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我们一直在强调购买二手房和购买新房的程序是不相同的。特别是我们在购买二手房的时候，它的程序相对于新房来说会比较繁琐，比较复杂一些。

而且每一个环节里面可能涉及到的风险也是不一样的，都需要我们自己在购买前预先的去把控去预防，这样的事情可能发生。

今天我们就主要针对购买二手房的时候，两个交钱的环节来讲解一下定金和首付款分别什么时候缴纳最安全，尽量的缩小可能产生的风险和纠纷。

一，先来看看二手房交易流程里面，具体有哪些环节

“购买二手房的流程主要是看房，选房、查房产档案、交定金签合同、缴税，过户、物业交割。若是购房者需要按揭贷款，在合同签署完后，交易双方还需到贷款银行办理贷款手续。”

购买二手房的时候按揭贷款买房，相对全款买房要稍微复杂一些，我们就以按揭买房，这样复杂的一类交易来给大家具体讲解一下。

按揭购买二手房的流程：

看房，选房：看房和选房比较好理解，目前我们大部分的购房者朋友都是通过手机看房APP查找自己需要城市，需要区域的房源，然后再约中介带看去选择自己可能能够接受的户型及价格等等。

谈价：谈价就是当你去看好房子，或者说你有意向的房子，情况下，就要求中介把业主约出来，三方进行一个房子价格的协商。

在进行价格协商的时候，我们就应该去查询一下自己是否具备购房的资格，特别是是否还具备贷款买房的购房资格，以及自己的征信是否良好，这一点非常重要。

缴纳定金：当你约业主出来，把房子的价格谈到双方可以接受的程度的时候，确实需要买这套房子，就需要缴纳一个定金，好锁定这套房源。

让中介从网络APP下架这套房源，同时通知中介行业内的同事和其他公司的人员不要在带客户看这套房子，让业主不再卖给其他的购房者。

缴纳定金，顺便需要签购房合同，目前市面上大部分都是三方合同，业主一份，中介方一份，买家一份，相互之间都是有约束的，需要大家在签购房合同的话注意各种细节。比如二手房里面的家具家电是否同时和二手房一起出售，如果是同时一起出售，就要缴纳定金的时候去拍照留证，而且还要写进合同。

面签：面签很简单，就是中介带着业主和买家去要办理按揭贷款的银行，做一个面对面的资料的上缴，审核看买房的朋友是否具备贷款的资格。

同时证明这套房子已经处于一个交易的状态，而且是买卖双方都同意的情况。

核税：核税是指通过房管局的官网或者是公众号或者是APP去核实，你这套房子需要缴纳给国家或者说房管局的一个个税和契税，金额大小。

缴税：当核税，的金额大小通过之后达到了房管局的一个要求之后，你收到了短信之后就可以约上中介带你去房管局缴纳应当缴纳的个税和契税了。

过户：过户很简单，也很容易理解，就是原业主的房产证拿到房管局去注销，然后出一个新的房产证就是买房者的名字。

过户一般都在纳税完成之后，以及你的银行面签审核通过之后。因为我们要确保买房者能够到对应的银行顺利的按揭贷款。

缴纳付款：交了首付很简单，按照重庆这边的交易惯例，一般是过户当天就要把首付款转账到业主的银行卡上。

因为房产证已经更新为你的名字了，你只需要等待房管局出新的房产证即可。这个时候你就需要把首付款缴纳给业主了，很简单，扣除银行贷款给你的金额和你缴纳的定金，就是你需要缴纳的首付款。

领证回件：这里的领证回件，是指购房者或者中介带领你的房产证，也是房产局刚出炉的新的房产证。这个时候中介就会带上新的房产证的复印件和相关的一些资料，把对应的证件提供给所要办理贷款的银行，等待银行放款即可。

交房：交房是最后一个环节，也是等到银行放款给业主之后进行的最后一个环节。说到底就是业主的尾款收到了，把房子交给你，以后这个房子就是你的了，由你处理。

……

以上这些，就是按照购买二手房的先后顺序罗列出来的一些细节和需要我们去走的一个流程。

当然可能还会涉及到一些小的细节，大家可以根据实际情况中遇到的问题，去做对应的调整和解决。

二，购买二手房什么时候交定金？什么时候交首付款才最安全？

当我们把整个购买二手房的流程搞清楚之后，我们需要关注的就是，在这些环节里面需要我们去缴纳金钱的部分，比如交纳定金交了首付款。

因为大部分人在做一个商品买卖，特别是像房屋这样金额巨大的商品，买卖的时候，往往能够让自己提高警惕或者说精神抖擞去关注这样一个细节的，一定是涉及到金钱交易的时候。

同样的我们看看到底什么时候缴纳定金，什么时候缴纳首付款才最安全，避免不必要的纠纷发生。

什么时候缴纳定金才安全？

刚刚我们在第一大点已经说到了缴纳定金，一是为了锁定这套房子，不再让业主或者说中介卖给其他的购房者。二是为了证明这套房子确实是你想要买的，也接受了这个房子的楼层，户型，大小，总价以及周边的配套。

所以关键的问题就很明确了，什么时候讲的注意安全？

一定是你在看好这套房子，然后约中介约业主一起出来谈价，达到自己能够接受的一个价格范围之后。

也是不断的在中介处落实了自己具备购买这套房子的资格之后。然后通过提档确定了业主的这套房子是处于一个安全没有抵押，没有债务能够正常交易的状态下。

这个时候去缴纳定金去完成这样的一个购房动作，购房行为才是安全的。

什么时候交了首付款才安全？

首付款比定金可多多了，一定要确保它的安全，刚才第一大点我们已经说到了，一定是你的银行贷款资料审核通过之后确定了银行能够放款给你，你能够成功的购买这套房子才会去缴纳的金钱。

按照重庆这边的交易习惯，一般是过户之后当天去把首付款缴纳给你的业主。因为首付款一般都是几十万，甚至上百万，大家购房都希望房产证已经是自己的名字了，已经成功过户了，确定了这套房子已经是我的名字了，才会去做这样的一个大资金的缴纳。

可以理解，因为谁都不想损失，而且这笔钱不少，可能还是我们辛苦工作不断加班，甚至很多年才有的积蓄，甚至很多朋友的钱是靠父母或者说亲朋好友的资助才拥有的，购买房子的首付款。

所以最安全的缴纳首付款时候一定是银行已经通知你，你的贷款审批资料已经通过了，然后业主也协商下来，同意先过户给你，再去缴纳这笔首付款给他，这个时候相对来说就比较安全了。

的确如此，购买二手房程序很多，而且每一个环节里面都可能出现一些小的纠纷小的问题，尤其是在这样需要缴纳大额金额的阶段，一定要把风险控制到最低。

三，小结

总的来说，购买房子是我们人生当中特别重要的一件事情，不仅仅是因为它涉及到的程序很复杂，容易出现各种纠纷和风险，而是因为房子倾注了我们普通人群大部分的积蓄，甚至是借钱才够的一个买房款。

一个小小的失误可能就会造成金钱的损失，没有人的钱是大风刮来的，大家都不容易。肯定都希望能够顺顺利利的把房子这件大事情给解决掉，不要出现过程当中的任何风险和纠纷。

所以在这里再次强调一下，特别是去购买二手房的朋友，一定要去提前学习一下购买二手房的相关知识，去了解清楚每个环节的交易流程，以及可能出现的一些风险和纠纷，尽量把这些风险和纠纷规避，在它可能出现之前未雨绸缪嘛。

最主要的是购买二手房的时候，特别是涉及到你要缴纳金钱，无论是定金还是首付款的时候，特别是在一开始看房确定要买这套房子的时候，一定要去房管局调档，调取业主房子的具体档案，看看房子是否存在查封抵押以及相关的债务，或者说注册了很多的公司这样一些状态。

多做一个动作，让自己的购房能够降低到最低的风险，能够顺顺利利的完成各个环节的手续。

甚至，有时间的朋友还可以到小区的保安处，隔壁邻居物业处去打听这个业主的人品以及他们家的从事行业和外面是否存在一定的债务问题，这些小的细节都是决定你购买二手房有没有可能出现更多风险的一个前提条件。

好了，希望以上的分享能够帮助到所有要去购买二手房的朋友，当然每个城市可能涉及到的各个流程里面的小细节不太一样，但是大的规则是一致的，我们一定要先确保房屋的安全，确保自己具备购房的资格，确定要买房子了才去缴纳金钱。祝大家购房愉快，生活愉快，我们一起成长。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

买二手房什么时候交定金？

我认为，在签订定金合同前，做好产权调查、违约条款约定、重要信息披露三件事，之后，签订定金合同，交付定金。

什么时候交首付最安全？

我认为，签订了正式的房屋买卖合同后，合同三方同一天到银行办理贷款面签，通过银行的审查后，再交付首付款比较安全。

01

在签订定金合同前，做好三件事

（1）做好产权调查

①二手房的权利性质

不动产的权利指的是房屋和土地的权利性质，从房屋的权利类别来看，分为商品房、限价商品房、房改房、集资房、经济适用房等等。

每种不同的房子，它的权利性质是不同的。在购买前，买方要确认它的权利性质到底是什么。

房屋的权利性质不同，购房的价格也不一样。

②他项权利

他项权利指的是房屋之上有无设立抵押权。如果有抵押权，说明卖方还没有还清银行的贷款。

从电脑上看登记簿，有抵押权的房子很明显，会以黄色或橙色覆盖在信息上。

③查封

看看司法机关有没有对二手房进行查封，被查封的房屋是不能交易的，也就是说，不能被买卖、抵押等。

④权属状况的依据

权属状况的依据，意思是说我们凭什么相信以上的情况到底是否属实；它的依据就是不动产登记簿。

因此，我建议，由中介、买方陪同卖方到不动产登记机构打印该套住房的不动产登记簿。

大家喜欢以房产证、土地证或不动产权证为依据。而该套住房有没有他项权利或者查封，仅有房产证是看不出来的。

其实，登记簿才是真正的依据。

⑤土地出让金

如果土地的取得方式是划拔，在交易时，要缴纳土地出让金。在签订定金合同之前，先咨询清楚金额的多少，谁承担这笔费用。

我认为，土地出让金是卖方应承担的费用，转嫁给买方不符合规定。

而且，土地出让金是一笔大额支出，中介机构及卖方有责任和义务向买方披露这一重要信息。如果未作披露，买方可向法院起诉，合同的签订属重大误解。

法院面对这一情况，可能会判决变更或撤销合同。

（2）对卖家违约作出约定

如卖家违约，比如卖家认为房子卖便宜了，想涨价，如果出现这种情况，双方在合同中约定：如不按照合同约定的价格出售，卖家承诺双倍赔付定金给买方。

（3）对房屋的重要信息，卖家和中介应如实告知，否则，买方可不交易

这里说的重要信息包含二个方面的内容：

一是房屋质量，比如房屋内是否有漏水情况，比如卫生间、厨房或者卧室等；

二是中介应对卖家的身份信息事先应向买方进行披露。

有的二手房是中介自己从上家通过委托公证的方式购买的，为避免税费而不过户，找到买方转手。

签定合同时，买方要求卖方出具身份证、户口簿，如果有委托合同，需出具合同，以此验证卖方的身份信息。

我家的一个亲戚在购买二手房时，就遇到了这样的情况。

02

签订了正式的房屋买卖合同后，到银行办理贷款面签，通过银行的审查后，再交首付款比较安全

（1）合同约定免责条款

合同约定清楚：如因买方原因不能通过银行审查而无法贷款，则取消合同，且不能将此归为买方的责任。

（2）和银行联系好，把首付款关进“笼子”

待买方通过了银行的审查，具备贷款条件后，再将首付款给卖方或者用于解押。在没有达到这个条件下，谁都无法打开“笼子”。

做好了以上二件事，相对来说，这个时候交首付款比较安全。

03

结语

在缴纳定金前，买方先要把二手房的权属状况搞清楚，这是交易的前提条件；

在交付定金时，不建议使用现金，较稳妥的方式是，卖家提供银行卡，买方将定金打到银行卡上，这样做，买方手中能留有凭证。

对卖方的身份要进行核查，以防中介在卖房子。

我是江南的文蕴世界，与你畅谈房地产话题，分享你的喜乐，用知识化解你的困惑。

买二手房通过前期的中介委托——匹配房源——带看——议价。

价格双方谈妥了，买方记得自己携身份证先去当地的人民银行拉一份征信报告(确定自己有贷款资格、全款购房请忽视)。再要求中介跟房东去房产交易中心做个产权调查(主要查询该房产是否被人起诉或冻结)及房东夫妻双方的当下征信报告。确定这几点都没问题后就可以下定金了(注:定金不可超过房产总价的20%，否则属无效合同)，定金一定要由买方银行帐户转(存)至卖方(产权人)银行帐户，且要求对方出具亲笔签名的定金收据留存。

至于首付最稳妥的是在房东解押时双方到贷款银行将首付冻结于买方帐户中(也就是做双方资金监管)，待到买方不动产权证领取当日解冻首付给房东既可！
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买二手房，签合同的时候交定金（就是三方居间合同，买方，卖方，中介。），记得要定金收据。关于首付款每个地方有差异，有的有资金监管，有的没有。如果有资金监管的话，正常都是当天会让你打进监管账户里，这个不用你烦，有人会告诉你怎么操作，如果没有资金监管，也是过户当天，但这个时间要把握好。基本就是签过字就可以把钱打给卖方了。

二手房买卖的流程如下：

客户资质审核/房屋核验----交定金----签署买卖合同----办理网签----评估----贷款----资金监管（首付）----缴纳税费----过户----领取新产权证----物业交割----资金解冻----放尾款；

对于定金来讲，一般都是在买卖双方谈好价格和交易细节之就后可以交纳定金了，这个定金起到约束双方的作用，若买方反悔，则定金不退；若卖方反悔，则需双倍返还定金。

定金的金额可以双方协商拟定，一般不会超过房产总价格的20%，假如房价100万，那么定金不会超过20万，双方签署定金收取协议后直接转账给卖方就可以了。

对于首付来讲，付款的时间在过户之前就可以，为了保障资金安全，务必要办理资金监管业务，也就是说，首付款和直接转账的定金不一样，千万不要直接转给卖方，避免钱转过去后对方不配合过户。

资金监管的目的就是对首付进行保护，现在很多银行和中介都会提供资金监管的服务，一般中介会在银行开设一个独方的账户，买方可以先将所有首付款转至指定账户。

此时卖方就可以配合去房管局办理过户业务，过户后中介会通知银行将买方事先预存的首付款转至卖方账户，若过户失败，银行会将钱悉数退回，从而有效的保障了资金的安全。

综上，二手房交易非常复杂，尽量在专业人员的指导下进行。一是房产的安全，事先要核实清楚，有没有欠款，能不能顺利过户。二是资金的安全，千万不要嫌麻烦直接付款，一旦出了问题后悔都来不及了。

您好，很高兴回答您这个问题，作为从业近5年的经纪人，以我个人的经历，谈下我自己的看法。

如果有看中一套房子，首先要弄清楚房子的产权调查（通常自己或者房产中介都可以去房产交易中心调取全套产权资料），确定产权清晰，没有纠纷，尤其要避免有法院查封的情况。 若产权人为多人，房子产权人达成了一致意见，不要出现其中1人签字同意卖，交易中突然另外一个产权人跳出来说不同意卖就比较麻烦。

1、买二手房什么时候交定金？

定金通常是在买卖双方洽谈过，达成一个双方都能接受的价格之后，买方支付一定数额的定金（建议不要超过总房款的20%，这个也是法律保护的最大额度）给到业主或者中介公司对公账户转付给房东，最好用银行转账，留好证据，以避免以后有纠纷，让业主或者中介公司开立好收据给到您（如果是中介公司，记得让开具盖公章的收据），同时记得要求把该房子的房产证暂存在居间方（中介公司），直至完成过户，避免房东把房子再做抵押。

备注：前提是在确认房子产权清晰，没有查封，可以正常交易的情况下（有正常住房贷款没有关系的，只要在过户前还掉贷款注销掉抵押就可以）。

2、什么时候交首付最安全？

买方确认好自己的付款时间节点，如果贷款务必要请专业的银行贷款人员做好评估，贷款数额能保证审批通过。首付通常是在签合同当天支付给业主，条件允许的话，记得再查看辨别下房产证真伪，收回产证到居间方暂放，直接过户完成。同时确认签字人是不是产权人本人或者公证委托人签字，其他人签字没有法律效力。

好多城市二手房交易都有类似网签制度，签网签合同可以有效防止1房多卖，保证买方的交易安全，如果能走资金监管流程，更好（通常是大部分房款支付到第三方官方的资金监管的银行账户，不直接进上家的银行账号，等新的产证办理出来之后，再把房款一次性转给业主）

提醒：签定买卖合同要把交房时候的家具清单列好，同时留部分尾款几万元（根据情况定），防止最后交房时，原业主有大量水电煤或者物业费拖欠，或者交房时的家具家电和之前口头约定不一致，可是全部房款都已经给了原业主，再处理此类纠纷就比较麻烦。

买二手房只要家人都能确定要买此房就可以考虑交定金

定金一交，就相当于从法律角度来讲，正式确定二手房买卖关系，定金合同会注明买卖双方应尽的义务、付款方式、买卖双方的违约责任等合同内容事项。合同一旦签署，违约一方一般是返还另一方双倍定金。

什么时候交首付最安全？

当定金合同签定，买卖双方二手房买卖关系正式确立，买卖双方可以协商何时以何种形式交付首付款，需不需用第三方中间人见证等。

付首付之前，买房者先去银行事先咨询下房贷有没有额度？大概多久能下来？如果最后确认二手房贷款没啥问题，就可以按合同约定，一般买方先付首付款给卖方，然后卖方将房产证过户给买方，买方拿过户后的新房证后，去银行抵押办理房贷，然后转尾款给卖方（同时腾房给买房）……

什么时候交首付安全？下面3点同时满足可以交首付了！

1.卖方房证无抵押，且房证可随时过户

2.买方房贷额度无啥问题，能办下贷款

3.首付交后，卖方无条件配合过户给买方，方便买方办理贷款，用贷款交清尾款！

大致就这些，欢迎大家留言补充！

二手房过户流程

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

第二步，签订二手房买卖合同。

第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。

第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。

第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

签合同验明产权证和产权人，查询房产是否限制交易，有无抵押，什么抵押，合同要产权人签，共有的就全部产权人签字，付定金，一般百分之五以内，法律规定百分之二十以内都有效，收条要全部共有人签字加印，居间方代保管产权原件，以防多卖，买方收产权和身份证复印件。首付款一般在办理过户手续递件成功支付，如果需要首付款赎楼，稳妥的就是先做同价值顺位，然后把钱直接划入卖家还款账户，以防用作他用，最好在银行通知的结清日一起去银行，当面支付，等着银行出具结清证明，并开具收条。尾款如果是贷款就银行直接划拨，如果全款一般采用房管局监管，以保障卖家能收到钱。还未交房的可以留几万尾款顺利交房后支付，或者居间方代管，交接完后转付，防止谈好的家电家具没有如实交付，或者拖欠一些水电气物业费，具体金额可以视情况来定。希望有帮助！

二手房交易，什么时候给定金取决于双方自行购买还是通过第三方专业的机构购买。

正常的定金支付时间是签订买卖合同当天。定金的作用，是对双方的约束，虽然相对而言，买方的风险更大一些，但是仅仅站在契约的角度，定金是在平等的前提下，对买卖双方共同遵守契约的一种约束。

作为买方，更担心的是自己资金的安全性，因为毕竟双方的信息不对称，对卖方而言，房子还没有过户，谁也拿不走，对卖方几乎没有损失。

但是对买方来说，自己付出的是真金白银，仅仅看了几次房子，跟卖家也仅仅是见了几面，谈不上了解，对于有房产证的房子来说，还能见到房产证，对于没有房产证的房子来说，仅仅见的是复印件，真假难辨。

所以，站在资金安全的角度，买方这么考虑也属正常，很多人虽然没有见过，但是也听过很多人借着卖房的名字，各种诈骗新闻也是层出不穷。

所以，对于有以上心里的购房者，能够通过专业的第三方购买，当然是相对最安全的，一方面第三方会核实卖方的信息，另外，如果通过第三方，心术不正的人，多多少少都会心虚，这个其实也是第三方的其中一个价值所在。

站在合同的角度，合同的条款对双方都是对等的，所以约束也是对等的，定金的支付，更多是双方对于达成交易的诚意的一种体现，特别是合同一旦确立生效，合同里边约定的事项，也是要即可兑现的，买方不买了、卖方不卖了都是最常见的违约。

买卖二手房有一个流程，从看房到最终的过完户交完房，在什么节点干什么事，我们不应该考虑在什么时候给定金最安全，我们应该考虑的是，付完定金之后，如何能够确保资金的安全、交易的顺畅，这个问题解决了，其他问题基本也都解决了。