岛国日本对于我们来说，有很多很多的东西在我们的记忆与情绪里面存在。它当年的电子产品侵袭我们，它的无印良品是很多人追逐的对象，就连马桶盖都要从日本背回来。1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。那么现实的日本房地产市场究竟是一种什么样的情况呢？

在几年前，一谈到中国房地产面临的风险就会有人拿出日本房地产崩盘的历史来说事。已经不是三五次这样了。

当年也许确实是如一些描绘者那样说的。也许并不是如此，就像一些公知一直在网上唱衰中国歌颂美国，而自己却一直待在国内一样。反正是不同的人抱着不同的目的去做一件事。

一张朋友圈的东京房价着实让人目瞪口呆

今年春节期间，一位在日本东京从事房地产经纪的华人老李连续发了几条微博，近日翻看起来，仔细想想这条简单的微博其实对国内的房地产市场有很大的启示。

日本东京的核心区23个区▼

东京各区去年二手房交易均价及涨幅▼　　

说到日本的房价，我们必须要理清2个概念：第一，中国出售的房子大多数是毛胚房。第二，中国的房子面积都是按照建筑面积计算。而日本恰恰相反，所有出售的房子必须是精装修房，房子面积是按照实用面积，也就是自己家里的室内面积来计算，走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分，是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的，必须由建筑开发商自己承担。

　　那么，中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差多少呢？一般是相差30%。也就是说，在日本买的70平方米的房子，相当于在中国买了100平方米的概念。这也意味着，日本的房价假如是1万元人民币一平米，那么，在中国就变成了1万3000元的价格。

　　所以日本房地产开发公司的人常说，中国人实在太精明，建筑开发商把自己应该承担的那一部分责任与义务，全部转嫁到住户的身上，自己一点也不会吃亏，而且还能卖一个好价钱。

　　日本的建筑法规定所有的房屋，都必须是要精装修完毕以后才能出售，或者出租，这样一来的话，就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价，而我们中国的许多房价，还只是毛胚房的房价。那么，精装修完毕的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢？如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话，大概这一差价在70万元人民币左右。日本精装修的基本标准是，墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

　　现在我们来比较一下东京与中国北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市，东京的城市核心区，是以环城的轻轨列车山手线为界，山手线之内为核心城区，山手线之外，为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的，因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线，核心城区就相当于北京的三环之内地区。

　　目前，在山手线之内地区的房价，以高层公寓楼为标准，一般都是1平方米100万日元。100万日元相当于6万元人民币。但是这6万元一平米的房价，包含了精装修，而且是实用面积。因此，北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建筑面积的房价来计算的话，东京的6万元1平米，放到北京的话，其实际价格只有3万8000元1平米，要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是，因为日本实施的是土地私有制，因此，即使买了公寓楼，所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。

　　东京的土地和房价自然是日本全国最贵的，比大阪京都地区都要贵，如果去日本地方城市买房的话，那房价就相差很大，譬如说，在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市，一户建，也就是中国概念中的别墅楼的二手房，它的价格往往只有相当于30万到50万人民币。而在东京，这个房子价格就要达到250万到350万人民币。

　　现在在东京买房子最多的中国人，其实不是投资家，而是在日本工作的中国人。因为有许多的孩子，他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活，也准备在日本结婚安家，那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房，现在就改在日本买。 我前些天遇到日本不动产研究所的市场调查部长本田先生，问他中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数的多少？他说，大概在60%左右。

　　那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢？今年年初东京的房价，与5年前的房价相比，平均是上涨了15%左右。为什么东京的房价会出现上涨呢？这里面有3个最基本的原因，一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。最近几年，大批外国游客的到来，使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店，这就促使东京的商业土地价格出现上升，商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。

　　还有一个因素，就是东京奥运会的因素。2016年，到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人，根据日本政府的估计，每年递增15%的话，在2020年东京奥运会开幕时，外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来的话，东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够，因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客，这就让一部分人看到了商机，买房开家庭旅馆，因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。

　　第三个原因，是包括中国人在内的外国人在日本购买房产，这几年已经成风，尤其是华人在日本的购房率年年攀升，甚至出现了炒房的现象。

　　那么，日本的房价是不是会继续上涨呢？日本不动产研究所的本田部长认为，到2020年东京奥运会开幕前，还有一点上涨的空间，此后会出现滑坡。原因在于，日本的目前空房率，也就是无人居住的房子已经达到2400万套，预计到2025年，将会达到3000万套。加上日本的出生率越来越低，房子需求人口减少，因此，房地产市场的供大于求的问题会越来越严重，房价上涨的空间已经没有。所以，他是这样劝我：如果你是想买来自己居住的话，现在可以买。如果你想买了以后出租的话，建议你不要买，因为可以出租的房子太多，必定会拉低租金，无法保证盈利。

　　他这么一说，我想起前几天我们办公楼的房东给我寄来的一份通知书，说从2017年1月开始，办公室的租金便宜1万日元。看来这就是一个兆头。

东京房价很高，但是和国内北京上海深圳等城市比，还是要便宜很多。卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，而是实情！

数据显示，目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨，同比去年增长13.4%，70平方米公寓平均要价已经达到6492万日元（约330万人民币）。作为日本的政治与经济中心区域——千代田区(日本国会、最高法院及中央省厅等在该区)，70平方米公寓平均要价接近9000万日元（约456万人民币）。

一位熟识的日本工薪族山本曾对我说，他买房了。新建的公寓，地点在葛西，位于东京都的最东侧，紧邻千叶县。面积80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，首付了900万，贷了25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车，对于这个通勤距离和时间，山本表示比较满意。

在东京，山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人，大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围。同样的面积，圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1/2或1/3。这和在北京打拼的年轻人纷纷在五环外买房其实也差不多。

我有日本国家颁发的房产经纪人（宅建士）资格，我来回答你这个问题吧。

400万人民币大概折合6800万日元，扣除购房的初期费用，我以6500万日元的预算为前提给你举几个例子。

买房的几个基本要素有地点（离哪个车站徒步几分钟），使用面积，建筑年数，户型朝向等，其中最重要的，美国总统川普早就已经告诉我们了：地点，地点，还是地点。

只要地点好，你的户型再烂也能租得出去，转手时也容易卖。在东京，传统意义上的好地点主要是指相当于北京二环一样的山手环状线以内区域。

那么6500万日元左右的预算内，在东京大概可以买到什么样的房子呢？

我给大家举几个例子，前两个是建筑年数浅，但面积相对小一些的公寓；第三个是面积大一些，但建筑年数久的公寓，在这两个要素之间寻找适合自己的平衡点才是买房的醍醐味（日语里精髓的意思），最后再给大家展示一个一户建别墅。

第一个例子，房子位于八丁堀4分钟，东京站徒步16分钟，2017年新建的公寓，一房一厅44平米，塔楼里面的15楼，酒店式格局设计。唯一的缺点是东北朝向。

第二个例子，房子位于东京传统富人区---港区白金台，地址名称里带\"台\"，”坂”， ”山” 这些字眼的一般都处于高地，地盘稳固结实且不易积水，而相反地名里带\"谷\"，”窪”， ”沢”这类字眼则表示地势较低。这是个2014年建的公寓，一房一厅48平米，塔楼里面的4楼，同样是酒店式格局设计。东朝向，清晨的阳光十分充足。

再来看一个面积稍大，但建筑年数旧一些的例子。跟前面的比，虽然老了一些但面积却几乎翻了一倍。

第三个房子位于新宿区，山手线的新大久保车站6分钟，80平米，三房一厅，1988年建，塔楼里面的17楼，西北朝向，角屋采光良好，室内全部翻新。

最后我再给大家分享一个一户建别墅类型的房子。

同样是新宿区的新大久保10分钟，3层小楼使用面积一共80平米，2006年建。

别墅类型的一户建与普通公寓的区别主要在于，一户建是木造的，而公寓楼主要是钢筋混凝土建成。两种类型各有优缺点，木造的户建结构上不如钢筋混凝土结实，但是占地面积大，土地更值钱。相反钢筋混凝土的公寓很结实，但每一户分担到的土地很小。

以上列举了400万RMB在东京大致能够买到的房产，如果想更进一步了解东京的房产市场，请关注我的头条号，我会陆续跟大家分享一些海外房产投资的技巧，同时也欢迎大家联系我共同探讨。

很高兴回答你的问题。

首先，谢邀。

我有个同学，现在就生活在东京，一年收入500万。。。日元，就相当于年薪30万人民币的样子。他说在东京，过得还是挺滋润的，只要。。。不买房。

是的，买房在哪里的大城市都是有压力的，何况在东京。从东京的核心23区房价来看，价格上下浮动差距很大。

在我们印象当中，日本曾经出现了91年的房价暴跌事件，经济危机、房产泡沫似乎在日本显得格外明显。所以很多人害怕在日本置业，甚至因此学习日语的人都变少了。

其实呢，日本从2000年以后，尤其是东京、京都这样的大城市，房价是在稳步上涨的。现在的东京，基本上房价在2万到37、8万人民币/平方米不等。不过呢，这个价格和中国的房产价格意义不同，它指的是试用面积，而不是国内的建筑面积。而且日本的房子哪怕是新房，也是精装修，你预付款后会根据你的要求装修，所以呢，日本买了房子就是等着拎包入住的。所以，这个价格应该再除以面积差和装修费用的系数。

这里，有人研究，应该除以1.35。

所以，日本东京的房价大约在1.5万到27万每平米不等。这个价格比北上广深，应该是高的更高、低的更低的一个水平。取中间值来看，就是略高于国内一线城市。

400万人民币，可能能买到相当于北京80-100平米的精装修。。。二手房吧。

如果我的回答对您有帮助，希望您可以给我点个赞！花不了多少流量哒！相信我！嘿嘿嘿！

日本及东京房产市场近况：2016年度上半年住宅平均销售价格为5661万日元（约合人民币368万元），同比上涨1.8%。

日本东和不动产株式会社网站称，东京二手公寓2014年的平均价格为2789万日元（约合人民币182万元），平均面积为64.25平方米，每平方米价格为43.41万日元（约合人民币2.8万元），与2004年的平均价格相比上涨了36.3%，达到10年来的最高水平。

过去3年里，由于建设成本飙升和供应不足，东京新公寓的价格越来越贵，新房价格上涨超过14%，并将继续上升。自2012年以来，东京23个地区的二手房价格上涨超过20%。根据日本政府的调查，去年投资者对住宅市场的前景很有信心。与此同时，日本政府官方数据显示，该国去年11月的平均基本工资比3年前下跌了1.4%。

400万人民币看起来在国内一线城市买房不算多，但是到日本其实很不错了。

西洋君这边也有办理日本买房的业务，东京大阪等热门地区的房产价格从七八十万到七八百多万都有，只能说到日本买房不管是投资还是自住，都性价比太高了，关键是能选择的有很多，资金比较紧张，那么老旧一些的，位置稍远的，真的很便宜。

而且日本的房子买来投资也很划算，用起来很方便，每年可以自己过去日本自住一段时间，其他时间做为民宿出租，收益可观还很稳定，自己去日本玩也方便。

相比之下，国内的房价就太让人不寒而栗了。

西洋君还是实际举几个房子的例子来说明吧。

1.首先第一款，ハイシティ高田馬場的公寓，如图。

房子的位置是位于东京都新宿区下落合1丁目，地理位置如图

新宿区位置属于东京市区内中央偏西一带，区内交通十分便利，包括JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁的总部都位在新宿车站。

那么这个地理位置的这样已作公寓，价格是多少呢？

答案是1300万日元，约合人民币76万元。这个价格，没想到吧。

2.看完了东京的我们再来看一处京东的房源：ラナップスクエア京都鴨川，同样会让你惊掉下巴。日本房源网上的户型介绍图如下：

这处房源位于京都府京都市東山区宮川筋8丁目428，位置如图：

这处房子是典型的精装修，户型为1LDK，一室一厅一厨，房屋面积46.86平米，是2006年动工的房子，而它的价格是2880万日元，约合人民币169.8万元。

其实日本的房产网这些都是公开信息，都能够查到的，只要你懂一点日文，房子的详细信息，产权归属变迁，价格一清二楚，感兴趣有能力的朋友可以自己去看看。

400万你在北京买套房，先不管以后升值不升值，起码够你在外省朋友那吹一辈子了。可能还能入个北京户口，那你孩子以后念个清华北大也比外省孩子容易，更关键是你吹牛，有人听得懂。在日本哪怕你能买10室6厅，以日本人的尿性，都不愿相互打扰，怕是你只有对牛弹琴了。最后，房子只是硬件，有爱，才有家。

这个问题本身是一个伪命题，毫无意义。400万人民币在东京无法买房，因为无法以现行汇率结算日元或美元，国家外汇管控。如果有一天人民币可以自由交易了，那真实汇率一定朝人民币大幅贬值的方向去的，那就更没有意义了，试想如果以现行汇率计算，400万好像值60万美金，但是根本无法结算。如果人民币最终可以自由流通，也许只值40万美金了

谢邀 还是想讲一个在网上看到的故事

原本，赵婷是想在北京买房的。

去年5月，她卖掉了40平方米的老宅，打算换一套大房子。彼时，北京房价看涨，房产交易一片焦灼。四个月里，赵婷看中并付了定金的房子总价涨了70万，看到这个数字，房东反悔了，拉黑了她的微信，定金也没有退还。

赵婷只好租了房子住着，开始和房东打官司。结果，折腾间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”，首付比例提高至60%。这就意味着，就算打赢了官司，她也难以在北京买到合意的房子了。

赵婷不懂股市，也懒得研究基金，手握200多万元现金的状况让她被一种巨大的不安定感攫住了。这时，她的一位在日本做房产中介的朋友出现了，提议她可以考虑去日本买套房，“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”，再一看价格，位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40万人民币左右，赵婷心动了。

相比赵婷的稍显无奈，媒体人陈阵选择在日本买房则是一种主动选择。

2010年，当北京的雾霾呛得儿子每周都要去医院时，在北京市中心生活了15年的陈阵举家搬去了大理，开了一家客栈。

起初，大理是他心目中的乌托邦，逃离城市的人们互不问姓名，每天喝酒唱歌。后来，外地人的涌入带动了大理的房价，“大理好像成了北京的一个区，遍地是京牌的车。”陈阵想找一个地方重新开始，2016年8月，他看中了日本京都。

陈阵委托中介为自己找了一处独栋木质别墅，地处京都西郊岚山风景区内，一共花费了人民币70万元。

不久后，赵婷也在日本买了房——在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手续费在内总计40万，这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样，都是精装修。

据一位在日本从事不动产行业7年的华人中介介绍，中国大陆居民大批赴日本买房，是从近两三年“北京房价超过了东京”开始的，据相关数据显示，2014年8月，相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西，每平方米售价约2.3万元。同年，北京市涨幅最低的通州区，均价已接近3.1万元/平方米。

再加上东京成功申办2020年奥运会、日元贬值、东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好，从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的投资客开始大批涌入日本。

根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人的第四大海外购房目标国家，这些购房者半数以上来自上海、北京，预算多在60到120万元之间。

日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。

买房就像“网购白菜”

从决定在日本买房到买到房子，赵婷一次日本也没有去。

去年决定在北京买房时，她经历的是“过户一个环节排号就得一个半月，都有黄牛号了，一个号十几万”，而在日本买房的整个过程干脆利落，从选房到办手续，包括往返邮寄文书在内，只用了一个月，不需要和房东打交道，全由中介代办。

一位在日本的华人中介告诉《每日人物》，在日本，平均一套房的成交时间是半个月，一些位置好的房源放出来，常常5分钟就被中国人抢走：大部分中国投资客压根儿不来看房，通过谷歌地图看看位置，中介发图或视频看看房子外观，就果断下单购房了，“就像买白菜似的，还是网购白菜”。

越来越多的中国购房者直接促进了日本华人房产中介行业的发展，一家在大阪的华人中介公司索性在上海、北京开设了两家办事处，仅在今年截至目前，该公司就已经卖出了900多套房子，绝大部分买家是大陆客户。

但无论购房的流程多简洁、便利，也还是有一些需要提防的地方。

陈阵是自己亲自到日本签约的，按照惯例，买卖双方都应向中介缴纳相当于房价3%的服务费。华人中介告诉他，因为原房主要缴纳遗产税，所以对方的中介服务费也由陈阵负担，房子便宜、满意，陈阵爽快地同意了。但长住日本的朋友得知此事后，帮他找了个翻译，签约当天直接与房主沟通，最终揭穿了中介想两头收费的骗局。

地理位置也是中国购房者有可能会被忽悠的因素。

有时候，一套房源信息挂出，有人询价时，中介会推说房子已经卖出，推荐附近相似的另一套。一位中介告诉《每日人物》，如果在北京，距离地铁站步行10分钟以内都算很近，但在日本，“离地铁10分钟以外就根本不要考虑了。”因此，相差几分钟的路程，在日本的价格就是天差地别。此外，还有的中介以低价买下房源，转手加价卖给客户。

一位比较了解日本房产市场的人说：“一些华人中介会钻空子坑人，中国客户往往被骗了也发现不了，因为即便被骗了，和大陆比起来还是便宜太多了。”

日本的房价为何会如此便宜，这很大程度上是因为——日本人根本不爱买房，尽管日本政府用极低的贷款利率鼓励买房，仍难以激起国民买房的热情。

尽管近年来日本的房价有所上涨，但也只有30年前的一半。1985年到1990年时，日本流传着“土地神话”，东京地价高到可以买下整个美国的土地。1991年，房地产泡沫破裂，房价3个月暴跌65%，股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，日元也开始了20年的贬值，四处爆买的日本人从此在国际上消失。

豆瓣

电影图书广播小组

200万、500万、1000万能在日本东京买到什么样的房子？

经常听到身边的朋友说：我想买房，但是北京/上海/深圳/广州/南京/…的房子好贵啊，现在买要背几百万的贷款，30年才能还清。但要是等一等的话，恐怕就更买不起了。

让我们换个角度，如果你买房的地点不局限在中国，而是日本，那么200万到1000万人民币的预算，你能买到什么样的房子呢？

在开始介绍这些房产之前，请做好一下几个准备：

1、知识准备 – 日本的房产只算使用面积的，阳台、走廊、门厅、墙壁厚度都不算面积。所以日本房子的面积乘以1.3左右才是中国房产的面积。

2、手纸准备 – 随时用来擦你留下的口水。

3、冷水准备 – 看完后不要头脑一热就决定移民了，喝杯水冷静一下吧。

200万

这套房子坐落在日本东京的新宿区5町目，离东京最繁华的商业区新宿不过10分钟步行的距离，旁边700米是新宿公园，450米有“花園小学校”，2.2公里是“四谷中学校”，离最近的地铁站不过5分钟的步行距离。

整套房子位于13层大楼的2楼，面积为44.8平米，外带一个3.7平米的阳台。售价3480万日元，也就是200万人民币。