教育培训 > 为什么很多抵押房,房东不卖房还钱,非要让法院强制拍卖呢?

为什么很多抵押房,房东不卖房还钱,非要让法院强制拍卖呢?

2020-09-23 13:34阅读(81)

为什么很多抵押房,房东不卖房还钱,非要让法院强制拍卖呢?:抵押行为本来就是商业行为的一种,当房子价钱不足当初被抵押的权利时(如当初借款80万用市价100万的

1

抵押行为本来就是商业行为的一种,当房子价钱不足当初被抵押的权利时(如当初借款80万用市价100万的房子做抵押,现在卖房后实际所得低于80万以下),遵循成本最低的商业规则房东自然不会愿意卖房还钱。

还有一种情况,是卖房还钱的行为实施成本太高时,单纯商业行为环境被干扰了,一般商业规则也就无法生效了——现在很多地方名为限购实为限售的政策,正是这样的行政介入。

当然,还有第三种情况,是用法院判决违约的方式,通过用抵押物赔偿的方式,让限购条件下本无买房资质的买家完成对房产的合法占有,当法院系统发现这样猫腻后不是简单判决抵押物归买家,房子就只能通过拍卖方式结案了。

其他的,还有地产商批量抵押的情况,其中的借贷关系更复杂,最终走到拍卖的原因也更错综。

2

我从事信贷工作多年,接触过很多经商失败被迫拍卖房产的客户,所以对这个问题有一些实际体会。

题主问为什么这些抵押人不自己卖,而是让法院强制拍卖呢?其实最主要的原因是抵押人自己的心态。

我曾在一些企业经营困难时,奉劝企业老板主动卖出自己的部分厂房或者住房,以减轻债务压力,可惜没有一个老板听取我的意见,最后都走到房产被拍卖的地步。其实,如果他自己主动卖的话,价格都比银行抵押价格好,而且还能收回一部分卖房款。要知道通过法院拍卖,拍卖款中又多扣了律师费用、评估费用和法院费用。

这些老板的问题出奇地一致:高估自己房产的价值,也高估自己撑下去的能力。实际上,一个企业或个人的房产放在平时可以卖出好价钱,但是一旦落难,他的房产价格立即就下跌。——市场就是这么残酷。谈判的时候,所有买受人都知道抵押人落难,都想好好压一下价,狠狠赚一笔。于是这些老板心理上无法承受,坚持不肯成交,结果就是最后银行起诉拍卖。

——要一个人放弃现在的利益,以换回将来的收益,其实是非常困难的。

我是空谷寒潭,与您分享我的经验。希望这个体会能对所有有房产抵押贷款的经营者有用。

3

真相是残酷的,即便我说出来,也很难有人相信,我看之前几个回答都没有讲到最底层的原因,我来说说我的看法吧。

第一个原因就是,债权人肯定会要求先还钱才能解除抵押,然后这个房子才能交易,然后事实上,有几个人能够全款买下来这个房子呢。可能可能有人会说找人垫资呀,要知道如果这个房子有利润空间,垫资的人为什么不趁这个机会把这个房子吃掉呢?如果这个房子没有空间,那垫资的人为什么要给他垫资呢?

第二个原因就是,如果说房东已经沦落到房子要被法院拍卖,那么请一定相信,这个房东外面还有很多债务,说白了就是已经资不抵债了,抵押贷款抵押率一般是70%,剩下30%的空间肯定早就被压榨过了,如果如果这个空间还在,大不了换个银行抵押就是了,即便银行不能抵押,民间也可以抵押。

第三个原因,房东自己的思路问题,不愿意弃车保帅,总幻想这房子还能升值,能多拖一天是一天,万一突然间发生奇迹,有了转机呢。在这一点上面,也是导致房子被拍卖的导火索,,很多房东在这个期间不惜借高利贷,就是想能多拖一段时间,被其他债权人发现以后,肯定会向法院申请强制拍卖。


我是王龙,曾在银行工作4年,资深团队主管,如果觉我的回答对你有帮助,赞同我的观点,点赞评论加关注!

4

原因有以下几点:

1.抵押人认为欠钱可以拖一拖,然后通过其他办法来筹措资金,但抵押权人不同意抵押人在规定的期限内不还钱,于是起诉到法院,法院判定抵押权还钱并给予一定的宽限期,超过期限抵押人仍还上借款,于是房产被拍卖。

2.房产评估作价时价格较高,抵押人自己卖可能卖不上价或者说这个房子不好卖,抵押人不采取措施而通过法院拍卖来处理。

3.房子、借款存在纠纷,通过拍卖程序可以理清里面债权、债务和纠纷,法院拍卖具有法律效力,通过司法程序可以成为各方执行的依据。

楼市、财经观点,启迪财富思维。更多投资、财经分析请关注头条号!

5

拆东墙补西墙,还有一堆补不完的墙,若是能还得上钱,若是房子能卖,还会轮到被法院强制拍卖吗?

针对这一问题:为什么很多抵押房,房东不卖房还钱,非要法院强制拍卖?

1、房主自身经济,以及房产方面的因素。

(1)房主自身经济因素:一般购房者在购买房产时,基本都只是付了一定比例首付款,剩下的全部都是银行贷款,例如在自身收入出现了变动或危机,无力偿还银行贷款,又无处筹集资金的情况下,房主也只能一拖再拖再该处房产上的欠款,最后实在无力偿还也只能轮到法院起诉,冻结,查封,拍卖的结果了。(2)房产方面的因素:“短供弃房”的行为上,很多房主都是因为当时该处房产还不具备上市交易的条件(例如,证件不齐,限售政策限制等),就已经被法院查封冻结了,而等到可以正常上市交易时,房产也已经交由法院处置。

2、房子曾多次抵押,并被其他债务官司缠身的情况。

正如开篇所说的:拆东墙补西墙,还有一堆补不完的墙。房子曾多次抵押的情况下,房主在房产上不仅仅是抵押给了银行,而且还在其他金融机构做了二次抵押,例如200万的房子,银行抵押贷款欠款额还有130万,其他金融机构的二次抵押欠款100万,外面还欠有不少的债务。而这其中的债务关系中,银行在该处房产的债务上又占第一顺位,银行为了将自身风险最小化的情况下,当然是起诉房主并要求强制执行司法拍卖了,除非你房主有关系能够,把这里面的关系走通,才可以把银行的钱还上,房子卖掉再来还第二家和第三家的债务。

3、总结:房子能卖的,债务能还清的情况下,一般房主都会卖房还债,但结合以上两点,这其中的关系也不是想象中的那么简单,房主想卖卖不了,想还还不上,这才是为什么最终轮到法院强制拍卖的原因。当然“世界大了什么人都有”,也有一些“不蒸馒头争口气”的有钱任性、赌气的主。

6

小天释疑:在实践中,造成房东不卖房而等法院拍卖的有以下几个原因:

1、房主欠债太多,卖掉房子也不够还给众多债主,卖完后也不知道如何优先还谁为好,干脆就不操心那么多,让法院去考虑这个问题吧。

2、房主的房产上有抵押,卖房需要现金解押,手续比较麻烦,而且房主还可能有其他债主在等待着偿债,卖房后对房主的债务也能以得到太多缓解,所以怠于卖房。

3、房主在债务到期后,一直想通过其他方式融资来偿债,毕竟卖房不可能很快拿到钱,就拖延着想法解决。结果还没有等想来办法,被债权人申请了诉前保全或者诉讼保全,被保全后的房产无法买卖,房主只能想办法先还钱了。如果筹不到钱还债,那么就只能等法院拍卖房产了。在实践中,这种情形也比较多。

4、实际上还有很多其他的原因,但占比不大。不管怎么说,房主有的是无法自己卖,有的是自己卖了没有利益,所以导致了很多房主在被动等待法院拍卖房产。


齐小天法律咨询:讲点案例故事、传播法律知识、提供免费法律咨询。欢迎大家关注、评论和咨询。

7

谢邀。

本人因工作的关系,接触到一些这样的案例。一般情况下,将房屋抵押贷款的大多为经商或暂时资金周转困难的人,当然也有个别的是抵押赌博或者替他人担保的人。

房屋一旦抵押出去,通常都会到房屋管理部门进行抵押登记,走正式流程。

1、 与抵押权人之间关系。既然已经抵押,想要将这套抵押的房屋转卖,是要征得抵押权人同意的,否则,即使卖掉,也无法顺利过户。与抵押权人达成一致意见卖掉是最好的方式,但是,一般情况下,抵押人想要高价出售,这就会导致一段时间内房屋无法顺利找到合适的买方,而抵押权人往往不会有如此的耐心等待,通常会一纸诉状起诉到法院,要求走法院司法程序解决。

2、 与其他债权人之间关系。房屋通常设有一次抵押,如果有银行贷款的会有两次,很少出现三次情况,那是因为,经过两次抵押的房子,已经没有多少剩余价值了,即使抵押三次,一旦拍卖,第三个抵押很难会得到拍卖款。这时候,其他债权人往往得到相关消息,使卖房不能顺利进行。

基于各种原因的存在,使得抵押房大量涌入法院,有的会在诉讼中达成一致的调解意见,当然,达不成最终进入拍卖程序的无非就是时间会拖长。

我们有个误区,认为法院拍卖的房子价格低,实际上,在主城区或者市中心的房子即使拍卖,价格也与市场价基本持平。

最后,顺利拍卖的房款会进入到法院,购买拍卖房的人拿着法院裁定去房管部门过户,起诉的人到法院拿款即可。

8

有的是不服法院判决。

有的是因为很多借款人不懂的止损。其实自己卖房的话剩点钱会比法拍后剩的多点,但是过不了自己心里和家人那一关。

很多借款人逾期后,觉得自己很无力,那么就只能能拖则拖。和最常见的信用卡网贷一样,因为一笔贷款即将逾期,借款人往往想到的是找另一个平台贷款,倒贷,结果利息越滚越多,因为这种方式最容易,而不是想着止损或者开源增收,最后只能全部逾期。其实理性的借款人心里也明白,这么做最后也会完蛋,但那那种无力感会鬼使神差的告诉借款人,这么做吧。

9

1.房子很多都是按揭房,要卖房还要掏钱把房子解除抵押,有那笔钱就不会走到法院拍卖那一步了。

2.有人说可以找过桥资金,但利息高,走到法拍地步大部分都有多头债务,别房子刚解除抵押,又让其它债务人冻结了,还背上过桥高利贷。

3,很多法拍房这样,比如A按揭一套房子100万,首付了30万,在B银行按揭,结结三年后房子值150万了,A做生意欠100万欠C的,还不了,C上法院起诉只查到A有一套房子。A有办法脱困吗?,除非再去借近70万,还掉银行,把房子拿到,再卖房子卖150万,还掉借的70.万,用还给C的80万,但这是一般人那个会相信他?那能保证A借了70万不会去干其的,保证A拿到卖房150万不去跑路。基本无解,结果房子拍130万,还掉银行的,扣掉乱七八糟其它给C了。

10

说说杭州的情况吧,杭州限购,要有户口或社保两年才有购房资格,单身买一套,家庭买两套。

但法拍房不限购,所以想要投资杭州房产又没有购房资格的会考虑法拍房,而事实也是,法拍房有不少成交价高于市场价。