看了上述很多大咖的回复，觉得很多人忽略了一个重要点，我认为持有房产比持有1000万现金重要，理由如下：

1，持有现金，按最高年银行存款利息（一般的银行绝对达不到）10000000×5.45%×5=272.5万元！5年的本利和为1272.5万元！

2，持有1000万房产，按年租金2点回报10000000×2%×5=100万元！5年的本利和为100万元+一套房子。

3，上述1五年后的收益1272.5万元，五年后的购买力已经大不如现在，货币贬值非常大。上述2房子五年的收益有100万，很多人忽略了这块，总不能1000万存银行，房子五年内空置不用吧。其实应该了解的是：一套1000万的房子五年后是否值1172.5万元（扣除五年的租金100万），而且，1000万现金的利息272.5万元是定期五年后才能支取和使用，而房产每月收取的租金收益是当月可以使用的，这两种钱在不同时期，跨度五年的购买力是完全不一样的。假设把每月租金都采取零存整取，五年后也不止100万了，

综上：只要五年后，1000万的房产只要市值超过1172.5万元，就比持有1000万现金划算。换句话说：你觉得你持有的1000万的房产五年后会涨价17.25%吗？五年，17.25%的涨幅，让我们拭目以待！

再过五年，你手里现在拥有的1000万现金或者1000万房产，哪个更好？笔者认为，再过五年，手里现在拥有的1000万现金或者1000万房产，当然是1000万的现金更好，为什么呢？

首先，1000万的现金每年有5%左右的稳定利息收益。而现在的房地产根本不可能每年再向上涨5%了。

其次，1000万的现金五年后不用变现，没有变现成本，本来就是现金，而1000万的房产，五年后能不能值1000万还很难说，而且变现困难，1000万以上的房产，五年后很难变现，卖不出去。

其三，炒房时代结束了，大量过剩的房地产暴露出来，随着我国房住不炒的基本国策的确立，炒房成了赔钱的投资，过去我国的购房者中85%的都是投资买房或者炒房，现在这85%的购房者消失了，不仅这85%的购房者消失了，这二十年积累的大量投资房地产的这些人和炒房的这些人都加入到卖房的行列，未来几年房产税肯定会出台，这些人会在房产税出台前抛光手中多余的房产，按照我国房地产总量480万亿的存量来计算，这些投资炒房者目前所持有的房产总量超过三分之一，也就是说未来五年会有160万亿左右的炒房者卖出房产，再加上大小地产商和房地产中介手中的房产，未来五年持续抛售房地产将成为趋势，大家想一想，在这样的大趋势下，你现在投资1000万买房，五年后结果会怎么样，也就是说现在投资1000万的房地产，五年后至会赔30%以上，而且五年后卖房还没有人要，肯定是卖不出去的。而你持有1000万的现金，五年后每年有稳稳当当的5%的利息，1000万的现金想用只需要到银行取出来就行了。

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如果是1000万的一线房产和1000万的现金，那么我认为一定是房产大概率更好的！我们来算一笔账就会知道了！

1000万的资金在目前的保本定存里最高的是京东金融上亿联银行和蓝海银行的5年期定存，只要你能够存满五年，那么你的收益就可以享受到5.45%的年利率！而这样一计算的话，5年后你的本金和利息之和就是

5年银行存款利息=10000000×5.45%×5=272.5万元！5年的本利和为1272.5万元！

但是1000万的资金未来不做任何投资，只是靠着存款是否可以跑赢通胀呢？？根据2017年央行公布的通货膨胀率是7.5%，而大额理财的年收益能达到4%，也就是说每年存款贬值速度也会超过3.5%。就以每年贬值3.5%为基础，每年理财后的存款本息实际价值是前一年的96.5%。1000万在银行，5年下来，本金和利息总和相当于现在的840万元的购买力！

那么1000万房产5年后会有什么价值呢？

一线城市二手房价波动范围： 北京市二手房价格的平均水平最高，在60000-80000元/平米的范围内波动；深圳和上海房价平均水平比较接近，约为48000-60000元/平米；天津和广州的价格水平相对较低，约为20000-30000元/平米。

值得注意的是，2018年以来，五个一线城市的二手房价格波动幅度明显变大，价格不稳定且变动趋势不明显。但是拉长周期5年来看话的，跑赢通胀还是稳妥没问题的，所以1000万的房产大概率在5年后的结局是以平均每年8%的递增跑赢通胀！也就是1000*(1+8%)^5=1 469.3万元！

结论

相比之下如果是1000万的存款和1000的房产五年之后是房产的1000*(1+8%)^5=1469.3万元＞5年银行存款利息=10000000×5.45%×5=272.5万元！5年的本利和为1272.5万元的！

不过如果5年里如果发生了金融海啸，甚至是经济危机，房地产出现了严重下跌，那么这个时候就大概率是手握1000万的资金会跑赢市面上99%的理财，投资类产品！所以事情无绝对！

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对于80%的人而言，肯定是拥有1000万房产更好。并不是因为房产的收益一定比现金高，而且因为绝大多数人，真的不懂投资理财。

• 互联网理财的前车之鉴

过去几年互联网金融行业的爆雷，消灭了多少中产？互联网金融刚兴起时，很多人说银行要被互联网金融打败了，银行利息太低了，市场无风险收益率应该6%，甚至10%以上。

互联网金融爆雷后，很多人才知道什么是风险。

• 利率处于下降通道

中长期来看，利率是处于下行期，2019年11月21日，已经卸任了中国人民银行行长职位的周小川，在创新经济论坛上表示：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

言下之意，我们社会可以推迟进入到负利率时代的时间长度，延迟它的到来，但是改变不了历史归途。

一些小型商业银行和民营银行推出的无风险收益率在4%、甚至5%以上的创新类存款或智能存款，在上个月也被停止。

银行理财产品收益率到5%的，基本都不会给你承诺保本保收益。

投资的机会越来越少，收益率越来越低，而坑却越来越多。关注我的伙伴，应该看过不少我分享的投资理财踩坑的案例。

• 大部分人的投资理财容易踩坑

当你拿着4个点的无风险收益率，别人给你10几个点，甚至更高的收益时，开始尝到高收益的甜头后，很多人风险意识就慢慢降低了。

同样的操作，不同的本金，代价是完全不一样的。十万块钱，哪怕全部亏完了，那也就损失十万块；但是如果是一千万，亏完了就真的完了。

绝大多数普通人对金融领域的了解是非常有限的，大家更需要一种稳健的、容易操作的方式去守护家庭财富，去承担起对家庭的责任。

巴菲特的投资原则：“能力圈”范围外的项目绝不投资，就是看不懂的东西不要去投。

• 大部分房产具有保值功能

房产相对就简单的多，绝大多数房产，即使增值和租金跑不赢通胀，但大概率能保证本金不会损失多少。好的城市、地段的房产也能够保值。

当然，在“房住不炒”的大背景下，再想靠房产收获很高收益，也是不现实的。

综上所述，大部分人现金理财知识水平的不足，导致容易踩坑损失本金，相比而言，持有房产还是比较稳妥的。

因此，持有1000万还是1000万房产，中长期来看，大部分人还是选择房产比较好。

我觉得有1000万现金比较好。

从房价被调控的那一刻开始，就宣告着房子的投资属性被剥离。市面上的投资工具也在违约的边缘不断触碰，现金为王的时代来了。随着全球经济下行，各国央行都在使用降息来救市，市场流动性大大增强，通货膨胀也会随之而来，钱越来越不值钱。

光留一千万现金，购买力只会越来越低；只有房产，也并不能靠房子来保值，而且也不好变现。选择哪种方式的确是一件难以取舍的问题。

题主的命题是限定在五年以后，那就只需推测近五年的情况。

一、我们先说买房

买房获得的收益不外乎两点，一个是房价上涨，一个是租金收入。

第一、房价

在多次大大小小的会议上，“房住不炒”的概念被提出。从近五年的情况来看，调控房价的态度还是比较坚决的。我们是在2017年前后开始大规模房价调控的，所以我们可以通过过去两年的房价走势来推测未来五年的房价走势。

以郑州房价为例（数据来源：安居客）

• 2017年9月，郑州房价12968元。
• 2018年9月，郑州房价13483元。
• 2019年9月，郑州房价13599元。

从2017到2019年，房价每年涨幅也比（13599-12968）/12968/2=2.4%。

从这个涨幅的情况来看，2017年入手房子，奔着投资去的人算是赔的。且不说房价涨幅还没超过银行存款，光因为贷款买房付的利息也比涨价涨的多，这还没算上各种税费，费的精力等等。

未来五年房价的走势不会比过去五年好到哪去。

第二、租金

租金收入各个城市都不太一样，甚至某个城市的某个地段也不太一样。为了方便统计，我们仍旧以郑州为例。正好我也有个房子对外出租，租金每月2000元左右，房子价值大概为100万，租售比为500比1。1000万的房子租金一年24万左右，收益率为2.4%左右。

租金会涨吗？从各种选房平台上查询到的数据是，郑州房租已经同比下降6%左右。我个人的感受也是如此，去年租金2200左右，今年只租了2000元。这是由于郑州大量安置小区的落地，以及“去库存”时期买过的房正在大量交房，郑州的租房市场已经变得十分不景气。

总的来说，如果房子没有贷款，不考虑税费的话，房子的价格上涨和租金收益能够让拥有房子的人获得4.8%的收益。

二、再说说现金

1000万现金如果存入银行，单纯说存款利息的话，至少可以达到4.2625%（三年期大额存单）的利率。如果稍微释放一点点风险，购买pr2级的理财，至少可以达到4.5%以上的收益。如果存入银行的智能存款，存入五年期，利率可以达到5.0%以上。存入民营银行，甚至可以达到5.88%（亿联银行）。

从利率收益上，银行存款比房子更加稳定，操作得当，收益高出房子收益也是非常容易的事情。按部就班拿着1000万存款来存入银行只是普通投资者的行为，如果1000万放在对理财投资有着较深理解的投资者手中，可能会有更大的收益。

目前地缘政治，全球降息，避险情绪上升，远期来看，黄金是不错的投资品，收益绝不只是5%那么简单。降息刺激经济，企业盈利增强，股市由熊转牛，选择几只白马股，单纯放一年，光分红就已经能超过银行存款，更别说股价上涨带来的收益。

总结：

房价带来的收益是可以预见的，调控政策的推行是在阻断炒房者的前进道路。政策已经明确说明了房子投资的弊端，非要逆势前行，只会欲哭无泪。

世界上有很多投资方式，但无一不是需要现金来操作的。即使不操作，银行存款已经获得比房子更高收益了，更何况，利用手中的资金在适时的时机出手获得更高更稳定的收益。

如果你觉得我说的有道理，欢迎关注我：银行研究僧。

1000万房产和1000万现金在未来5年可能会发生很大的变化

1000万房子

现在的房价之痛，让很多年轻人再也背负不动了。六个钱包来买房，而且只是凑首付。越来越多的年轻人，在一线城市感受不到希望，只能退而其次到二三线城市去找机会，现在的二三线城市均价也达到了2~3万元左右。让工资只有三到五千元的二三线城市收入很尴尬。

城市的房价越贵，越代表他们不欢迎外来的年轻人，这样的城市就会缺失发展动力。越来越多的城市出台宽松落户政策，因为他们都认识到了人才是未来发展的财富，更有意思的是人才落户能够带动当地房子的销售。房价全身都是宝，新的商品房每卖出一套，价格的60~70%都是贡献给地方的税费金。

可是，房价却对年轻人不友好。我们的老人多数通过房改房或者以前过去的积蓄，在房价低的时候都有了一套比较适合的房子。中年人，在结婚生子的时候，在家里帮助也购买了房子，有的经过多年的积蓄购买了更多的房子。只有现在的年轻人，家里能够帮助的也仅仅是凑首付而已，他们要透支自己未来多年的收入，才能够负担起现在的房价。

相对来说需要购房年轻人和能够负担起房子的年轻人是越来越少了，只剩下一些对房价不死心的投资者还在左手倒右手，不停的去抬升房价。房价，总有一天会抬不动的。

因为，房地产税肯定会出台的。它的重要意义并不是遏制房价，而是改变。改变人们持有房子的成本、改变地方政府财政收入的方式、改变人们对房价发展的预期。5年，房地产税铁定会落地。

另外，还有棚改货币化政策，可以说现在支撑房价的，除了炒房还有被棚改的人群。我们的破房子、老房子总有一天会拆完的。现在房子最起码的保质期也有50年。钢筋混凝土浇筑的堡垒，100年都不会动摇的。

市场的反应会比政策更早一些，5年之后的房价，绝对不是今天的状态了。所以，今天1000万的房子，在未来能不能值1000万？真的很悬。

1000万现金

1000万现金，能够享受到银行提供的私人银行服务利息还是非常高的，如果按照6%的利息计算，5年后至少会有1300万的本息。

有人说通货膨胀很厉害，房产是保值的。其实这些人不要对传言误导了，我们过去十年的通货膨胀率实际上也就维持在每年2%左右。这样的通货膨胀率，是世界各国通用的目标，包括美联储都是这样。这样才能保证我国的经济健康稳定发展。

我们可以通过价格稳定的粮食肉蛋奶、煤铁石油自然资源看出其中的端倪。真正价格飙升的只是与人工相关的服务而已。

有人谣传的通货膨胀7~8%都是瞎说的，他们简单的将货币增长率作为通货膨胀率，或者货币增长率减GDP增长率作为通货膨胀率。没有从一个长期发展的角度去观察。

在发展稳定的情况下，现金也属于资本的一种。借贷给出的利息能够平衡的保证本金的增值，才能够保障有效的金融市场稳定。保留1000万现金能够保证资产的稳定增值。

所以，目前来看保留1000万的现金，远远要比投资1000万的房产要好得多。

我在魔都三套房，最近在出售一套外环附近95平房，17年魔都房价暴涨期，400万有人要，犹豫很久没舍得卖，现在320卖了几个月也没出手。

由此我毫不犹豫得出结论，拥有现金在一个特定时期，比拥有同价值房产强太多，目前阶段就是，房子现在还在不停下降，尤其上海中内环附近的房价，估计至少三年下跌期，甚至十年下跌期也有可能。

所以现在有现金，千万不要再买房子了。

选择总是让人纠结，这都1000万了，我们还得费脑筋想，真是……就勉为其难，一起来分析一下吧：

第一种选择，1000万现金。

我理解，题目的假设应该是只能做现金性质的投资，比如银行存款，货币基金，理财产品，国债等等。相当于无风险的投资。假设年收益率是5%，那么5年大约就是280万收益。手中钱变成1280万。

除了资金的直接增加，这五年你还可以因为这个1000万元享受一些好处。比如，办个高权益的信用卡或者理财卡，出门坐车坐飞机有贵宾室，商场买东西可以打折，免费高尔夫等等。

当然，这些好处又不完全是好处，也可能是刺激你扩大消费的引子。想想看，你都贵宾了，好意思到菜场跟人砍价不？好意思不买点高档服装不？再想想，自己一年利息都五十多万，花这点小钱算什么，对不对？

这样一来，五年后我估计你能保住1000万本金就不错了。

第二种选择，1000万房产。

这个问题如果放到五年前，十年前，十五年前……你都会有明确的答案，肯定是房子好。

因为房子会涨价。2004年，我住的小区3000一个平方，经过了三个五年之后，现在是23000一个平方，差不多是每五年翻一倍。横向比较，这个涨幅绝对不算高的。姑且以此为准，五年房价可能上涨两倍，1000万变成2000万。

肯定大家会说，你怎么知道房价还会接着上涨？我也要问，你又怎么知道房价不会接着上涨？这是两可的事情。就算五五开50％的概率吧，房价上涨收益的期望值就是1000＊50%＝500万元。

还因为房子可租可住。比如，学区房可以让孩子上好的学校。简便起见，这一块的收益就用租金来衡量。假设五年中租金年回报率平均为2%，那么五年的出租收益大概是1000＊2%＊5＝100万。

以上两项相加，为600万元。明显高于持有现金1000万的情况。所以，我选择持有1000万房产。

5年后应该是持有1000万现金更好。

先说房产：

1000万的房产价值首先可以排除刚需，所以以下从投资角度分析：

1.政策角度讲，从前年起“房住不炒”的要求配合各项政策已经全面落实，这个核心观点不会有动摇，房产价格再想像前近十年那样全线飙升的概率很低。

2.宏观角度讲，中国城镇化率2019年已经达到60%以上，离发达国家现有平均水平的80%还有一定差距，但呈现两个特点：

A.区域化差距明显，北上广深等核心城市的城市化发展已经饱和，呈资源溢出状态，今后还能乘上城镇化发展快车的是中心城市的周边卫星城和欠发达省份及十八线城镇，但这和区域发展规划和经济发展能力息息相关，换句话说看你的判断力或运气，房价大面积沉降的后线城市遍地都是。

B.增长速度趋缓，从发达国家城市化率对比图可以直观的看到，在超过60%之后，上升曲率会大大放缓，不会再有高速发展时的量价快速双升的盛况出现。

3.实际需求讲，中国人均住房面积2019年已经达到36.35，已经非常接近发达国家平均水平的40%。而从放开人口政策的急切程度及具体效果可见，人口近年大幅增长的可能性几乎没有。就从我自身真实体验而言，孩子5年后即将毕业踏上社会，届时长辈手中可供其继承的房子达到3套，即便有改善性需求也是抛旧换新，存量间调整。城市中同龄朋友很多都有类似情况。没有大量需求，何来升值？甚至不排除有大量二手房被抛售。

4.资产回报率讲：好了，现在才讲到回报率，这个房产就更无优势了。全国商业地产的平均资产回报率--3.2%，也就是我们投资的商铺。住宅出租的回报在目前房价基础上连2%都达不到。

5.资产灵活性讲：这个也没有可比性，现金在手可以随时兑换、收购、投资任何风口资产，而房产除了交易还要缴纳高额税负外，单单国家所出台的各项限购交易政策就为变现设置了重重障碍。

6.抗风险性讲：未来的5年，系统性金融危机的爆发可能性非常大，这一观点得到了主流经济学界的共识，危机来临时何种资产最有利？现金为王”是经过无数次危机考研的结论，房产则是位于首当其冲资产贬值的阵列。

说到现金：

最大的威胁是通货膨胀，近十年平均通胀率，按官方公布为3.7%-4%，但实际上按购买力可能不低于6%，也就是说每年现金投资回报率低于6%就面临实际贬值的状况。

1000万现金按每年最保守的5%的储蓄年利率，5年复利在250万以上，如果投入中国的指数基金、信托，或者抓住大牛市的机会，资产快速增值的机会非常高。

综上所述，保有1000万房产，若区位规划前瞻得当，诚然也有资产增值的机会，但像从前那样高速增长甚至是翻倍的机会已经很渺茫，从上述各个角度分析，持有1000万现金无疑是更为明智的选择。

【玄同商道】专注商业地产界20多年，成功开发运营的商业面积超过80万方，头部金融企业合伙人。今后将持续分享众多商业、财经案例，帮助朋友们创业投资成功。欢迎您关注，并提出问题交流。

在之前的回答里我说过我负债买房，但是并不觉得辛苦，反而更加有动力，也许是我比某些悲观的人更加乐观一些，但是目前手里的两套房子对我而言，确实让一家人更加有底气，至少目前来看，有房子比有现金更加让人有安全感！

现在来说为什么有房子比有现金更安心

以前，我和老婆每个月工资加在一起差不多8k左右，房屋只有1k，剩余7k都是可以灵活支配的，那些年无房的日子可以说是逍遥快乐的，真心话，那个时候我们也一起算过账，如果不买房，一直租房子的话可能要比买房更划算，我从一个初级房地产从业者的角度还给她分析了很久。

但是2年后的某一天，房东告诉我们说房屋要涨，不多，每月多100块而已，我们没觉得有什么，但是随着房市越来越火，物价越来越高的大市场环境下，房租也是一涨再涨，就这样我们还是没有下手。

最后在结婚前才在“传统美德”的要求下买了房子，买完以后的一年算是真正的体验了有房一族的辛苦，不过，随着区域发展，房价上涨，物价上涨等等因素的影响下，我们慢慢的发展其中的好处，那就是开始觉得安心了。

城市发展所带来的红利，我们开始参与分享了，物价无论是如何变化，我们的消费也越来越有底气了。

有人可能会问，城市发展的红利有什么？这有什么好骄傲的？

起初我也是这么想的，这些红利跟我没关系，但有了房子以后就不一样了，比如最直接的就是房价上涨，资源占有率变低，但是有房子和户口的可以优先享受，还有教育，医疗等等。

后来我们负债又买了一套后，确定了我的想法，确定了有房子比有现金更安心的想法。

这个确定的过程其实非常坎坷，为了买房借了一大笔钱，同时为了借贷人寒心我决定用信用贷，先给他们还一部分，有点拆东墙补西墙的意思，但是压力转移了，反而轻松了许多。

在这个过程里，我发现房子的几个除了住以外的好处：

1，资产保值的属性是其他任何投资品无法比的；

2，压力转化动力更有效；

3，资产沉淀最好途径没有之一；

4，保险功能的延展性强，不求人，及时，还能继续保有资产；

5，扩大红利范围，尤其在子女教育的方面，尤为明显，选择更多；

可能每个人看待买房的态度不同想法也不同，我也曾怼天怼地怼空气的抱怨过房价问题，但是转脸你会发现，还在盼着房价降或者持有拐点论的，要么没有房子，要么就是有至少2套以上的房子，第一种人没有感受过享有房产的好处或者红利，也没有能力购买，再要不就是心态问题；第二种人是为了博眼球求关注，根本不关心你买不买房，享不享受生活，更不会为一个陌生人出谋划策，或者我们把这种人视为控制舆论的口舌。

以上观点不一定对，也不一定符合所有人的口味，我只是按照自己的想法进行了阐述，如果有不同意见，我会非常荣幸，非常欢迎您的留言！

我是爱说大白话的亞東