首先我们旗帜鲜明的说清楚，买小产权房没有保障，这个丝毫不含糊，不容置疑。

现实中也有极少数人在买小产权房，可以买吗？他们为何买？她们如何买的？

一.那么什么是小产权房？

小产权房是民间的一种约定成俗的叫法，并不是一个严谨的官方词汇，在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。

小产权房主要指两类：

一：经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，有证也叫宅基地，产权登记在个人名下。

有的是合法建设，但是产权登记在集体名下，属于集体的物业，但是由村民个人居住使用，也有的是回迁房；

有的则是企业的集体集资房，建在企业的土地上，房产证会写集体产权占据多少比例，个人产权占据多少比例，只要企业同意，可以在企业改名字，受到企业保护，但是不受国家保护。

二：未经任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，你可以理解为这是一套完全没有合法证件的违建房。

二.房产归属以登记为准

我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的

《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

现实中，我们会遇到很多涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。

所以购买小产权房无法登记在你的名下， 自然就无法认证房产归属了！权益无法得到保障。

不动产登记需要交税，你愿意免税不登记吗？

办理不动产的转移登记，需要交税，按照不同的房子，交易情况，税费是不同的，通常需要数万，十几万，甚至几十万的税费，你见过房子可以过户的前提下，买家告诉业主为了节省很多税费，房子不去办理过户手续吗？

我相信这样子的买家是不存在的，当然为了节省增值税（需要等满2年），个税（等满五年唯一），契税（等买家首套）等税费，有的买家会等房产证满二年或者满五年才交易，适当延迟过户时间，在风险可控前提下是存在的。

三.谁可以合法购买小产权房？

如果是合法报建的小产权房有房产证，也叫做宅基地，那么本村村民是可以买卖的，小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村，如果户口已经迁移出去，也是丧失了买房资格的（比如女儿外嫁或者上大学迁出户口，或者入伍，移民注销户口）。

为何不让村外的人购买？

相信这与王朝周期律有关，为了保障农民利益，让农民有土地可以休养生息，防止土地被兼并，造成失地农民生活困顿，所以我国不允许村外的人购买土地以及土地上面的房屋。

四.小产权房的缺陷到底有哪些？

1.无证无法证明权属：

上面说了，有的小产权房完全是违建，没有任何证件的，有的则是虽然有证，但是证件不登记在你的名下，故而对于买房人来说，房子并不能算是本人名下的房产。

2.小产权房质量差

小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。

3.无金融属性

由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，必须全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。

有的出售小产权房会让买家申请信用贷，务必要注意，信用贷总体上额度不高，利率很高，借款年限不长，所以还款压力会很大的，务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的，不能说是这套房的金融属性，购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。

没有金融属性意味着没有金融杠杆，升值幅度有限。

4.拆迁风险，完全无保障

由于小产权的建设可能没有得到有关部门的认可就建起来了，故而拆迁的时候，有可能得不到丝毫的拆迁补偿，即便有证，拆迁补偿也是给原业主的，不会给购买人，故而风险很大。

5.小心破限购，返租等概念的房子

一套房子有多种权限，主要有所有权，使用权，收益权，所有权和使用权是可以分离的（出租），很多小产权房的出售都会宣传为公寓，可以破解限购政策。另外有的投资性质的，也会用返租的概念，这个更加要小心。

五.小产权房的优点有哪些？(为什么仍然有人在购买小产权房？)

基于此，非村民购买小产权房一定是非法行为，是无法得到法律保护的，我们坚决反对大家购买小产权房，态度非常明确。可是我们又经常遇到有人推荐小产权房，甚至有的人明知道风险，也有少数人在购买小产权房，这又是为何？

1.价格便宜

举个例子，东莞厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡，而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡，为厚街万达公馆的四分之一。（数据来源：东莞房姐）

（来自安居客）

从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距，通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间，换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款，这个价格差距还是非常有吸引力的。

2.商品房也存在无证交易

我们也经常遇到一些客户购买尚未出房产证商品房，比较常见的是一手业主购买了商品房，因为一手楼出证比较慢，遇到业主本人的一些情况，有可能在尚未出证的时候就出售，这种房子也比周边已经出证的房产价格明显低一些，也有人购买的。当然相比小产权房，这种房子通常过一些时间可以过户到本人名下的，但是毕竟当前尚未过户，暂时也无法过户，所以风险其实也是存在的，交易不受保护。

3.由于限购没有资格购买商品房

房价不断高企，为了解决自己的住宿问题，有一套房子可以承载自己的都市梦想，很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房（当前多数城市有限购政策）的前提下，眼光转向了价格优势明显的小产权房。

六.小产权房的保障有吗？

购买小产权房的人还有哪些考虑呢？我们换一个思路来考虑，你想要什么保障？

1.无法剥夺的产权证明！

大家都知道，购买正规合法的商品房，可以到不动产交易登记中心办理交易过户手续，拿到了登记在本人名下的房产，国家就会保护本人的私有财产（神圣不可侵犯，非常自傲，我有房了！）。

2.商品房本质上也不是永久性的保障？

任何一套房子都存在房屋寿命问题，想象一下，你购买了一套老房子，属于商品房登记在你的名下，楼龄可能比你的年龄还大，再过几十年，房屋逐渐破败，有可能成为了危房无法居住，甚至自然倒塌，房子灭失了，房子还属于你的吗？当然不是了！

另外我们的商品房执行的是土地出让金70年政策，虽然当前确实很少有到期的，不过慢慢的早期的房子也会进入土地出让金时间到期的问题。

所以即便购买一套合法合规的商品房，我们其实也购买了所有权（产权），但是这个产权也会自然失去的，不可抗拒，也可以理解为我们购买的所有权本质上也是购买了几十年，上百年的使用权（得到法律保护，不受侵害）。

3.购买小产权房其实核心是一次性支付了一笔多年的租金

如果小产权房是有房产证的，那么从租赁角度来说，不超过20年的租约是得到保护的，我们可以理解为，购买小产权房，其实是购买一笔长期的租约，相比通常的租约是按月按季度，按半年，或者按年支付租金，这是一笔多年的租金提前预付了。小产权房的业主有义务保护你的租约，如果提前违约，需要支付一笔违约金。即便小产权房在本村村民之间转让了产权，按照买卖不破租赁，租约也是得到保护的。

如果小产权房本身是违建，那么所谓的业主本身也是朝不保夕，自然无法顾及你的利益了，一旦出事，估计跑的比兔子还快，想退钱，那就难了。非法物业的租赁权（使用权）也是无法

七.有的小产权房有产权证，啥意思

这个是否有证，其实真的与你无关。

有的小产权房是合法报建的，确实有证，但是这个证是他人的名字，有证的小产权房也会比无证的便宜一些。

有的房子则是违建，完全无证的。

有一些小产权房其实提供的是自制使用权证，或者其他五花八门自制的证件，完全是蒙人的，得不到国家的认可。

八.小产权房可以再次转让吗？

既然你的购买是非法的，得不到保障的，自然你也无法出售了，我们呼吁不要购买小产权房，所以购买小产权房的受众面是很小的。

不过既然你购买有价格优势，相信你出售的时候相比将来周边的商品房依然有价格优势，所以在一定程度上，也会有人购买的，理由基本上和你购买的道理是一样的。

转让小产权房会有盈利吗？相比商品房有银行贷款的杠杆作用，小产权房的收益比例一定会低一些的！如果周边的商品房升值了，你的小产权房价格也会随之升值的。也一样可以类似商品房那样子住了几年，还加价卖出去了。当然最近一段时间商品房价格稳定，小产权房价格也一样比较平稳的。

如果说你拥有该房子的使用权，你转让的其实也是使用权，在周边商品房租金没有提升的前提下，小产权房的升值空间有限。

说到物业升值再次转让，务必要注意被原业主毁约收回

一旦原业主要求收回有的可以退还原购房款（略略还有点补偿权作利息，不过通常很少），也有很多会找各种借口强硬收回，原房款都未必退还，可以说血本无归。

九.小产权房如何交易？

1.务必到管理处，或者村委签约

这种签约也谈不上对你的保护，因为交易既然是非法无效的，不过多一个见证人，自然多一点点的保障。

2.公证有效吗？

至于有的人说能否去公证处做公证，能否让律师见证，原理基本上一样的，无法彻底保护你的利益，但是多一点点的保障（见证人）。

3.记得让家人签字。

如果有房产证的，建议让产权人的家人（妻子，子女，父母）等也签字。将来家人以不知道为由夺回房产，你自然多了一个说辞了。

4.记得约定补偿

写清楚如果有拆迁或者无法继续居住，酌情退还有关的资金，业主如果拿到了拆迁补偿，则可以要求对补偿金分成。

5.合同如何签：

买卖

有的小产权会签署买卖合同，当然了，上面已经分析了，这个是无效的

使用权转让

这个其实就是出租，如果小产权房是合法建设的，那么使用权（出租）的转让也是有效的，如果房子本身是违建，使用权的转让其实也是无效的。

共建

也有很多小产权房，在建成之前采用共建的商业模式签约，业主出土地资源，你出建设资金，建成后房子的其中几层给你使用，有的约定使用时间，有的则约定其中部分房间永久性归你使用。这个模式务必要注意，建设资金支付了，最后干脆连房子都未建成，损失可能会更多，当然一旦建成入住，成本显然比上述的会低一些。

十.拆迁有补偿吗？

通常来说，即便是违建，征地式拆迁会有一定的补偿，如果是拆违式拆迁，自然不会有任何补偿的。

当前各地拆违的力度很大，存在部分买家刚买了房子装修完毕，房子就被强拆了，简直欲哭无泪，非常的崩溃。

有证的小产权房拆迁肯定会有补偿，而且额度会较高一些，有证的小产权房不会随便被拆迁的。

十一.小产权房会转正吗?

传闻小产权房转正的新闻其实蛮多的，但是站在当前的政策下，转正的概率很低，至少短期内不会转正的，基本上属于中介或者其他利益相关者蓄意误导性质的新闻传播，无法得到官方的确认。

十二.哪些小产权可以购买？

1.同一个村集体内部转让。

这个肯定是合法合规的，到房子所在的村委，乡政府等有关部门办理登记手续即可得到认可和保护。

2.法不责众

如果小产权房成行成市，已经形成规模了，拆迁难度就很大了，毕竟涉及太多的利益。

3.看规划

购买之前最好上规划局有关网站打听一下该区域的规划，如果已经有规划（或者潜在的规划），那么房子被拆迁的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你购买可以得到特许，有关部门允许你的交易，自然也是可以的了，不过好难啊

综合以上分析：

1我们强烈建议不要购买小产权房

2如果你将购买小产权房视同租赁，一样没有产权保障，也可以酌情考虑的

3如果可以居住该小产权房足够长的时间，那么也是值得的。提前支付租金住满期望的期限，也算是合理的。

4购买小产权房最大风险是拆迁或者被业主强制收回，血本无归。

你会购买小产权房吗？你周边有人买了小产权房吗？他们过得如何？

运气好就有保障，比买大产权合算多了，运气不好就没保障，比如遇到一房多卖，或者遇到强拆的就悲哀，这个看运气的。我身边很多买小产权的都住的好好的，都没出现这些情况。

以前我在福州开店，店铺旁边就是一栋小产权7层楼，建在私立学校里面，当时一套16万阿姨买在三楼的120平米，楼层高会更便宜一些，买那房子大部分都是老师买的，16万在当时也不算便宜了2005年时，但是跟商品房比还是要便宜很多，现在已经住了16年了，那种三居室的，现在租一个月至少也要3千多块钱了，前几年就是这个价了，住5年就回本了，以后都是赚的了。

• 不过买小产权还是要小心，找可靠的开发商，买成片大规模小产权房比较有保障，以免被强制拆除。小产权被拆除的几率比较小，差不多只有百分几的几率，选择非常重要。

小产权房的定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权的归宿终将如何？能否转正？

（1）这显然是不能的。

小产权房从一开始就是非法的，这类房产没有缴纳土地出让金，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会予以备案，法律上自然得不到保护。

（2）小产权房只允许租，不允许流通交易，将是未来的趋势。

假设小产权房得以转正，那将与商品房享受同样的资源待遇，就拿教育资源来说，在资源不足的情况下，如何实现平等分配？且小产权房本身就存在着问题，建设标准不达标的事件屡屡发生，肆意让其合法化，承担的安全风险较大，所谓的“转正”，并不是一件容易的事。

在“租售并举、租购同权”的号召下，政府放开了小产权房租赁市场，但后续租赁市场如何“同权”，也是掌舵人需要去化解的难题之一。

小产权房到底能买吗？

首先应该严厉谴责制造“小产权房”这个名词的人，小产权房实际上就是无产权房，在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地，政府、银行层面是不承认这类房产的。

除了自住以外，拿不到不动产权证没有更多价值可言，该类房产无法办理银行贷款及抵押贷款，法律层面上这类房产不允许交易，如在购买中产生纠纷，得不到法律的保障。

如果手头资金有限且仅用来自住，可以考虑入手，买这些小产权房时优先考虑现房，对那些盖了一半，工程进度拖拖拉拉的项目最好敬而远之。

那么，如果购买了小产权房，需要承担什么风险呢？

法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效。

房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

其次，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿。

监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

没有保障，风险非常大。

小产权房指在农村集体土地上建设的房子，部分有绿本（房屋使用权证），但绝大部分仅仅是个《房屋转让协议》，但是这个协议本身就不受法律保护。国土部曾多次表示，小产权房屋属于违法建筑，不得确权登记下发产权证书。小产权有以下较大风险：

1、无法办法合法的房产证，孩子也不会有学位积分；

2、银行不认可，不给贷款，也不能抵押。

3、你与房东的买卖不受法律保护；

4、房屋建筑时不受政府和消防监管，房子质量可能问题，你的用水用电都很难得到合法的接口。一旦房子质量有纠纷，购房者只能自吐苦果，无法维权。

5、转手困难，流通性差。

6、因为你没有产权证，国家要拆迁时，你根本无法获得合法权益。如果因违建强拆，购房者不会得到任何的补偿。

目前小产权房关系到大量百姓利益，这也导致了部分人觉得“政府不也敢大规模强拆”的原因，而这种理解又进一步放大了小产权房的交易。

很显然，一个理智的政府不会全部拆掉小产权房，但是它会拆掉严重违规的小产权房。你能保证你的房子不是其中一个吗？从目前来看，村委集资建的小产权相比农民自己建的风险要相对小些，我说的是相对小，不是没有风险。

小产权房子未来的也很难有好的出路，政府有可能默认现状，不拆不认可产权，严控新的小产权房建设 。也有人分析，国家目前在大力发展租房，后期有部分小产权可能会参与政府统一管理，提供一个平台，让小产权房变身为安居房或者租住房，但政府不会给这类房下发产权证。

对以上观点做个总结：
小产权房最大风险是无产权，国家不认可，从目前政府表态来看，也不会在未来给予产权。自住算是一个选择，但要慎重。

您好，小产权房就是农村集体土地上建设的房屋，城市户口的居民购买此类房屋，国家一般是不给颁发房屋所有权证的，一般是由乡政府或者村委会颁发的证件。换句简单的话来说，小产权房没有任何法律明确其效力，也就是说，小产权房的效力等同于违建。

房是国家允许盖的，我们花钱买的，！

买小产权房到底有不有保障呢？这里很肯定的说，小产权房是没有保障的，我还是交建议各位不要因为价格便宜，购买小产权房。

什么是小产权房

我们知道，房地产有两种产权，一种叫小产权房，一种叫商品房。

小产权房的土地性质是集体所有制土地上面修建的，修建的住宅是不合法的，这种土地上面修建的住宅，就是小产权房。既然不合法的修建的住宅，就得不到法律的保护。它的产权证是镇政府颁发的住宅使用证，不是区县自己国土部门颁发的不动产权证。

商品房就是在政府挂牌出让的土地上修建的商品房，是合法的，得到法律保护的商品房，产权证是各区县国土局颁发的不动产权证。

购买小产权房有以下一些不确定因素。

1、拆迁得不到补偿。如果你不是本村的人，在房屋拆迁的时候，由于手续不合法，得不到法律的保护，拆迁单位有那个权利不赔偿你，说你这是非法建筑。

如果是本村的村民，在拆迁的时候，是鬼得到拆迁补偿的，这就看你是不是这个村子的户籍。

2、随时有被拆迁的可能。由于是不合法的建筑，政府随时有可能拆迁你的住宅，并且不会补偿。

前段时间大家可能知道，秦岭别墅大拆迁吗？有的别墅业主花了上亿元的资金来修建别墅，但这些别墅在一夜之间都被拆迁，就是因为这些别墅是不合法的非法建筑。

基于以上两点，购买小产权房存在较大的风险，不建议各位购买。如果你手上资金少，你可以购买面积小一点的商品房，也不要购买小产权房。否则遇到风险后，只有你自己承担。

买房都可能是几十万，这不像你在菜市场买一把菜几块钱几十块钱，买的不好我重新购买；而买一套房，可能是你几十年的积蓄，到时候你后悔都来不及。

玖哥很真诚的告诉你，不建议购买小产权房。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

肯定是没有保障的。

得不到法律支持的房屋，没有房产证，就意味着不被认同拥有所有权。

没证，不建议购买。

只要是在政府眼皮底下建的都能买;只住不炒，