四十万元购买的房产，现在市价九十万，如果出租，价格2600元/月。如何看待是出租合适还是卖掉划算？

一、计算对比回报率。

40万元的房产，现在出租租金为2600元，年租金就是31200，年化回报率就是7.8%。如果以现在市价来计算呢？90万元的总价，年租金为31200元，年化回报率就是3.45%。

二、房地产未来房产价格走势、租金走势如何？

我国房地产市场价格有着明显的特征，个人总结为“快速上涨，长久高位横盘”。怎么解释呢？就是当出现上涨的时候，会呈现着快速上涨之态，幅度也很大。当大幅上涨之后，会是更长时间的横盘走势。

2009年、2010年，房地产市场价格出现了大幅上涨，开始于一线城市，后来是二三线城市，最后席卷全国。不同的城市出现了不同的上涨幅度，有的是50%、有的是100%。

当然，出现大幅上涨之后，限购、限贷来袭，一方面是抑制旺盛的需求，另一方面则是通过加大商住土地的供给，增加市场房产。“两手抓”的方式，在一定程度上遏制住了快速上涨的房产价格。

2011年至2015年，人口净流入量少的城市，房产价格甚至出现了下跌的倾向。房地产整体市场呈现着“高位横盘”之态。

2015年“去库存”以及棚改的推进，市场房地产库存逐渐在消化。

2016年、2017年，房地产市场价格上涨，再次出现。不同于上一次，这次开始于二线城市，随后波及一线城市、三县城市，最后席卷全国。

在房产价格大幅上涨的行情中，“史上最强限购限贷”面世，还提出了“共享产权房”，以及扩大公租房的供给、商住土地的供给。才抑制住了房地产市场价格的大幅上涨之势。

2018年，房产价格大幅上涨之势被抑制住。

如果从，规律的角度讲，未来几年会有房产价格大幅上涨可能吗？至少这几年，个人认为并不可能。

那么，租金呢？

近期，有数据表示背景的租金上涨了10%，也就是说，租金市场可能在这几年间有可能出现上涨。

三、依据自身角度出发，选择卖不卖掉房产。

如果对比现阶段的租金，90万元的市价，31200元的年租金，回报率为3.45%，还算可以，与银行理财4.5%左右的理财回报，悬殊程度并不大，不算很亏。

如果，日常有资金需求，可以将房产卖掉，然后转为理财投资，毕竟理财投资的资金活泛程度更高。

未来可能有着租金上涨的可能，也可以作为投资，将房产放在那里，毕竟年租金回报率能够达到3.45%的水平。

当然，如果对于房产有着价格风险的担忧，可以将房产出售变现。毕竟“住房不炒”“提速房产税”“坚决遏制房产价格上涨”的条件存在。特别是房产税，五年内将会实现立法。

所以，在此背景下，如果房产税的到来对于房价有所冲击，势必也会对房产租金有冲击。也就具有着一定的“持有”风险。那么对比潜在的风险，出售掉房产，做银行理财更为划算，毕竟能够有着4.5%的回报率利息收入。

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看你要钱还是要房子。

不管以前是多少钱买的，现在你的房子是市场价格是90万，那么出租的话，一个月2600元，一年就是31200元。

也就是年回报是3.12/90=3.46%。这个回报还不错，比银行定期都要高一点。

如果没有急需现金，或者是不急于套现用于投资，那么可以继续出租，有一个稳定的收入，是不错的。 但如果急需现金，那么直接卖掉更干脆。毕竟房子是一个不容易套现的大件商品，有人要，盈利超过1倍，这个投资收益也是可以的。

因为从长期来看，房价继续上涨动力不是很强大。一个是国家定调了，房住不炒，以后炒房不是太容易；另一个是，房价经过20多年的快速上涨，继续延续以前的上涨速度与上涨幅度，可能性不大；第三个是，目前依旧处于房地产调控期间，而且这个时间，可能会延续很久很久你，不会短期内终结，这样房价上涨的动力，受到极大抑制，你的房子要从现在的90万，上涨到更高，不是太容易。

反正就是两个方式，有需要就落袋为安，卖出房子。没有需要，就是一个长期固定的收入，这是可以接受的，而且未来房价涨幅可能不会大，但房租涨幅可能会带来惊喜，这个很重要。就是现在租金是2600，以后可能是2800，甚至3000/月，那样的话，回报就很可观。一切看需要。

这个问题是现在很多投资房产的共同问题，核心就在房价还能不能上涨；我们计算一下两咱方案：

方案一卖房转投4%银行理财，风险相对小；

那我们的权益为：90W现金+每年36000的收益

方案二出租：风险不可控；

权益为：一套房价波动的房子+每年31200；

房价下跌10%：1年后现值F=81W+1年房租31200，合计84200，直接损失5800元；

房价下跌X%：现值为F=90W（1-X%）+31200*N年 损失为：90W-F ；

房价不涨：失去的只是机会成本36000-31200=4800元，N年后就是4800*N的机会成本；

房价上涨10%：1年后现值F=1.1*90W+31200*1年；N年后现值为：99W+31200*N年；

N年后方案一方案二对比；

90W现金+每年36000的收益*N>99W+31200*N

N最小值为20；也就是说20年内房价上涨10%，都是方案2划算；当银行理财利率上升，N值会变小，时间会缩短；房租上涨，会加大这个差距，N值会变大；

房价上涨20%，计算没什么意义了。

总结：

回到问题就变为：相不相信20年内房价会上涨10%？

选择相信的持有风险：

1、持有期间出租不出去，不能出租；

2、急需用钱，需变现；

3、房价不涨失去机会成本；

4、房价下跌减值

选择不相信：失去的是只机会成本，收益是本金加利息。

每个对风险的看等不一样，分析供参考

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首先恭喜你的房子赚了一倍多，至于你目前是把房子卖掉好还是出租好呢，下面用数据分析来给你提出实质性建议。

（1）假如把这套房子出租了，每个月租金是2600月，一年总收入是2600元*12个月=3.12万元，每年租金有3.12万元的收入;按照你房子的估值计算目前值90万元为准，年回报率为3.12万元/90万元*100%=3.47%，把这套房子出租的年回报率是3.47%。

（2）假如把你这套房子卖了，按照目前的估值价格净收90万元出售;你是购买时候花了40万元，你已经赚了50万元，利润为120%；再度根据2019银行理财产品国有银行以及股份制银行，目前各大银行的大额存单利率表可以看出，三年期的大额存单年利率在3.85%~4.18%；假如你把这房子卖掉的90万元现金存在中信银行三年期的大额存单4.18%，每年的利息所得为90万*4.18%*1年=3.762万元；

（3）把房子出租与出售后的每年收益相比较，把房子出租的话年收入为3.12万元，年回报率为3.47%；而把房子出售后拿去存银行大额存单每年利息为3.762万元，年回报率为4.18%；从这个出租与出售每年的收入差为3.762万元-3.12万元=6420元，把房子出售的利息比房子出租的年收入相差6420元，很显然肯定是把房子出售了好。

为什么把房子出售比较好呢？
原因一：把房子出售拿去存银行大额存单利息比收租金每年高出6420元；

原因二：把90万存银行可以不用理了，利息自动到账，没有任何麻烦；而把房子出租了，每个月还有一堆的麻烦事，比如租客有什么问题啊，房子电问题啊，水问题啊，家电问题啊，等等之类的麻烦事多，肯定是现在轻松的好。

原因三：当前楼市存在泡沫，再有就是政策明显进行调控，还有望出台房产税，空置税，一旦这些税费出来，房子不但不能保证或者增值，可能会出现贬值；说不定你到时候你房子就不值90万的价值了，趁现在房价还处于高位，高位出售是正确的。

通过以上把这套房子假设出租与出售的收入进行比较，我个人建议是你还是把房子出售为好，出售之后的现在用来存银行大额存单吃利息；至于最终是把这套房子是出租好，还是出售好，需要根据你个人情况而定，你自己决定；以上分析观点仅供你参考。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。

谢谢邀请。40万买的房，现在出租2600元一个月，卖房可卖90万，是出租还是卖？

这个帐不复杂。你是40万买或20万买的房都无所谓。此房你卖值90万元。90万元存一年死期的利息除于12。若得数商远远高于2600元。就卖房子。

往外租房子是有成本的：收租、收水电费、维护，电器、家俱、房屋折旧等等。有时可能空档。

仅供参考。

首先我们可以计算一下，投资40万，月租2600，收益率是多少？2600×12/400000=7.8%。如果按现在90万，月租2600，收益率是2600×12/90000＝3.46%。

可以明显的看出来，要想达到7.8%这样的收益率是很难的，说明这40万投资的很划算，而且除了租金收益外又有了50万的升值。那么看下现在90万是卖掉还是继续持有划算。这个需要考虑两个问题，第一这房子是否继续有升值的空间，二是看卖掉得到的90万资金是否有更高的收益。

虽然国家一再的强调“房子是用来住的，而不是用来炒的”而且出台一些政策限制房价，但房价还是一直的增长，这就意味着房子除了租金收益外还一直有上升空间。而且大家都知道，房子是最保值的产品，你持有几年甚至几十年后，它没贬值反而增值了。

再看一下收益率的问题，3.46%虽然不高，但也不是很低。一般安全系数高的理财产品收益率在3%～5.5%之间。而且想达到5.5%也不是很容易，多是五年定期，流动性比较差。

所以说如果不是需要用这笔钱，而又有稳定的客源，还是持有房产更划算。除非国家将来设置房屋空置税，投资有风险，所以既然投资了，就要面对与承担风险。

40万买的房，现在90万，租金2600是出租还是卖掉合算？这个问题，包含了两个层面的考虑:第一，目前的市价回报率，第二，未来房价的涨跌风险。

道理非常简单！你可以根据你所在城市的发展和房价走势判断一下未来房价是上涨20%的概率大，还是下跌20%的概率大。如果判断未来房价波动幅度小于20%，那么就继续出租。

打一个比方，茅台的股票，如果是300元买的，现在股价1150元，每股分红11元，对于300元的人来说是3.3%的分红率，对于1150的人来说是1%的分红率，是否继续持有，取决于未来茅台的股价是继续上涨还是到此为止。

而对你来说，40万每个月租金2600就是年化收益7.8%，对于90万买的人来说，就是3.1%收益率。假设，你判断未来你所在的城市房价租金都会持续上涨，肯定是拿着出租赚租金了；而如果是目前的房价已经在长期上涨后出现加速上涨，未来下跌风险远远大于继续上涨或者维持这个价格，那么肯定是卖掉合算了。

从你的描述来看，如果一个房价租金回报率3.1%的房产，应该房价已经是加速上涨之后了。从投资角度来看，炒房者贷款买房已经出现亏损状态，即无法“以租养贷”。那么，房价基本上已经是“高位”了。

从你描述的房价目前90万来看，租金可以达到月2600元，应该说是四五线城市，人口不多，但是外来人口还是比较活跃的状态。

对比我们这里的四线城市，同样的租金2600，对应的房价总价一般在120-150万。除非是公寓，租金可以达到这么高。

至于如何判断你所在城市的房价未来涨跌风险，这个具体不做建议，因为每个城市差异比较大，关系到城市规划和城市的经济结构，人均收入水平等因素。

如果说，按照你目前所描述的90万租金2600来看，卖掉再拿钱去理财的方案可能最佳:你不能按照40元的原始购入成本去计算——因为货币是有时间成本的，你只能按照市价90万购入来模拟理财收益的差额:理财收益假设是5%，而租金收益是3.1%，其中还包含着未来房价下跌——假设为一笔投资，则属于本金还要亏损的风险。

那么，卖掉理财收益可以跑赢租金2%左右，甚至还回避了假设的“本金亏损风险”。

说下我的回答，一定要继续持有，不卖，只租！！！

内行人一看就明白，这么便宜的房子，租价这么高，就知道问题在哪了，那些所谓的投资收益比的数据我看不懂，也不懈去看。我只拿我在这样的经验数据给你看。

三万多的年租金，也就是出租不到三十年就能有这90万的回报（在这里不要较真那些商业十多年租金收回房价的对比，没有可比性）。咱们再来看看现在一线城市的房价和租金，拿北京来说，月租金8000左右，折合年租金十万左右的房子，房价得多少？少于四五百万我想都没有业主会卖，这里是一比四五十，房价还有上涨空间。

接下来看下环京区县，随便一个两居室100万以上都再正常不过了，租金呢？1500左右是普遍现象（估计我这都说高了），这个一比五十还要高。

从以上实际数据对比来看，你那房子房价还有上涨空间，人口足够多，居住需求高，所以租金高，有足够的人口，还怕房价不涨吗？如果非要说房子会降价，那就先让环京和北京这种一线城市的租金上涨或房价下降，达到年租金1：30的比例试试。国际通用惯例和中国的特殊国情无法兼容。

我们要分两种不同情况来讨论：

第一，如果是住房

出租2600一个月，一年就是31200元。40万的投入，目前的年租金回报就是7.8%。

而现在一般银行理财收益很难超过5个点。应该说，这个回报率是相当高的。

假设卖掉，可以收回90万，购买银行理财按照5个点算，年回报是45000元，比目前出租的收入高44%。这样简单来看，是卖掉划算。

但是，还要考虑以下因素：

1.这个房子还有没有升值潜力？假设5年后可以升值10万元，那么现在每年少1.4万元租金，完全可以在房子升值上弥补回来。

2.这个房子是否需要用于入学？有的时候，花钱也解决不了这个问题。

3.资金收回后有没有明确的合理的安排？手上现金太多，说不定会产生别的问题。比如，很多人找你借钱，或者是乱投资被骗，等等。

第二，如果是商铺

商铺最大的问题是，卖出环节税费太重。

40万买入的商铺，如果90万卖出，交易环节将产生大量税费，比如：5.6%的增值税及附加，3-4个点的契税，增值部分20%的个人所得税，增值部分50%的土地增值税，等等。

这样算起来，大概需要缴纳43万税款，拿到手就只剩下47万元。

将47万元用于购买理财，按5%测算，年回报只有23500元，明显低于目前出租的收入，卖掉是划不来的。

看来，房多也苦恼，卖房需谨慎。

谢邀。

1、按现状出租年投资收益率是:

2600*12/400000=7.8%

2、按90万出售，存银行或买国债4.2%计算，年收益是:

900000*4.2%=37800(元)

3、两者收益差额比较:

37800一12*2600=6600元

以上，静态看出售将钱存银行比出租收益高，看来是划算的。但实际上，动态长期看结果就不同了:

1、若遇通货膨胀期，房价和房租都有涨的可能。房屋有抵御通胀的作用，房屋出租实际收益加上房屋升值带来潜在收益，通常比房屋出售存银行收益要高。

2、若你无可投资方向，出售房屋取得年固定收益低于国债收益率，不建议你出售。

3、若你有投资项目，一般年收益超过15%以上，风险低、安全性高、收益稳定，可以考虑出售房屋。

4、若遇房产泡沫破裂，房价夭折，出售更合适。

以上个人观点，供参考。