很高兴能回答你的问题。

首先在我国的土地性质为国有土地和农民集体所有土地两大类，上一篇与大家分享了除了农民集体用地外的其他土地在康养项目投资开发中的影响，本篇编者将聚焦介绍农民集体所有土地在康养项目投资开发中的应用分析。

十三届全国人大常委会第七次会议经表决通过了关于修改农村土地承包法的决定，农村土地实行“三权分置”的制度得以法制化，使得农村集体用地有了入市流转的可能性！

“三权分置”是指所有权（归集体）、承包权（归农民）、经营权（归实际经营者）利用农民集体所有土地做康养项目，需要的就是三权中的“经营权”。

国家政策

到2022年，建设国家森林康养基地300处；到2035年，建设国家森林康养基地1200处。利用好现有法律和政策规定，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例治理面积从事康养产业开发。在不破坏森林植被的前提下，可依据《国家级公益林管理办法》利用二级国家级公益林地开展森林康养活动；合理利用农村未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂发展养老产业。

——《国家林业和草原局 民政部 国家卫生健康委员会 国家中医药管理局关于促进森林康养产业发展的意见》

鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源，允许集体经济组织灵活利用现有生产服务设施用地开展相关经营活动。鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用1－3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。

——《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》

农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。

——2014年4月17日国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》（2019.4过期）

政策解读

试行确有趋势，实施仍需时日

综合分析当前施行的各项支持政策，总体上很多政策还处于试点试行阶段，距离全国范围实施还需要一段时间，具体施行的政策细节还存在一定的变化可能性。

开发主体有条件

1、“开展生态修复达到一定规模的经营主体，在一定条件下，才可利用1－3%治理面积从事旅游、康养等产业开发。”也就是说，并非所有经营主体都可以参与开发。

2、“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地”是民间资本可以自己利用农民集体所有土地开办养老机构，还是民间资本要参与集体经济组织呢？以什么形式参与呢？尚未明确。

《养老服务设施用地指导意见》已过期

1、《养老服务设施用地指导意见》自2014年4月17日印发，有效期五年，截止编者发稿时，已过期，新的关于养老服务设施用地文件未公布，存在空档期的同时，也存在着颁布更有利于养老产业发展、更具有落地性的可能。

农民集体所有用地使用有风险

1、民间资本若与村集体联合开办养老机构，一方面项目规模受限，床位数由当地民政局和规划部门确定，辐射范围最多涵盖本村集体及周边区域，另一方面，养老机构需为非营利性养老机构，则资本回收方式成问题。

2、土地无法流转至民营资本名下，作为地上物的实际投资主体，并不能完全获得地上物的所有权，运营管理会受集体经济组织影响。

3、若以租赁形式获得集体建设用地做康养，一方面受限于租赁期，期满后续租问题不利于稳定经营，另一方面租赁形式一般需要与村集体协调，容易因地价上涨产生纠纷。

用地决策

用地成本地不失为一个优质选择

农民集体所有土地，成本较低，康养项目落地可以解决当地就业、完善当地基础建设、解决当地养老问题，可以协商较低的土地成本，且自然环境、生态环境较好，非常适宜做康养、旅居项目。

用地政策趋好

国家鼓励农民集体所有土地经营权入市，相关政策支持必然会更加完善，农村土地市场也会越来越规范，一些疑难问题必将得以解决。

土地流转试点契机

土地流转开始地方试点，民间资本完全可以通过租赁或合作方式把集体建设用地规划起来，进行建设，等到集体土地流转施行，可以协议方式获得土地经营权，抓住市场先机。

希望我的回答对你有所帮助。

首先是叫好这一政策，其次是力所能及地用实际行动进行支持。

笔者正在从事民政工作，发展康养项目也与民政工作相关，加之笔者的朋友中有有准备“进军”这一行业的，也曾多次分享过农村康养项目如何保障用地、确保落地以及将来的养老发展趋势问题。至于作为个体到底如何参与，城里人与农村人，年老者与年轻者，投资者与消费者，每个人所站的角度、所面临的具体情况不同，参与的深度、广度都会不同。

假如是投资者，在康养产业方兴未艾之际，在用地问题能得到较好保障时，抓住机遇“进军”这一行业是不错的选择。笔者一朋友几年前就有到农村做康养项目的想法，找了好几个地方，都是由于用地问题不能落实而作罢。有了这一政策作支撑，用地的瓶颈问题就能得到较好解决，就可以乘势而上、有所作业了。所以这一政策，对准备做康养项目的投资者来说是极大的利好消息。

假如是消费者，入住的选择更多，是大好事，不会如现在一样是一“床”难求，多选择到自己喜欢的地方、喜欢的康养机构养养老，既自己把日子过舒服，又不麻烦子女，同时还用实际行动支持了这一产业发展。

而目前，做为从事民政工作的笔者，最主要的是把这一政策宣传好，同时大力普及康养的相关知识，逐步改变传统的居家养老、养儿防老等观念，为这一政策的落地和持续发展尽一份力。

（本文图片来自于网络）

个人对农村集体建设用地发展康养项目赞成，但保持悲观态度。理由是，有两个问题需要先搞清楚，不搞清楚只能是点上开花，不可能面上铺开。

第一，农村集体到底还没有可以利用的建设用地，即使有的话，到底还有多少地？

农村集体建设用地主要分为两种，一种是农村集体公益性建设用地，像宅基地、村支部、村小学、村卫生所、道路等公共服务设施所占用的土地。

第二种，是农村集体经营性建设用地，包括原来大集体时生产大队办企业所占的，还有改革开放以后，有些村搞产业发展占用的土地。

目前，农村集体建设用地的家底谁能说清，村支部书记能说清，但土地性质可能说不清，因为土地性质有专业分类，可能与国土资源部门登记的不尽一致，尤其是城郊村、产业集聚区附近的土地。

当地政府相关部门也能说清，因为现在各地都在搞新型城镇化建设，搞产业集聚区建设，需要进行国土规划和用地审批，占用的农村土地指标从哪儿来，需要提前谋划。

如果占用基本农田，需要通过占补平衡来补充调剂。占多少补多少，还要保证补充土地的质量。对于把基本农田补在山上、补在滩地的做法坚决不允许，目的是为了保住18亿亩耕地红线指标。

所以，农村目前真正能够利用的建设用地是空心村、废弃宅基地、丘陵山地等，尤其是空闲的宅基地是最大的资源。为什么有的地方搞合村并居，就是要把农村集体能够用的土地资源给倒腾出来，来发展产业项目。

第二，利用农村集体建设用地发展康养项目，它的未来消费者可能是谁？是农村老年人，还是城市退休人员，他们有条件且愿意吗？

对于农村老年人来说，人口比例越来越大，总体生活质量有下降趋势。现在，农村大量的青壮年劳动力常年在外务工，无法照顾家庭的老人，养儿防老已经成为一句空话。

农村现在老年人有病，因为有新农合政策可以看病，关键是谁来照顾？兜里可能有一些闲钱，关键是日常生活谁关照。不少农村留守老人一天三顿饭都是问题，不是缺东西，而是谁去做。

所以，在农村建康养项目，留守老人想去，他们有条件吗？当务之急，利用集体建设用地，把农村养老院建起来，不需要高大上，只求为农村老人提供一片养老之地。

要把农村老年食堂建起来，让农村留守老人一天能够吃上三顿热饭。大家一块聚餐，唠唠嗑，聊聊天，有助于解决老年人孤独感、空虚感，让他们能够安度晚年。

再说说城市退休人员，子女一般可以照顾，生病了可以去医院，冬天家里有暖气(北方)冻不着，现在都有社区服务人员，有困难了还可以提供一些帮助。

如果让他们去农村建的康养中心居住，一个是想去的人数不会太多，第二个时间不会太长，还有一个关键问题是费用多少需要考虑。康养项目如果设施齐全，收费肯定就高，否则不赚钱谁愿意投资？毕竟不是公益性养老机构，采用市场化运作就得有投资回报。

所以，潜在的消费者数量上不去，农村建康养项目就很难长期运作下去。最为重要的是，虽然我们现在的生活水平总体有了大幅度提高，无论是城市老年人，还是农村老年人，目前对过高标准的养老需求还是不现实的，许多条件还达不到。

个人观点，欢迎大家讨论!

好政策，抓住机会，整块地，然后自己养老

康养项目是好，为国为民，但是不能一哄而上，要全国统一一盘棋，不能重复建设。最后是浪费。我的观点如下，不可能全面论述，不到之处给予指正。

第一、尽量少用、慎用农村集体建设用地！建设康养项目首先是交通、医疗、环境、服务、等项目一体化工程，你在农村集体建设用地建设，不具备上述条件，投入后很难有收益。

第二、没有国家统一一盘棋的规划，会造成浪费，有利益一哄而上，没有利益了就骂娘。市场需求能否满足？需要调整。全国建立系统，可以轮流多地养老。形成会员制，今天在山东，明天再海南，提前准备好接待任务。

第三、各地康养项目价格公开透明，防止敲诈老人。针对欺骗、忽悠老人的康养所给予加大处罚，且终身不得从事本行业。同时也要进行帮扶政策，比如：你照顾身体不能动的老人，给予记录在案，将来就会有其他人优先服务给你，不能兑换钱。也可以人义工参与照顾身体不好老人。宣传形成社会风气。

第四、有些当地政府出面把闲余的住房，收回作为康养项目投资入股，盘活不动产。解决农村富裕劳动力再就业，形成全国拉动内需大工程。中国面积大、风景多、饮食文化好，这样才能活起来。

第五、以上应该针对大部分中低收入群体。对高收入的，他们解决养老问题就简单了。不需要说明什么。

这是个大问题、大工程、大市场、也是个好事情，谁能不老？

最后：祝愿我们国家兴旺发达、繁荣昌盛、安居乐业、老有所养、幸福晚年。

这个康养项目是珍对老年病人建设的，可能是康复疗养治疗为一体的医疗机构吧，怎么样建设勾造我不懂，参与不了，待岁数大了，有可能参与进去。

太多数农村早已没有集体建设用地，所以集体经济和新型产业面临极大困境！

没有土地指标

1如果有机会，会参与，毕竟自己也会有，老的那一天。

2支持国家的号召，个人观点。仅供参考。希望能帮到你。

大家好我是内丘俊哥，来自邢台内丘农村的，我来回答一下问题。欢迎大家关注支持正能量的我，谢谢。

中国现在处于良好高速发展时期，除了党正确领导和国家政策好以外，还有近14亿人口巨大红利。具有关数据2018年末，中国60岁以上人口达到2.5亿，占当年总人口19%。由于上世纪八十年代实行计划生育政策，造成一代一孩或两孩家庭，抚养老人社会压力很大。康养产业是新型产业，国家也高瞻远瞩积极出台有关战略政策，正在向康养产业扶持，现在未来前景广阔。

如果国家建设康养产业占用农村集体用地时，应该全力理解配合支持 。除了国家进行土地购买补偿方式外，集体也可以以土地入股共同发展。也可以在当地用人力服务业入股加入。或者应聘去工作，拉动当地人家庭经济。村集体或者个体农户也应该依托当地康养产业，靠山吃山靠水吃水共同发展，建立开展多种副业服务业，例如:文化娱乐，特色养殖绿色食品，新鲜水果种植，餐饮服务，特色旅游住宿，建商业门店，建度假村基地，培训影视机构等等，具体合理实施，拉动当地经济生活水平。例如我们内丘县扁鹊文化康养小镇，百果长寿庄园苹果小镇等都是最典型的示范特色小镇领先榜样。

2016年10月，中共中央政治局会议审议通过《\"健康中国2030\"规划纲要》。《纲要》将“健康中国”定为国家战略，并提出积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合、催生健康新产业、新业态、新模式。2016年成为健康中国战略元年。

2017年2月，工业和信息化部、民政部、国家卫生计生委联合印发《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》。文件提出，到2020年基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系，建立100个以上智慧健康养老应用示范基地，培育100家以上具有示范引领作用的行业领军企业，制定50项智慧健康养老产品和服务标准。

2018年4月、9月和11月，国家林业等部门先后颁布了《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》、《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》，提出允许利用一定比例的土地发展林下经济、生态观光旅游、森林康养、养生养老等环境友好型产业，鼓励运用PPP模式将旅游资源的经营性开发项目与养老、健康等公共服务供给相衔接。

总之，要响应党和国家号召，顺应政策形势，积极配合当地政府，找准眼光摸清脉络，充分利用农村集体有限土地资源，换取无限良好循环更大空间。也是当地千载难逢跨时代机会和机遇。必要时候可以舍小家利益，换取大家及国家共同繁荣发展。

个人建议仅供参考，有部分法规采摘自网络。