房屋征收的种类很多，其中棚户区改造很常见，目前全国很多地方的房屋征收都是棚户区改造的名义进行的，其中主要包括了国有林区棚户区改造、国有矿棚户区改造、危房改造、城市中的棚户区改造，今天在明地拆迁律师分享棚户区改造性质如何判定，程序如何进行，下面就以常见的城市棚户区改造为例。

什么样情况算棚户区改造呢？

根据出台的相关规定，鉴于棚户区住房环境差、条件简陋，存在很大的安全隐患，改造难度也是很大，对于判断是否是棚户区改造是需要综合多个方面考虑后进行确定，例如从房子本身的质量、周边以及配套设施等进行判定，不能单从某一个方面就判定是棚户区改造，对于一些建造年岁不长，配套设施相对较好的区域，是不能作为棚户区改造的对象。

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》当地政府需要结合当地实际情况，合理划分棚户区改造的范围，不能因道路扩宽、文物修缮改造、历史景区保护等原因进行的房屋拆迁作为棚户区改造的范围。棚户区改造范围确定是有对应的限制。

根据规定棚户区改造的用途主要是让困难群众的住房条件可以得到改善，另外拉动经济、消费等需求，进一步推动新城镇建设，为实现经济快速发展和同时改善民生双向发展，这是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的需求是基本相同的，棚户区改造应该以公共利益为核心，绝不能以棚户区改造为由进行商业性质的开发。

棚户区改造的法律程序

第一，进行社会稳定风险评估、补偿费用足额到位：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

即市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，一是进行社会稳定风险评估是前置必备的法定程序。现实实践中，很多地方存在房屋征收决定作出之前，并未进行社会稳定风险评估。二是征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。也就是说在市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金须足额到位，并做到专户存储和专款专用。需要提醒大家的是，在棚户区改造项目的房屋征收决定作出之前，被征收户的征收补偿资金须要足额到位，很多时候这也是大家最容易忽略的地方。

第二，市、县级人民政府作出房屋征收决定：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

上述法律条文阐述了棚户区改造进行的前提是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，且确需征收房屋时，才可进行。也明文规定了对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。也就是说，对于棚户区改造须系建筑安全隐患多、房屋质量差、使用年限长久的危房集中、基础设施如供水、供电、供热等基础设施比较落户等地段。而对棚户区改造项目需要由市、县级人民政府作出房屋征收决定，市城管局、市规划局、县城管局、县规划局等行政部门均无权作出房屋征收决定。市县级人民政府就是地级市人民政府和县级人民政府、地级市某区人民政府有权作出该法规定的棚户区改造项目的房屋征收决定。

第三，组织听证会：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

征求公众意见是政府机关制定有效征收补偿方案的必要程序，没有经过征求公众意见法定程序的征收补偿方案，不能认为对被征收人作出了合法安置补偿的决定。

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

也就是说对于棚户区改造征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，市、县级人民政府应当组织听证会。这里的多数，一般应是超过总数的百分之五十以上的被征收人，此时组织听证会是必经法律程序。

第四，房屋征收决定公告：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

棚户区改造项目的房屋征收决定作出后应当及时公告，公告中须载明该项目征收补偿方案，告知被征收人享有行政复议和行政诉讼权。这里，告知行政诉讼权，不仅应告知受诉人民法院名称，还应告知起诉期限。若未告知起诉期限和诉权的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，行政相对人的起诉期限为自知道或应当知道该房屋征收决定内容之日起一年。

第五，可进行房屋产权调换：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”棚户区改造中，被征收人可以选择在改建地段进行房屋产权调换，市、县级人民政府按照规定应提供改建地段或就近地段房屋。

在明律师提醒大家，棚户区改造项目的本质是利民惠民，广大被征收人应依法维护自己合法权益，要学会运用法律武器来为自己争取谈判的筹码。

棚户区改造工作流程 一、确定拆迁、安置范围和对象 1.各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。 2.检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划。 3.编制棚户区改造年度计划。 二、制定拆迁补偿安置方案 4.镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为

　　棚户区改造工作流程

　　一、确定拆迁、安置范围和对象

　　1.各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。

　　2.检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划。

　　3.编制棚户区改造年度计划。

　　二、制定拆迁补偿安置方案

　　4.镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为单位研究制定拆迁补偿安置方案。

　　5.对拆迁补偿安置方案进行公示，公开征求群众意见，公示期不少于30天，公示期结束后根据公示情况修改完善方案后公布实施。

　　6.拆迁补偿安置方案报市住房保障领导小组审批。

　　7.对确定拆迁的房屋实施征收，其中：

　　(1)对国有土地房屋，依法征收;

　　(2)对集体土地房屋，按程序报批。

　　三、房屋及附属物评估

　　8.选定房屋评估机构，依法开展评估，确定评估补偿金额。

　　9.镇街区组织村委会与村民签订拆迁补偿安置协议，并确定补偿安置方式。

　　10.镇街区根据村委会与村民签订的补偿安置协议书进行分类汇总，并将拆迁补偿安置协议报市棚改办审核、汇总。

　　四、组织棚改居民搬迁

　　11.根据各镇街区申请、棚改办审核情况，市平台公司(市华安国有资产管理运营公司)分类拨付资金：

　　(1)对选择实物安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金;余款按建设进度分批拨付至房地产开发企业;

　　(2)对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金，余款分批拨付至房地产开发企业;

　　(3)对于选择单一货币安置的棚改居民，棚改资金按棚改办审核意见，分批拨付至棚改居民。

　　12. 镇街区、村委会组织棚改村民腾空房屋。

　　13.镇街区棚改指挥部或工作组对腾空房屋进行验收，发放合格证，并对腾空房屋进行拆除。

　　14.棚改办组织国土、规划、财政、住建等部门对各棚户区拆迁安置片区核定拆迁安置土地基本情况，包括拆迁土地四至、面积、土地性质等。

　　五、补偿与安置

　　(一)实物补偿安置

　　15.国土资源局对棚户区安置楼建设用地出具勘测定界图;规划局根据勘测定界图、安置楼建设要求等出具《建设用地规划设计条件通知书》。

　　16. 各镇街区组织，市平台公司委托房地产开发企业通过土地招拍挂程序取得棚户区安置楼建设土地使用权，签订土地成交确认书及土地出让合同，对棚户区安置楼进行委托代建。

　　17.开发企业到发改局办理项目立项审批手续。

　　18.开发企业到规划局办理《建设用地规划许可证》。开发企业持《建设用地规划许可证》，到国土资源局办理不动产权登记手续。

　　19.开发企业委托设计单位作出设计方案，报经市城市建设审批领导小组会议审批后，到规划局办理《建设工程规划许可证》。

　　20.市平台公司委托具有开发资质的房地产开发企业建设安置楼，通过公开招投标，确定勘察、设计、监理和施工单位，并签订合同，按规定办理相关手续。未办结施工图设计文件审查手续就开工建设的，工程质量监督单位不再介入，也不出具相关证明。

　　21.住建局出具《建设工程施工许可证》。开发企业根据《建设工程施工许可证》组织施工建设，并在省财金公司开设资金账户。市平台公司按照工程进度拨付建设资金给开发企业。

　　22.房管中心组织办理预售许可证。

　　23.开发企业申请质监站、消防、监理等单位办理竣工验收手续，并按程序办理竣工验收备案。

　　24.镇街区会同市平台公司组织棚改居民选房，依据拆迁安置协议与棚改居民结算拆迁补偿款，拨付棚改剩余安置楼建设资金。

　　25.结算完成后，棚改居民回迁。

　　26.镇街区组织棚改居民缴纳相关税费，办理不动产权证。

　　(二)货币化补偿安置

　　27.对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金后，余款由市平台公司按购房入住进度，结合贷款银行要求，分批拨付到房地产开发企业预售资金监管账户。其中居民签订购房合同并报市房管中心备案后，拨付余款的30%，房地产开发商交房时再拨付余款的50%，办理不动产产权证时结清余款。

　　28.对于选择自由支配补偿款安置的棚改居民，在拆迁开始时除拨付奖励资金外，由平台公司根据市棚改办资金拨付审核意见分批拨付棚改资金，资金直接拨付镇街区财政所，由各财政所拨付到拆迁居民个人，拆迁完成后拨付剩余资金。

导读：棚户区改造年年是攻坚战，年年都在开展工作，每个地方都在响应号召，然而很多咨询的老百姓一直说项目是棚户区改造，但是补偿只允许货币补偿，那么，我们要有疑问了，既然是棚户区改造，为什么只能是货币补偿？为什么没有产权置换？不难想象，这很明显以棚户区改造名义拆迁，进而商业开发用地。那么，到底什么是棚户区改造？棚户区改造具体流程又是什么？补偿尺度又是什么？今天征地拆迁律师团队崔鹏说一说！

一、什么是棚户区改造

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。 棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置。严格意义上讲棚户区属于政策并不是法律规定， 棚户区，一般指简易房屋和年久失修房屋集中区，小区中缺少规划，导致宅院分布凌乱不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋结构简陋，抗震、防火、防洪性很差，居住严重拥挤，配套功能差、小区环境差、道路泥泞、无任何绿化、无公共活动场地、采光通风差的集中居住地。从以上我们不难看出棚户区特点：居住容积率大、配套功能差、小区环境差、房屋年久失修。这也是我们判断我们的房屋是否属于棚户区改造的定义。

国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）指出：棚户区改造的基本原则是公益事业的定义。

二、什么是棚户区改造的具体流程

1、国有房屋

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：b jybcp

（1）广泛征求社会公众意见，经过科学论证；

（2）对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；

（3）组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；

（4）对于征收范围内的房屋进行实地调查；

（5）房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；

（6）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；

（7）作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案；

（8）房屋评估；

（9）被征收人签订补偿协议。

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2、集体土地上房屋

依据《土地管理法》《征用土地公告办法》及各部委最高院司法解释相结合的方式

（1）公布拟征地公告；

实施单位：区县级主管部门；内容：拟征地项目、四至范围、补偿方法、安置途径、评估机构的选择等等。

（2）入户调查

调查：土地及房屋权属、面积、地上附着物、装修等等。调查后签字确认人手一份。

（3）听证会

红线范围之内的权属人参加，并经过三分之二同意签字摁手印（报批征地批准必备手续）。

（4）收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告

内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（5）做出房屋拆迁安置补偿方案公告

内容：土地补偿费、房屋补偿费、安置补助费、附着物补偿费、装修补偿费等事项。

（6）开听证会

内容：讨论房屋拆迁安置补偿方案，并经过三分之二同意签字摁手印上报市县区政府，并报省或者国务院备案。

（7）被拆迁人签订补偿协议。

三、棚户区改造补偿尺度

1、国有房屋

货币补偿

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

产权置换：

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条与第二十一条的规定，棚户区改造优先原地回迁，并拆一换一，即拆你一平米还给你一平米。

2、集体土地房屋

货币补偿：

因棚户区的特点，说明集体土地房屋已纳入在城市规划区内，土地利用价值高，假如按照农村集体土地房屋拆迁：房地分开补偿的话，严重影响了我们的生活水平。并违反了国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，依据中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。以及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。因此，房屋拆迁货币补偿参照周边类似商品房的市场价格（均价）计算。

产权置换：

参照国有土地房屋征收补偿条例原地回迁1：1。

棚户区改造是利国利民的大好事，法律制定的流程和补偿尺度是一种约束力。老百姓不懂法律不要紧，莫要盲目去任从，听之任之，及时咨询专业征地拆迁律师团队，做到心中有数。

征地拆迁律师团队崔鹏在此忠告大家：

强拆的非是房子，是你的权益和尊严；

罪恶内心没有光明，不要奢望它会善待；

补偿就在塔尖上，需要方法才能触摸；

信访就像求平安，等待老天爷的开恩；

不惧他们的违法行径，所惧我们内心的懦弱；

天下没有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

您好，【律土网】小编为您解答：

一、什么是棚户区改造？

棚户区指的是在城市建设范围内，由于平房密度较大、使用年限较长、住房质量差、人均面积小、基础设施不齐全、安全隐患较多等因素导致改造难度较大的区域。其改造的根本目的是改善居民的居住条件、并完善城市功能。目前棚户区改造的主要类型有城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造以及国有工矿棚户区改造。

二、棚户区改造程序

棚户区所处的土地性质不同导致其改造程序有差异。国有土地上的棚户区改造程序应严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的相关内容实施；同时集体土地上的棚户区改造应当依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等实行。

（一）国有土地上棚户区改造流程

1、征收部门在征收之前应当组织讨论会，对征收是否符合公共利益以及征收的必要性进行讨论，这是棚户区改造的前提。

2、征收部门应对征收范围进行实地考察，同时制定征收补偿方案并及时公布。开展听证会，收集公众对补偿方案的意见和建议，积极修改。

3、进行社会风险评估，制定评估报告后，市、县级政府作出征收决定书，并在征收范围内进行公告。

4、与被征收人协商选定评估机构，落实征收补偿费用等。

（二）集体土地上棚户区改造流程

1、制定并公布拟征收土地公告，同时对征收地籍和地上附着物进行登记。

2、制定征收补偿安置方案，开展听证会，听取公众对征收补偿方案的意见和建议，及时修改。

3、实施报批程序，将市、县级国土资源部发布拟征地公告、收集到的村集体经济组织和居民意见、地籍和地上附着物登记信息等各类材料组卷上报审批。

4、在审批通过后，具体实施补偿安置方案，对被征收人实施补偿。

对于国有土地上的棚户区改造，其补偿方式包括产权调换和货币补偿两种。对于货币补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的相关规定，其数额不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。对于产权调换补偿方式，其产权置换比例不得低于1:1，即拆除一平米补偿一平米。

集体土地上棚户区改造的补偿数额不应低于房屋重置价。对于城中村的补偿方案，参照国有土地性质的征收补偿标准确定。货币补偿方式按照周边类似房地产市场价格确定；产权调换补偿方式，则参照国有土地产权置换比例计算。

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棚户区改造简称棚改，属旧城区改建范畴，适用《国有土地上房屋征收补偿条例》。本人就是棚改受益者，在参与与社区棚改工作人员的具体事件操作互动中，得知棚改程序有如下几点：

（一），前期准备

一，项目选址，须符合棚改户特征，对改造的单位住户，进行前期入户摸底调查，

二，规划部门出具选址意见书，规柳用地拆迁红线图，国士局出具用地意见。

三，立项，由相关的发改部门办理。

（二），房屋拆迁

一，被拆迁问住户应提供产权依据，有效身份证件。

二，拆迁工作人员（一般由社区工作人员兼任）进户对拆迁房屋进行测绘，评估，并出具评估报告。

三，评估公示，无意义者，由拆迁人与被拆迁人签订巜拆迁补偿安置协议》，

四，补偿，选择产权调换的，依照签订巜拆迁补偿安置协议》的先后顺序，进行选房。选择货币补偿的，依照签订巜拆迁补偿安置协议》之约定，领取拆迁补偿款（本人采取货币补偿），并在约定的期限内，完成搬迁的，在协议基础上再给予一定比例的奖励。〈我市8%的奖励）

五，搬迁完毕并交房，并经拆迁工作人员验收签字。

六，组织拆迁。

（三），政府供地划拨一线挂牌出让。

（四），建设阶段。

（五），验收。

此项验收包括对房屋的验收，也包括规划，环保，市政园林，消防，供电，给排水管线工程验收，及建设下工程竣工验收备案。

（六），房屋的分配，管理流程。

如果是货币补偿，只有前两项程序。

棚户区改造是一项改善困难居民的一个重要手段，自从2005年首次提出棚改政策以来，棚改项目就一直非常的火热，在政府大力的支持下，全国各地的棚改项目也已经陆续的展开了，虽然棚改得到了政府的支持，但是在棚改当中仍存在着许多的问题，有的甚至是没有任何的手续就进行拆迁，严重损害了被拆迁人的利益。那么，棚户区改造最基本的程序是什么呢？

前期准备计划 一项目选址，项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。二项目规划，确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案及审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、故土局有关部门出具用地意见。三项目立项，由市发改委办理。

房屋拆迁 一被拆迁的住户户主提供产权依据、有效身份证；二拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估，在三个工作日出具评估报告，并最少公示7天；三对评估公示结果无异议的，由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；四选择产权调换的、按签订协议的先后顺序选房；选择货币补偿的，按照签订协议的金额到银行去领取补偿，规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%；五搬迁完毕并交房，经拆迁工作人员验收签字；六组织拆迁。

政府供地 由行政划拨或挂牌出让。

建设阶段 项目竣工包括工程施工图设计审查备案、放线与验线和规划许可，向外招标投标，安全质量监督，到市棚改办规划处核发办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节，并该取得建筑工程许可证。

验收阶段 包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷、供电以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。

分配、管理流程一私房，按拆迁户签订协议的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。入住后的小区管理有由物业公司负责。二直管公房、单位自管房的租赁户：1、向居住地址社区居委会申请，居委会受理后，进行入户调查、组织居民小组评议、公示，合格的报区政府；2、区政府委托街道办事处对申请人的情况进行复核，并公示，合格的由区住房保障机构汇总报市政府;3、市政府委托市房地产管理组织审核、公示，合格的，报市政府批准后采取摇号方式确定选择房序号；4、中签户选房；5、中签户到市房地产经营管理处办理租赁手续；6、由市房产经营管理处负责管理廉租房，包括收取租金、管理养护廉租住房。

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您好，【统一后的棚改征收程序11步】（一）编制计划，区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城区改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。（二）计划审查，市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生，优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。（三）改建征询，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第12条之规定，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。但根据条文表述不难发现，虽同样名为“改建征询”，但北京市所规定的这一步骤的开始时间要明显早于上海市的规定。显然，在这一环节中产权人和公房承租人尚无被征收人的身份，客观上也很难对改建表示“反对”。事实上，对于大城市中老城区内的连片集中棚户区，支持改建在绝大多数情况下会是群众的主流意见。故此，这一步骤还不是广大被征收人开启依法维权的可能时间点。除非你认为自己的房屋是建于上世纪90年代以后的新房，完全不是任何意义上的“棚户”，那么你获取可以考虑在这一环节被征询意见时投上一次反对票。（四）征收要件，通过征询的旧城区改建项目，纳入各区县国民经济和社会发展年度计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。

在明律师解析：这一步骤不难看出，棚户区改造类项目的审批手续是较为快捷简便的，590号令所规定的作出房屋征收决定的必备前置条件“四规划一计划”是在较短的时间内由多部门简化手续且加速办理的。在针对房屋征收决定的诉讼中，征收方需要举证证明涉案项目依规获取了这些审批手续，其合法性也是庭审中的审查要点之一。（五）暂停办理，区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。此即代表征收项目正式启动，正式开始影响被征收人生活、权益的“暂停公告”或曰“房屋征收范围公告”，对应590号令的第16条。这里的细化规定是暂停期限可以延长不超过一年。一旦暂停公告发布，广大被征收人就可以开始咨询专业征收维权律师，做好依法维权的各项准备了。这与配合征收方实施改造项目是不冲突的。一个很容易理解的事实是，如果你寄希望于通过一次棚改项目去把孙子辈的房子都“挣”出来，那么律师一定会负责任地为你讲清利弊，劝导你放弃这种不切实际的补偿利益诉求，避免奖励金的无端损失。（六）调查登记，区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。征收调查登记这一步骤对应的是590号令的第15条。调查人员应当在房屋征收范围确定后通过调取有关部门存储的资料和入户调查相结合的方式，对拟被征收房屋的区位、家庭成员状况、结构、附属物面积、用途、权属、建筑面积等进行调查登记，结果若无异议被征收人要进行签字确认。需要强调的是，此阶段在进行调查时认定房屋面积主要的依据就是房屋所有权证的证载面积。若被征收人认为证载面积较实际面积小，或者调查人员未对阳台及其他附属物面积进行计算，则一定要在公示期间内明确提出异议，要求房屋征收部门委托其所认可的测量评估机构对房屋面积进行实际测量确认，以将可能出现的面积争议在前端化解。实践中很多被征收人缺乏这种维权意识，要求签字确认时签了，公示期间也什么都没提，到了预签补偿协议阶段意见就都来了，这对于依法维权而言并不有利。（七）方案征询，区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征收补偿方案的意见征询所对应的是590号令的第10条。实践中绝大多数棚户区改造项目都没有召开过听证会，原因在于被征收人中“不同意”方案的占比很难达到“多数”（过半数）的门槛。需要特别注意的是，仅仅是口头向征收人员提意见或者发牢骚并不是规定意义上的提意见，这里的要求是意见必须以书面形式提交房屋征收部门。事实上，这一“关”一旦通过，改造项目就会如猛虎下山一般不可阻挡了。我在此郑重提示广大被征收人，若你对公开征求意见的补偿方案中所列明的补偿标准、方式明确不满，则一定要在此阶段内及时委托专业征收维权律师介入，通过团结有共同利益诉求的被征收人书面提交意见的形式争取听证会的召开，尽量促成对征收补偿方案内容的实质性修改。否则，在“一把尺子量到底”的政策基础上，后面的补偿数额要想再获得较大幅度的提升将会困难重重（八）预签协议，区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。此即大名鼎鼎的“模拟拆迁”操作模式，规定中叫预签附生效条件的补偿协议，是590号令翻遍了都找不到的一个步骤。关于这一极其重要的“创新性”程序，在明律师着重提示大家以下3点。其一，预签的补偿协议往往与高额的奖励金相捆绑，早预签就能多拿钱，晚预签或者不预签钱就会一天一天的往下扣直至扣光为止。具体的奖励金操作模式大家要去看自己所涉项目的具体补偿方案，目前的原则是“一个项目一个方案”，没有一个全国统一的方案标准。在明律师代理的一些案件中，光是奖励金的数额就可能高达80到100万元，占整个征收补偿的比例有时会在20%以上。故此，到了这一环节如果你还有疑问，一定要问问专业人士，切勿再犹豫不决或者草率决定签或者不签。一旦操作不当，损失的奖励金在后续有可能是找不回来的，损失将会非常令人心疼。其二，预签补偿协议前通常会进行“预评估”环节，即参考590号令规定的程序将房地产价格评估在签约前完成，以为签约金额提供依据。故广大被征收人一定要对评估环节严格监督审查，确保自己对评估机构的选择权能够依法落实，及时行使申请复核、专家委员会鉴定的权利，不要只顾着奖励金、着急预签协议而在牵涉自家房屋价值的关键性问题上打马虎眼。其三，预签协议环节往往会出现被征收人签约后协议被征收方收走审计的情形，这属于正常现象，被征收人若对协议内容比较满意则可以放心配合，通常不会有太大的问题。一般而言，当预签约比例超过85%至90%时，预签协议会生效，房屋征收决定随即作出。故被征收人若在此环节对补偿安置不满，一定要及时咨询专业律师，在确保自己不会反悔后再作出是否签约的决定。在这种模式的背景下，鲜有房屋征收决定作不出来的情况发生。（九）征收决定，区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。这一步骤对应的是590号令的第13条。针对改造类项目的第一个可诉讼救济内容就是房屋征收决定。剩下的未签约的这部分被征收人一定要在征收决定作出之日起6个月内委托专业征收维权律师针对征收决定提起诉讼，争取将其确认违法或者直接撤销，从而在避免自己损失方案确立的奖励金的基础上为争取合法利益最大化赢得机会。此时，上文所述的各个步骤的合法与否均将成为庭审审查的内容。（十）补偿决定，房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。这个和590号令第26条相对应，见到了就要及时委托律师复议或者诉讼，否则将会直接面临人民法院的强制执行裁定，错过最后一个有效的维权机会。（十一）强制执行，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。

您好，棚户区所处的土地性质不同导致其改造程序有差异。国有土地上的棚户区改造程序应严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的相关内容实施；同时集体土地上的棚户区改造应当依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等实行。

（一）国有土地上棚户区改造流程

1、征收部门在征收之前应当组织讨论会，对征收是否符合公共利益以及征收的必要性进行讨论，这是棚户区改造的前提。

2、征收部门应对征收范围进行实地考察，同时制定征收补偿方案并及时公布。开展听证会，收集公众对补偿方案的意见和建议，积极修改。

3、进行社会风险评估，制定评估报告后，市、县级政府作出征收决定书，并在征收范围内进行公告。

4、与被征收人协商选定评估机构，落实征收补偿费用等。