未来青岛房价能掉到4到5千一平吗？为什么？

中央已经制定，下达了重点发展山东的规划。把济南和青岛发展成特大城市圈，定于2020年见效果，现在青岛正在如火如荼的加宽道路，新建道路，修建地铁，青岛新机场定于2019年必须投入使用，流亭旧机场同时关闭。地铁8号线始于胶州北站，途径新机场，高新区，红岛经济区，终点青岛火车北站。青岛目前的商品房建设如百花齐放，而且供不应求，不管房价高，房价低，新建商品房不愁卖！胶州也要撤市划区了！北京两所大学计划在胶州建分校区。所以，青岛的房价只会上涨，落价也是小幅度短暂的！

三个字：不可能

如果房价爆跌，其造成的后果是不能承担的。在全国各地不是没有发生过房价跌，业主打砸售楼处的情况。此外还要考虑到既得利益者，很多权贵阶层拥有多套房产的，所以他们不可能让房价爆跌的。

从区域来看，青岛市占据山东区域发展的天时地利人和，而且现在又跻身新一线城市，前景看好，房价也是如坐上火箭般飙升，近几年一度成为北方城市中除北京之外的房价第二高峰，超过天津，增幅让人咋舌。

但是生活在青岛的人都知道，青岛工资之低，消费之高，不足以支撑高房价的后续力。平均工资5000的城市，房子均价突破25000元，想想就觉得诡异但又理所当然，

回顾国内房地产历史，也不是没有发生过房地下跌的情况，但无一例外的是下跌之后的反弹。房地产作为国家的支柱产业，虽然现在在GDP中的比例有所下降，但地位也是不可撼动的。

青岛房价已经涨上去了，就算跌，也不可能调到4-5千一平。

为什么最近一段时间，青岛房价跌了？

2018年四季度以来，青岛房价出现了一波下跌，青岛楼市均价由高峰时的接近21000元/㎡，跌到了目前的大约18500元/㎡。

于是，有很多朋友担心，青岛房价这么跌的话，何处是个头呢？会不会跌破15000？甚至跌破10000元大关？

个人认为，2016年以来，青岛楼市的涨幅最高超过了50%，涨多了跌一跌很正常，但如果担忧跌到万元以下，甚至担忧跌到4000、5000一平米，则属于“杞人忧天”了。

先简单说说，为什么最近6个月，青岛房价跌了两三千？

1、加强“限购”力度，住建部明确了非青岛本市户籍的人员，强调要严格执行“连续缴纳一年社保才有购房资格”。

2、加强“限售”力度：在青岛购买新房及二手住房，限售由2年延长到了为5年。这项决议实际上在2018年5月就出台了，市场反馈需要时间。

3、部分银行提高了首套、二套贷款的首付比例，首套房由此前的首付25%，提高到了30%，房贷融资成本提升。

4、青岛郊区，尤其是胶州“去库存”完成度较高，棚改货币化逐渐退潮，引发价、量齐跌。

为什么青岛不会跌到5000以下

如果青岛房价跌到5000甚至4000，那意味着距离2018年的高点，跌幅达到了约77%。

果真如此的话，这不叫“跌”，这叫“崩盘”。

只有泡沫非常之大的资产，才会出现如此之大的跌幅，典型如2017年火爆至极的比特币。

比特币从2017年的19000美元跌到目前的3900美元，跌幅将近80%。

难道青岛楼市的泡沫，比比特币的泡沫还要多吗？

咱先不考虑别的，至少，咱青岛的房子是货真价实的钢筋水泥啊，千千万万的人以此为家，安居乐业，它再有泡沫，也比虚无的、一串数字的比特币要值钱吧？

历次楼市崩盘都带有必然性质

历史上，咱国个别城市有过几次楼市“崩盘”经历，最典型的是海南、温州和鄂尔多斯。

1、海南：崩盘跌幅75%

根据历史数据记载，改革开放的特区效应刺激了海南，到90年代初，一堆地产商扎堆海南，将海南寸土寸金的优势发挥到了极致。

1993年上半年，海南房价一度超过7000元/㎡，要知道，那个时候北京均价也不到5000。

但紧接着，削减基建项目、清理所有在建房产项目、终止房地产公司上市、控制银行资金进入楼市的重拳出击，海南楼市迅速崩盘，房价被“打回原形”，从7000多元跌至2000以下，跌幅达75%。

2、温州：崩盘跌幅60%

温州炒房团举世闻名，他们不仅最先炒热了北上广深，还顺带手炒热了自家的楼盘。

2010年时，温州楼市整体均价突破了3万元大关，而北上广只有2万出头。

但随着2011年的经济整体转型，以及“新国八条”的出台，温州民间借贷模式出现问题，资金断裂如“骨牌效应”一般传导到楼市。此后，崩盘的温州楼市开启了连续38个月的环比下跌，一直跌到了1.2万元，期间跌幅达60%。

即便是现在，温州均价依然没过2万大关。

3、鄂尔多斯：崩盘跌幅50%

2005年前后，“沙漠新城”计划的喊出，让一座座楼盘出现在了鄂尔多斯以及周边地区。

2006年，鄂尔多斯楼市均价1200元左右，但随着2009年经济刺激计划的推出，房价一度达到了最高的8000元。

和温州类似，同样是2011年，同样是新国八条的出炉，投机客迫于压力，纷纷抛售，房价一年后跌破4000，不少炒房者“腰斩”出局。

鄂尔多斯那些没人居住的、尚未完工的新城，也成了名副其实的“鬼城”。

可以看到，历次崩盘的主要原因，都是与楼市相关重拳打击有直接关系。

换句话说，目前我们的调控策略属于相对温和的“长效机制”，也就是用调控的时间换取楼市的稳定——既要去泡沫、抑制楼市投机，又要保证楼市健康发展，保持楼市作为经济“支柱产业”的稳定运行；

再者说，青岛楼市也并没有出现如当初海南、温州那般的“暴涨”；

综上，青岛楼市不可能崩盘，房价也根本不可能出现大幅回调，因为这既不符合常理，又不符合国情。

绝大多数人都认为青岛房价不能够掉到四五千元一平米，也就是说40-50万元一套，因为我们从来没见过房价这么跌过。

记得2000年刚上大学来青岛的时候，当时四方、市南、市北的房价也就这个价格，不过当时青岛市的社会平均工资是800元的一千两三百元。

当时，黄岛区（现在的西海岸新区东区）的房价也就1000元水平。可惜现在已经时过境迁了。

市南、市北房价，目前已经稳定在3万到4万元。西海岸新区海边房价也已经达到了2万到3万元。

青岛市2017年社会平均工资是5309元，2018年社会平均工资也就在五千六七百元。可以见到房价和收入比已经拉大了不少。

现在这么多人有钱，一旦房价下跌马上就被抢购了，肯定不会跌到四五千元一平方米。

但是实际上，有个前提，维持现有的税收政策不变，我们的房子当作一堆钢筋混凝土，放那里不变质，只收物业费，没有其他的负担。

如果出现房地产保有税，就是我们拥有房子，享受当地的医疗卫生保障，就需要给当地交税的话，房子跌到一元也是有可能的。

就拿我们常说的房地产税税率来说，东京的房价是按照房子价格的1%到5%缴纳房地产税。如果一套房子50万元，按照5%缴纳的话，一年需要交纳2.5万元。美国退休老人中1/3的养老金收入用于支付房子的修缮和房地产税。

所以，现在月收入只有三四千元的年轻人来说，50万元的房子，高攀得起吗？当然，这只是极端的情况，为了保障前后政策的稳定性，肯定不会这么极端。但是不要不相信国家的调控力度，控制住房价，有的是办法。

拆哥答：不可能。

山东省青岛市的房价，可以说是大起大落。郊区更甚。说几个小区的实际房价成交:

城阳区的某小区15年8000+，18年年中22000，目前成交最低15000

城阳某小区15年7000+，18年年中19500，目前最低成交13000

黄岛某小区15年8000，18年年中23000，目前最低成交15000+

黄岛某小区15年10000，18年年中28000，目前最低成交21000。

市北浮山后某高档小区峰会期间挂牌均价5万，目前成交价3.6万元/平米。

崂山某盘目前最低成交价比最高成交价降了1万，同户型。

市南区沿海大户型不降个几十万都不好意思挂牌，中介也不会认真推，都知道卖不掉。

这座城市性格的保守与楼市的激进，让人扼腕。最好的气候，优美的景色，干净的街道，可惜多少年后，青岛也许就成为一个养老地了吧。(by 斯蒂卡)

谢谢激邀！2005年以前青岛的房价只有四五千左右，放在现在还不及普通县的房价高，如今青岛的房价实现了几番上涨，均价已经达两万以上。但与此同时人们的平均工资水平却远没有涨的这么快，随着调控政策的出台，眼下的房价可以说是归于平稳，很多热点城市的房价已经开始有下跌的态势，那么单就青岛来说，如果房价下跌最多能跌到什么水平呢?

青岛目前是北方最主要的城市之一，也是我国沿海地区最发达的城市之一，作为北方的重要经济城市，青岛拥有雄厚的经济基础以及丰富的旅游资源，再加上它是一个港口城市，所以有一定的房价需求的基础。

青岛房价的拐点是2018年4月18日青岛出台的新房产调控政策，2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布自4月19日起正式实施的《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》。青岛的这次房价调控政策可谓是空前严厉，不仅提高了购房的门槛，更关键性的是直接祭出了限售这一大棒。

在本轮青岛房价下跌的过程当中，最直接的影响是新的房产调控政策，但从目前青岛房价涨势来看，这个政策的影响正在逐渐消退，目前青岛对于土地财政的依赖程度还是相对比较高的，比如在2018年，青岛对土地财政的依赖程度是46.6%，而且这个土地依赖度是呈现上涨趋势的，2016年依赖程度是20%，2017%年依赖程度是30%，2018年依赖程度达到了46.6%。所以说青岛的房价下降4000到5000千是不可能的。

想都不用想，一丁点可能性都没有。四五千是青岛2005年以前的价格，至今涨幅已有四倍有余，那么以现在全市均价2万来算，跌倒四五千是什么概念？意味着要跌掉75%！

如果青岛这样长期人口净流入、租房市场火热的城市都能跌掉七成以上，那么二三线城市就得跌掉9成。这将是比2008年全球金融危机时还要严重十倍的景象。如果发生这一幕，企业要有一多半宣布破产，数以亿计的人下岗失业。剩下没失业的人工资将直接砍掉一多半。并引发严重的通货膨胀以及货币贬值。并进一步导致全球经济海啸，国内经济至少倒退10年，并且至少需要20年才能恢复元气。

所以很多异想天开的人认为房价暴跌他就能买得起，这种想法是极其天真的。要知道现在的人们买房子的钱大多数都贷款，如果房价暴跌，必然导致大量断贷，乃至于把房子没收拍卖都卖不出去。那么银行的钱就收不回来，银行将面临大量坏账，大额存款用户想取钱都变得无钱可取，企业想审贷维持公司运作都贷不到款，那么社会将变成什么样子？

想当年日本楼市崩塌之前，GDP规模比美国还大，结果楼市崩塌直接导致股市崩盘，进而转为大规模经济危机，就连索尼、松下这些当时世界顶尖的企业都不得不大规模裁员，业绩直线下滑，小企业大规模倒闭。这一次惨痛的教训让日本至今都没能缓过劲来。

所以在如今中国繁荣昌盛，信息发达，又有前车之鉴的基础上，楼市没任何可能出现大级别大跌，全国330个市州当中，除了极个别几个经济基础差、空置率高，还涨起来没完的高泡沫化城市可能有腰斩风险以外，其他绝大多数城市跌幅最多不会超过3成，而一线、新一线、二线这三挡城市，20%已经是极限，也就是说，2万的城市顶大天能跌到1万6，而且这还是在没解除调控的接触上。如果大多热点城市普遍跌幅超过10%，并且仍有下跌趋势，那么不用等跌掉20%就会可能解除限购限售，倘若如此，市场将迅速回暖。

房地产行业虽然不会成为长期依赖，但是至少在最近几年还是极其重要的经济支柱，所以房价如果大跌，大到社会，中到企业，小到家庭，都将遭到重大损失，不会有人受益。所以这种事情会杜绝发生。

未来楼市大概率会是缓跌、轮跌、有秩序的跌、风险可控的跌，就算同一城市也会分区域乃至分街道的跌。青岛今年房价已经出现松动，但市场健康度依然比较高，潜在购房群体仍在，成交量下降不过是因为限购限售导致很多人没法卖，同时很多人没法买，并不代表楼市已经凉凉。尤其主城区现在根本连建新楼盘的地方都快没有了，新房卖一套少一套，好地段的二手房都是香饽饽。所以一座城市的核心区、次新区、郊区、远郊、县级市就像一二三四五线城市一样，未来行情趋势也是各不相同的。

你也就做做梦吧，呵呵，青岛市内四区土地起拍价都在7000--10000元左右，开发商还要交纳一定百分比的土地出让金和各种税费，还有一些附带的基础设施建设条件，比如广场，公园，周边道路便化 、绿化、亮化，地下排水，各种管道、管线的铺设，等等，在就是工程主题造价，包括楼房图纸设计，工程用料，钢筋、水泥、电缆、人工，机械磨损、折旧，等等等等，而且开发商还必须要赚足这桶金，这些都要加在最后买房人的身上，你想想最后会是多少钱一平方。????????

完全能，北京也能。只要都不买，就会跌!所以说，重点是：你要控制好所有买房人，必须做到高于四五千坚决不买，即使住大街上。

一句话点破房价玄机，国家要发展青岛了，原来是涨到最高点，让大家都知道青岛一房难求的假象，然后再跌下来，为吸引常住人口一个买房的机会，不留住人才怎么能发展起来？必须房价下跌才能留住人才。所以房价必跌。但是机会只有这一个，2020年房价必大涨！