小县城的房价支撑力度有限，产业和人口都不占优势，人口基本靠的是回流，但是房价要大跌也是不太容易，未来上涨动力最小的城市级别就是小县城。

1、小县城房价上涨是这波楼市行情的尾声

笔者多次讲述了2015年以来的房地产牛市是从一线城市开始的三个波段：

第一个波段就是一线城市，时间从2015年开始到2017年上半年结束，整个持续的时间大概是2年左右，房价上涨的幅度大概是100%‘，所以你会看到2015年开始一线城市的房价开始上涨，2016年快速上涨，但是到了2017年年中的时候开始回落，然后后面2年是处于平稳微涨的状态；

第二个波段是二三线城市，时间从2016年开始到2018年结束，时间大概也是2年左右，这个时候也是2016年房价开始微涨，到了2017年涨幅很明显，到了2018年上半年来了一波快速上涨，然后到2018年下半年的时候是冲高回落，到2019年基本是处于平稳的状况；

第三不动就是四五六线城市了，时间从2017年下半年开始到2019年结束的，持续时间也是2年左右，尤其是在2018年下半到2019年上半年上涨很凶，这个就是为什么在2019年一线城市和二线城市房价都比价稳定的时候，不少县城的房价却狠狠的涨了一波。

这是因为房地产在不同等级城市之间是轮动的，人往高处走，所有的资金首先往一线看，一线涨上去以后，价格太高了，而且又限购，这个时候2线城市的房价就是洼地了，资金就去了二线城市，二线城市房价涨完后就去了其他即便的城市。

但是到了县城就是这波行情的尾声了。

2、县城房价还能继续减持吗？

因为今年县城房价涨得 很凶，到顶了，但是卖家又不舍得降价，就僵持着，这个就是有价无市的形成，价格从高点回落之后，购买者就开始接手了。

县城的就业资源很差，能够吸引的人流也基本是外出打工后回流的本地户籍人口，另外就是本地的常住居民换房，还有就是本地农村人口进城买房。

但是县城的就业无法吸引外来的人口，导致后面的人口越来越少，因为90后人口就是比80后少，少了一千多万人口，而这些人口又基本去了更大的城市，在县城能够留下的更少，所以这一波房地产行情也许是县城的最后一波行情了，未来基本是维持在这个价位了，如果这个县城的人口还是持续流出的，那么当前的价格也难以保持也是有可能的。

有价无市这个观点是一个伪命题。因为任何的价格都是和供需结合在一起的，供不应求，价格肯定上涨，供过于求，价格肯定下跌。

如果房价标的价格很高，然后买的人还很少，要么是因为卖房的人并不着急，要么这种情况只是表面现象，还有深层次的原因，等待发掘。

当然我不是说，很多小县城的房价都还会涨，在现在的环境里房地产突飞猛进，房价上涨的阶段已经结束了，整体房市应当处于一个稳定的缓慢上涨期。但是这不意味着局部的地区房价会上涨，很多三四线城市之前因为过度建设，房屋的存量大于人口流入和经济增长，面临了比较大的房价回调空间。所以问题里所说的这种小县城，有可能就是这种情况，房价下跌势在必行。

不过，如果房价没有下跌，就意味着现在的价格有所支撑，要么是卖房的人认为房价还会涨回来，但是如果房价肯定会下跌，这种情况不会坚持的太久。要么就是卖房的人，完全不着急把房卖出去，这种情况更多见于一些棚户改造的建房和拆迁补偿房，但是即使如此，任何价格定价也是有其原因的。

大部分县城房价长期看上涨是必然的。主要原因是本身价格就不高，住宅销售价格都接近于成本价，在降还能往那降。县城开发的楼盘利润主要是来自车库和门市房，住宅基本是微利。如果是销售周期长可能就保本。但近两年一些县城棚户区改造的红利以经过去，开发商县城建楼成本增加，利润减少。部分开发商基本不买地盖楼了。但有几方面支撑房价稳中上涨的。城镇化农民进城，搬到城镇早晚都得买楼。这些年开发商楼盖的少了，在加上去库存也差不多了。在有现在县城二三十年盖的老楼以经都需要大中修了，外观、户型都不怎么好，想换房。在有一部分有条件的也想改善性的换房，这样，县城这几年高层、小高层买的多些。由于高层成本高，销售价格就高，无形中抬高了房价。有高层价格比着多层也不会降，有的盖的年头少一些、地段好点的多层也提高了销售价格。所说的有价无市，从另一方面看应该是县城市场价格比较稳定。以上都是个人随便一说，说回来要是自己住房价周期性的高点低点都正常，也更无所谓了。

为什么一些小县城的房价面临着有价无市的局面，咱们从以下几点分析：

一、现在一些小县城的房子价格，已经远远超出了当地人的购买能力。像我们县城的房子均价6000~7000一平米，而我们县城的人均收入在3500元左右。小县城说是城市不是城市，说是农村，又不是农村，只能算是一个城乡结合部。在县城买房的人，大多是县城周边的农村人口，这就决定了购房的人口基数有限，很难有购房潜力来推动或维持高房价。购房者大多为外出打工的年轻人，他们在大城市很难买得起房子，他们中又分为两类，一种是收入较高的，更愿意去三四线城市买房，而不是城乡结合部的县城。一种是外出打工，但收入不高又有买楼房需求的，就只能在县城买。

二、房子有价无市，开发商为什么不降价收房？人们在购买任何物品的时候，都有一种买涨不买跌的心理。也就是说一件物品越是降价，人们反而不会购买，只想等待他降得更低，都想着抄底，这就造成恶性循环，越没有人买价格就越低，价格越低反而越没人买。这是开发商最不愿意看到的情形，所以他们卖不掉也不降价，有时候为了销量反而会适当的涨价。这个时候人们看见房价在涨，怕以后价格更高，花更多的钱，反而会抢着购买。

以上两点就是我分析的小县城房价子有价无市，却不降价的主要原因，大家觉得怎么样呢？欢迎大家在评论区留一起讨论。

大家好，我是勇谈。小县城、中小城市房价面临“有价无市”的窘境已经不是秘密，尤其在面临此次疫情下小县城房价已经开始出现“有价无市”的窘境。很多人对于小县城的房价不再看好，那么未来小县城的房价还能坚持吗？维持稳定也是难事，这是过去很长时间对于小县城房价的观察。借此机会简单谈谈我的观察。

小县城房价面临的直接问题就是“需求不足”“购买力不足”，毕竟这里的主要购买人群还是本地的农村居民

• 县城的商品房主要还是出售给本地人，回乡客和农村居民进城购房基本是主力

县城居民人口流失也是所有城市中最严重的，越来越多的年轻人在大学毕业或者成年后选择去大城市，这也是人口流动的必然趋势。毕竟大城市代表着更多的就业机会，更多的资源，介于未来国内城市的发展还是以“大者恒大强者恒强”为主，人口的流动自然也是中小城市向大城市流动。自然县城的常住人口减少，购买需求下降是自然的。前几年县城的房产出现一股火热，其实主要原因还是跟各地进行的“棚改”和农民工购房优惠有很大关系，只是可惜这种购房需求只是一波。

• 县及县市数量在不断减少是城市发展过程中必然过程，小县城未来的路子真的“很窄”，要想有更好的发展“撤县设区（市）或被合并”是趋势
  

图上所示是2004-2018年国内县及县市数量走势图，从数据来看2004年国内县及县市数量总计为1464+374=1838，2018年这个数据就变成了1710，尤其是对于县来说，15年数量减少了129个；也就是说未来县的发展路子或许两条：被合并或者撤县设市（区）。尤其是对于大城市（省会及以上）周边的县市来说，从这点来说不是危言耸听，县城未来面对不仅仅是“有价无市”而是自己到底存不存在的问题。

部分县城的房价之所以这么快就出现“有价无市”，主因还是房价太高，资源配套跟不上导致

• 县城房价达到万元等新闻在过去几年屡见不鲜，究竟哪里来的自信？
  

如果说县城的定位作为未来农村居民进城的落脚地，其实房地产还是有发展空间的，只是过去几年房价上涨的风，县城也跟的挺“热乎”。包括全国性房企在内，比如：碧桂园、恒大等也喜欢把目标放在一些小县城和中小城市，借助于资本的这波风，哄抬房价最后的结果就是“有价无市”。根据观察来看，除去经济稍微发达的小县城（其实应该是县级市）可以支撑得起万元以上房价外，多数小县城根本支撑不起。那么这么高的房价怎么来的？无非就是当地和房企忽悠老百姓来“炒作”的结果。经过观察后甚至发现了很多县城出台了这样的规定“县城没有房产子女不能在县城中小学就读”，真正目的是什么？大家心里很清楚。

• 如果说过去县城以“适合生活”来吸引人们购房的话，如今能够拿得出手的真的不多
  

虽然说如今买房投资仍占有很大市场，可惜资源才是投资的前提，这点无疑小县城没有资格。一直以来我都在强调一个观点“资源才是决定房价的关键因素”，无疑现阶段来说资源还是向大城市涌入，这点在很长一段时间内很难改变。国内城市发展跟“官本位”还是很有关系的，这也是为何城市之间一把手差距很大的原因。小县城的城市管理者本身就处于最基层，所能调动或者利用、分配的资源极其有限，在“官大一级压死人”的现实条件下多数县城未来发展真的很有限。

小县城的新房未来还保持稳定或横盘有很大可能，二手房就很难了，甚至出租都会遇到困难，“有价无市”的情况会更加普遍

• 新房价格上涨牵扯到利益过多，地方、银行、房企等都不会允许新房价格出现下跌
  

仅仅每年建筑成本的上涨（水泥、砂石等）就足以影响房价，更何况近些年的通货膨胀率开始又有上涨的趋势。图上所示是过去5年国内通货膨胀率走势图，可以看到2018年后国内通货膨胀率就在持续上涨，2019年甚至一度通货膨胀率超过5%，2020年因为疫情的影响货币持续超发，通货膨胀或许会更高。仅仅建筑成本和通货膨胀率就足以保证房价持续上涨，因此从这点来说哪怕没有地方、银行和房企的关系存在新房价格还是要持续上涨的。

• 二手房价格有一个十分明显的特点“遵循市场供求规律”，再说二手房购房者基本都是以刚需为主，更加在意价格和区位
  

一个城市尤其是县城本身的城市面积就很小，核心区域更小。如果去过小县城的朋友应该知道，至今甚至很多小县城的主要核心区只不过是1-2条街道而已，这里汇集了县城几乎所有的商业、教育、医疗等资源。这些区域的房价也往往也是最高的，也是最保值的，那么对于其他区域的二手房来说恐怕就未必了。资源配套建设不是3-5年的事情，对于本身财力就不足的小县城来说10年恐怕都很难把缺失的优质资源补齐。所以，二手房所处的位置就很考验房价走势。

综上，小县城房价面临“有价无市”的窘境未来会是一种普遍的情况，本身就处于“击鼓传花”最底层的县城房产真的很难找到足够的所谓“接盘侠”。新房或许还有足够的理由保底，二手房真的很难了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

二手房为什么很多的卖不出去呢？原因还是价格。不降价，房主预期或者说是幻想房价还会上涨，甚至幻想永远上涨，事实上这是不可能的。这个想卖，但不认可降价的时间段，就是有价无市，这个阶段可能要持续几年或十几年，所谓“温水煮青蛙”用在此处更为贴切。当持有人希望破灭那一天到来的时候，它已经不值钱了。

从目前的市场环境来看，在很多三线以外的城市中房地产市场的观望气氛还是很重的，但对于县城来说，要看当地的具体条件如何，因为过往的房价透支情况和支撑房价条件的强弱等等影响供求关系的因素并不是每个地方都一样的，那么自然对于“有价无市”的消化能力也就不一样了，所以需要结合具体的环境来分析。

是否能有效消化“有价无市”的窘境，除了整体环境的影响以外，还要看当地是否有较强的支撑因素。

▲市场健康支撑因素较强的县城对“有价无市”的消化能力较强。

每个县城的具体情况具有差异化的特点，而这些差异化的特点对于当地楼市后续的供求关系会产生很大的影响，支撑强的地方，对于“有价无市”的情况就会具有相对较强的消化能力。

比如一个县城的房价在过去并未出现严重透支的现象，房价虽然也远远高于当地的平均收入水平，但也未因炒作而大幅度地走高，同时当地未出现非常热衷地靠大量卖地发展的现象，房地产市场未出现过度开发，使新房供应量与需求量并未偏离太大。

在这样一个相对健康的市场环境下，如果再加上当地一定规模的人口基数，那么可以保证供求关系处于相对均衡的状态，假如这个县城周边没有其他优势区域可以吸走需求，那么对价格的消化能力是比较强的。

反之如果在那些过度开发、全民炒房、房价泡沫过大而周边又有优势区域吸走需求的地方，房价压力会相当大，特别是在受新冠影响和调控这段时间里，供应库存过高的县城，很难有效消化短期的“有价无市”的现象。

▲整体环境和自身经济前景也是消化“有价无市”现象的重要影响因素。

楼市的发展离不开整体的房地产市场的环境，同时房价的预期也会受到地方经济前景的影响。

从国内房地产市场的环境来说，市场过热时，会带动具体县城的房价向上发展，而市场过冷时，则会加剧具体县城的观望情绪，除非当地正处于诸如拆迁安置、重大规划利好等等容易激化需求的特殊发展时期，或者是本身的经济实力相当强，否则总会受到整体大环境的影响。

而从现在的情况来看，“稳房价”和“房住不炒”依然在继续，同时受新冠的影响，三线以外的城市房地产销售恢复比较慢，很多地方的楼市压力并未得到有效的消解，短期内很难完全消化“有价无市”的压力。

要想在压力下有超出常规的表现，除了要回到上面提到的自身市场的健康程度这个问题上，还会受到当地经济发展情况的影响。

如果当地经济产业有较强的实力，特别是前景比较好的地方，人们对房价的预期也相对会更好，那么只要市场保持了相对健康的状态，对房价的消化速度会快很多，但如果前期涨幅过大而提前过高地透支了房价，那么就需要较长的时间来消除泡沫带来的影响。

反之在经济并不突出，房价透支又严重，而且过度开发导致库存高企的地方，“有价无市”这种现象还算轻的了，房价下行的压力会更大。

从长期看来，不少县城的房价要面临较大的挑战。

从房地产发展的长远影响因素来看，县城的房价是需要面临较大的挑战的。

▲人口红利减弱，人口规模对需求量的支撑也会随着时间的推移而减弱。

人口是需求的保证，而国内的人口趋势已经出现变化，很可能将无法保证需求的进一步扩大。

从统计部门的数据来看，2019年国内的人口出生率是千分之10.48，这个数值是1949年以来的最低点，多年来的整体线性走势呈现下降的状态。出生率在下降，很难保证总人口的继续增长。

同时在另一方面，老龄化人口规模也呈现增长的态势，2019年国内60周岁以上的人口为2.53亿左右，人口占比是18.1%左右。而在2016年的时候，60周岁以上人口还只是2.3亿左右，占比16.7%。

在两者此消彼长之下，实际购房需求的规模也将会呈现出下降的趋势，那么未来支撑整体房地产市场的人口因素也将会呈现逐渐减弱的态势。

▲县城有可能需要面对后续在城市发展新形势下其他城市群造成的吸引效应。

按照目前国内城市的发展规划，将会重点发展大型城市群，并发挥城市群里中心城市的带动作用，这将是未来长时间内城市发展的一个大方向。

在人口和经济的关系中，人随产业走是其中一个显著的特点，那些重点发展的大型城市群，必定少不了成熟和不断壮大的产业集群来支撑，特别是其中的中心城市，产业经济将会更突出。

这些地方的城市价值和发展机会将会吸引大量来自全国各地经济发展相对较差的地区的人口，其中就有大量人口来自县级区域，那么被吸走人口后的县城需求有可能会进一步被削弱。

这些都是在长期看来对县城房地产市场不利的因素，当然如果在需求减弱的情况下，通过控制供应量来平衡市场的话，房价也有可能得到进一步的支撑，但难度相对会比较大。

综上内容来看，一个县城所表现出来“有价无市”的现象能否被消化以坚持目前的房价，要看当地的市场环境是否足够健康，同时在目前整体市场环境下，当地经济发展预期的好坏也会影响市场对房价的预期，但长远来说，随着人口红利的减弱和城市发展的重点规划方向，很多县城的房地产市场都要面临较大的挑战。

在我国来说小县城之间所存在的差异还是非常明显的。南方的小县城可能富得流油，而北方的小县城可能真的一贫如洗。这也造成了众多小县城之间楼市走势之间的差异，有些小县城的房价逐步上涨，人口也比较稳定，购房需求也持续输出。但对于有些小县城来说，自身的楼市也出现了问题，购房需求供给不上房子，出现了有价无市的情况。

那么面对有一些小县城房价有价无市的情况，我们这些小县城的楼市是否还能撑得下去呢？

其实说，小县城的房价走势最让人头疼，可能涨可能跌，未来也面临着诸多的分岔路口。但这其中有一点是可以肯定的，只要这个小县城有积极向上的发展动力，同时也能在后续新进的人口增长，那么这个小县城的楼市就还有救或者说维持现状是没有问题的。

但如果这个小县城已经发展到了最后人口也持续外流，也没有更多的产业汇集当地。那么房子有价无市的情况只会更加严重，也许后续房子不再是有价无市，而是无价也无市了。

现在的小县城大多还要持续发展楼市，因为楼市的发展是有经验可循的。我们可以看到一二线城市经历了长期的楼市发展，然后将城市扩张城市面貌改善，最终房价稳步上涨。现在的很多小县城也正在寻找向外拓展的机会，并且县城周边的乡村也被划入县城当中，乡村的人口也开始进入城市买房。所以，只要这一类县城房地产发展的各个阶段还没有过去，那么就还有发展的一丝希望的。楼市要发展就要寻求科持续发展的探索，否则当城市扩张乡村人口并入县城的红利结束之后，那么小县城的楼市也将走到头了。

大城市圈和小县城在未来的两极分化会越来越明显，大城市圈是中国未来城市或者说经济发展的核心形态，而小县城的发展会越来越慢。

过去几年，一二三线城市房地产成交火爆，也带动了小县城房价的快速上涨，部分小城市接收大城市的外溢需求，涨幅惊人，但从根本上来看这是不健康的，所以最近开始滞涨。

城市群之所以能成为城市和经济发展的核心形态主要原因就是提高效率，协同发展，把城市的优势资源组合起来参与城市群竞争，提升经济发展水平，部分城市群参与全球城市竞争当中去，比如粤港澳大湾区。

但是小县城就没有这种资源聚拢的优势，除了特殊城市，比如像巴马这种有突出自然资源和养生品牌的县城，会获得一定的政策支持和发展倾斜，进而获得发展之外，其他小县城不会有什么太大的发展。

所以，地产投资要逃离小县城。

从长远看六七八线小县城房价上涨是必然的，涨多少的问题，三五年后可能小县城会突破5-8万一平，10年会上涨到数十万元一平