现在谈取代还有点早，估计几年内谈取代都有点早。能不能成功取代都是个问题，如果真的成功了，那么我国也算是创造历史了，毕竟历史上没有哪个国家在房地产上吹了这么大泡泡的情况下还能安全着陆的。

特别是今年以来，整个经济都在往下走，前两年有感觉但是不明显，今年明显感觉到了经济不好，有老人说今年这感觉已经有点像2008年了，但是2008年我们可以靠房地产拉，今年我们靠什么拉？

靠5G么？5G是一个好出路，也难怪国家会这么在意5G了，毕竟想通过5G看看有没有什么新的创新，有什么新的产业出来，但是5G最多也就是增加两年的缓冲时间，给市场一点活力，而且我觉最多也就能带动几个产业的发展，想靠5G拉动整个经济还是有点想多了。

从现在来看，没有可以取代房地产地位的，我看到有人说消费，但是现在谈消费有点晚了，居民负债率都到什么水平了哪里还有钱消费，萎靡的消费又会反过来影响制造业的投资，不投资怎么进行研发和装备升级，还会缩减规模，收入少了就又更不愿意消费了，这些都是牵一发动全身的。

美国走出次贷危机也不是靠普通民众的消费，是靠美联储拼命印钱让全世界跟着一起买单才看上去走出来的，但其实只是把问题暂时盖起来了，想想为什么美国现在想要割中国羊毛，因为美国股票已经十年大牛了，撑不下去了，但是美国挑的时机也好，我们现在正好和当年日本房地产崩盘前期差不多，现在的贸易战就等于广场协议，只不过中国选择了打，日本选择了忍，现在就要看谁先熬不住了，中国现在是力保房市，而美国是在保证债务的前提下跟你拖着，投资，消费，出口，限制住你的出口，消费的萎靡必将影响制造业的投资，那只能继续房地产投资了，或许这正是美国乐见的。

这是一个很好的问题，能够让我们清楚和掌握未来的投资方向。我的专业答案如下：

一，过去的房地产行业。

从2000年左右的房地产快速发展到现在，房地产行业已经经历20年左右的高速发展，也是房地产的黄金时代。房地产的快速发展，拉动很多行业的跟随增长，房地产直接和间接带动十几个行业的发展，房地产对经济增长在过去，确实起到很好的拉动作用。但是，在未来房地产行业将从朝阳行业变为夕阳行业，将无法继续拉动经济增长。

二，未来什么行业，将取代房地产行业拉动经济增长？

非常确定，传统行业将无法取代房地产行业，必然是新兴行业才能取代房地产拉动经济增长。我认为未来取代房地产的行业是战略新兴行业，包括高端制造、新能源、新消费、生物医药、人工智能等行业，它们将承接房地产拉动经济增长的接力棒，继续推动经济的稳健增长。

另外，重资产的传统行业，也无法替代房地产行业，比如：水泥、玻璃、建材等行业。未来最有希望的行业是符合双创，就是创新和创造的行业，属于技术推动型的行业和企业。因为我们的劳动力红利已经结束，规模优势也失去，必须通过技术驱动企业和行业的持续发展，生产高端的产品，生产有附加值和有竞争力的产品。

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《煮水论后房地产时代》

轰轰烈烈的棚改把房地产推向最后的高潮。只要经济不行就刺激下房地产的时代或将一去不复返。

按计划，2020年棚改全面完成。两年以后，房地产将走完作为支柱产业的最后荣光。

房地产之后中国经济将走向何方？哪个产业有可能接过房地产的大旗引领经济的继续前行？下面不妨来捋一捋。

新能源汽车怎么样？虽然多国都制定了燃油车的退出时间表。但在电池技术发生重大突破之前，没有可能。没有哪个产业可以靠补贴补成支柱的。前些年的光伏产业就是实例。

核能、太阳能、风能、生物质能如何？不行。太阳能、风能都已经是产能过剩行业了。核能只有局部发展潜力。至于生物质能同样如此。

高端装配制造业行不行？高端装配只是工具升级而已，可以成为重要产业但谈不上支柱。

新材料可否？新材料只是材料的升级，材料本身是不具备成为支柱的潜质的。

物联网、互联网、5G、三网融合等新兴信息产业有没有可能？网和路一样，都属基础设施，基础设施有助于产业升级，效率提高，但也成不了支柱。

生物医药、生物农业、生物制造呢？有一定潜力，但可能性也不大。

七大战略新兴产业里面可能性最大的应该是节能环保。节能环保涉及面最广，最具持续性，最具有潜力，最适合本朝一拥而上的搞法。

除去七大战略新兴产业，还有哪些具有潜力呢？

大健康有潜力。每个人都希望活得健康，活得久一点。健康是贯穿每个人的始终的，对应的大健康产业具有较大潜力。

大娱乐有潜力。每个人都希望活得快乐一点。尤其是当代中国人缺乏信仰，娱乐可以填补内心的空虚。

大文化产业有潜力。当人们有了钱之后，为了显得体面一点，必须得显得有文化一点，以表示我有财是因为我有才。

养老产业有潜力。中国将逐步步入老龄化社会。在生产消费水平越来越高的今天，老年人的夕阳时光理应得到更多关注。

人工智能有潜力。随着社会的发展以及科技的进步，人会越来越闲，很多事都会交给人工智能去完成。若干年后，谁家里不摆几个智能机器人都不好意思说自己是现代人。

……

只有预测出未来世界会怎样才有可能预测出未来产业会怎样。

未来还没有来，未来终将到来。

至少在过去的二十年来，房地产对中国经济的贡献是无可替代的。

房地产对中国经济的贡献表现为很多方面，其中包括对建材的带动，比如钢铁行业在2000年前后的处境是非常糟糕的，但是随着房地产发展起来，哪怕是技术含量再低的钢铁企业也很快就活过来了，只要他们能生产技术含量最低的螺纹钢就行，也就是建筑用的钢筋。

还有家电行业。90年代最先火起来的就是家电行业，但是到九十年代后半期的时候，业界人士普遍认为，中国家电产业已经产能过剩了。虽然当时还没有产能过剩这个概念，主要还是用的供大于求的说法，但表达的意思都是一样的。

但是，随着房地产市场的火爆，家电产业又迎来的一轮时间更长的高速发展期。原因很简单，上一波只是实现了从无到有，也就是家电在中国家庭中的普及，而这一波是随着房地产发展，居住条件的改善，每个家庭的家电都在升级换代。

还有家具行业。80年代的时候，大多数家庭的家具都是找木工自己做，但是从房地产行业发展起来之后，随着居住条件改善，对家具的要求也高了，从以前的能用就行变成了还要美观，而且不同的人还可以根据自己的审美来选择不同的风格。

房地产行业还有一个很重要的贡献是，通过房地产的建筑、装修、维护这些环节，提供了大量的劳动就业岗位，而这些岗位上的基本上都是三十五岁以上的农民工在干。而这个群体要在工厂里再找活儿干，基本上不可能了。可以说，房地产行业的发展为农民增收是做出了巨大贡献的。

房地产行业的发展还带动了城市基础设施的升级。基础设施建设是要钱的，但在分税制之后，地方上大多数都没有什么钱，传统的工业衰落了，农业税取消了，地方政府没钱搞基础设施建设。房地产发展起来以后，地方政府通过卖地，就有了钱，就可以搞基础设施建设了。

基础设施建设水平的提高，又可以反过来增加当地的投资吸引力，为当地招徕一些工业项目。而且，基础设施建设水平提高之后，设施更齐全了，生活更方便了，也有助于吸引人口聚集，人口聚集起来了，同样会促进经济增长。内地的二三线城市的地铁、城市高架路，基本上都是在房地产发展起来之后才建起来的。

可以说，中国房地产高速发展的这二十多年，基本上与工业化、城市化的发展同步。而这既得益于中国经济的积累和发展，同样也不能否认受益于人口红利的事实。

因为有这么多正在壮年的人口需要通过自己的劳动来过上更好的生活，要从农村进入城市，所以才会有房地产的高速发展，而房地产的高速发展反过来又带动了更多的人完成了城市化的过程。

中西部农村的农民工到东部沿海地区的大城市打工，在工地上干活、挣钱，再回到老家县城买房，从而又带动了中西部小城市的发展。而东部沿海发达地区也因为经济活跃，吸引了更多的资本聚集，从而吸引了更多的人口流入，成为下一波城市扩张的主力。

从这个意义上说，从来没有一个行业能够为一个国家的经济发展发挥如此重要而且明显的贡献。过去没有，将来可能也不会再有了。

因为，随着人口老龄化，房地产行业的高速增长已经基本结束了。那些在过去几年里赶上了这一波的县城和地级市首府城市，都成了受益者，至少基础设施建设上了一个档次，而那些没赶上的市县城市就很难再等到下一个这样的机会了。

至于房价过快上涨，乃至于成了压在城市中产阶级身上的新三座大山之一，这是多方面的因素造成的，并不完全是房地产行业发展带来的。其中一个很重要的因素就是货币政策、金融政策。而且，房地产行业的发展本身也带来了很多负面效应，尤其是因为房地产行业的过高利润率让许多其它行业的资金也涌进了房地产行业，从而进一步推高了房价。

也因为这种双重性，房地产政策是这些年来中国的经济政策中最多变的领域，经济形势不好了，增长无力，国家就开始鼓励房地产行业发展，经济形势好转了，房价长得太快了，国家又会出台政策进行打压，始终在鼓励和打压之间找平衡，既希望能发挥房地产行业对经济的正面作用，又希望能够遏制房价过快的上涨。

基础建设是唯一的出路。先把有条件的路，改造成下通车，路面上五米封闭后种庄稼。安装太阳能发电等等。全国有多少可开发利用的路（高速、普通）面。

如此一劳永逸，永远不会泡沫。增加还原了耕地，国资民资有投处，受宜无限。就业发展两双赢。

如果全中国的钱，都不够房地产发展的需求，那么房地产还能一直欣欣向荣吗？

有人说，这不可笑么？

全中国所有人的钱，竟然满足不了一个行业的需求，这个行业改发展到如何巨大的地步？

张军辉认为：这还真不是笑话！

现在因为房价的高企，和全国的房地产遍地开花的开发热潮，现在全中国的钱，似乎已经不够房地产用了。

为什么？透过现象看本质。

因为现在有两个矛盾的现象同时存在，说明中国人的钱，已经快不够房地产用了。

一个是：很多房地产企业叫苦连天，说融不到钱。

部分房企缺钱，缺到变相强制内部员工借钱给公司了，据传近期已经有不少房地产企业通过发行，面向内部员工的基金产品来筹措资金，收益率有的甚至高达18%。

二个是：房地产贷款占银行所有贷款的比例创历史新高，说明银行是非常愿意支持房地产企业的。

看下图：

上图显示：商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元，占商业银行贷款余额比重为7.28%，为历史最高水平。

也就是说，作为全中国的钱袋子，银行对于房地产的支持，已经到了历史最高地步，房地产贷款占所有的贷款比例已经高达7.28%。

有人说7.28%，比例不是很高呀！

但你要明白，这个只是房地产开发贷的比例，很多个人的房贷，以及那些灰色的流入房地产领域的贷款，肯定更多，这种杂七杂八的加起来流入房地产领域的钱，肯定远远的高于明面上的这个7.28%。

这个说明：

银行非常想支持房地产企业贷款，也是尽最大力度支持房地产贷款的，可是因为房地产的资金需求太大，作为全中国人的钱袋子的银行，也有些力不从心，只能支持部分房企。

直接的表现就是：

今年以来部分银行房地产开发贷额度紧张，甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行房地产开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度。

比如：

在一家国有大行工作的彭丹(化名)发现，今年以来银行对房企规模资质要求，可谓步步提升：“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50,现在已经变成了top20。”

这说明什么？

说明银行已经腾不出贷款额度，给房地产企业了，也就是说银行已经没有钱，继续去支持房地产的发展了。

看着那些争论房价涨，还是跌的人，讨论的面红耳赤，不禁感觉有时候，简单更好，不需要考虑什么政策，态度，只有考虑下中国人的钱有多少。

看过此文，大家应该明白：

什么叫力不从心！

即使再多的人想房价涨，可是现在房价不是几百一平米的时候，而是动不动几万一平米的时代了，再想房价翻着几倍的涨，要看中国有没有那么多钱了。

至我观察分析，各种信息综合来看，在中国下一个时代必定是大兴农业，这是势在必行的一盘活棋子。虽然我不过小学文化的农村妇女，对国家大事一窍不通，但通过观历史观发达国家局式加一些正常发展需要来讲，一个国家离不开农业这个基础，现在房子都大兴的差不多了，车子:，马路，桥也差不多了，一些生活物资可以说生产过盛，什么电商，实体店也己满足当下的需要，中国可以说现在各行各业的人都己惫乏，需要冷静调整休息反思一下。然后会在适当的时间慢慢搞起农业大改造，填平田地山丘，制造大型先进农机，培养各类专家技术员，专业农民，建各类品牌食品生产厂家，研究无药无害的绿色安全食品，严格控制环境污染，各类健康养生保健，农民都是集体小:区居住，科学化管理，象工厂上班一一样统一服装统一时间有福利工资可以退休，老了进养老院，等等，，，，，，我说不好，总之把农业这块做大做精做好做发达，这样才配的上叫发达国家，安居乐业，这个目标，计划，也得要三十年才能渐渐完善。下一步就是全面性的综合起来稳步发展，没有什么大的改变，再有什么动向也是一些调整。这是我自己个人的判断，虽然怕人笑，但我还是发表出来。我坚信自己的判断和预感。

首先说为何一定要取代房地产行业呢？这本身就是一个伪命题。经济发展目的就是让人们过上舒适幸福的生活，而一个宽敞的房屋就是典型的体现，而做为房产的上下游牵扯5000多个行业的发展，房地产兴则这些产业繁荣，反之房地产行业衰退，这些行业就会受到负面影响。所以说一个好的稳健的房地产市场的存在是有利于经济的发展的。

核心问题在于如何发展房地产，是自由化放任不管任其大涨大跌好呢？还是稳定发展较好呢？显然，政府的调控态度与措施显得极为关键。

目前看，由于房地产市场的特殊性，很难有类比的行业取代房地产。制造业由于技术的进步导致从业人口有所下降，零售业、医疗、教育以及新能源行业都属于培养期，市场的成熟度以及可以承接的就业人口远远不能支撑经济的发展，因为这些都是第三产业服务业范畴，属于生活品质提升的单独行业，不像房地产行业不仅是居住功能，还有很多的附加功能，尤其是中国人传统的家文化以及城镇化的持续进行，导致房地产行业成为国计民生重要的支柱行业。

当然，经济的发展不能完全寄托在房地产行业，也需要类似于科技、大消费等经济模式的集合发展，至少目前看，很难有其他的行业取代房地产行业的发展。

房地产行业在过去的确拉动了经济增长，这个功能是房地产最大的作用和好处，但是高房价也是越来越被人诟病，大家慢慢发现，房地产繁荣之后，经济的确增长了，但是却也深深伤害着其他的经济，制造业等行业深受其害，消费行业也萎缩，这样的经济结构也是不合理的。

至于什么行业可以取代房地产行业在拉动经济增长这个问题，我认为还应该是消费水平提高才能拉动经济增长。

消费水平提高

消费水平提高就意味着有更多的钱用来花，消费水平也是判断经济增长的一个重要方式，花的钱多了，可以促进社会生产力的发展，引来更多的资本进行投资和增进生产质量，但是增加消费水平不是盲目消费，而是应该合理理性消费。另外投资行业也可能会是下一个拉动经济增长的方法。

做投资可以激发市场活力，促进各个行业的进步，因为投资之后，这个行业的竞争就会加剧，如果不能及时提高自己的竞争力，很容易被淘汰，而在投资之下的行业就可以不断升级了，就可以拉动经济增长了。

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尽管有人说，过去近二十年来的发展，房地产业发挥了重要作用，是经济快速发展不可忽视的重要力量。

如果单纯从对经济的贡献来看，房地产业的作用确实非常大，甚至可以认为是重大贡献。不仅自身提供了积极的力量，受其影响的钢铁、水泥等，也都取得了非常明显的发展。

然而，正是房地产业的过度发展，也使得包括房地产、钢铁、水泥等在内的部分行业，出现了过度发展、产能严重过剩的现象。今天经济生活中的许多问题，都与产能过剩有关。

也正因为如此，要想找一个能够替代房地产，且能在短时间内见效的行业，是很难的。但是，如果更加注重实体经济、尤其是科技型企业发展，从长远来看，还是能够逐步替代，并产生更加可持续性作用的。