买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式，每种还款方式都各有优劣，购房者要根据自己需求去选择，适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低，贷款100万，利息少支付21万利息

从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

等额本金在每月还款之后，只对剩余没有偿还的本金计算利息，而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息，也就是说没有支付的利息一样要计算利息，俗称\"利滚利\"的计算模式。

二、等额本金比等额本息月供压力大，月供比等额本息上涨30%，11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

三、等额本息资金杠杆能力比较强，同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。

两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大，提前还款总金额会小。

从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结：等额本金适合经济实力强，准备提前还款的购房者；等额本息适合前期收入不高，无力承受高压力月供的年轻购房者。

等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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等额本息还款方式，看起来很公平，实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢？原因很简单，所谓等额本息还款，在没有踏过这个坑之前，所有人都会认为，这是一个相对公平的，本金和利息都是一致的还款方式。

实际上，如果有过提前还款教训的人就知道，所谓等额本息还款，一旦提前还贷，前面所还的款，大多是利息，且提前越早，受到的损失就越大，利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着，提前还款就会让银行赚取大量利息，而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此，如果家庭经济条件还好，收入也比较稳定的居民，有可能提前还贷时，在购房千万不要选择等额本息偿还方式，避免被银行宰得鲜血淋漓，还不知道为什么。

一条经验是，凡是银行意图推荐的方式，都不要采用，而选择自己认为比较好的方式。因为，这些年的实践证明，银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的，而是会设计很多很多的坑，让消费者踩踏，且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？

在买房这件事上，很多人真是纯小白，如果你问他怎么买的，需要注意什么，很多人根本说不清楚，只记得中介和银行的贷款经理让签了很多单子，至于干啥的，一概不知。

题主是否被坑了，不能光说答案，得知其所以然，要不下回还得被坑，下面通过四个方面来解答这个问题：

1. 房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别
2. 银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息
3. 是不是被银行坑了？
4. 如何破解?

• 房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别

房贷的还款方式有2种，等额本息和等额本金

两者相比，等额本息总利息更多，月供相同，等额本金总利息相对较少，还款初期月供更多。

但无论哪种还款方式，贷款的利率都是相同的，那为什么最终产生的利息会不一样呢？

实际就是占用本金的时间不同，也就是说，和银行借的钱越多，占用时间越长，利息就越多。

如上图所示：

还款第一个月，

本金都是100万元，两种还款方式产生的利息是一样的，都是4083元。

等额本息，还本金1224元，剩余本金1000000-1224=998776元（下期计息基数）。

等额本金，还本金2778元，剩余本金1000000-2778=997222元（下期计息基数）。

还款第二个月两者发生变化，等额本息产生的利息更多

等额本息，本金占用998776元，产生利息4078元，还本金1229元，剩余本金997547元。

等额本金，本金占用997222元，产生利息4072元，还本金2778元，剩余本金994444元。

以此类推，

等额本金方式，前期月供中本金还的较多，剩余本金更少，每个月计一次息，所以产生的利息也会更少。

直至第138个月（11.5年），两者月供相同，随之发生反转，等额本金还款方式月供更少。

最后一个月，等额本息仍还款5307，利息22元；等额本金还款2289，利息21元。

小结：

利息的产生是因为占用了本金，等额本息前期偿还的本金更少，所以产生的利息会更多。

等额本金前期还款压力大的原因是，每月偿还本金更多（固定2778元）

银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息

前面已经说过了，等额本息比等额本金能产生更多的利息，而贷款利息是银行主要收入来源，为了达成更多的收入，主动推荐利润更高的产品也就不足为奇了。

钱放在银行里是有成本的，银行的钱的来源一是从央行借的，二是储户的钱，但不管哪一种都要支付利息的，所以，银行把钱借出去更长时间，也不希望提前还款。

等额本息前期还款中利息占比较高，如果借款人前几年想提前还款的话，就会发现根本没还多少本金，这样提前还款的欲望就会降低，也达到了银行不想让借款人提前还款的目的。

除了收入之后，银行也要控制风险，等额本息前期还款压力更小，而且还款是个长期的过程，要持续几十年，银行为了减少中间出现的意外和风险，确保还款人能够按时还款，等额本息是更好的选择。

小结：

银行为了获得更多的利息，希望把钱借出去更长时间，不希望提前还款，同时，月供低可以有效降低断供风险。

是不是被银行坑了？

选择等额本息还款方式，银行也是一石二鸟，即收了利息，又帮借款人解决了前期还款压力大的问题。

故，也不能算被坑了，在还款压力上，等额本息确实更适合于前期还款能力比较差的家庭。

通常意义上我们认为，如果前期还款能力较强，能够负担得起月供，可以优先选择等额本金，这样会节省更多的利息，同时由于前期还的本金较多，更有利于提前还款的规划。

如何破解？

不要担心，我认为，等额本息才是最佳的选择，我只教给你一个方法就行了。

方式二：每月还款8000元，可选择多还2000元；

这两种方式选哪个？肯定选第二个，因为有更多的自主权，2000元怎么用可以自己决定 。

聪明如你一定发现了，方式一就是等额本金还款方式，方式二是等额本息。

采用等额本息还款方式，前期还款更少，当借款人有余力时，可以选择更好的方式来管理这2000元

理财收益高时可以选择自己投资，贷款利率更高时可以选择提前还款，也就是说，我可以每半年、每一年都做出一次选择，提前还款OR自己理财。

小结：等额本息有更多的自主权，这点最重要；贷款利息高时，要不断的提前还款；理财收益更多的，按时还月供就好，其他钱去理财。

你明白了吗？欢迎留言讨论

买房的时候，往往银行会推荐等额本息的还贷方式。这是为什么呢？因为等额本息的月供还款的方式，银行方面收到的利息会偏多一些。那么，在买房的时候，银行让选择等额本息，是不是被坑了呢？也并不是，这就需要看购房者自身的需求。怎么讲？

一、了解了解等额本金与等额本息的区别：

1、等额本金是怎么回事？简单点说等额本金就是每个月偿还同等金额的本金，然后相加需要每个月产生的利息。因为每个月还款的本金是固定的，随着时间的推移，贷款总额也会减少，利息呈现也就会是减少。

也就是说，每一个月还款的额度不同。第一个月还款的额度最大，最后一个月还款的额度最少，因为贷款的总金额在减少所需要偿还的利息越来少，而本金从一开始就设定好了。

这种还款的方式，开始时需要偿还的利息大，时间越靠后还款的压力也就会越小。因为房贷一般会是20年、30年的时间，利息方面要比等额本息的还款低。

2、等额本息是怎么回事？也就是每个月还同样额度的金额，就是等额本息。其是将还款期内所产生的所有利息然后平均至每一个月需要偿还的额度。

也就是说，从一开始就设定好了每个月需要还款多少，第一个月与最后一个月的还款额没有改变，等额本息的还款利息要大于等额本金的还款方式。通常被银行所推荐。

下图中可以看到等额本息与等额本金还款方式的不同，利息、每月偿还本金的方式不同。

二、等额本息的还款方式更为合适。

两种还款方式各有利弊，不见得等额本金贷款期内还款的利息少于等额本息就绝对质优。为什么？

等额本金的还款方式，在开始时偿还总资金的利息，也就是说这个时候的利息是最高的，只能通过时间的推移、偿还资金的增加而减少偿还的利息。

那么，等额本息呢？等额本息是将所有的利息摊平至每个月与本金相加，得到的每月需要偿还的本息。也就是说，最开始偿还时，压力要小于等额本金，偿还的额度低于等额本金。

这对于还贷而言，开始购房时已经拿出来很多的资金，利用等额本息的还贷方式，能更好的为自己解压。虽然说总利息增加，但是压力减小了很多。

三、银行偏爱于等额本息的还款方式。

因为很多购房者喜欢中途将贷款还清。从国外的贷款方式来看，中途违约是需要缴纳罚金的，但是在我国并没有这种情况。银行只能是建议将房贷期限执行完，如果存在提前还款的情况也会去提前执行。

那么，在这种情况下，等额本息对于银行就有两大优势：

1、等额本息的还款方式所产生的利息要多于等额本金。以100万贷款30年为例，在4.9%的房贷利率水平下，等额本金的房贷利率是737041.67元，而等额本息则为910616.19元，二者相差仅20万元。这种方式从银行创收的角度讲，需要偿还的利息会多一些；

2、很多投资者期望能够中间时间，有充足的资金的时候偿还清贷款资金。如果是等额本息的均算方式，很明显银行会吃大亏。所以在计算的方式时，等额本息的本金是越往后占比越大，而利息呢？是越往前越多。对于以后违约，银行会有利一些。

四、不管是等额本息还是等额本金，适合自己才是最适合的。

对于贷款而言，不管是等额本息也好，等额本金也好，重要的是适合自己。等额本金的初期还款压力大，如果前期资金较为困难，等额本息也就适合。如果前期资金不紧张的情况下呢？等额本金也就更加适合。重要的是适合自己，没有说银行去坑谁，在贷款的时候工作人员也会将两种月供有所讲解。

总结：等额本息对于银行而言更有利，不管是利息还是未来中途还清贷款，均为有利。对于房贷者而言，重要的是合适，以及更好的降低自己月供的压力。

作者不易，多多点赞，十分感谢！

评论员门宁：

当然不是被坑了，你应该感谢银行。

很多人对贷款利息有厌恶感，认为还的利息越多，自己就吃了越大的亏，而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多，因此有人会以为等额本金更划算。但实际上呢，无论等额本息还是等额本金，你的贷款利率都是提前确定的，对于银行来说差别并不大，没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息，主要是因为等额本金前期还款多。我们以从银行贷款100万，利率较基准利率上浮10%，总共借款20年计算，结果如下：

第一种是等额本息的方式，每月还款6816.89元，20年下来总共需要支付636054元利息。第二种是等额本金的方式，第一年每月需要还款8500元以上，20年总共需要支付541245元利息。乍一看选择等额本金能省近10万的利息，但仔细一想你就知道，你最初还款的金额多呀！你还给银行的钱多，占用银行的资金就会减少，支付的利息少是应该的。就像你借给朋友1万块钱，第一天还你9999元，一年后还你1元，与第一天还你1元，一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%，说实话这个利率非常低，你几乎找不到更便宜的借款途径了。并且国内一直保持了温和的通胀环境，你的负债会被通胀逐渐冲淡，所以我一直认为房贷应该选择最长期限，最大金额，等额本息的方式。

房贷还款方式只有等额本金和等额本息。单纯从银行角度来说，等额本息的还款方式确实更加有利于银行。主要有四方面的原因：

1. 在还款前期，客户还的主要是利息，本金只占一小部分。客户提前还款，银行也能收取不少利息。
   
2. 如果从头到尾，客户都按还款计划来，客户要付的总利息会高于等额本金的还款方式。
3. 等额本息每个月还款金额一致，后续如果客户咨询还款金额，方便解释。
4. 对于客户经理来说，等额本息的贷款相对于等额本金产生的利润比较高，客户经理的绩效也相对多一些。

如果站在客户角度来说，其实这个还款方式对客户也有很明显的好处，主要有以下几点：

1. 与等额本金相比，前期还款压力相对较小。不至于买房之后，生活水平急剧下降。对于首付也是借的人来说，尤为合适。
2. 等额本息每月的还款金额都一样。方便客户记忆每月的还款金额，不至于因为记错还款金额，而影响客户征信。
3. 等额本息前期还的利息少本金多，这说明客户尽可能多的占用客户资金。这对于需要资金的做生意的人来说，比较有帮助。
   
   

房贷的另一种还款方式等额本金就一定十全十美吗？我看未必，它具有以下特点并不是特别好。

1. 银行在审批贷款时会审核收入负债比，也就是每月还款金额不能超过月收入的50%。等额本金前期还款金额比较高，有可能会超过这个比例。在这种情况下，你要么降低贷款额度，要么变更还款方式为等额本息。
2. 等额本金前期还款金额比较高，因为每月还的本金是一样的，利息跟着总本金的减少而逐月减少。这样会给资金不多的客户带来较大的还款压力。
3. 等额本金的还款金额虽逐月减少，但如果卡着金额存的话，每月都需要查看还款计划，容易出错。

总结：

两种还款方式哪种好，各有各的说法。我认为还是要看借款人的具体情况来进行评判。我也不认为题主就一定被坑到了。

银行研究僧，你学习，我也跟着学习！

随着2019年春季的到来，近期购房者也越来越多。许多人在贷款买房时表示，在买房贷款时，银行一般都会让购房者采用等额本息的贷款方式，但作为购房贷款者来说真的不知道是不是被银行坑了？听说还有一种叫等额本金还贷方式，是不是比等额本息更好一些呢？

通常房贷还款方式有二种：一是按月等额本息还款。这种还款方式之所以受大家的欢迎，主要是贷款初期的还款压力要小得多。如果以50万贷款，20年期限为例来计算一下（以基准利率4.9来计算）。等额本息，每月月供只需3272元，还款总额78.53万元，支付利息28.53万元。

二是，等额本金的贷款方式。等额本金是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余的本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法是先期还款额较多，然后逐月减少，越还越少，比较适合贷款后资金比较充足，压力不大的客户。

实际上，等额本金还款与等额本息还款方式各有优劣之处。第一，从还款能力的角度来看，等额本息还款方式略显优势，因为刚开始还款压力较小。只是前期还款金额中，利息的占比重大，越往后本金所占比例越高。而等额本息还款是刚开始还款额较多，越往后越减少，越还越少，对于资金不是太紧的客户比较适用。

第二，但是要从购房者的利息支出来算，等额本金贷款方式要比等额本息要支付得少得多。还是以50万贷款，20年期限为例来计算一下（以基准利率4.9来计算）。等额本息，每月月供只需3272元，还款总额78.53万元，支付利息28.53万元。等额本金的贷款方式。首月还款4125元，然后每月递减。还款总额74.6万元，支付利息24.6万元。显然，等额本金要少支出利息，近4万元。

第三，再看如果提前还贷的结果。同样是50万贷款，20年期限，以基准利率4.9来计算。假如某购买者采用的是等额本息方式，在购房8年后提前还贷，该购房者只剩下35.5万元的本金没还。但是选择等额本金的则还剩30万元本金未还。所以，从提前还贷的角度来看，还是等额本金还贷方式更省本金。

那么，银行为啥在购房者面前极力推荐等额本息呢？主要原因是，等额本息这种方式由于刚开始还款压力小，购房者容易接受。同时，在利息方面等额本息能收取更多的收益。更关键的是，如果购房者选择提前还款，等额本息要比等额本金欠银行的本金还要多几万元。所以，购房者在贷款买房时，不要相信银行的推荐，用自己的方式来判断哪种还贷方式更适合你。

当然，如果你在还贷过程中，对现在的还款方式不满意，或者觉得这种方式不适合自己，可以和银行协商进行更改。不过个人房贷还款方式能否更改，不同银行的规定不同，有的银行默认的还款方式是等额本息，不同意变更还款方式，这主要有二个原因：一方面，个人贷款合同上已经明确了还款方式，变更的话手续会很繁琐。

另一方面，从收益角度来看，等额本息还款法比等额本金总利息要高，银行获得的利润更大。谁会轻易在个人房贷合同签订完了之后，再愿意变更还款方式，使自己的利益受到损害呢？所以，银行一般不太可能同意，变更至等额本金还款法。

这个说不上是坑你啊，等额本息是常用的按揭方式，其次等额本金这种按揭方式。这两者都什么区别呢？

1、等额本息

等额本息是每个月的月供都是一样的，月供当中就包含了本金和利息，因为月供每个月都一样，所以前期里面包含的本金要少得多，以基准利率4.9%、期限30年的房贷来看，刚开始的月供中70%以上是利息，剩下的才是本金，要到十几年后月供中的本金才会比利息多。

所以这种方式的房贷利息总额是要比等额本金多的，银行站在自己的角度来看能够多收利息当然是好事，但是客户有自己的选择权，客户为什么要同意呢？那就是这种方式前期的月供少啊，本来买房就只能凑个首付，月供压力很大的，采用这种方式开始的时候月供压力小。

2、等额本金

这种方法顾名思义，每个月的月供中本金是一样的，也正是因为本金在前期就还的比较多，那么总利息就少了，这是他的优点，这也是很多人愿意选择这种方法的原因。

他的缺点是什么？那就是前期的月供较多，月供压力就大，如果经济实力比较强的人可以选择这种方式。

选择那种按揭方式是由自己的经济情况决定的，有一半人是不了解两者的区别，了解的都是根据自己的情况决定的，很多时候我们是没的选。

贷款购房之时，银行让你选等额本息还款，肯定是有银行的原因，至于被不被坑就看你怎么去理解了，不管是等额本息还款还是等额本金还款都是有利弊之处，这个被坑就看你个人是怎么理解了。

我首先给你假设一下，假如你购房贷款100万元，贷款利率是5.88%，贷款30年，再来看等额本金和等额本息的区别。如上图，这是等额本息还款方式，贷款100万30年需要支付利息约为113.07万元，每个月月供5918.57元，每个月月供是固定不变的。但其中还款的时候大部分还的都是银行利息，本金相对占比小部分；根据每月5918.57元利息是4900元，本金只有1018.57元，相当于前期82%都是利息，18%才是本金。

如上图，这是等额本金还款，贷款100万元，30年需要支付88.45万元的利息，第一个月还款金额是7677.78元，第二个7664.17元，第三个月是7650.56元，每个月还款金额越来越少,最后还款金额为2791.39元。还款本金是每个月股东2777.78元，每个月利息是越来越少，随着还款金额也是越来越少，这是等额本金还款方式的优点。

综合以上对于等额本金和等额本息的分析，再来分析银行让我选等额本息，是不是被坑了？

等额本息还款方式的优点：每个月还款金额是固定的，贷款利率也是固定的。

等额本息还款方式的缺点：贷款利息高出很多，提前还款是非常吃亏的。

等额本金还款方式的优点：贷款利息低很多，每个月还款金额越来越低。

等额本金还款方式的缺点：前期每个月月供压力大，不适合提前还款。

通过上面对于等额本息还款方式来分析，银行让你选择等额本息还款方式肯定是有原因的，我个人认为有以下几点原因：

原因一：银行可以得到更多的贷款利息，类似上面贷款100万元，等额本息是113.07万，等额本金是88.45万元，利息整整多了15万多，你选择等额本息还款就是银行多赚15万多元的利息。

原因二：银行也许为了你前期还款的压力，类似等额本息还款每个月固定5918.57元，而等额本金前期还款为7677.78元，前期还款压力很大，也许银行也是为你考虑还款能力。

我们可以从银行让你等额本息还款的优点和缺点，以及以上两大原因来判断等额本息还款是不是被银行坑了呢？

如果从贷款利息来讲，等额本息确实是被银行坑了，银行多赚利息了；

如果从贷款还款前期压力还分析，你没有被坑，等额本息前期还款压力小；

如果从提前还款来分析，等额本息提前还款不划算，前期还的都是利息，你已经被坑了。

综合以上分析，我已经对于贷款的两只方式进行全面分析了，等额本息和等额本金都是各有利弊之处。至于银行让你选择等额本息自然就是想要多赚利息钱，这是作为银行的最普遍的贷款方式，被不被坑从不同角度风险就有不同的结果，就看你怎么看待这个问题了。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。

大家好！我长期在银行工作，下面我来回答这个问题：

银行之所以让题主选等额本息，主要原因是希望以后少一些麻烦。是不是被坑了呢？谈不上被坑，但银行可以做得更好。

1、银行让题主选等额本息，为什么？

相比于等额本金，借款人选择等额本息的还款压力更小，相应地，借款人还不上进而需要银行进行催收的可能性也更小。对银行来说，可以少一些麻烦。

举个例子，张三向银行借了100万元住房商业贷款，贷款期限30年，贷款利率5.88%，等额本金方式还款的话，首月月供为7678元，以后每月递减14元；等额本息方式还款的话，每月月供5919元。

相比于等额本金，张三选择等额本息方式还款的话，贷款后第一个月可以少还1759元，还款压力小了不少。对张三来说，等额本息后还不上的可能性更小，银行需要催收的可能性也小。

除了可以少些麻烦，借款人选等额本息方式，银行可以收更多的利息，这也是原因之一。

2、是不是被坑了？

谈不上被坑，具体要看个人的情况。

如果借款人还款能力强，选等额本金会更划算，可以少支付利息。

如果借款人还款能力弱，选等额本息则更现实，至少还得起，不会借了钱还不上，进而影响个人征信。

还是上面的例子，假如张三一家每个月收入只有1万，又没有住房公积金，那么选择等额本息方式显然更切合实际；假如张三一家每月收入有3万，那么选等额本金方式无疑更加划算。

所以说，银行更好的做法是：解释清楚等额本息和等额本金2种方式的区别，再根据题主的情况给出建议，而不什么都不说，直接让客户选等额本息。

以上就是我的回答，如果还有疑问，欢迎留言评论。

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