也就这个价格，我们多次分析过关于未来房地产的情况，得出的结论是于今年正式迎来拐点，但这并不代表房地产就会迎来价格的全面回落。

一线城市的房价增长已经停滞了近2年，新一线城市房价也在今年出现了下行，我们通过今年10月及以前的数据可以看出，基建房产等投资逐月放缓，拐点到来已成必然，但现在的城镇化率也就刚过60%而已，距离发达国家还有20%的差距，咱们是地大物博，需要发展的地方还不少，但这20%可能需要未来20年才能完成，甚至更长的时间。

换言之，房地产随着拐点的到来，增速必然放缓，但未来10年，基本可以判断房产将会步入稳健增长的阶段，那么房产投资维持在10%以内的年增速完全是有可能的，那么80万的房产，5年后的价值应该是80*（1+10%）^5=128.84万。

第二，80万的存款，未来5年至多少钱？

按照现行的央行存款基准利率，3年期定存的年化收益是2.75%，四大行也基本维持在这个水平左右，但部分地方性银行的5年期定存可以达到5%以上，前段时间易论还看到小区广告的某银行5年期定存利率高达5.45%。

我们假设未来五年央行不会有货币政策的变动，也就是说未来5年不会降低基准利率，那么我们就按照年化5.45%的收益来计算，80*5.45%*5=21.8万，那么合计就是101.8万。

为什么计算公式不同？因为银行定期存款大多都是单利计算而非复利计算，所以，5年存款得出最高的结果就是101.8万。

所以，5年后，80万的房产一定比80万的存款更保值，我们要记住一点，存款的作用对于抵抗通货膨胀通常都是接近甚至低于的水平，想要超过本身就不太现实，否则银行的利润也就随之下滑了，怎么能用存款跟房产作比较呢……

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现在投资房子是风险，需要房子的买不起，

不需要房子的手里是一大堆房子，买不起房的人不买了，

下一代接不了媳妇也没人生娃，

单身汉会想结不到媳妇我就不买房了，

一个人吃饱了不饿，国家没算一算，

50多岁的人死了，要剩多少房，单身是生不了娃了，

能生的养不活，只生一个，

照这样看老的死，小的没有出生，

还有多少人去买房，剩的房都人住了

不过这种情况，好像实现的可能性很小。

从我的经历和记忆中发现，猪肉从两块涨到26，

鸡蛋从3毛钱一斤涨到三块五一斤，吃的东西老百姓都能接受，

房价从八百涨到一万三却接受不了了？

物价一直都在上涨，不努力别说房，将来连饭都吃不起！

就人民币贬值的速度来说，当然是房子更值钱一些咯，

80万的存款放银行，五年后还是80万的购买力吗

80万的房产放那 ，5年后的房子或许能卖100万，120万。

材料费人工费都在上涨，买房，永远比存钱更有价值。

城市房子保值升值，土地就那么多，

毕业都往城市跑，需住房，结婚需买房，

人口增加，二胎，人多房就值钱！

80万买房子5年后 可能变成200万 还可以住，

如果存银行最多变成100万，

说房价会跌的 看看地价 人工材料价格吧，

小县城房子建多了卖不出去会有点降，

一二线城市就不要想降价了

这个事情不好说，要分区域来看待。

如果是偏远的五六线城市，房子价格很有可能一动不动，甚至下降，即使不下降也会是有价无市的状态。

大家都知道国家发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求取消城区常住人口100~300万的二型城市的落户限制，300~500万人口城市的落户条件要全面放宽。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限分数占主要比例。

这是国家在未雨绸缪的布置，未来的人口问题。现在人口发展趋势已经非常明显，在社科院1月份发布的《中国人口与劳动就业问题》白皮书中，如果维持现在的生育率不变，中国人口将在2029年见顶。

根据国家统计局的统计数据显示，2018年底比上年末增加530万人，全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。出生人口比2017年下降了整整200万人，这是放开二胎的前提下。所以，未来人口形势肯定不会乐观。

那么未来的人口社会化趋势肯定会集中下大型城市和特大型城市了。现在城区人口在二三十万，甚至五六十万的四五六线城市，就跟现在的农村一样，将会面临着人口严重流失的风险。

略微有点年纪的人都知道，以前我们国家八成是农民。2018年末，乡村常住人口56401万人，减少1260万人。

大家回到老家，虽然还是那番模样，但是人口的严重流失，让我们已经切切实实感受到农村的破败感了。农村的老房子，别说80万元，能卖出8万元的都不多，原因是没有市场。

所以，在5年后，中小型城市80万元的房产价格，没有多少发展前途。完全比不上现金，5年收益率能在30%左右，将会达到104万元。

除非我们的房租价格能够5年租出24万元，在中小城市80万元的房子一年租金48,000元，可能性是不存在的。

但是如果是我们的1、2、3线城市，还有多少80万元的房产呢？随着中小型城市的人口注入，也有可能会出现在一波房产的上升高峰。但是，顶多顶多也就能赶上大家收入的增长，也就上涨30~50%。大家想想1000万元的房子还有可能再次翻倍吗？除非再次有大量的泡沫出现。而且在大型城市，我们至少5年还有房租收入怎么也有10万元左右，即使房产涨到90万元，这样也跟自己理财差不多。所以，如果是大中型城市还是保有房产比较好一些 。

潘石屹在前一段时间说，我们中国的房地产总价格是65万亿美元，美国的房地产总价格是30万亿美元，欧盟是20万亿美元，日本是10万亿美元。当然主要原因是因为我们的房地产价格不收，房地产税的原因，大家没有持有成本，当然也就不会产生大量的流动。这可能跟我们的传统思想有关，有点像地主老财囤积土地的感觉。当然房地产税已经在路上了，未来即使征收也要以保证重点城市房地产价格的稳定为前提。

因此总体来看，房价未来还是以稳定为主，上涨的空间并没有多少，但是肯定也不会出现一些人担心的腰斩的情况。如果想买房子自住，只要能负担得起就买吧，但是希望杠杆不要太高。

今天算过一次，500万元的房子，付出首付150万元，贷款350万元，按照等额本息还款30年，5.6%左右的1.1倍贷款利率，每月还款2万元左右。关键在后面，我们辛辛苦苦偿还银行贷款14年后，很多人感觉还了接近一半的贷款了，很抱歉，我们还欠银行本金250万元。虽然未来可能会降准降息，偿还银行贷款的负担会减轻，但是偿还本金的比例肯定是不变的，前14年只能偿还本金2/7左右。

所以，从未来发展的角度讲，如果我们工资收入没有太大的改善，还是不要去牵扯房贷的好。

银行五年期的利率最低的为四大行，80万元属于大额存单，利率大概在4.2%左右，高的5年期利率可达5.65%，我们以最高的计算，80万元5年后的利息可达：80*5.65%*5=22.6万元，因此到期本息合计为：102.6万元。涨幅22.6/80=28.25%80万元的房产基本告别一二线城市，主要为三四线城市的房价，那么三四线城市的房价2018年的表现怎么样呢？如下图所示，2018年1月到2018年9月，我国主要的三四线城市房价走势，最高的咸阳涨幅达到43%，其余的城市最低的也基本均有10%的涨幅。

五年后，80万房产和80万存款真的差别会特别大。我可以大胆的预言五年后或十年后80万的房产会变成价值800万，甚至上千万。而如果是80万的存款，可能只能买一双拖鞋。因为这是基于广义的货币贬值原理推导出来的。各个发达国家（美日韩英法德）从贫穷到富裕的发展历史阶段都是这样过来的。30年前万元户很少很少，也就是八十年代末期的时候。社会上是非常非常少有万元户。那个时候1万块钱可以在二线城市买一套房子。但现在呢，现在1万块钱恐怕连一个平米都买不起。实际上我开头说的五到十年，80万的房产会变成价值800万，甚至上千万已经不算啥稀奇现象了，在我国的北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等一二线发达城市，房价十年上涨十几倍早已经是稀松平常的事情了!

货币增速长期远超GDP增速，会带来物价上涨及房价猛涨，会造成难以获得贷款的民营企业生存越来越难，经济活力减弱，成本上涨，贫富差距拉大，经济结构失衡等问题。今后货币增速必须降低，高房价自然会失去金融支撑。城市群、都市圈是中国城镇化的新核心，也是人口聚合的中心，处于重要这些地方的房产保值可能大些。在这些中心之外的城市，房价没有需求支撑，房价下行也是有可能的，房产不如存款保值的情况也会发生。

看了各种以房价趋势，又是银行利率，通胀率等等很专业的计算，估计对很多并不具备太多专业财经知识的小伙伴来说，感受大概就是，看起来都是对的，但依然不知道该如何去选择。

先来说存款的方式，假设将80万全部存为定期存款，目前市面上有一些民营银行、城商行推出的存款产品利息能达到5%以上，什么意思呢，换句话，如果你存成这样的产品，每年能获得80万乘以5%以上的利率得出来的利息，如果就按5%算，那就是每年4万，5年一共20万，到时候你拥有一共一百万。

但对应你的收益是否保值，还要看的是这期间的通货膨胀率，这个在目前我们是没法准确预测的，毕竟它是动态的，可能会高，也可能会低。对于你来说，通胀率只要低于你的存款利率，那就是值的，高于你的存款利率，那就是亏的。

这里面，我们会发现用存款来保值，最大的问题在于，利率-收益是静态固定的，而对应的通胀是动态的，这里面的风险在于，二者相比的不确定性。

接下来我们看房子，首先需要考虑下这个房子的用途，毕竟现实生活的选择不是只有标准答案的选择题。

如果是用来自住的，那么无论高低，保值与否，核心问题是解决了自己的居住需求，这个时候的考虑因素就不是保值的问题。

如果是投资，那么对应来评估的标准有两个，一个是未来的房价高低，一个是房子的出租收益。房价的高低同样没法去做准确的预测，能判断的标准是，长期来看，房子作为抵御通胀的产物，在成熟市场，大抵是同步于通胀，或者略微跑赢通胀的，但风险在于价格的波动周期较长，可能无法满足你5年的时间周期。

另一个判断依据是租金的回报，这可以通过当前的出租金额算出大概的回报率，这里面又得分开来讲，如果是商业房产，那以现在的情况来看，租金回报大幅下滑的可能性较大，如近期一些地方的商业办公室租金下滑，空置率上升。如果是住宅房产，租金回报相对稳定，尤其是考虑房产所在区域位置，如交通、上学、商业消费等，这类区域回报自然稳定，但偏远位置则不一定，甚至也会出现回落。

结合上面的回答，其实可以发现，这个问题，并不是简单的选谁对谁错的问题。

关键在于，在预期和结果之间的平衡，如果需要考虑5年周期的资金流动性需要，存款可能会更方便些，如果可以去承受更长周期的波动，房产则是更优的选择，况且这中间不排除房价向上波动的可能，带来更多的收益。

现实生活是否就是这样，总是找不到一个标准的完美答案，而在于自己能否在这当中找到自己平衡的那个关键点。