虽然惠州临深区域有价格优势，对其相邻的深圳区域有价格上的吸引力，但如果从整体对比条件上看，无论从楼市的健康程度、内需驱动潜力还是地理位置的优势，目前东莞的条件都要比惠州更优一些。下面我们可以就上述的三个背景因素作一些分析。

一、东莞和惠州两地楼市发展健康程度的对比。

惠州临近深圳的惠阳和大亚湾这些区域有一个比较明显的特点，就是这两个区域在过去10多年间开发了大量的住宅，在很长的一段时间内，这些楼盘都是空置的，最近配套完善一些后有些地方才开始有了人气，而东莞并没有这种现象。我们可以从最近五年两地的房地产数据来看一下其中的差别。

1、惠州楼市开发力度比东莞大很多。

惠州在过去5年的楼市开发力度远超东莞。我们对比2018年度关于两地房地产开发方面的统计数据，两者的差别非常明显。惠州全年房地产开发投资投入了983.94亿元，要注意的是本年度其地区生产总值才4103亿，房地产投资与生产总值的比值是0.24左右。而东莞2018年全年的房地产开发资投入是736.79亿元，而同年度的地区生产总值却是8278亿元，比值不到0.09。对比下来，惠州的开发力度比东莞要大得多。我们可以对比一下从2014年至2017年的数据，这四年以来这个数值都是惠州以大比数领先。

• 惠州：2014年是0.22，2015年是0.19，2016年是0.22，2017年是0.23，平均值超过了0.2。
  

• 东莞：2014年是0.09，2015年是0.09，2016年是0.09，2017年是0.09。基本维持在0.09左右。

2、惠州的商品房销售面积比东莞大很多。

惠州的商品房成交量远超东莞。2018年商品房销售面积惠州市是1663万平方米，其中住宅占了1575万平方米，占了94%，东莞只有728万平方米，其中住宅只有506万平方米，还不到惠州的三分之一。对比一下2014年至2017年的年度销售数据，惠州同样大幅领先。

• 惠州：2014年是983万平方米，2015年是1299万平方米，2016年是1771万平方米，2017年是1645万平方米。
  

• 东莞：2014年是665万平方米，2015年是1077万平方米，2016年是887万平方米，2017年是811万平方米。
  

这样的数据是基于两地巨大的经济和人口差距的基础上，在下面的第二个内容我们在内需的驱动潜力这个因素中会详述一下。惠州在经济和人口上落后于东莞很多，但最近五年的房地产开发力度和销售量都远远高于东莞，而其开发的主要地方就是临深片区，提前消化了很多投资的需求，因此要论可持续程度，东莞在这一点上已经可以优于惠州。

二、东莞具有更强的内需的驱动潜力。

临深，就是临近深圳。东莞和惠州两市与深圳接壤的区域，都是近十年来接受深圳的外溢购房需求最多的地方，两地的房价也因此而受到明显的带动。除了对深圳需求外溢的吸引以外，本地的购房需求支撑因素也是相当重要的。

1、人口。

东莞的人口总量和人口密度都要远高于惠州。据两地统计部门的年度统计公报数据显示，截止到2018年末，惠州的常住人口是483万，面积是1.15万平方公里，人口密度只有每平方公里426人；而东莞的常住人口在2018年末已经达到了839万，面积却只有2465平方公里，人口密度达到每平方公里3403人，标准直逼一线城市。

同时在人口增量方面，在2014到2018这5年间，惠州从2014年的472万到2018年的483万，增加了11万人，平均每年只增加2.2万人左右；而东莞的人口从2014年的834万人到2018年的839万人，平均1年也只是增长了1万人左右，惠州的增长虽然稍多一些，但两者的基数差距太大，按这样的速度，惠州长时间内也很难在人口上争取到比东莞更好的优势。

2、经济。

东莞的经济实力要远高于惠州。据两地年度统计公报的数据，2018年东莞全年的地区生产总值是8278亿，增速是7.4%；而同年惠州市的地区生产总值是4103亿，增速是6.0%。在总量上看，东莞是两个惠州的体量，而且增速还要高于惠州，如果剔除房地产行业的增加值，那两地的差距就更远了。

惠州2018年末各项存款余额是5839亿，其中的住户存款是2361亿；东莞同年末各项存款余额是14157亿，其中住户存款是5656亿，就这一项是惠州的2倍多。结合东莞的产业发展和地理位置的优势，经济的可持续是比较明显的。

从地区购房需求的内化角度来说，有人口和经济优势的支撑，东莞在吸引深圳购房需求之余，本地购买需求的内生能力也是相对比较强的，这种背景对无论是临深片区还是非临深片区的房价，都有比较明显的支撑作用。

三、东莞的地理位置更有优势。

东莞是珠三角经济圈的重要组成部分，到深圳市区的直线距离要比惠州临深片区更近。其长安、虎门等经济强镇既临珠江口、又临近深圳，同时东莞又是粤港澳大湾区的重点城市之一，夹在广州与深圳两大一线城市之间，其得天独厚的位置优势在以往的经济发展中就已经体现了出来。而惠州位置虽然也可以，但毕竟被深圳和东莞隔在了更外围一些，未来它在大湾区经济圈中的融入度无疑要比东莞弱很多。

海湾城市经济圈是全球比较普遍的城市发展方向，世界上一些顶级城市群都处于海湾位置，成为经济总量和人口的主要集中区。现在国家有意引导向这个方向发展，打造成世界一流的海湾城市群，东莞和惠州都在这个9+2式的城市规划中，东莞凭借其地理优势，将会获得更多的机会。这是城市整体的背景，对于临深的片区同样有带动作用。

四、结语。

综上所述，在比较大的背景下，东莞的楼市优势在整体上会比惠州更好一些，包括临深的那些区域，虽然局部的交通会对短期的预期产生影响，但放在长期来说，由于城市发展的需要，莞深惠三地的交通一定都会越来越完善，到最后还是需要回到城市的整体的发展情况来判断楼市发展，从这个角度来说，东莞会更有潜力一些。

东莞临深和惠州临深现在基本都是深圳买房，所以东莞临深和惠州临深都属于深圳的睡城，用一个高大上的称呼就是“卫星城市”。

大部分人在对比这两个城市的时候会把城市自身的经济情况拿来做对比，其实我觉得这应该影响非常小的。

我们从购房者角度来分析以下几点：

1、临深价格对比：东莞长安、大岭山、大朗、黄江、塘厦、凤岗距离深圳5公里内价格在2.5-3.3万；惠州惠阳、大亚湾距离深圳5公里内价格1.4-1.6万；

2、临深与深圳相连区域人口密度：龙华＞宝安＞龙岗＞坪山（如图）；

3、限购政策：惠州不限购，东莞新房限购 二手房不限购；

4、首付资金：一套三房90平，东莞临深首付70万左右，惠州临深首付40万左右；

综合以上四点可以看出，东莞临深与深圳相接区域人口密度比较高，相邻深圳区域价格也比较高，所以东莞临深价格也属于高位；而相对惠州临深区域价格比较低，同时坪山房价也不高，所以坪山有上涨空间，惠州也会跟着水涨床高。

预测未来3-5年，惠州临深区域价格2.4-3万，与现在东莞临深平齐。

不搞模棱两可的答案！先说结论在展开分析，可以肯定的说：无论从哪个方面东莞的房产投资前景都远远优于惠州。

我们从下面几个维度来论证我说出的结论：

一、产业

以前素有“男人的天堂”后来落寞让人遗忘，其实东莞的产业门类齐全，先进制造业闻名已久。尤其以高档加工制造、电子精密加工、服装产业等领先全国。

二、地理位置

粤港澳大湾区提出时，我曾经总结了一下：珠三角湾区是个八字形，撇不如捺，东莞位于珠江口岸“捺”侧。紧夹在两大一线城市之间，天然有承接产业外溢的机会，再加上本身城市已有特点，承接产业转移更是如虎添翼。

三、人口

东莞由于有很多现今制造业，存在着一个现象：不但需要大量的劳动力人口，也需要高素质的受教育人群。东莞每年大学生流入量及新生儿出生都位居广东省前列。

四、土地

东莞与惠州占地面积相比，东莞的面积小于惠州市。由于东莞发展一直快速，城市基建已经占据了大部分地块，可供开发的面积远远小于惠州。物以稀为贵，从可供开发土地来说东莞也是占有优势。

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东莞临深的房价在2.4-3万一平，惠州临深的房价在1.2-1.6万一平

挨着东莞的深圳房价是4.8-6.5万一平，挨着惠州的深圳房价是3-4万一平。

这两个地方是否能涨起来主要是有了两个原因，深圳外溢和本地发展情况。

从深圳外溢角度来看，东莞比惠州有很大优势，能够吸引比较大的资金到东莞。

东莞临深发展比惠州临深发展快(交通方便，企业强劲，很多深圳工厂搬往东莞，惠州则是第二选择)本人有做厂房出租出售，莞惠都有。

东莞属于新一线城市，惠州加油。

东莞临深潜力会更大。

东莞南城区 金域华府二手房子都好几个是36000-37000了 因为对面要新开一个楼盘 估计3年要破40000 正常 南城现在全部房子都升值 CBD嘛 对接是珠江新城 未来5-8年 唯一新楼盘估计要破45000-48000 CBD内唯一商业楼 非常值钱 全东莞最好的位置

惠州临深一带吧，毕竟一万就能买到好多二手。一条路之隔坪山最起码也是2.5以上（公寓，老破小，独栋不算），差一倍以上。其实就一路之隔。陆地完全接壤。 再说14号线对惠州也是利好。未来应该是福田后花园

相对来说惠州会好一点，因为惠州的单价比东莞低，未来升值的空间大些。

当然是惠州好一点，虽然目前东莞各方面都是强过惠州，但是按长远来说肯定惠州好一点，现在东莞快3万了，某些地方已经破3万，想想惠州才10000多，

我个人觉得，目前坪山新区正在如火如茶的发展，作为隔壁的惠州，随着坪山经济的发展，对惠州肯定有不小的辐射影响，

惠州啊，这两地地方依托深圳，东莞现在价格已经挺高的的，投资回报率相对小很多。而且深圳现在是东进政策

临深片区惠州目前价格低点而且不限购，东莞临深片区价格2-3万限购需要本地户口，