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40万买的房子,现在出租2600一个月,卖掉的话90万左右,是出租划

2020-07-19 17:04阅读(64)

40万买的房子,现在出租2600一个月,卖掉的话90万左右,是出租划算还是卖掉划算?:四十万元购买的房产,现在市价九十万,如果出租,价格2600元/月。如何看待是出

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四十万元购买的房产,现在市价九十万,如果出租,价格2600元/月。如何看待是出租合适还是卖掉划算?

一、计算对比回报率。

40万元的房产,现在出租租金为2600元,年租金就是31200,年化回报率就是7.8%。如果以现在市价来计算呢?90万元的总价,年租金为31200元,年化回报率就是3.45%。

二、房地产未来房产价格走势、租金走势如何?

我国房地产市场价格有着明显的特征,个人总结为“快速上涨,长久高位横盘”。怎么解释呢?就是当出现上涨的时候,会呈现着快速上涨之态,幅度也很大。当大幅上涨之后,会是更长时间的横盘走势。

2009年、2010年,房地产市场价格出现了大幅上涨,开始于一线城市,后来是二三线城市,最后席卷全国。不同的城市出现了不同的上涨幅度,有的是50%、有的是100%。

当然,出现大幅上涨之后,限购、限贷来袭,一方面是抑制旺盛的需求,另一方面则是通过加大商住土地的供给,增加市场房产。“两手抓”的方式,在一定程度上遏制住了快速上涨的房产价格。

2011年至2015年,人口净流入量少的城市,房产价格甚至出现了下跌的倾向。房地产整体市场呈现着“高位横盘”之态。

2015年“去库存”以及棚改的推进,市场房地产库存逐渐在消化。

2016年、2017年,房地产市场价格上涨,再次出现。不同于上一次,这次开始于二线城市,随后波及一线城市、三县城市,最后席卷全国。

在房产价格大幅上涨的行情中,“史上最强限购限贷”面世,还提出了“共享产权房”,以及扩大公租房的供给、商住土地的供给。才抑制住了房地产市场价格的大幅上涨之势。

2018年,房产价格大幅上涨之势被抑制住。

如果从,规律的角度讲,未来几年会有房产价格大幅上涨可能吗?至少这几年,个人认为并不可能。

那么,租金呢?

近期,有数据表示背景的租金上涨了10%,也就是说,租金市场可能在这几年间有可能出现上涨。

三、依据自身角度出发,选择卖不卖掉房产。

如果对比现阶段的租金,90万元的市价,31200元的年租金,回报率为3.45%,还算可以,与银行理财4.5%左右的理财回报,悬殊程度并不大,不算很亏。

如果,日常有资金需求,可以将房产卖掉,然后转为理财投资,毕竟理财投资的资金活泛程度更高。

未来可能有着租金上涨的可能,也可以作为投资,将房产放在那里,毕竟年租金回报率能够达到3.45%的水平。

当然,如果对于房产有着价格风险的担忧,可以将房产出售变现。毕竟“住房不炒”“提速房产税”“坚决遏制房产价格上涨”的条件存在。特别是房产税,五年内将会实现立法。

所以,在此背景下,如果房产税的到来对于房价有所冲击,势必也会对房产租金有冲击。也就具有着一定的“持有”风险。那么对比潜在的风险,出售掉房产,做银行理财更为划算,毕竟能够有着4.5%的回报率利息收入。

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看你要钱还是要房子。

不管以前是多少钱买的,现在你的房子是市场价格是90万,那么出租的话,一个月2600元,一年就是31200元。

也就是年回报是3.12/90=3.46%。这个回报还不错,比银行定期都要高一点。

如果没有急需现金,或者是不急于套现用于投资,那么可以继续出租,有一个稳定的收入,是不错的。 但如果急需现金,那么直接卖掉更干脆。毕竟房子是一个不容易套现的大件商品,有人要,盈利超过1倍,这个投资收益也是可以的。

因为从长期来看,房价继续上涨动力不是很强大。一个是国家定调了,房住不炒,以后炒房不是太容易;另一个是,房价经过20多年的快速上涨,继续延续以前的上涨速度与上涨幅度,可能性不大;第三个是,目前依旧处于房地产调控期间,而且这个时间,可能会延续很久很久你,不会短期内终结,这样房价上涨的动力,受到极大抑制,你的房子要从现在的90万,上涨到更高,不是太容易。

反正就是两个方式,有需要就落袋为安,卖出房子。没有需要,就是一个长期固定的收入,这是可以接受的,而且未来房价涨幅可能不会大,但房租涨幅可能会带来惊喜,这个很重要。就是现在租金是2600,以后可能是2800,甚至3000/月,那样的话,回报就很可观。一切看需要。

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这个问题是现在很多投资房产的共同问题,核心就在房价还能不能上涨;我们计算一下两咱方案:

方案一卖房转投4%银行理财,风险相对小;

那我们的权益为:90W现金+每年36000的收益

方案二出租:风险不可控;

权益为:一套房价波动的房子+每年31200;


房价下跌10%:1年后现值F=81W+1年房租31200,合计84200,直接损失5800元;

房价下跌X%:现值为F=90W(1-X%)+31200*N年 损失为:90W-F ;

房价不涨:失去的只是机会成本36000-31200=4800元,N年后就是4800*N的机会成本;

房价上涨10%:1年后现值F=1.1*90W+31200*1年;N年后现值为:99W+31200*N年;

N年后方案一方案二对比;

90W现金+每年36000的收益*N>99W+31200*N

N最小值为20;也就是说20年内房价上涨10%,都是方案2划算;当银行理财利率上升,N值会变小,时间会缩短;房租上涨,会加大这个差距,N值会变大;

房价上涨20%,计算没什么意义了。


总结:

回到问题就变为:相不相信20年内房价会上涨10%?

选择相信的持有风险:

1、持有期间出租不出去,不能出租;

2、急需用钱,需变现;

3、房价不涨失去机会成本;

4、房价下跌减值

选择不相信:失去的是只机会成本,收益是本金加利息。

每个对风险的看等不一样,分析供参考


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首先恭喜你的房子赚了一倍多,至于你目前是把房子卖掉好还是出租好呢,下面用数据分析来给你提出实质性建议。

(1)假如把这套房子出租了,每个月租金是2600月,一年总收入是2600元*12个月=3.12万元,每年租金有3.12万元的收入;按照你房子的估值计算目前值90万元为准,年回报率为3.12万元/90万元*100%=3.47%,把这套房子出租的年回报率是3.47%

(2)假如把你这套房子卖了,按照目前的估值价格净收90万元出售;你是购买时候花了40万元,你已经赚了50万元,利润为120%;再度根据2019银行理财产品国有银行以及股份制银行,目前各大银行的大额存单利率表可以看出,三年期的大额存单年利率在3.85%~4.18%;假如你把这房子卖掉的90万元现金存在中信银行三年期的大额存单4.18%,每年的利息所得为90万*4.18%*1年=3.762万元

(3)把房子出租与出售后的每年收益相比较,把房子出租的话年收入为3.12万元,年回报率为3.47%;而把房子出售后拿去存银行大额存单每年利息为3.762万元,年回报率为4.18%;从这个出租与出售每年的收入差为3.762万元-3.12万元=6420元,把房子出售的利息比房子出租的年收入相差6420元,很显然肯定是把房子出售了好。

为什么把房子出售比较好呢?
原因一:把房子出售拿去存银行大额存单利息比收租金每年高出6420元;

原因二:把90万存银行可以不用理了,利息自动到账,没有任何麻烦;而把房子出租了,每个月还有一堆的麻烦事,比如租客有什么问题啊,房子电问题啊,水问题啊,家电问题啊,等等之类的麻烦事多,肯定是现在轻松的好。

原因三:当前楼市存在泡沫,再有就是政策明显进行调控,还有望出台房产税,空置税,一旦这些税费出来,房子不但不能保证或者增值,可能会出现贬值;说不定你到时候你房子就不值90万的价值了,趁现在房价还处于高位,高位出售是正确的。

通过以上把这套房子假设出租与出售的收入进行比较,我个人建议是你还是把房子出售为好,出售之后的现在用来存银行大额存单吃利息;至于最终是把这套房子是出租好,还是出售好,需要根据你个人情况而定,你自己决定;以上分析观点仅供你参考。

看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。

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谢谢邀请。40万买的房,现在出租2600元一个月,卖房可卖90万,是出租还是卖?

这个帐不复杂。你是40万买或20万买的房都无所谓。此房你卖值90万元。90万元存一年死期的利息除于12。若得数商远远高于2600元。就卖房子。

往外租房子是有成本的:收租、收水电费、维护,电器、家俱、房屋折旧等等。有时可能空档。

仅供参考。

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首先我们可以计算一下,投资40万,月租2600,收益率是多少?2600×12/400000=7.8%。如果按现在90万,月租2600,收益率是2600×12/90000=3.46%。



可以明显的看出来,要想达到7.8%这样的收益率是很难的,说明这40万投资的很划算,而且除了租金收益外又有了50万的升值。那么看下现在90万是卖掉还是继续持有划算。这个需要考虑两个问题,第一这房子是否继续有升值的空间,二是看卖掉得到的90万资金是否有更高的收益。

虽然国家一再的强调“房子是用来住的,而不是用来炒的”而且出台一些政策限制房价,但房价还是一直的增长,这就意味着房子除了租金收益外还一直有上升空间。而且大家都知道,房子是最保值的产品,你持有几年甚至几十年后,它没贬值反而增值了。



再看一下收益率的问题,3.46%虽然不高,但也不是很低。一般安全系数高的理财产品收益率在3%~5.5%之间。而且想达到5.5%也不是很容易,多是五年定期,流动性比较差。

所以说如果不是需要用这笔钱,而又有稳定的客源,还是持有房产更划算。除非国家将来设置房屋空置税,投资有风险,所以既然投资了,就要面对与承担风险。

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40万买的房,现在90万,租金2600是出租还是卖掉合算?这个问题,包含了两个层面的考虑:第一,目前的市价回报率,第二,未来房价的涨跌风险。

道理非常简单!你可以根据你所在城市的发展和房价走势判断一下未来房价是上涨20%的概率大,还是下跌20%的概率大。如果判断未来房价波动幅度小于20%,那么就继续出租。

打一个比方,茅台的股票,如果是300元买的,现在股价1150元,每股分红11元,对于300元的人来说是3.3%的分红率,对于1150的人来说是1%的分红率,是否继续持有,取决于未来茅台的股价是继续上涨还是到此为止。

而对你来说,40万每个月租金2600就是年化收益7.8%,对于90万买的人来说,就是3.1%收益率。假设,你判断未来你所在的城市房价租金都会持续上涨,肯定是拿着出租赚租金了;而如果是目前的房价已经在长期上涨后出现加速上涨,未来下跌风险远远大于继续上涨或者维持这个价格,那么肯定是卖掉合算了。

从你的描述来看,如果一个房价租金回报率3.1%的房产,应该房价已经是加速上涨之后了。从投资角度来看,炒房者贷款买房已经出现亏损状态,即无法“以租养贷”。那么,房价基本上已经是“高位”了。

从你描述的房价目前90万来看,租金可以达到月2600元,应该说是四五线城市,人口不多,但是外来人口还是比较活跃的状态。

对比我们这里的四线城市,同样的租金2600,对应的房价总价一般在120-150万。除非是公寓,租金可以达到这么高。

至于如何判断你所在城市的房价未来涨跌风险,这个具体不做建议,因为每个城市差异比较大,关系到城市规划和城市的经济结构,人均收入水平等因素。

如果说,按照你目前所描述的90万租金2600来看,卖掉再拿钱去理财的方案可能最佳:你不能按照40元的原始购入成本去计算——因为货币是有时间成本的,你只能按照市价90万购入来模拟理财收益的差额:理财收益假设是5%,而租金收益是3.1%,其中还包含着未来房价下跌——假设为一笔投资,则属于本金还要亏损的风险。

那么,卖掉理财收益可以跑赢租金2%左右,甚至还回避了假设的“本金亏损风险”。

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说下我的回答,一定要继续持有,不卖,只租!!!

内行人一看就明白,这么便宜的房子,租价这么高,就知道问题在哪了,那些所谓的投资收益比的数据我看不懂,也不懈去看。我只拿我在这样的经验数据给你看。

三万多的年租金,也就是出租不到三十年就能有这90万的回报(在这里不要较真那些商业十多年租金收回房价的对比,没有可比性)。咱们再来看看现在一线城市的房价和租金,拿北京来说,月租金8000左右,折合年租金十万左右的房子,房价得多少?少于四五百万我想都没有业主会卖,这里是一比四五十,房价还有上涨空间。

接下来看下环京区县,随便一个两居室100万以上都再正常不过了,租金呢?1500左右是普遍现象(估计我这都说高了),这个一比五十还要高。

从以上实际数据对比来看,你那房子房价还有上涨空间,人口足够多,居住需求高,所以租金高,有足够的人口,还怕房价不涨吗?如果非要说房子会降价,那就先让环京和北京这种一线城市的租金上涨或房价下降,达到年租金1:30的比例试试。国际通用惯例和中国的特殊国情无法兼容。

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我们要分两种不同情况来讨论:

第一,如果是住房

出租2600一个月,一年就是31200元。40万的投入,目前的年租金回报就是7.8%。

而现在一般银行理财收益很难超过5个点。应该说,这个回报率是相当高的。

假设卖掉,可以收回90万,购买银行理财按照5个点算,年回报是45000元,比目前出租的收入高44%。这样简单来看,是卖掉划算。

但是,还要考虑以下因素:

1.这个房子还有没有升值潜力?假设5年后可以升值10万元,那么现在每年少1.4万元租金,完全可以在房子升值上弥补回来。

2.这个房子是否需要用于入学?有的时候,花钱也解决不了这个问题。

3.资金收回后有没有明确的合理的安排?手上现金太多,说不定会产生别的问题。比如,很多人找你借钱,或者是乱投资被骗,等等。

第二,如果是商铺

商铺最大的问题是,卖出环节税费太重。

40万买入的商铺,如果90万卖出,交易环节将产生大量税费,比如:5.6%的增值税及附加,3-4个点的契税,增值部分20%的个人所得税,增值部分50%的土地增值税,等等。

这样算起来,大概需要缴纳43万税款,拿到手就只剩下47万元。

将47万元用于购买理财,按5%测算,年回报只有23500元,明显低于目前出租的收入,卖掉是划不来的。

看来,房多也苦恼,卖房需谨慎。

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谢邀。

1、按现状出租年投资收益率是:

2600*12/400000=7.8%

2、按90万出售,存银行或买国债4.2%计算,年收益是:

900000*4.2%=37800(元)

3、两者收益差额比较:

37800一12*2600=6600元

以上,静态看出售将钱存银行比出租收益高,看来是划算的。但实际上,动态长期看结果就不同了:

1、若遇通货膨胀期,房价和房租都有涨的可能。房屋有抵御通胀的作用,房屋出租实际收益加上房屋升值带来潜在收益,通常比房屋出售存银行收益要高。

2、若你无可投资方向,出售房屋取得年固定收益低于国债收益率,不建议你出售。

3、若你有投资项目,一般年收益超过15%以上,风险低、安全性高、收益稳定,可以考虑出售房屋。

4、若遇房产泡沫破裂,房价夭折,出售更合适。

以上个人观点,供参考。