之前发过一篇文章“婚后把婚前个人房产卖了，再买新房，新房是否是个人财产？”。刚好和这个话题相切合，现把这篇文章转过来，与大家讨论讨论。

案例：一位女士婚前有一套房子，婚后把这套房子卖了，然后用卖房所得价款再购买一套新房，登记在女方个人名下。那么，所购新房是否属于女方个人财产？还是说属于夫妻共同财产？

这种情形比较特殊，婚姻法和婚姻法司法解释中并没有直接的规定，我们只能从相关的几条规定中来推定。

以下推论纯属个人观点，仅供参考。

上面例子中，女士所持有的财产，我们可以分为三个阶段来讨论，或者说三种形态。第一种形态是婚前的房子，第二种形态是卖房所得的价款，第三种形态是再购买的新房。

第一种形态很容易判断。根据婚姻法第18条的规定，一方婚前的财产应为个人财产。

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对于第二种形态和第三种形态，我们主要看看《婚姻法解释三》第5条的规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。

其中我们要注意几个关键词，“收益”“孳息”“自然增值”。

收益，可以简单理解为财产的增加。而孳息与自然增值，是收益的一部分，这根据法条也能看出。

孳息，包括天然孳息和法定孳息。

天然孳息是依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益。例如：母鸡生的蛋、牲畜下的幼崽，果树长出的果子。

法定孳息是指由法律规定产生了从属关系，物主因出让所属物一定期限内的使用权而得到的收益。例如：存款得到的利息、出租房屋或物品得到的租金。也有观点认为租金属于经营性收益，不属于孳息（这种争议不影响我们今天的话题，因为其中没有涉及到）。

自然增值，是指在财产所有人拥有的财产因所有人以外的变化因素的存在而出现的价值增长状态。财产所有人在此一状态的发生过程中并未起到任何积极推动的作用，即财产所有人并未将原有财产投入到价值再生产的过程中，财产增值的原因是由于外在的因素造成。例如商业中心地段的不动产因其稀缺性和不可替代性增强而增加的价值；拥有的古玩随着收藏市场的繁荣而价格上涨；持有的股票因公司业绩优异而价格上扬等。

自然增值有别于投资性收益，例如用一万块钱去经商，后收回两万块钱（即赚了一万），赚取的一万块钱就不是自然增值了，而是投资性收益。因为这其中有财产所有人的积极推动作用。

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回到上面的例子，该女士在买卖房子的过程中，肯定会涉及到财产收益。因为现在的房价，可是只涨不跌的。

我们上面所说的，该女士持有的财产的第二种形态，即卖房所得价款，相比婚前买房，肯定有不少收益。这部分收益，应视为自然增值，房价自己要涨，该女士并没对其起到任何的积极推动作用。

所以，第二种形态，卖房所得价款，应视为该女士个人财产。

第三种形态，用个人财产（卖房所得）再购一套新房，这应该怎样认定？

在购房的那一刻，房子肯定是该女士个人财产，因为这时还没有任何收益。其实真正有争议的，也是当事人关心的，我想应该是当涉及到财产分割时，这套新房怎样分？是女士一方所有？还是作为共同财产处理？

如果真到财产分割时，这套房子肯定又涨价了，又有收益了。这部分收益，是自然增值还是投资性收益呢？

小编以为，把这部分收益看作投资性收益更合适。因为买房这一行为，实则是将原个人财产（卖房所得价款）投入到了价值再生产的过程中，当事人对财产增值起到了积极推动作用。

所以，小编个人以为，该女士所购新房，原价值部分（买价）应为该女士个人所有，以后这套房子涨价增值的部分，应视为夫妻共同财产。

当然，对于财产的所有权问题，夫妻双方也是可以协商处理的。婚姻法第19条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。

因此，只要双方采取书面形式，只要不违反法律强制性规定，可以对房子归属问题（包括增值部分）作出约定。约定为个人财产，或者夫妻共同财产，都是可以的。

这个问题现实中很普遍，在房产价值越来越大的今天，的确需要分割清楚，以免产生歧义，引发矛盾。

首先，我们搞清楚婚前房产的含义。问题中这个表达可以说明一个情况，即，用来置换婚后新房屋的房产，是夫妻一方的婚前房产，也就是这一方的个人财产。明确了这一点，我们就必须明白这里面的含义，即，这一方是房产所有权人，对房产享有其他人无可比拟的排他性的权利，这些权利在法律上分为四项：占有、使用、收益和处分。

其次，根据《婚姻法》和相关司法解释的规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”那么，夫妻一方婚前的房产，出售后所购置的房产，到底该怎么认定呢？是否属于不应归为共同财产的孳息，或自然增值呢？对于这个问题，我们要分几步来分析：

第1， 婚前房产归其中一方所有，没有异议。那么，出售该房产所得到的价款属于谁呢？对于这一点，法律上没有明确规定，但是根据立法原理和法律界的共识，这笔房款其实是原来房产的价值，只不过表现形式不同而已。对于所有权人来说，他出售房产是他形式所有权人权利的一种方式，即处分权的形式。那么，权利行使之后的结果就是获得价款，这是他作为所有权人的应得收益，是独占的，与其他人无关。因此，出售房屋的价款应得归原来的一方个人所有，不是共同财产。

第2， 既然出售房屋的价款是个人所有，那么，他再次购买的房产，如果还是落在自己的名下，那么，该房屋肯定还是属于其个人所有。但是，如果如果他将产权落在另外一方名下，或者是两个人联名拥有，那么，他的举动表达了和另外一方共同拥有产权的意愿。此时，我们可以认为新购置的房屋是夫妻共同财产。

第3， 如果离婚时，该房产的价值比刚购买时增多了，那么，这部分增值部分怎么归属呢？根据上面提到的法律规定，孳息和自然增值是排除在共同财产之外的，那么，如果房屋增值仅仅是市场的变化，并非夫妻二人共同投资经营的结果，那么，这部分增值也应当归为房屋所有权人，不是夫妻共同财产。

当然，如果出现我们上面提到的情形，房屋可以被认定为共同财产，那么即便是自然增值，也是夫妻共享的。

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你好，很高兴能够回答你这个问题的！

其实关于这个问题的解答，会有两种答案的，就是婚前财产，如果在婚后置换后可以归为个人财产的，只要你出示相关或者双方约定合法的书面文字，婚前财产婚后置换也可以归个人所有的，但是婚后部分共同还款是属于夫妻双方共有的，比如一起还的贷款，这些都是严格可以按照比例进行分配的；如果说你这边没有在置换之前约定这份房产的归属问题，也可以说可以是你们夫妻双方婚后共同打拼后，婚后共同购置的房产，可以作为夫妻共同财产的，这个具体的情况要根据你们购置房产前的书面约定还有婚后的贷款乃至资产情况决定的！

题主的问题过于笼统，答主们肯定说是属于个人财产！

但是，如果婚前房产婚后置换新房时又添加了款项，或者新置房屋用于出租或投资，那么这个房屋及收益还属于个人财产吗？

本律师为大家介绍一《最高人民法院指导性案例》，也许有些启发！最后再给出本题的答案！

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案情

2013年1月，陈某诉请与赵某离婚，要求分割赵某名下的另一处90平方米的房产。

理由是虽然该房是赵某变卖其婚前个人所有的一套房屋又增添了部分款项购买，但属于在婚姻关系存续期间购置，属于夫妻共同财产，应对半分割，要求赵某按该房现值的一半对其进行补偿。

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法院裁判

一审法院认为，《婚姻法》第十七条第一款第（二）项，将生产、经营的收益明确规定为夫妻共同财产，据此应认定赵某于婚后将原属于其婚前个人财产的房屋变卖，添置部分款项重新购置房屋属于经营行为，该房屋为夫妻共同财产。

判决：赵某名下90平方米房屋归赵某所有，赵某应给付陈某该房屋价款一半即80万元。

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二审法院认为，赵某变卖其婚前所有的房屋一套，添加其婚前个人存款购置房屋一事，购房所支付的款项来源清楚有据，确系其个人婚前财产。

其购置房屋是为了其父母居住使用，赵某的上述行为不属于生产经营行为；自其购置房屋后，该房屋因房地产市场的升温而自然增值，不属于生产经营性收益，该房屋本身亦不属于夫妻共同财产。

判决：撤销一审判决中关于赵某给付陈某该房屋现值一半的判项。

法律分析

《婚姻法》规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（二）生产、经营的收益”。

《婚姻法》解释（二）规定，婚姻法关系存续期间，“一方以个人财产投资取得收益”属于“其他应当归共同所有的财产”。

《婚姻法》解释（三）规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。

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本案中，购房资金全部来源于赵某的婚前个人财产，双方当事人对此并无异议。关键问题是，新购置房屋增值部分属于投资经营行为的收益还是自然增值。如果认定为投资经营行为，那么增值部分就属于夫妻共同财产；如果认定为自然增值，那么增值部分则属于个人财产。

本案中，赵某购置新房的目的，是其为父母居住，而不是进行投资经营，没有经营性收入。该房子因房地产市场的升温而自然增值，不属于投资经营性收入。

【最高人民法院民一庭意见】当事人以生产、经营之外的其他方式使用自己的个人财产，即使该财产的形式因此发生了变化，不导致该财产所有权及其自然增值归属的变化，即婚前个人财产在婚后不因形态变化而转化为夫妻财产！

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本题答案

1. 若置换新房资金完全来源于新房或者有证据证明添加资金属个人，且该房并非用于投资或经营，那么该房价值完全属个人所有；

2. 如果该房添加婚后资金，那么添加资金部分的房产价值属于夫妻共同所有；

3. 如果该房用于经营或投资，房产收益属于夫妻共同所有。

对于这个问题，需要看具体的情况。因为按照法律规定婚前的财产无论结婚多少年之后依然是属于婚前的财产。并且不会因为形态的变化而转化为夫妻共同财产。所以婚前的房产如果在婚后又置换新房，需要看是如何置换的，支付的资金来源于等，才能够决定最终的房产到底是属于共同财产还是个人财产。

比如，如果一方将婚前的财产在婚后进行变卖，然后将出售房屋的资金在用于购买新的房产。那么虽然按照法律规定，第二套重新购买的新房产在没有特殊约定的情况下应当属于夫妻共同财产，但是因为该房产里面有部分资金来源属于一方的婚前财产，所以对于这部分财产应当作为共同财产来进行认定。所以如果在离婚的时候，对于这部分财产应当先行剔除，剩余的部分才可作为共同财产进行分割。

还有一种情况就是婚前的房产依然保留，在婚后又加盖了新的房屋，那么对于婚前的房产依然属于个人财产，只有在婚后用共同财产加盖的部分属于共同财产。

在这里面需要特别注意的是，即便是在婚后所购买的或加盖的新房产，但是如果所动用的资金是属于一方的婚前个人财产，那么该房产是婚后所购买的，该房产依然也是属于一方的个人财产。

所以对于这种情况既要考虑婚后购买房屋的情况，也要考虑资金来源到底是来源于一方的个人财产还是双方的共同财产，只有综合认定的情况下才能做出准确的判断。

婚前个人财产在无约定情况下，不因为结婚就转化为夫妻共同财产。如果婚后卖掉婚前房产，用卖房的钱购买了一套房产用于居住，只是个人财产的一个转化，仍然是个人房产。但前提是买新房的钱全都是用的卖房的钱，即使不够，添加的钱也是个人财产出的，这个要能证明，再就是房产等记在个人名下。否则就可能认定有夫妻共同的份额。

您好！

首先我们给出一个概念性的结论：财产归属，不会因财产形态变化而自然转化。

用来解释一下题主的问题就是：

婚前的房产、在婚后置换了新房，如果其中没有增加对方名字、或者没有动用对方财产（或夫妻共同财产），不会“自然”改变新房的产权归属——依然属于个人财产。

注意，以上回答中，有两个关键点：

• 新房，有没有动用对方财产或者夫妻共同财产。
• 新房，有没有增加对方名字。

为方便说明，我们先模拟一个例子：

题主婚前的房子，登记个人名字，属于个人财产。

婚后，题主看上一套新房，于是打算把现在的房子卖了，用售房款来购买。这时候题主发现，购买新房的钱不够，需要再添一点。于是跟爱人商量了一下，俩人把共同积蓄拿出来，凑了点钱把差额补上，购置了新房。

题主提出，这个房子购房款绝大部分是我出的，所以，房子只登记我一个人名字。但是对方不同意，认为房子里面也出钱了，经过讨价还价、晓之以情，最终房子还是登记了夫妻俩的名字。

整个过程捋一遍：

• 房子，属于个人财产；婚后把房子卖了的售卖所得，依然属于个人财产，不会因为财产形态变化而变化。
• 购置新房，钱出自两部分：一部分是个人财产，另外一部分是夫妻共同财产。
• 如果房子登记个人名字。与婚姻相关房产归属，不完全取决于登记情况，而是要看出资来源情况。这套房子里面，有个人出资、有共同出资。所以，如果在登记个人名字的情况下，个人出资份额部分，依然属于个人财产；夫妻共同出资部分，视作夫妻共同财产。
• 如果登记的是夫妻双方名字，那么，整套房子即视为夫妻共同财产，各自份额比例，按照登记的“共有情况”而定——相当于一方把自己的个人财产赠与给了对方。

回到题主的问题上，简单小结一下：

• 如果在婚后置换的新房，资金全部出自于婚前那套房、并且登记为个人名字，那么，新房依然个人财产。
• 如果婚后新房其中涉及到部分夫妻共同出资、并且登记为个人名字，那么个人出资所占份额视为个人财产，共同出资部分所占份额视为夫妻共同财产。
• 如果新房同时登记了双方名字，房产视为夫妻共同财产，各自份额，按照登记情况而定。

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主要看是否加价购买、双方按揭购买、共同登记等因素，如果排除以上情况一般还是个人财产，只是个人财产的形式发生变化而已。

这个问题里面关键点是什么？是法律认定夫妻共同财产的时间节点：法律有规定及夫妻另有约定的除外，在夫妻关系持续期间，夫妻一方或双方取得的、获得的财产为夫妻共同财产。个人婚前房产在婚后夫妻关系持续期间变卖置换成新房，夫妻对此没有有效的书面说明或约定，新房豋记的时间是夫妻关系持续期间，后双方离婚时，谁能证明新房是旧房置换的呢？在不能证明新房是变卖旧房置换的性况下，另一方坚持依法认定新房权属时，法院只能依法认定该房屋为夫妻共同财产。请记住！法律结论是不能推定的！

合理方法是，旧房置换新房部分按比例归个人所有（包含原值和以后的增值），剩余房款凡是不能说清楚的，不论现金还是还贷部分，都算共有。如果，旧房所有人能拿出凭证说明其他购房款也是用婚前资金支付，那么新房就全部归个人所有。，好像头条有过案例，法院也是按这个原则分割。