有没有人可以帮忙总结澳洲买房注意事项啊？

我在2014年出版的第二本书籍《澳洲房地产投资全攻略》的第四章专门分析了购房误区和注意事项等，篇幅有限不能一一展开，但总结来看要关注以下几个方面:1、汇率方面；2、管理方面；3、税务方面；4、法律方面；5、理念方面；6、市场方面；7、筛选标准方面、8、认知方面等多个板块儿。

作为纯投资——在购房前需对投资收益有清晰的核算

1. 购房成本
   

2. 租赁方式
   

3. 税费有多少
   

4. 房产出售税费
   

5. 房产本身的价值
   

6. 房屋及内部设施的损耗
   

7. 投资收益如租金收入如何
   

8. 地区受到的法律法规限制
   

9. 装修、修缮的费用需要多少
   

10. 房产所得收益相关税收计算
    

11. 一次性&每年缴纳的款项差别
    

12. 房产所处地区不动产价格趋势

作为教育投资——学区房的便利性

1. 生活便利度
   

2. 与就读学校的交通关系
   

作为养老投资——中老年人是否宜居

1. 医疗条件
   

2. 房屋设计
   

3. 生活便利度
   

4. 语言、文化、饮食是否适宜
   

作为度假投资——休闲娱乐条件健全

1. 风景气候
   

2. 地理位置
   

3. 人口密度
   

4. 配套设施是否符合爱好
   

作为移民投资——移民国对房产和移民政策的匹配和完善程度

1. 获得签证的条件
   

2. 对给予签证的类型
   

3. 对房产类型的限定
   

4. 对移民政策细节有充分认识

澳洲买房前，首先明确自己目的：移民（生活）自主还是纯投资。

因为移民以后的自住生活需要，首先要从家庭成员生活考虑（比如工作需要，子女上学等等），然后根据自身财力选择城市、区域，至于房子类型基本都是house了（最差也是联排），澳洲公寓基本是租客居住。

如果是纯投资澳洲房产，那就简单了，注意点放在了解市场和交易安全两点。

1、所谓了解市场，就是要明确要投资的区域房价、租金历史，通过透明、真实的历史房价统计，判断这一区域的未来增长趋势。根据自身支付力选择一个增长趋势良好的房产市场，以澳洲悉尼、墨尔本、布里斯班三大市场为例，中位房价分别是$905917 、$710420、$490525，如果具备购买悉尼房产的支付能力，肯定首选悉尼，因为从近5年的房价趋势看，悉尼增长趋势是最好的；如果支付力不够，那显然墨尔本也是非常好的选择；如果支付力仅够布里斯班，那要好好考虑是否投资，因为布里斯班房价涨势很低，同样的资金可以选择其他更好的房产市场；

用国内房价澳洲对比，更能了解这一意义：

2017年3季度澳洲全国住宅价格上涨0.5％，这是自2016年6月以来季度增长率最低的季度。8.0％的年价格上涨也是自2017年2月以来最低增长速度。尽管价值持续上涨，但速度依然缓慢。

澳洲两大首府城市房价增长表现差距越来越大。悉尼房价较去年年底上涨6.76％，为2016年5月以来的最低季度增长率。与此同时，墨尔本房价较去年年底上涨9.8％，远远超过悉尼的增长。在其余的首府城市，布里斯班上涨0.87％，珀斯下降-5.5％。

3季度悉尼、墨尔本房价涨幅与北京7.94%的涨幅相近，但墨尔本的投资回报率高达20%、悉尼高达12.8%。墨尔本总房价350－450万人民币左右可以买到公寓及别墅，与北京、上海购房门槛很接近。在这同一投资额度下，数十倍的投资回报率足够吸引人。

同理，同样的资金去投其他海外房产，可能会获得远远高于布里斯班的收益

2、交易安全

交易安全体现在两方面，一是交易过安全保障，房产本身有安全保障。

交易安全保障，体现在签约过程中律师，贷款过程中贷款经纪的专业服务，甚至年底会计师的税务服务；

房产本身安全保障，首先是房产所在区域的人文环境（居住人群、收入水平等，见下图海房优选网墨尔本Camberwell区域居民信息统计），二是房产开发商、销售经纪人是否有不良记录等等 。

从墨尔本Cranbourne区域信息统计可看出，该区域绝对属于澳洲本土居民区，因为区内澳洲出生人口比例高于7成（高于维洲平均水平）；欧洲移民英国为主，亚裔也以中国和印度为主；区域居民收入水平很高，高于维洲平均周薪水平1200多元；

综合以上信息，可以看出，该区域肯定属于夫人区，也很适合中国移民生活居住，作为居住型购房没有任何为题。同时，作为投资也很不错，因为在近10年内房价房价从80多万上涨到170多万，几乎翻了一倍，符合澳洲房价10年翻一番的平均水平。

根据我在仲量联行官网资讯所得到的信息，我觉得澳洲买房要注意的就是澳洲买房有一个冷静期，在冷静期内，开发商不可以接受其他买家的购房要求，而买方则可以利用这段时间及时获取法律意见，了解贷款政策等一系列问题。 买家一旦在冷静期内发觉房屋有任何问题致使无法继续购买，需要及时取消合同的话，将会损失部分订金作为支付给卖方的赔偿。冷静期内取消合同，只需支付相对较少的一笔赔偿款项。而冷静期过后再终止合同，买家将损失首付款并承担违约赔偿。

在澳大利亚进行房屋买卖的过程中，由于法律体系以及制度不同，在购买、销售房屋过程中需要注意的事项和其他国家有着明显的区别。

下面简要介绍一些在澳洲买卖房屋的注意事项，帮助你更好地了解澳洲房地产买卖。

01、澳洲的土地所有权制度

澳洲法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权，这意味着业主可以永远享有该土地的所有权。

如果是租赁权，那么业主只能在一定期限内拥有土地 （比如中国的70年使用权限），所以在房地产评估时，房子会因为年限而降低价值。永久产权的房地产就不会存在这个问题。

02、房产所有人

如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（Joint Tenant），还是各自按股份拥有（Tenant in common）。

如果房地产是联合拥有（Joint tenant），这意味着此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额将自动归属其它共同拥有人，房产不能作为遗产遗留给继承人。

相反，如果房产是按股份拥有（Tenant in common），股份持有人可以将自己持有的股份转让他人，或者遗留给其继承人。

一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

03、购买澳洲房产的定金（Deposit）

在澳洲，法律规定的定金是至少10%，支付较少的定金来购买澳洲房产是一个很大的优势。

这笔定金一般可以分为两次交付。首次定金（initial deposit）一般签订合同后立即支付（$1000--$5000不等）。

剩下的余额定金（balance deposit）一般会在具体注明的日期内交付（如 签合同后3日内），或者当合同变成无条件合同时交付。

当您的定金存入对方指定信托账户以后，双方不得擅自挪用。

如果因为卖家原因导致房屋无法成交，那么您可以取回首付定金全额，这很大程度上保障了买家的权益。

04、冷静期（Cooling-Off Period）

冷静期在购房合同中是非常重要却又容易被忽视的一条。冷静期的期限一般为交换合同的5个工作日内，下午5点前结束。

如果发现问题，买房可以在冷静期内反悔，但会遭到卖方提出的罚款。

如果您在冷静期过后才反悔，那么您将不但有可能失去所交定金，而且将承担因违约引起的其他赔偿责任。

值得一提的是，部分卖家可能会附上其他条款导致合同没有冷静期，所以你在签合同时一定要小心看仔细。

温馨提示：

竞拍房产是没有冷静期的，合同签字就立即生效了，所以买家在竞拍过程中请一定不要冲动。

05、印花税（stamp duty）

印花税是在澳洲买房需要支出的一笔比较大的强制性费用。澳洲每个州和领地的印花税税率不一样，具体要咨询当地律师或过户师。

因为房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，所以在签购买房产的时候一定要注明房产实际收益人的正确姓名住址，否则当实际收益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。

房产买卖合同上还有一些条款，比如Subject to Finance等等，需要特别注意，因此建议大家在买房前，一定要咨询专业的律师。

澳洲买房不比中国人在本国买房国外习惯将专一业的事交给专一业的人，所以在类似美国、英国、澳洲这样的发一达国家，买房基本上都是全权托付给第三方代一理机一构。对于国内投一资客而言，海外买房过程中，不仅存在语言文化差异，还要面临各国各地区差异化的流程，选择一家靠一谱且专一业的中一介公一司，不及能省时省力，事半功倍；还能避免海外购房陷一阱及日后遇到的烦恼。比如，像仲量联行这样有着丰一富海外买房专一业经一验的平一台，就为国内投一资客全程提供专一业的海外房产投一资建议和帮助，解决海外置业难题。

澳大利亚盛晶律师行为您解答：

在澳大利亚购置房产究竟是什么样的程序？

1

看房、给出offer

2

中介与买家卖家沟通

3

买家和卖家达成一致后，双方房产律师为自己的客户解释合同

4

签定和交换合同

5

一般交换合同后有一个冷静期，每个州的冷静期长度不同，但基本在2-5个工作日左右。在冷静期内，买家可以反悔（损失小定金）但卖家不能

6

进入交付程序，双方约定交割时间

7

买家完成贷款手续

8

双方都有贷款的情况下，双方律师和双方贷款银行四方同时参与交割过程

9

过户产权，没有贷款的话买家获得房产证

在不同州购置房产

需要寻找不同州的房产律师行吗？

不需要！如果您对澳洲房产有任何法律相关的问题或者想要办理澳洲任何州的房产过户手续，都欢迎联系澳大利亚盛晶律师行的房产律师！

在澳洲购置房产为什么房产律师很关键?

在澳洲购置房产，至关重要的是需要有一位业务熟练且经验丰富的房产律师。他们就相当于是你的代言人——包括解读购房合同、分析风险所在、协助签署购房合同、办理合同互换、保管合同及相关法律文件原件、参与房产交割以及对于相关法律纠纷的维权。

根据澳大利亚的外国投资框架，外国人（非澳洲公民或澳洲PR）在购买澳大利亚住宅类房地产之前，通常需要申请外国投资批准（FIRB），澳洲的房产购买合同基本都是厚厚一叠，一般买家不会每页仔细去阅读一遍查看问题。所以这样的业务就交给房产律师来解决，为您解读合同并指出存在的漏洞或对你不利的条款，或者有些合同有附加条款或特殊条款，也需要让客户理解知晓，才能避免之后的潜在问题。

1、如何将你的澳洲房产土地税支出降到最低？

在澳洲，土地税是由不同州政府或地方政府所收取的（个别地区如北区是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值（就是还未在土地上盖房前的土地价值）来计算的。一般情况下，只有投资物业才需要缴纳土地，而主要自住物业是可免税的。但投资者要留意在澳洲，不同州份及地区有不同土地税率，也有不同的土地税条例。

2、什么是物业财产税优惠？

物业财产税优惠是任何物业投资价值的一部分，它可以增大投资者的投资回报，扩大现金流。然而，要保证投资者有权获得最高的财产优惠额，必须有高级专业人士参与审核。财产税优惠是1997年所得税评估法例（ITAA1997）中所规定的。这项法规可以为投资物业的投资者减少他们被评估的收入。有几种物业财产税优惠可供物业业主、投资者、发展商选择，如：建筑税减免，物业折旧，物业税减免等。这些税项减免优惠通常简称为税收减免。

3、购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时，您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，包括按揭，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣

4、哪些开支可以作为税收减免，以冲减所得税开支？

除了印花税以外，一切开支都可以作为税收减免。如购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。建议贷款投资并强烈推荐投资者聘请专业会计，为投资者争取最大利益。

5、税收减免期有多长时间？

建筑费用主要成本每年可减免百分之二点五，减免期40年。部分认可的物业可减免达每年百分之四。固定装修和设施等按折旧方法计算。

6、如果在澳洲的房产增值后，将物业抛售后需要支付增值税吗？

需要。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分须缴增值税50%，但在一年以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、折旧费等等）。

7、如果在澳洲当地要将抛售，需要聘请专业会计师吗？

如果是海外投资者那在抛售物业的时，聘请一个专业的、了解自己状况的会计师是很重要的。他可以帮合法您省去许多需要交付的税收，使投资者的利益最大化。

8、为何要选择一名合适自己的会计师，他能带来有多大的帮助？ 服务：1、财政重组2、减轻负债3、公司组织结构4、税务计划5、风险管理6、退休计划

寻找相关潜在机会：1、减少利息支出2、减少负债时段3、增加现金流通4、税务计划5、财政状况分析：6、性价比分析7、收支平衡分析8、收益损失分析9、现金流通预测状况分析。

1、不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initialinterestrates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚;

2、不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。有一种说法是，预获资格(pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡(pre-approval)，就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求;

3、不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款;

4、申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额;

1.对项目不了解，盲目买入

买房子要看三要素：地段、地段和地段，对在澳洲置业的人也是如此，要详细了解项目周边规划以及配套设施情况，此外，还要了解整个城市的发展规划以及所在片区的人口结构、未来发展走向等信息。

2.该注重资本增值，还是租金回报

这个问题是地产投资领域里最困扰投资者的问题。高租金回报的物业可以让投资者没有负担地持有物业，资本增值可以让投资人有资源去做下一个地产投资。

但是地产投资里没有鱼和熊掌兼得的事，租金高的地区往往资本升值不是很高。因为这个区相对于成熟，变化性较少，资本增值高的地区往往很多方面不太成熟，但是变化度较大，投资者享受着从无到有的变化。

3.需谨慎挑选开发商

一定要挑选有资质、成功运作过大型项目，且在澳洲本土口碑较好的品牌，不然一旦项目出现问题，海外人士对于澳洲法律法规又不了解很可能会带来不必要的损失。

4.不了解购房各类税费

除了房屋本身价格外，在澳洲买房还涉及到印花税、评估费、贷款保险、过户费等，只有充分了解这些费用问题才能更好地持有房产，也对于整个投资过程有更全面的掌控。

5.选择房屋贷款要谨慎

澳洲是允许海外买家贷款买房的，现在有多种类型的房贷可供选择，建议投资人一定要了解房贷的原始利率、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚等信息，并根据自身需求制定贷款方案。