【案情】

张硕（化名）和李雪（化名）是一对八零后小夫妻，有个儿子，5岁了。

张硕是北京本地人，李雪是哈尔滨人，两人在郊区买的房子，孩子户口上在西城——爷爷奶奶家。

张硕父亲在他很小的时候就去世了，由母亲将其带大。张硕也曾劝母亲搬到郊区与他们一起住，母亲只是在孙子很小的时候来这边帮着带过一段，等孩子稍微大些，就回城里住了，因为看病，锻炼身体都很方便。

如今孙子面临上学的问题，张硕母亲的房子是学区房，但是入学政策是父母是房主的在第一顺位，像张硕家的情况只能排在第二顺位，由于竞争激烈，全家都担心孩子无法顺利进入小学。

于是张硕与母亲商量，是否可以提前过户，母亲考虑了一段时间，提出自己和插队时的老朋友相约在西城找到一家不错的公立养老院，随后就搬过去，房子就过户给张硕，听说还能免税，等孙子来上学的时候，张硕夫妇两人也可一起搬过来照顾孙子，只是小两居，地方小，而且自己一个人也住习惯了，把房子腾给他们，图个清静。这样他们在郊区的房子还可以出租出去补贴生活。

张硕听到母亲的建议后，百感交集，一时不知如何决定，回家和李雪商量。李雪说不行咱俩先去妈找的养老院看看吧，如果条件还行，咱们以后就多去看看妈，离得也不远。

张硕听后没说话，下楼点了一支烟，拨通了做律师的发小电话。

【律师分析】

随着年龄的增长，老人们为了避免爆发家庭争端，开始考虑怎样处理自己的财产，主要是房产。下面主要分析2种方式：

第一种，生前处理，即生前即将房产过户给子女或者想给的人。

这种生前处理有2种途径：

1.赠与，即老人把自己名下的房产赠与给某个子女或者其他人；

2.买卖，但此买卖非彼买卖，只是通过买卖的方式完成过户。

因各地在房屋赠与、买卖上的纳税政策不同，这两种方式在纳税上也有所区别。

以北京为例，如果老人名下为唯一住房、受益方名下无住房为例，赠与交纳的综合税率为3%，而买卖交纳的综合税率为1%，且直系亲属之间买卖还可以退税。

第二种，生前安排，身后处理。

这种方式实际上就是老人在生前立下遗嘱，在遗嘱里把财产分配安排清楚，待过世之后由受益人或相关人员实际处理。法定继承人按遗嘱继承的房产，不用交纳税费。

遗嘱有多种形式：

自书遗嘱，即整个遗嘱都是老人自己手写；

代书遗嘱，即由被人代写、老人签字的方式，但这种方式必须有两名见证人；

公证遗嘱，即在公证处办理遗嘱公证，这种遗嘱效力最优先，如需更改也必须用公证的方式。

继承人在拥有遗嘱的情况下，在老人去世后，可如下操作：

一、继承人对遗嘱认可，无异议时：

1、房产登记窗口直接办理遗嘱继承过户

2017年1月1日开始，《北京市不动产登记工作规范（试行）》规定各房产登记窗口可以直接办理房屋继承过户，当然前提条件是各继承人之间没有争议，认可遗嘱。不过因该《规范》才开始试行，至于各房产登记窗口具体实施如何以及操作的成熟度、掌握的尺度如何还不清楚。

2、公证处办理遗嘱继承公证

相较于房产登记窗口，公证处办理遗嘱继承的经验和程序很成熟，继承公证费依照遗产价值按比例收取，以一套价值500万的遗产房屋为例，大概需要4万的公证费用。

3、通过法院诉讼程序继承

此方法并非真正打官司，只是走一个法院的程序。现在北京的各个基层法院都有人民调解或者诉前调解机制，对于没有争议的（遗嘱）继承案件可以直接通过人民调解+法院确认或者诉前调解方式解决，法院均会出具具有法律效力的文书。这种方式一般法院不收费或者收很少的费用，但周期较长，时间不可控。

二、继承人对遗嘱不认可，有争议时：

那就只有一个办法了，就是去法院诉讼，请注意这是真正的打官司。最后遗产如何继承，以法院判决为准。诉讼费用也是以争议财产的标的额作为计算基准，400万左右的房产，需要交纳的诉讼费用一般在1万8千元以上。

谢邀！

这件事关键要看子女的意思，但是过户的类型通常有三种，即买卖、赠与、继承，这三种方法的程序和要件都有所不同，这里要考虑您所在的城市是否为限购城市（购房咨询），是否具有购房需求、赡养老人及此套房屋再交易的税费等问题，建议根据您的情况，咨询专业房产律师。

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哎，老人还是留点给自己，一旦过户，如果儿女孝顺还行，不孝顺苦呀，我妈就提前过户了，哎看儿媳脸色吃饭太难了，有一次吵架自已到医院住了一星期院，因有医保，也没人问，没人管，女儿又太远，哎，

您好！

建议老人不要从“子女能同意吗”这个角度考虑，而是从“对自己保险么”这个角度做出谨慎决定。

我们不去揣测老人家庭情况，只是从“应该”的角度，为老人做出一些提示。

老人，应该考虑什么？

1.切忌“贪小便宜，吃大亏”。

题主提到：“老人享受退税优惠”。从这个描述上，个人感觉，似乎因为有这个优惠，把房子过户给了子女，自己就“占便宜”了。

从很多老年人的思维上，往往都会就一毛两毛的想着法子节省，而到大钱上却往往“犯糊涂”——一定要知道：小钱解决不了自己的生活和养老大问题。

从另外一个角度：优惠，惠及的是谁？不是老人！最简单的账：“省了一万块钱、让出去100万”，和“不要这一万，把100万攥手里”，到底哪个划算？

所以，是否过户给子女，与有无优惠，说的是两件事，不存在因果关系。这里给到老人的提示是：不要把能享受优惠，作为过户给子女的理由。

2.倒推：如果过户给子女，自己有没有保障？

假设老人把自己唯一住房过户给了子女。

描述中提到“自己去住养老院”。这里给到的提示是：住养老院，不光依赖于钱，还要依赖于子女。

• 住养老院花钱，是肯定的。假设老人把房子卖给子女、子女给老人钱。所以，住养老院的费用问题解决了。
• 但是，除了钱，还有一个特别重要的依赖：子女。老人住养老院，不要以为有人照顾生活起居就可以不需要子女。更重要的是，老人必须要有监护人。这个监护人，就是子女，需要承担的责任包括：老人入住养老院的签字、万一老人在入住期间有紧急情况时候的签字担保、甚至按期支付养老费用，等等。也就是说，即便老人拿到子女的钱，也不一定能住得进养老院、也不一定能住好养老院。

老人如何才能让自己有保障？关键问题就在于：老人的子女是否孝敬、老人是否肯定子女未来也一定孝顺。

如果这个答案是肯定的，老人是有保障的。唯一房子过户给子女，无论什么方式，都对自己影响不大；但凡有点不确定，还是建议老人慎重——一旦把房子过户完了，自己没有任何可以约束子女的“筹码”，对自己非常不利。

子女能同意吗？

如果因为自己处理不当，造成家庭内部矛盾，这种想法就非常得不偿失。

对于题主这个问题，会有多种理解。从个人角度，从两个方面说明一下：

• 如果老人就一个子女。这种情况，老人可能考虑的是：这么做，孩子答应么？对于只有独生子女的情况，个人认为这不是问题。多数情况下，子女会欣然接受的——提前拿到老人的房产，肯定心里更踏实。
• 如果老人有多个子女。这种情况就比较麻烦。按照题主的意思，应该是老人想把房子过户给其中一个子女，担心其他子女同意不同意。客观的讲，估计子女们心里肯定会有想法——要给到的子女，会接受；给不到的子女，心里不平衡。所以，老人做出这个决定的时候，要想清楚：未来自己的养老生活，交付给谁？注意，千万不要幻想着用“义务”来约束所有子女——义务，本来就是一个谁都知道、但是谁也说不明白的词。

如何过户给子女？

假设老人坚持想把房子过户给子女，应当采取什么方式合适一些？

• 如果子女孝顺。如果老人确定子女非常孝顺，不怕孩子们不管，那么，通过“买卖”的方式过户比较合适。对于老人来讲，不用缴税（根本不存在退税的问题）。这套房子应该也“满五”了，“满五唯一”情况下，卖方不用缴税。
• 如果“觉得”子女孝顺，但是老人心里并不能完全肯定。这种情况下，建议老人最好还是通过遗嘱的方式，待百年之后通过继承的方式给到子女。在遗嘱中，附加好条件：例如让子女支付养老院费用等。这种“附条件遗嘱”的目的在于：告诉孩子，房子给你，但是有条件——让孩子安心一些，但是必须要为老人尽到赡养义务。这种方式，是对老人和子女双方利益的保护。

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谢邀，老人愿意住哪就住哪，只要不是强人所难，心安理德就行

关键是在子女，很多老人都想把唯一房子留给子女，这是无私之爱。子女能感受到还好，反之添烦恼。现在的养老院多数不错，活动很丰富，老人还能知道很多新鲜事，与社会也不脱节，还有正能量，又能减轻子女压力，老人眼界也开阔些，挺好。

同意！常去看望，照顾！只要有孝心？大家吉详！

你好，对于这件事我发表一下我的观点，老人把住房过户给子女，还担心子女同不同意，好矛盾，当然或许这里另有事情，但不管怎么样，老人也多少为自己想想，我不建议所有的老人都如这样的老人一样，自己的住房再怎么样也是自己的，总比没有强，在自己的家里毕竟自在，最起码不用看别人的脸色，

即使你的子女孝顺，但他们的配偶也是一样吗？尤其是当生活条件不好的话，矛盾常常出现，这时候你会发现能有自己的一块小天地是多么的重要，去养老院固然不错，但自己的住所，这个家一定是要有的。

我准备了……一把枪……一瓶毒药……总是家破人亡的……无需多言……毒死他们……枪杀自己……一般老人去养老院都是把自己家里掰辞的动不了呢……才住养老院……所以……我们家两个老家伙这样做肯定是把家里以自己的智商把家里毁了……自己承担不了责任……想逃避……