买二手房有很多的优点，其中一个最大的优点是，买过来后就，可以入住，不需要像购买期房那样，要等一年多才能接房，接房后才能装修。

二手房买过来前后2个月，你就可以装修；如果本身是装修的房子，那你产权过户后就可以入住，非常便捷和方便。

但是，购买二手房的税该怎么交纳呢？有时候还真搞不清楚。比如这里有位网友问，契税和增值税是按照那个价格来缴纳呢？

在回答这个问题的时候，你就要搞清楚什么是契税，什么是增值税，你才能知道交纳该怎么缴纳。

什么是契税

契税是指对契约征收的税，属于财产转移税，土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。

契税的交纳有两个特点，一个是财产转移才征收的税；另一个是由财产承受人交纳。

具体到二手房的买卖，是由买家交纳的一种税，征收的标准是按照家庭购买的房产套数和购买的面积来计算税率。

家庭购买的第一套房，面积小于90平米，契税税率是1%，面积大于90平米，税率是1.5%；

家庭购买的第二套房，面积小于90平米，契税税率是1%，面积大于90平米，税率是2%；

家庭购买的第三套房，不管面积大小，税率都是3%。

契税的核定是由不动产登记中心税务窗口核定价格后，按照计税税率来计算应该交纳多少契税。

什么是增值税

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，由国家税务局负责征收，税收收入中50%为中央财政收入，50%为地方收入。

二手房是商品房，也是属于商品，因此，在交易的时候，如果满足交纳增值税的要求，也应该交纳增值税。

一般城市在产权满2年后，就免除增值税；有的城市要满5年，才可以免除增值税，这看你所在的城市是如何规定的。

增值税的税率一般计算是5.6%，由卖家支付。由不动产登记中心核定的价格作为交纳增值税的标准。

二手房交易的三个价格

在二手房的交易过程中，会有三个价格，成交价格、银行评估价格、产权交易价格。

成交价格：就是买卖双方签订买卖合同的价格，比如这套房业主卖的价格是150万，买卖双方在签订买卖合同的时候，就必须是150万，这就是成交价格。

银行评估价格：如果你购房要按揭贷款，银行不会根据买卖双方签订的合同价格来确定买家的贷款要求，银行会委托一家房地产评估公司对该房进行评估，根据评估公司评估的价格作为参考，来确定贷款人能够贷款多少。

比如说买卖双方签订的合同价格是150万，评估公司评估的价格可能是130万。银行就根据这130万的价格来确定贷款申请人的贷款金额。

产权交易价格：就是买卖双方在不动产登记中心进行产权交易的时候，税务窗口为了方便计算买卖双方交纳的税费，对该房确定一个计税价格，税费的计算以此为标准来计算。

比如这套房买卖双方签订的合同价格是150万，产权交易的时候，税务窗口核定的价格可能就是120万，这交纳各种税费的时候，就按照120万的标准来计算。

二手房契税和增值税按房价交还是评估价？

上面也分析了二手房交易当中的三个价格，买卖合同价格、银行评估价格和产权交易价格，你这里的问题是二手房的契税和增值税的问题，这两项税是在产权交易的时候才产生的税，因此，你这里问的应该是产权交易价格。

上面也说了，产权交易的价格是不动产登记中心税务窗口为了计算税费而确定的一个价格，税务窗口有自己的一套评估系统，对该进行价格评估。

这个评估有可能高于买卖成交价格，也可能低于买卖成交价格，但绝大多数时候，产权交易的价格是大大低于买卖成交价格。

因此，二手房契税和增值税既不是按照房价计算，也不是按照评估价格来计算，而是不动产登记中心税务窗口核定的产权交易价格来计算，也就是上面说的产权交易价格。

从上面的分析来看，

二手房的契税和增值税是按照不动产登记中心税务窗口核定的价格来计算。

这里的关键问题是，二手房的三个价格你要搞清楚，搞不清楚你这个问题也就无法搞清楚。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

关于二手房买卖的计税价格问题，也就是评估价和交易价的适用问题，税务局采用的原则是：就高不就低。

也就是说，评估价高就按评估价计税，若交易价高就按交易价计税。

什么是评估价

大概在10多年前，很多地方的二手房买卖，税务局要求房东出具评估公司出具的评估价格用以计税，但是这种模式下，有诸多弊端。交易双方为了降低交易税费，签订非常低的交易价格合同，同时又以金钱手段找评估公司给房产一个非常低的评估价格。这使得二手房交易市场非常混乱，同时也严重影响了二手房税收征管的正常秩序。

鉴于此种混乱状况，税务局上线了自己的房产评估系统，这个评估软件根据房产的建筑面积、朝向、房屋结构、房龄、地段等因素自动评估出房产的价格。税务局通过自己的评估系统有效的遏制了评估公司恶意评估的乱象。也就是说，你现在若是去买二手房，完全没必要去找评估公司评估房子价格了，税务局根本就不认可，没必要浪费评估费了。

另外，通过税务局评估系统的上线，也可以避免税务人员和评估公司私下勾结从中牟利的违法行为。

但是即使上线了税务评估系统，也是难以准确评估出房产的真实价格的，甚至评估价格会低于你的实际成交价

这个老周有亲身体会，老周在2019年4月份买了一套二手房，实际成交价格为85.8万，但和大多数买二手房的一样，老周在中介的帮助下按75万的价格向税务局申报纳税，结果没想到税务局的评估价格也才72万多，比我申报的虚假价格还要低3万元，按照孰高原则，也就是75万的价格交了契税，省了2000多块钱。

但是，这房屋计税价格也不是越低越好

低的计税价格可以少交税，但是一旦你转手再卖的话，就可能导致你多交税。

我们都知道，家庭唯一住房持有满五年再卖掉的话是可以免征增值税的，但有时候我们可能拿了两三年就卖掉了，二手房买卖个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%，这房屋原值就是按之前买卖的发票确定的，假如当初你是80要买进来的房子，但是按70万申报向税务局申报的税费，三年后又按100万卖掉的，那么你就有可能需要多交个人所得税2万元。

另外，我们在做按揭贷款的时候，住房公积金或者银行是按税务发票记载的房屋总价的一定比例做贷款的，比如很多地方的首套房贷款比例是70%，一套总价100万的房子只能贷款70万元，如果你把房价虚报成80万的话，那就只能贷款56万元，那么也就意味着你首付款的资金压力就更大了。

总之，二手房买卖的计税价格是根据评估价格和交易价孰高来征税的，计税价格也不是越低越好，需要自己综合考虑的。

是的，根据税法和房地产法的规定二手房需要评估后交税：当成交价格低于评估价时营业税、个税、契税等都是按照房管局评估价格缴纳！ 好处是需要买房者缴纳的只是契税：1%~3%，而营业税和个税有卖方缴纳~##税务部门会按当地房价、什么区域按税务部门的标准来收税！买房前，一定要把税费问清楚，例如车库与铺面，与普通房子上的税不一样。

买房前问清税费，再谈好税费分担。要不然，付了款后，再去算税费，会让你尖叫！税费，不是一般的重啊！买家承担的话，会达到房子款的10%左右！根据税法和房地产法的规定二手房需要评估后交税：当成交价格低于评估价时营业税、个税、契税等都是按照房管局评估价格缴纳！ 好处是需要买房者缴纳的只是契税：1%~3%，而营业税和个税有卖方缴纳~

一般按照“孰高”的原则去判断，如果你的交易价格比税务机关系统里面的评估价格要高，那么计税依据是你的交易价格。

但如果你的交易价格比系统评估的价格要低，那么计税价格采用的是评估价格。当然，在此情况下，你可以向税务机关申请价格异议，异议的理由是否成立要看税务机关的决定。

我是税言家，专注于用大白话讲述税收之道，希望我的答案能够帮助您，也欢迎你关注我。

税务机关为了防止逃税、恶意降低交易价格，对于本辖区房价进行阶段性评估，对于交易价低于评估价的，按照评估价执行。交易价高于评估价的，按照交易价执行。

房价

很高兴回答这个问题。

购买二手房，缴税的计税标准是按照什么缴税呢？题主讲到了两个，成交价和评估价。其实，还有网签价和最低过税指导价。

成交价。成交价，就是买房子的价格，花多少钱买房子，按多少钱交税，这是最正常的缴税方式和标准。

评估价。评估价是贷款时，评估公司出具给银行的，对房子的评估值。银行根据这个评估值确定贷款额度。评估值正常情况下，跟成交价出入不大。遇到低首付时，评估值大于真实成交价；首付高时，评估值可以是成交价，也可以做低。

网签价。网签是在房管局备案，当网签价格高于地税局的核税价格时，一般缴税就按照网签价格缴纳。网签价更接近缴税价，没有特殊约定，网签价格实际会比最低过税价低一点，通过审税环节来达到二手房的最低过税价，从而，达到省税的目的。

最低过税指导价。买过二手房的可能都有疑问，实际缴税价格比真实成交价格都是低的，为什么呢？因为购买二手房，省税是普遍的做法。因为地税局基本上都有特定小区的平均最低过税指导价，至少不小于这个值就能过税。

所以，正常来说，二手房缴税一般是指的按照房屋真实成交价缴税，合情合理合法。而实际上，网签价格最接近缴税价。网签价格低于最低核税价要适当上调，如果等于或者高于最低核税价，就按网签价格缴税。

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