感谢邀请：

在房地产交易市场里面有不同类型的物业，不同的人群对物业的要求也不太一样。有人喜欢买新房，有人喜欢买次新房，有人喜欢买老破楼，有人喜欢买公寓等等。

但是，面对市区房龄25年的“老破小”，这样的房子买了你会后悔吗？

今天我们就一起来聊一聊，关于市区房龄较老的“老破小”，看看这样的房子有哪些亮点或者缺点，到底值不值得购买？

一，一个城市的市区，有哪些的特点？

我们都知道房子除了居住功能，还有一个价值就是投资属性。它能够让，普通人通过小小的首付撬动金融杠杆，实现财富的递增。

因此，老破小也好，其它类型的房子也好，它一定是具备居住功能的，我们这里主要来谈一谈他是否具备投资功能，是不是值得我们去买来投资。

首先，一个城市的老破小，尤其是那种楼龄特别老的，一般都会出现在老城区，也就是我们常说的市中心。

因为任何一个城市最先发展的就是市中心，而随着城市的不断扩大，这里也变成了我们所谓的老城区，这里的“老婆楼”往往是最多的。

那么，我们就必须知道老城区具备以下几个特点：

第1个特点，停车难。

老城区在特别涨的年代就开始在发展，而那个时候，小区的规划，城市的规划，以及建筑方面的技术相对现在比较落后。

因此这样的区域最大的问题就是停车非常难，道路也非常的狭窄，甚至很多小区都没有修建停车库。

毕竟一个城市的老城区，一个城市的市中心，往往是人口最密集，人口最多的地方。大部分的老破楼，楼下就是街道，非常的吵闹且不说，根本不可能让你把车子停到交通道路上。

即便是可以让你乱停乱放，你也担心，人多的地方，交通要道的地方，自己没有办法时时刻刻看着，车子容易被擦伤刮花之类的。

第2个特点，住户特别复杂。

大家可以结合自己的城市看一下，尤其是那种老城区，在楼林特别老的小区里面，大部分住的都是老人或者一些流动的租客。

小区里面的人员居住特别的复杂，因为租客很多，导致了流动性也比较大，在卫生环境管理上也是难以达到一个较好的状态。

当时人口居住复杂的老小区，由于安保问题缺失，往往在安全问题上，也会存在更多的隐患。

第3个特点，早，中，晚，以及半夜高峰期开车出行都比较困难。

老城区本来道路相对都比较狭窄，人口居住又特别的密集，现在家家户户都有车。再加上又有公共交通，又有其他的出租车，其他的三轮车货车等等。

在早上，中午，晚上。甚至半夜大家过夜生活的时候。很容易出现交通大拥堵，行动如蜗牛，甚至没有自己走路快。

如果遇到上班或者有急事需要办理，就特别的浪费时间，容易耽搁自己处理重要的事情。

第4个特点，公共交通配套成熟，非常的方便。

当然老城区市中心也有着它的优势，它是最先发展的地方，在公共交通配套上，一定是一个城市最发达最成熟的板块，最成熟的区域。

在轨道交通方面也是一个城市轨道交通最多，轨道交通相互交接点换成最多的板块区域。在早上，中午，晚上这样高峰期的时候乘坐轨道交通相对来说会更明智。

第5个特点，周边的配套齐全，在生活上相对来说更方便。

老城区市中心有一个特点，就是周边的生活配套特别的齐全，除了有大型的医院，大型的商业配套中心，成熟的学校写字楼餐饮等等。还有我们常见的生活用品交易中心，比如菜市场，农贸市场等等。

在生活这块是非常方便的，出门走路就可以购买自己日常生活的用品。而这样的一些生活配套在城市的新区是往往不能短时间实现和达到的。

……

是的，可以说这几个重要的特点是市中心老破小老破类房子所具备的一些重要属性。当然这些重要属性当中有缺点也有优点。

其次，我们再来看看市区房龄较老的“老破小”，它自身存在的一些特点。

二，市区房龄在25年的“老破小”具备哪些特点？

在第一大点，我们已经非常明确一个城市大部分的老破类楼房都在一个城市的市区，或者说在它的市中心。

而市中心这样的城市区域的一些主要特点，我们也简单的归类了一下，大家可以结合起来参考一下。

接下来我们再来看看这类市区房龄在25年的“老破小”，它自身存在哪些特点。

第1个特点，房龄较老，问题较多。

房子的类型有很多，按照房龄来分有新房，有次新房，老破楼，待拆迁房等等。而房龄在25年的老破晓，本身楼龄都非常的大了。

在二手房的交易市场里面往往把房子的类型，每5年作为一个划分等级。0~5年之间称为是新房，5~10年之间称为老房子，20年以上的房子，我们都已经把它称为老破楼了。

楼龄老意味着它修建的年代比较早远，大部分修建在之前的八九十年代，即便是修建在2000年代，它在居住体验上也是有非常多的瑕疵的。

这样的老房子容易出现漏水，返潮，隔音较差，建筑材料腐蚀等等一系列的糟心情况。

而且我们都知道，大部分的城市银行在房子贷款审批这块都是有严格控制楼龄的。对绝大部分城市来说，楼龄超过20年的老房子银行是不予以批贷的。

一线城市还是当宽松点，其它二线，三四线，小城市完全拒绝批贷。

换句话说，楼龄在25年的老破小，在银行审批贷款这块已经是属于无缘了。那么想要购买这样的房子，大部分情况就需要全款购买。全款购买相对来说资金要求就高，较高接受的群体就会减半。流动性自然也就随着打折了。

第2个特点，面积小，得房率较高，但是没有电梯。

房龄在25年的老破小，在得房率这块其实是蛮高的，因为那个年代的房子户型都不会太大，50平的，60平的，70平的，80平的这些是当时的主流产品，主流面积。

但是有一点我们必须清楚，电梯房的施行其实还是相对较晚的，楼龄在25年的老破小，大部分都是楼梯房。在出行上始终是不方便的，特别是家里有老人和小孩的，出行就成了一大难题。

最主要的问题还是，这样落后的房子，如果没有拆迁的可能，在未来银行也嫌弃它，买房的客户在居住问题升级的趋势下，也会嫌弃它，购房的客户会越来越少，流动性基本上是打折打折再打折。

第3个特点，旧城改造全面实行，拆迁机会被减少。

在2019年的时候，我们就看到了国家出了相关旧城改造方面的政策。而这样政策的出现，就让很多城市市中心的老房子没有了，拆迁的可能只会在一定程度上刷新，修家电梯进行城市面貌的提升，居住环境的提升。

换句话说，市区房龄在25年的老破小，现在拆迁的概率越来越小了。政策一旦普及，各个城市只会在这些老破小上进行刷新。

……

的确如此，老破小自身也存在各式各样的优点或者说缺点。

当我们了解到了这样楼龄的房子，它区域的特点，以及它自身的特点之后，就很容易结合实际的情况来判断，买了它是不是会后悔。

三，买了市区房龄25年的“老破小”，会后悔吗？为什么？

从第一大点和第二大点结合起来，我们就把市区的一些特点，以及“老破小”自身存在的一些特点了解清楚了。

但是，买了这样的房子会不会后悔，还是要分不同的人群来看。

第一，刚需购买者。

刚需购房者去购买市区房龄在25年的老破小，我觉得不应该存在后悔。刚需购房者大部分是还没有房的，刚出社会不久的青年，无论是自己的购房经验还是资金方面都非常的欠缺。

能够让自己及时的上车买房解决居住需求，我觉得这才是最重要的日子，是一天一天好起来的，并不是一口气吃成一个胖子，一步到位。

他们买房也是如此，买在市中心的老破小，先解决自己的居住问题，而且周边配套成熟的优势可以节省很多的时间。用这些时间来提升自己的价值，当收入好了之后，可以卖出老破小去换取更好居住环境的房子。

对于他们来说，老破小单价低总价低更容易上车，如果遇到某一个老破晓在个别银行还能够申请房贷，那是相当不错的。

第二，改善购买者。

改善购买者，买了市中心房龄在25年的老破小，我想你一定是会后悔的。

改善购房者改善的是居住环境，改善的是房屋类型，改善的是邻里之间的素质，改善的是小区里面的容积率，改善的是周边的交通，改善的是周边的空气。

市中心房龄在25年的老破小，不具备任何一个改善的因素，改善购买者买这样的房子肯定是不合适的。

第三，投资购房者。

投资购房者买房主要目的是为了赚钱，无论是持有期间的租金收益，还是涨价之后卖出赚钱或者迎来拆迁赔款赚钱，目的都是非常明确的，“我要赚钱我不自住”。

那么只要规划好了自己的现金流，有足够的持有能力，不影响自己家庭的生活开支等等，购买老破小，也是不会后悔的。

因为，结合第一大点和第二大点，我们可以看出市区房龄在25年的老破小，是具备投资价值的。

01.区域抗跌。

房龄在25年的老破小，它的区域就决定了它的价值。

单从房子自身来看，无论是居住环境，银行贷款审批，房子的质量等等都已经折旧。

但是，房子真正值钱的是它下面的那块土地，那个地段，那个地段，周边的配套，周边的资源。

看懂这个逻辑之后，你就会发现，即便是这样的老破小已经看着毫无价值，但仍然具备，地段很值价，地段在不断升级的能力。

这也是我们经常看到同一个城市一套远郊区的大面积新房，总价还抵不上市中心的一套老破小。

02.容易出租，租金收益也高。

老破小所处的市中心，就决定了周边配套的成熟，以及企业的成熟。就决定了这里有着高收入的人群，也有着一个城市最集中的人群。

有着这样的天然优势，就意味着它可以随时出租，而且租金也相对较高。这也是我们看到在同一个城市里面，远郊区很多空房子，而市中心却没有空房的一个市场表现。

而大部分城市的年轻劳动力，都喜欢在市中心找工作，他们也会就近的租房。就重庆来说，远郊区一套，面积在100平的新房，租金收益还抵不上市中心面积，只有50平方的老婆小。

对于租房的人群来说，时间就是效率，周边配套的齐全就是价值。

03.有更好的增值空间，也有更好的市场流动性。

2019年虽然提出了各个城市大力的旧城改造，很多老城区小区由原来的拆迁改为了翻新。

看似错过了拆迁赔偿的好机会，但是老小区被重新的升级，加装电梯，改造刷新之后，它同样能够带来一定的增值。

毕竟旧城改造不仅仅是在改造一个小区，还是在改造一个区域。小区的外立面更新了，小区内部的环境维护的更好了，道路也翻新了，绿化带也变得更好了。这样的房子一旦发生了升级，它的价值也会随着水涨船高。

而地段的价值早已深入人心，在一个城市同样的一个区域里面，好地段的商铺和差地段的商铺租金收益都是不一样的。好地段的商铺永远不愁有租客，坏地段的商铺打折也很难找到租户。

同样商品房在城市的价值体系里面，地段也占了绝对最大的比例。

别看市中心的老破小自身各方面的条件不行，但是地段好，这一个条件优势就能够比一个城市新区，大面积新房更具备市场流动性，也更能卖出好的总价和单价。

……

是的，购买市区房龄在25年的老破小，是否会后悔还得分人群来看。

但无论是哪一种人群，我觉得只要去选择市中心这样优质的地段购房，大的方向是不会错的。

只是我们在选择老破小的时候，还是应该去尽量选择建筑质量比较好的小区。选择大品牌开发商修建的老小区，它的市场价值会更好。

因为大品牌对自己修建小区的物业服务水平是有重点要求的，对小区建筑质量和环境整体的维护也是有很大要求的。大品牌修建的老小区，其实看上去和市区的次新房差不多，外立面维护的很好，小区内部环境也维护的特别好。

比如重庆的龙湖，在市中心修建的2000年代的小区，外立面看上去和次新房是一模一样的，而且银行也不会嫌弃这样房子的贷款审批。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

如后悔，就把“老破小”卖给我！

买了市中区“老破小房子”，好呵！恭喜你，你要大发啦！你问我为啥？竖起你的双耳，听我慢慢道来：

首先，从经济学角度分析：房子属性有两个：一是投资，二是居住。

从投资角度上讲，任何一种商品的稀缺性，不可复制性……决定其商品的价值。例如：如果你家中有两瓶48年的茅台，到今天值多少钱？

你这个“老破小”，地处市区，一如一瓶老茅台，瓶盖不开旧货一个，一文不值；瓶盖一开香气四溢，价值连城。

你这个“老破小”，地处市区，市区人口密，人气旺，是生意人首选的生意档口，其未来投资价值不可小觑。

你这个“老破小”，当下不具备投资价值和居住价值，但未来前景可期。为什么？因为城市旧改，改的就是这种老破小。而旧改后的这些老破小，将极大地提升它们的投资价值和居住价值。

当今，城市旧改，作为投资拉动经济手段，在今后几年陸续展开。其旧改方式两种：一，搬迁拆除，二，就地修缮。而这两种方式于住户都是利大于弊，且大多数都会受益匪浅。为什么这么说呢？举例：

当下，西昌市区居民房拆迁，视原住房面积，按1比1.3至1比1.5赔付，单价每平9000元。即如原住房按1比1.5赔付，40平米赔60平米X9000元=54万……

住户拿到这54万，到市中区和东延线以外地区，买7千左右平米相同面积的房子，除改善了居住条件，还有赚。

旧改第二种方式是：就地修缮如：加装电梯，水电改造，外墙装饰……这些投资大多数采用住户拿一点；国家补助一点进行，得好处最终是住户。

综所上述，市区的“老破小”，由于受旧改政策推进，不改也得改。于此，无论是拆迁、修缮，最终受益的都是原住户。题主房龄25年的“老破小”也不例外：拆迁，发一笔拆迁财；就地修缮后出租，租个好价钱；自助住得开心……有什么值得烦脑，值得后悔？

如果你看了本文，仍还后悔，就把你的“老破小”转卖给我吧！

如果你那里房价处于上升期，买了不后悔，如果你买的时候刚好在高位，后来又下跌了，你说后悔不后悔。

房地产如同大海的潮水，海浪涨的时候不管是鱼还是虾，也跟着涨，跌的时候，如果不能随波逐流，极有可能被晾晒在海滩上。房龄较高的“老破小”房子，房价上涨的时候也会跟着上涨，缺陷是看不出来的，一旦房价下跌，其弊端就显现出来了，下跌的更厉害。

我有一个老乡，前年见青岛的房价步步上升，着急了，想买一套房。但是手里又没那么多钱，就看上了一套20多年房龄的旧房，狠狠心买了下来。结果现在青岛房价下跌，赔了近30万，肠子都悔青了。

如果题主想买房龄高的房，建议谨慎入手，不要认为老房总价便宜就去买，它的风险比新房都大。

董青岛供稿。

配图来自网络，版权归原创所有。

冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。

冷眼首先抛结论：市区“老破小”房子是非常适合居住房子，如果只是居住而言，是不会后悔的。

一、“老破小”位于城市核心地段，享受城市最优质的配套设施。

市区的老破小大部分是位于城市最优质的地段。这些地段拥有全市最好的公共设施、最优质的配套设施。

首先从公共基础设施来说，每个城市的市区肯定是最成熟的区域，各种公共资源，例如医疗资源（三甲医院）、教育资源（公办名校）、交通资源（公交、地铁）等都是配置最好的。其次从商业配套而言，市区中心人口密集，各种商场林立，吃喝玩乐都是非常方便的。

二、“老破小”与新房价差大，得房率高，性价比高。

1.“老破小”和新房享受同样的资源和环境，价格远低于新房。

“老破小”最让大家诟病的就是房价涨幅慢，与新房价差较大。但从居住角度来看，这恰恰是老破小最大的优点，房子最重要的附加值就是配套、环境、地段，老破小和新房享受同样的居住环境，同样的医疗资源，同样的教育资源，但价格却远远低于新房。

2.“老破小”户型面积虽然小，但没有电梯且是多层，因此实际使用面积高于新房。

老破小基本上都是九十年代的房子，因此基本上是多层无电梯的产品，因此得房率极高。老破小50平米房子实际使用面积能达到八九十平米的新房。

三、政府开始“旧改”工程，老破小小区环境差，设备老化，无物业的问题得到改善。

老破小和新房在同一地段、同样配套、同样资源，价格远远低于新房的原因，无非是因为小区环境脏乱差、设备管道老化严重，没有物业管理。

但是这些问题在政府启动旧改计划之后，已经得到妥善的解决了，根据已经完成旧改的小区来看，这些问题已经得到很好的改善，下面就是老小区改造成果，大家可以看看效果。

市区“老破小”不但拥有优越地理位置，完善生活配套、还能享受城市优质的资源（医疗、教育），随着政府旧改的启动，小区环境差等缺陷也逐步改善，因此如果购房者仅仅是居住的话，买老破小绝对不会后悔。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。

问题回顾;买了市区房龄25年的“老破小”，会后悔吗？为什么？

我是{袁哥房产观}，现在一些购房者因为上学需要，或者因为价格因素，或者还因为其它种种原因购买房龄很长“老破小”的二手房，甚至房龄达到25年，袁哥认为无论何种原因购买此类老房子，从多个方面分析，一定会后悔。

一：买了市区房龄25年的“老破小”，为什么后悔的原因

01：从居住的角度考虑，“老破小”居住体验差，失去了居住的意义。

购买房屋最主要就是居住，而现在“老破小”的小区，由于居住环境差，没有专业的物业管理，一些小区的自治，轮流收取水电费，只有几个清洁工和看门老头，勉强维持着小区最低标准的运转，以成都市为例，一些“老破小”的小区由街道居委兼管。

而“老破小”居住群体一些由原居民，都是年纪偏大，收入低的老年人，没有购买新房和置换房屋的能力，只有居住在此，而更多的都是业主把房屋出租给收入偏低的外地打工者。

这类小区的道路，室外公共管道，包括室内的水电气的管道都面临着随时，因老化不能使用的地步。甚至一些属于危楼。

如果从居住的角度购买，一旦入住，会面临着各种困难，一般人很难应付，更何况长期居住，从居住的角度，这些老破小已经失去居住的意义，购买后一定会后悔。

以上的感受，并不是主观想象出来的，是因为我在成都二环路附近自己有一套房龄超20年的52平米的套二老房子，这是我购买的第一套房，后来由于我到山东工作，十几年房屋由爱人的同学代管一直出租，但是租户的频繁更换，并且时常有各种设施的损坏，期间我曾几次回去看过，社区的景象和房屋的老化，和周边新小区相比，感觉小区被遗忘了。之所以一直没卖，主要是我购买的第一套房，后来没有卖，是一直说有拆迁，现在彻底希望破灭了。

02：如果用于学区，现在学区规则正在发生改变，风险很大且弊端多。

很多人购买老破小的原因，是因为老破小是学区房，可以上名校，相对名校旁边的其它房源，价格相对较低，总价也相对较低。但是现在一些地区开始修改学区房的规则，购买老破小变得有风险，同时老破小自身的弊端其实也不利于孩子学业，主要有以下几方面：

（1）学区房规则改变，一对一改变一对多。

北京西城区开始，对于辖区的学区房，从以往的一对一，改为一对多的选择，随后多地开始实施，这对于老破小是致命的打击，本来有的一点绝对优势发生了改变，老破小的价格也就会大打折扣，一旦购买，无法入学，对于重金购买者不仅后悔，而且损失惨重。

（2）即使能够上学，不能居住，还需要增加租房和交通成本。

很多购买老破小的，即使能够入学，由于购买的房屋过于简陋，很多家长之所以购买，也只是希望购买一个学位，实际上并不会去居住，仍然居住在原来的居所，还有一些家长会在学校旁边租房陪读，但是无论哪种方式，无形中都增加了购房者的租房成本和交通成本，其实对于购买者长时间的这样是得不偿失的。

（3）居住环境差，反而影响孩子学业。

如果勉强为了孩子入学方便，居住在老破小，由于居住人群的复杂，居住环境差，对于孩子学习很难有帮助。失去了为孩子买学区房的意义，后悔是必然的。

03：从投资角度，投资收益差

从投资角度，老破小失去了棚改的机会，也就失去最大的投资机会和投资价值，新旧改的来临，意味着房龄25年的老房子失去最后棚改的机会，这是大势所趋。

（1）棚改结束，没有可能拆迁补偿。

（2）用于出租，租金收益低。

以我成都的老房子为例，同等面积周边新房月租能达到3000元每月，而我的房子月租金只有1000元，这就是鲜明的对比。

（3）即使旧改后，价格上涨有限，投资价值不高。

从以上分析从投资的角度购买老房子，投入和产出是不成比例的，而且以后的房价上涨极其有限，因此不值得买入，买入后只有后悔。

04：转让难度很大，按揭贷款受限。

（1）二手房挂牌量大，需求减少，出售难度大。

现在各地普遍二手房挂牌量大，而购房者又是大多以新房为主，二手房由于买房观念，还有手续繁琐，同时很多人担心中介套路等原因，不愿意购买二手房，二手房的销售难度越来越大。

（2）“老破小”出售难度更大

老破小的房屋，由于特定的购买人群，本来购买群体就少，又加上25年房龄的老房子需要一此性付款，出售的难度更大，准备转让难度更大。

05：会处于鸡肋，在卖和留进退两难。

老破小房子一旦买入，会处于两难境地，非常不适合长期居住，但是卖出，价格不高，如果买入时间过短，还面临着购入成本收不会，还有较大的损失，有点类似鸡肋的感觉，进退两难。

比如我现在的处境就是如此，虽然我买的时候价格很低，52平米，75000元购买，经过近20年房价涨了不少，但是不甘心，等了很多年等拆迁，也买过几次，但是总感觉价格太低。现在只是后悔没有早卖出，没有好的办法，另外卖出，我没有成都户口，也不能再买，只有继续出租了。

二：如何正确购买二手房的几点建议

由于实际需要和资金限制，只有选择二手房时，也不要因为价格和配套的原因选择老破小，当然也包括老破小的学区房，其实在老破小表面的配套优势，学区优势；价格优势下，实质是低质低价，甚至是低质高价，在选择二手房时需要注意以下问题。

（1）购买二手房尽量购买房龄在15年以内房屋。

（2）购买二手房要从居住和投资的角度综合考虑

（3）购买二手房小区的开发商和物业管理也要考虑。

（4）购买二手房一定需要考虑自己的主要需求。

总结：从以上的分析可以看出，如果是因为居住，价格低，配套好，或者是为了孩子入学购买“老破小”房屋都会后悔，原因是无论从居住，投资；还是入学，老破小都有着很多的弊端。即使购买后悔，都会面临进退两难的境地，因此无论何种原因，需要购买二手房时，都不建议购买25年房龄的老房子。

在购买二手房时，需要结合自己的实际情况和需要，从居住和投资的角度分析后慎重购买，尤其对于刚需购房者。

希望我的回答，对于大家有一定的帮助，尤其是准备购买老房子的。如果有帮助不要忘了点赞或者分享跟多需要的人。

我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注

这个问题不能一概而论，因为要说买了“老破小”的房子到底会不会后悔，这里面牵扯到的原因可能会有很多。这就好比是，谁能保证买了新楼盘新小区的新房子就不会后悔呢？

就拿我和我的一个朋友来说，我俩都买了一个旧房子。我买了就不后悔，感觉还很满意。可是我的朋友也在其他地方买了一个“老破小”的房子，他买完之后不到一年就开始一直跟我反应，买完房子后到现在有多后悔。那么为什么会这样呢？

首先来说，我买的房子虽然已经是20多年的老房子了，只有90多平使用面积，可是我买的房子格局却非常合理。不是筒子楼，所以南北通透，无论是采光还是通风，都不受干扰。尤其是夏天的时候，到了夜里打开窗户，开个电风扇房间里就不会太热。

第二、我旧房子的位置非常好，无论是大医院还是商场都在我的周边。无论是做公交还是打车也都特别方便。对了，还有小学学校和高中学校也特别近。

第三、因为是老旧小区的原因，我们这里的物业费还特别便宜。毕竟，对于一个能买老旧小区的人来说，我想除了是等待拆迁或者等待日后涨价的商人外，一般都是经济能力不是很强的人才买的。所以对于这样的我来说，物业费特别便宜每年也能节省不少开支不是嘛。所以我对于我买的这个老旧的二手房还是很满意的。

可是，我朋友就不一样了，他买了之后就非常后悔。

首先，他买的房子格局不好。小区老旧不说，一个单元里房子还特别的多，房子设计本身也不是十分合理，好像纯粹就是为了节省空间和面积而不考虑舒适一样。在加上小区老旧，设施跟不上，老出现各种小问题，所以他就特别难受。

二、因为他的小区是老小区，小区内住的很多也都是租户。一但设计到水电啊、天然气啊什么需要大家共同掏钱的改造工程时，很多人都会不同意出钱改造而面临不能建设改造的结果。所以小区环境越来越恶化。

三、他买的老旧小区房子地理位置也不好，交通不方便不说，道路情况非常糟糕。所以说他买完之后居住一段时间就开始后悔。

所以说，买“老破小”小区的房子到底会不会后悔不能一概而论，这个跟买房人的需求有关，跟房间本身的格局也有关，跟房子的位置也有关系，同时跟房子周边的环境也有关系。

总之，我觉得无论是买老旧小区的二手房还是买新楼盘的新房子，作为一个买房者来说，最好还是亲自提前来所要购买的房子周边和房间多看看和多了解一下，只有自己充分了解了才知道是不是自己需求的房子，才能减少买房后后悔的几率。毕竟对于卖房子的来说，无论是新房还是旧房子，对于卖家来说，肯定都会突出自己房子的优点，而故意忽略了存在的缺点问题，只有这样才能卖上好价钱。

最后说一句，自己穿的鞋舒不舒服只有自己知道，自己要买的房只有自己亲自看了，全面了解了才知道是不是自己需要的，只有这样的房子，自己买了才不会后悔。

我刚买了一套已经18年的学区房，觉得挺好的！公办幼儿园，小学，初中一起的就在家门口，以后实现高中义务教育了，高中也距离不远，三个孩子自己上下学！我觉得挺值的！45万，96平，我觉得比高层130平还宽敞，三室2厅一卫，三个孩子上下初中来，要是接送的的话就是15年，15年时间很长，我可以做很多事情！

我也在考虑这个问题，我现在在女儿的学校旁边租房住，我租的就是20多年的老楼，但是离我女儿的学校近，出门口100米就是孩子的学校，我就图这点想在这里买，但是我老公不怎么愿意，他说楼太旧了，不划算，还在纠结中。不知道怎么办??????。

我来回答你这个问题。

大多数人都说市区房龄25年的老破小不应该买，因为普遍人对这种小区的印象就是脏乱差。现在房价这么高，谁都想买一个人车分流封闭小区，而且还是采光户型。装修服务特别好的小区。所以感觉现在花这么多钱去买这个老破小的。房子非常的不好，没有性价比，其实这个想法只能说很片面。

首先我们说，在市区房连25年前的房子肯定也是新法，由于25年前我们这个国家，开发的楼盘是非常少的，可能会存在一些缺陷，比方说户型不合理，楼间距不合理，但是经过这么多年25年以后，市区里边儿的老破小房子占据的地理位置是无法复制的，李嘉诚曾经说过买房子主要是看地段，看地段还是看地段。房子只不过是破墙烂瓦。而是去中心老婆小的房子，它的学区配套，金融配套，交通配套，医疗配套，生活配套，这些是很多新楼盘都比不了的，一方面由于现在土地资源非常有限，第二是由于开发商如果想开发市区的话，他付出的代价也是最大的，所以也拆不起。随着我们国家经济的发展，现在市区里边儿的老破小，虽然说从户型上不太合理，但是国家现在对于这种老破小的小区进行的全方位的改造。比如说更换管道。加装电梯。外面儿再加上保温层，包括在小区里边儿增加停车位，实行一车一杆给他封闭起来，这些都是进步的表现。

有现在还住在市区里边儿老破小的房子里边儿的朋友可能知道，虽然以前的房子不怎么起眼，但是它的公摊是非常小的，现在的商品房公摊一般都在20%到25%。但是以前的房子公摊特别特别小，可能你买一个80平的房子，公摊面积也就是两三平方，剩下的全是实用面积。这些也是新房无法比例的。

最后还有一个大家都知道现在的产权年限是70年。市区里的房子已经过去了25年。只剩下45年的时间，谁也说不准以后国家会发展成什么样，有可能再经过十年，20年市区里边儿会进行大改造，这样的老破小的房子会进行拆迁。将来也是一笔不菲的收入。

再有一个市区里边儿从来不缺人，不管他是几线城市，市中心就是最繁华的地方，如果这样的房子我们不自住的情况下，我们也可以出租儿在市中心。你的租客也是从来不缺的，因为地理位置决定了一切。

所以我倒是觉得市区中间25年房龄的老旧小区，如果看好楼层，是可以选择入手的。

二手房的核心价值是顶级学区，最好是双学区房，现在要有户籍才能入读对口的小学，虽然是20-30年的老破小，房价比郊区新房贵多了。买到至少你享受到了学区，孩子的教育最重要，现在中考录取率50%，差一点的初中只有30%，小孩不是很会读书就只能去读职高，咬牙也要上学区房，尤其是我们底层老百姓，读书高考上好大学才是出路。

中国的高房价大部分是学区房闹起来的，好的学区要提前2-4年入户，中考录取率又这么低，本来可以买郊区大四房130平230万新房，现在只能买2-30年的60-70平老破小，还不是为了读个好学校。