珠三角楼市的未来十分可期！当然，可期的原因并不是这是珠三角，而是因为珠三角的粤港澳大湾区，珠三角只会是楼市的一个“大背景”，而粤港澳大湾区的存在，才会真正是该楼市的加分项。

粤港澳大湾区就是要和纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区比。经过不断的发展，粤港澳大湾区就能和这些国际知名的湾区去竞争，发挥强大的竞争优势。

全球60%的经济总量集中在入海口，曼哈顿湾、东京湾、旧金山湾等都是全球重要的经济中心，也几乎都是城市乃至国家的重要资本集中地。

粤港澳大湾区的GDP总量已经达到1.24万亿美元，超过了旧金山湾区，未来的目标就是成为第四大湾区！

近日，就有机构整理出粤港澳大湾区9个城市（除去香港、澳门）的最新房价。想要抢占大湾区发展先机，置业大湾区，看看哪里有更好的机会？

我们可以先来看几张图：

（来源：房价行情网（粤港澳大湾区9市最新房价一览）

对比今年与去年3月的房价，大湾区9城均有不同幅度的上涨，而肇庆则以40%的涨幅位居第一。

在大湾区9城中，肇庆的定位是，连接大西南的枢纽门户城市、粤港澳大湾区新型城市。

依据2013年~2015年3年的商品住宅成交情况来测算，粤港澳大湾区各城市住宅土地消化周期都在3年以内，住宅土地供给略有不足。其中，中山的消化周期最短，仅为0.36年，主要源于前期宅地成交量连续3年低迷，2015年全年供应量甚至不足10公顷，而住宅成交却持续走高，2015年商品住宅总成交建面高达922万方，预计未来中山住宅供应肯定远远小于需求，供不应求致房价上涨动能充足。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。珠三角9市商住用地成交面积由2014年上半年的2183万㎡下降至2017年上半年的1631万㎡（建筑面积计算，下同）。

其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。肇庆、惠州、江门三个城市土地资源仍有增量空间，2016年后吸引购地资金快速进入。

（-9东南偏北）

个人意见，欢迎交流。

1、深圳调控依然很严格，“三合一”出来之后对市场冲击挺大的，今年还是主跟国家的主旋律——稳定健康发展！房住不炒！但一线城市始终有优势，价值摆在那里。

2、广州的房价在四大一线城市中算是良心价，虽然也挺高，但还没有到瞠目结舌的地步。市区今年在限售限签限价的阻击下，难有大幅度的价格攀升。而外区中从化和花都得益与地铁的开通，会进入补涨的阶段。南沙得益于副中心区定位和粤港澳大湾区交汇点的优势，上升势头估计是最猛的。增城得益于宽松政策，继续吸引大量刚需外溢客户。

3、中山、东莞，这两个城市处于广深一线城市的双重辐射，外溢效果明显，是第二阵营城市中发展潜力和投资价值比较好的。

4、佛山，不得不说广佛同城的厉害，广州西与佛山市区空间已经连在一起，加上主要热门区的限购，使得三水、伦教、容桂这些位置相对远的区域，居然也开始涌入广州客户！辐射范围和深度已经显现——整体稳中有涨。

5、珠海，个人不是很熟悉，但是本地人购买力是存在的，同时加上粤港澳大桥的开通，未来发展应该不错。

6、惠州江门肇庆这三个城市，价格洼地最明显应该是江肇，但是其人口、资金、产业相对落后于惠州，短期内江肇的价格涨幅估计大于惠州，但后劲应该不足。

珠三角很多城市现时房价都处于一个相对高位。如深圳应有一年半时间没涨了，而象东莞，惠州也有一年左右不涨，中山和佛山应有半年左右不涨，江门和广州部份区如增城，从化和南沙近期还在涨。但总体而言，呈高位滞涨状态。

经过去年中到今年初消耗的一大批购买力后，现时房屋交投并不热烈，有些地方新房推出量也较少。似乎经过一个抢房热潮后，无论是卖方还是买方，都要些时间喘下气。其实也是，房只是生活的一面呵，平时还要吃喝，还有工作，还要娱乐消遣呵。

其实，这房价跟股票一样，大家根本没办法去确定其未来走势。但据本人对周边亲朋好友及同事的了解，现时想买房，又有能力买房的可能已超过90%的人已买了房，这些人现时因房价偏高及对前景的不明朗，再次购买欲望不强。有一定购买力，处于半桶水的群体，其入市欲望也不强，因为大家都觉得有点高，可不可能还会跌跌呢，跌点买多好。

一个商品，大家都在观望，其暂时的价格最有可能是保持不动。既然你们都不玩了，它也要休息下嘛。

所以，珠三角的房价，本人估计，未来一年，可能基于现价窄幅波动；一年后，有两种情况可能会发生，一种是购买方购买力继续增强，并再次大力度购房，另一种是持房者资金吃紧，不得不出货周转。本人更偏向后一种可能，所以预测房价一年后会下跌，但跌幅有多大，时间夸度有多长，这只有股神才能估得出了。

总体，本人认为目前珠三角房价基本见顶，可能步入三至五年的调整周期。

未来珠三角楼市继续上涨的压力应该还是很大的。珠三角的经济一直处于全国领先的位置，仅一线城市就有三个(香港、深圳、广州)，这在全国来说是独有的，且三个城市的GDP均超2万亿元，在粤港澳大湾区的建设中，可以互相取长补短，更有利于经济的协同发展，在整个大湾区内的二地(香港澳门)九市的GDP已相当韩国的GDP。仅广东省的自贸区就有三个，分别是深圳前海、广州南沙、珠海横琴，对今后珠三角经济的再次腾飞打下了坚实的基础。特别今年以来广州深圳已加入了抢夺人材之战，而其它多城也纷纷放开了入户政策，对未来人口的净流入有着积极的作用，因此对未来楼市的上涨有着正面的作用。

把我发的一片分析粤港澳大湾区的楼市文章发过来吧，两个部分一个是总体看，另一个是分城市。

粤港澳大湾区内：广深、珠海、佛山、惠阳等地楼市会怎样

粤港澳大湾区规划纲要在上月末发布之后，对珠三角多地楼市的未来长远发展影响重大，那么本文就来分别讨论一下，这个区域内主要城市楼市变化将为分三个梯队呈现。

为什么这么划分第三档，这里讲的是对楼市的利好主要是增加未来预期程度，例如广州和深圳实际上有更多的红利但是这两个城市的楼市和经济情况已经居于高位，论增长而言各个梯队的城市潜力不同。

先看一下整个大湾区11个城市的概况，目前规划范围内人口达7000万，而且仍然在强劲增长，不仅仅得益于珠三角的经济发展提供给年轻人非常多的就业发展机会，同时也是由于区域对外来人口的吸引政策。未来可期的粤港澳大湾区2035年规划期间人口实际上有望达到1亿的，这是一个非常庞大的基数。相对于目前北京、上海由于限制性的情况而人口小幅下降而言，大湾区的人口净流入在全国各主要城市群效应集聚的情况下处于领先地位。

根据粤港澳大湾区房地产数据显示，以目前房价来划分的话可以分为三个区间，那么香港、澳门在第一档均价破10万；第二档次深圳和广州，深圳超过5万而广州超过3万；7个城市在第三档。广州是以住房交易为主的市场，2015年住房自有率已经达到55%，租赁住房占比41%，从住房供给的情况来看自2011年以来一手房、二手房占比各半，上述数据体现出相对而言广州的房价还算友好。深圳是以二手房和租赁市场为主，自有率仅为24%，购房类型都以首次置业为主，在2019年深圳已经进入存量房市场，二手房交易占比70%左右，由于新房供应不足房价上涨较快。

广州、深圳

未来广东省内的人口将随着交通基础设施的建设将进一步加速广东省内人口向大湾区流动，2018年深圳市购房者来源20%来自香港。收入的持续增长和经济活力的基础会随着人口流动的核心城市带动周边的效应不断加强。

广州作为大湾区城市群定位的综合中心，而深圳的定位是经济中心，两个产生位列大湾区规划四个核心城市，其余两个是香港和澳门。这两个城市的人口基数目前优势明显，经济增速接下来会更上台阶，因此楼市需求长远看有很好的支撑。当然目前这两个一线城市在楼市调控方面是最严格的，虽然在近期限签、限价方面有所放松，但是限购、限贷方面依旧非常紧，例如广州目前执行的是5年社保才能具备购房资格，这个门槛的限制会抑制房价过快增长。

广州的增城和从化需要特别提一句，这两个地区目前不限购，但是也却是产业支撑，其中从化的区域较大，但是更加不均衡，因此不能一刀切来评估。

大湾区交通体系将影响核心城市辐射

珠海、佛山、东莞、中山

来自广深的生产环节，尤其是创新产业将大量向这几个城市转移，而承接制造业生产需要大量的人力。在人口带动下，虽然目前转移的产业附加值距离广深领头羊还存在差距，不过进入这几个城市即可以有机会享受城市群的红利，因此楼市情况也较为乐观。

目前佛山临近广州一侧限购还是很紧，虽然非限购区域已经出现2折首付，但真正的需求释放还要看总体限购的松动与否。跟佛山一样的另外三个城市在调控政策限制方面没有广深那么紧，作为二线城市接下来楼市政策是否能跟上全国目前逐步出现的松动，尚待接下来的进一步观察。不过有传言是佛山会缩小限购范围，虽然是传言但类似珠海的金湾、斗门等区域早已放松了限购，是可以参考的。同时珠海之前早就放松了首套房购房门槛从5年降至3个月至1年不等，在调控方面的弹性也符合目前“房住不炒”和“因城施策”的指导方针。

珠三角个城市房价数据

四个城市都有地利优势的同时产业基础也较好，佛山的放松政策有一个前提就是去年上半年的调控偏紧，对房价调控匹配要求目标，另一个就是去年下半年以来佛山的地价下降的不少，那么地方财政对此的依赖尚不能摆脱。

同时还有一个较为具体的利好是：未来规划在南海和番禺接壤处将规划广佛跨城综合体，作为高端金融服务区将接轨国际，成为两个城市面对世界的城市名片。

惠州、江门、肇庆

这三个城市承接珠三角产业分工中的传统产业，这也是大湾区规划重新划分各个城市的产业分工，避免重复竞争和过剩产能。虽然附加值偏低，不过定位清晰之下的经济增速也会有机会，无非是由于产业相对低端，影响收入水平和购买力增速。

惠州的地理位置和产业情况

不过在楼市方面政策偏宽松，基本上不限购，外部资金进入更便利，当大湾区规划纲要出台，外来投资者会更关注这三个城市。这其中惠州的惠阳是最被看好的，原因首先是地利优势紧邻深圳，那么产业发展可以向深圳、香港靠拢，因此更容易承接两地的辐射，相对于深圳的拥挤，居住生活、生产制造的方面的转移就近选择惠阳比目前限制更严格的东莞甚至更有吸引力。

我们将持续关注粤港澳大湾区接下来的楼市动向并在专栏里展开分析

更多地产专栏文章，欢迎关注头条号：房地产带盐人

到2020年，广东省的目标是要把珠三角建设成为国际顶级一流的创新创业人才中心，打造三大经济圈作为推动珠三角一体化的突破口，以珠海为核心，中山、江门为节点的“珠中江”经济圈。

据相关数据统计得知，在人口流入超过一百万的13个城市中，京津冀、长三角、珠三角三大城市群就占了八个之多，一个城市的房价其实还是由人口流入量来决定的，流入的人越多，房价就越高，流入的人越少，相反的流出的人越多，房价就越低。

珠三角城市包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆和深汕特别合作区，2016年，珠三角9个城市总共吸纳了37.33万的高校毕业生。

另外据相关数据反应，房地产调控政策的导向作用日益显著，珠三角地区因为热点城市调控严厉而成交量却萎缩，但是房价上涨压力却依然较大，珠三角地区受多个城市实施严厉调控政策影响，商品房销售面积908.36万平方米，下降15%，珠三角地区售价均为13833万/平方米，上涨12.5%。

珠港澳大桥，深中通道，深茂高铁这几个项目是对于连接珠三角西部地区的唯一一个通道，这必然会导致整个珠三角澳门和香港经济的快速发展。

现在银行贷款控得很厉害，之前涨的太厉害，很多人都观望中不出手，预计年中或年底会有不少开发商顶不住资金压力，不断降价促销，所以睇定少少，关注一下银行贷款政策吧，通常最好的入市时间是每次调控后，银行放松的时候，不过如果你自己买来住的，几时都没问题啦，中意就好了，以后都会升值的

珠三角不单单是珠三角了，现在的珠三角加上香港和澳门已经统称为粤港澳大湾区，在未来的发展潜力上是无可限量的要打造世界上第四个湾区。

世界上存在湾区有东京湾区，旧金山湾区，纽约湾区，这些关系在全世界都处于经济最顶尖科技最领先的位置，也带领着全球走向于更繁华的一个阶段。

未来珠三角的房价走势情况是属于向上的阶段。

（1）人口的聚集地推高房价。

人口越聚集的地方，对于房屋的需求度也同样在增加，观看于2019年人口净流入城市排行榜广州、深圳、佛山都是排在前人口净流入城市前10名。

2019年整个珠三角净流入人口达到了145.9万人，2020年人口普查后可以再次的确认与珠三角地区的常住人口能达到一个什么样的数值。

如果一座城市的房子没有人去购买，最终反复的价格会出现下降的趋势，因为供大于求必然是下降的，而求在与共的局面必然是上升。

（2）珠三角重点几个城市土地资源紧张。

土地资源越紧张的城市在未来的可持续发展潜力就会慢慢的减少，会出现一个平缓期或者是要实行经济升级转型的状态。

深圳土地使用率已经达到50%，东莞的土地使用率在44%，佛山和和中山的土地使用率在33%，广州的土地使用率在20%，珠海的土地使用率在18%，然后剩下的惠州肇庆江门土地使用率还不到10%。

东莞和深圳的土地使用率已经开发到极致的状态了，人口居住问题必须要往外流，东莞和深圳的最大后花园是惠州和佛山最大的后花园是肇庆。

未来而在整个粤港澳大湾区的进程当中，会打造一小时的生活圈高铁，动车，轻轨，地铁都要实施无缝对接。

（3）城市的发展趋势以及规模。

每一个城市发展的规模都是先发展后治理后整顿，这样的模式来进行创造更大的经济效益，深圳在40周年的时候，已经要进一步的提高经济效益的转型情况儿，东莞也同样如此，因为再不实施转型，未来整体经济一直会在原地踏步。

土地不一定是要多，但是要利用好每一寸土地所产生出来的价值所在，而对于这些城市淘汰了产业，慢慢的就会转型到惠州，肇庆，江门几个还有大规模土地没有开发的城市，走着之前城市走的同样道路。

以现在珠三角的发展趋势观看，每5年就会形成一个新面貌，每一座城市都会发挥出应有的能力来共同走向于粤港澳大湾区的世界湾区城市。

城市的发展离不开于现在的基础走向。

（1）2020年珠三角整体房价出现于猛涨的趋势。

东莞上涨幅度达到了29.13%全国上涨幅度最高，然后到深圳上涨幅度达到23%全国第二，惠州上涨幅度6.38%，珠三角有绝大部分城市的价格都属于比较稳定的，而肇庆近期有房价回落的情况。

可以观看东莞深圳房价上涨带动了土地开发率不到10%的惠州上涨了6.3%也从侧面说明，惠州在未来需要承接于东莞转型出来的工厂，深圳转型出来的工厂。

发现一个非常有趣的现象是总部设在东莞和深圳最终加工厂的位置都在惠州，主要是惠州，目前的人力物力都是比较便宜的，而且东莞和深圳已经慢慢不需要这些产业。

（2）珠三角有硬实力支撑者房价没办法下跌。

珠三角是全国经济产量最大的一个地区，而且经济增速也是在全国排行老大的位置，无论是从软硬实力都没办法使得房屋价格下跌。

珠三角要资源有资源，要经济有经济，要人口有人口，要政策有政策，虽然出台了限购令的情况，二手交易量出现夭折但是房屋的价格还是往上走，因为市场的需求就在这里。

●在目前的发展大规模观看珠三角确实还需要上，但是所有的东西都有一天是要回落的，毕竟市场交易有涨有跌是属于正常。

总结：

珠三角在未来房地产市场的发展趋势当中还是比较有发展竞争力的，目前国家主要有竞争力的两个地区，珠三角，长三角。

我国北京的房价都处于稳定的局面，主要原因是北京限制人口的流入最终房屋的价格也稳定了，也从侧面说明了，人口决定了房价的主要动力之一。

会不会就政府统一建造房子提供房子给一些在外打拼的人员，珠三角的房价就会有可能下跌。

你好，嗨住租房来回答这个问题。

楼市，已经成为我们饭前饭后谈论的话题，走在大街小巷都可以看到房地产的身影，这也表明现如今的房地产大家都很重视，都比较关心，成为了人生三大事之一。

那么未来珠三角地区楼市会如何发展呢？是涨是跌，下面我们就来分析一下：

一、珠三角地区版图

珠江三角洲位于广东省中南部，包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆以及深汕特别合作区，大珠三角包括香港、澳门两个特别行政区共12个地区！

而且珠江三角地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地，南方地区对外开放的门户，辐射带动华南、华中和西南地区发展的龙头，是人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强的三大区域之一(另外两个是长三角、环渤海)，有“南海明珠”之称。

二、楼市发展主调

楼市已经在去年十月份就定下了今年的主调：“房住不炒”。这对于珠三角地区的房地产市场来说，房价想继续往上走的可能性不大，楼市短期看政策，在现如今政策调控这么严密的前提下，珠三角地区的房价很难继续往上走。

而且“房住不炒”的核心是让房子回归居住属性，这也是大家所期望的。

三、核心城区房价维稳为主，周边地区会有所回落

楼市的发展，短期看政策引导，中期看金融发展，长期看人口走势。珠三角地区做为沿海经济发达地段之一，可以说未来的发展潜力无限，但是由于楼市已经定下了“房住不炒”的主调，热点一二线城市楼市调控正在不断收紧，房地产税也在加速立法适时出台，这些迹象都在预示着楼市已经不再是单一上涨的时代，楼市的发展将会逐步走向理性。

因此，珠三角地区核心城区房价今后应该是维稳为主，稳中有落，周边地区房价会在楼市严密调控下，稳中有落，这是大势所趋，楼市发展的必然。

现在很多的年轻人都前往珠三角地区打拼，只为今后可以过上更好的生活，这时候就需要抉择到底是在珠三角地区买房还是租房住呢？我觉得现在在珠三角地区楼市房价这么高的背景下，或许租房是一种更好的选择，租房住不比买房差，租房一样可以享受到各种权益和福利。

不过租房也要找一个可靠的平台，嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

楼盘网感谢邀请！

珠三角楼市肯定是会向好发展的，这一点是毋庸置疑的，毕竟不管从哪一方面来说珠三角地区都具备很强大的经济实力，而这就是支撑房价上涨的最大动力。

要知道珠三角城市群是我国三大城市群之一，也是我国最富裕、经济最发达的地区之一，房价上涨的动力虽然很多，但经济肯定占据了很重要的位置，恰好珠三角地区的经济实力很强，这肯定能给珠三角的楼市带来利好。

至于人口方面，珠三角地区的人口也十分多，仅仅是深圳而言就有2000万的人口，而且外来人口还在不断的流向珠三角地区，这都让珠三角地区的购房需求十分旺盛，在这样的基础上珠三角的地区房价自然会出现上涨。

当然在笔者看来珠三角楼市机会最大的并不是那些大城市，而是一些小城市，毕竟随着珠三角的一体化，交通的便利化将会有不少人流向所谓的郊区或者是珠三角的小城市，到时候这些地区的房价绝对会惊呆众人。