大家好，工作二十多年的城市规划工作者来回答这个问题。

首先说明，地皮价和楼面价是有区别的，这两者比值叫容积率，也就是说，容积率=总建筑面积÷土地总面积。

因为没有交待容积率是多少，那么只能合理假设。假设容积率为3，那么，楼面价就为7834元。

假设楼面价为8000元，下面我们来算算房价大概会卖多少钱？

1、建安成本：2000元/平方米左右

2、设计费：15-100元/平方米左右

3、监理费：3-30元/平方米左右

4、广告、策划、销售代理费：50-200元/平方米左右

5、土地税费及前期费用：100-500元/平方米左右

6、上交国家各种税费：总造价的3.3-3.5%，30-100元/平方米左右

7、承包商管理费、利润：大约100-200元/平方米左右

8：开发商的融资成本：这个不固定，看开发商实力以及融资渠道，成本不一，利息不是一笔小数。

9、一些灰色成本

以上各项总计大概4000-8000元左右。

也就是说，开发商的成本大概是楼面价的1.5-2倍。

本例中，开发商的成本大概为12000-16000元/平方米左右。

那么，开发商的利润大概为20%，那么，本例中房价大概为1.4万-2万元左右。具体卖多少，主要看这个楼盘的档次和当地楼市情况。

实际中有个简便的计算方法，售价大约是楼面价的2-2.5倍是比较理想的，也就是说，房价大概为1.6万-2.4万左右。

总结：开发商的拿地价和楼面价是有区别的。开发商的成本一般为楼面价的1.5-2倍，售价一般为楼面价的2-2.5倍。

地价再高终无用，公屋出租要推行。

要想炒房今后难，房住不炒趣公平！

保底价是楼面价*2

合理价是楼面价*2.5

那些说万科2.8拿地2.5卖房的人，就好像看到鹤岗3万一套房就大喊全国房价要暴跌一样，根本没明白特例和普遍之间的区别。

以上海为例，23500元的地皮价，就是所谓的楼板价，房产行业俗称“面粉”

最终都会以这块土地的购买设计指标来决定售价。

1;是否要求建设配套用房

2：保障房

3：公共租赁用房

一般来讲，对比同区域同类型，然后在根据开发商口碑，基本都可以判断出售价范多少，如果同区域产品比较稀缺，价格可能会后一定大幅度增加。

另外一种情况，如果这个地价为周边最高，也可能是地王，那么开发商是“面粉”的持有者，他有各种推迟“面包”上市的借口，这样的情况在全国各地都会出现过的（李嘉诚上海真如项目、万科七宝万科购物中心）。

甚至最后直接转卖掉，或是一些品牌影响力不够的开发商寻求知名品牌地产商来拉高新房的溢价，提高盈利能力（上海市松江区格力地产项目）。

您好，作为一个从事多年房地产的我很高兴为您回答。

楼面价23500元，后期开出来的价格应该在4万左右，我做了很多年房地产所以比较了解，一般建安成本是3300左右。

土地税费加上企业所得税保守估计在20%左右。

然后加上开发商的利润，一般在百分之20，注意这是毛利润，不是净利润。因为还要扣除营销费，工人工资等等一些列费用。一般净利润只有几个点。然后还有什么印花税啦，城建税啦，总之税费很复杂。后期开出来的价格应该在4万左右，一般是土地价格??2=销售价格，开发商才会有合理的利润。

我是柚青，纯手打，希望对您有帮助。

23500地皮价，没容积率数据，暂按2.5容积率，楼面价在一万左右，建安加税费等按五千，成本在一万五，售价这东西随行就市，没大幅波动应该在一万八左右。

你好，我是老钟。

本人在开发商从事营销工作十多年，

进入到管理层后，开始接触拿地及成本的工作。

所以就我的心得与经验，与你做一下分享。

成本是开发商体系中最神秘也是保密性最强的部门。

所以以下很多数据我就模糊化了。

一个项目的成本由以下几个方面组成（注意，以下数字均为每平米单价）：

1-土地成本：你的问题假设是23500元/平

2-工程费：其中包含前期工程费/配套设施费/基础设施费/建安工程费/以及其他工程费，以33层高层为例，在杭州的成本在5000左右。如果地质条件好一点，比如西北，会低500-1000左右。如果是洋房或者小高层，成本还可以再下降。

3-开发期间的各种税费：也就是各种报建类费用，在100-130元左右。

4-财务费用：开发贷或者前融费用，这根据每家公司的评级和融资能力，不一样。大致在900-1500左右。

5-各种税费：包含销售增值税/附加税/土地增值税/所得税/以及其他各种，1000-1600左右。如果项目亏本，土地增值税会退还。

6-项目公司管理费用以及销售费用：管理费一般在1-2%左右，如果一家公司在某个城市有多个项目，那么管理费用会低一点。销售费用在1-2%左右。如果在杭州湾这种分销占据主导地位的区域，销售费用会高达5%-6&。上述合计一般500-800元左右。

7-最后一项，公司的利润，说实话现在开发商的总投净利润率并不高，3%-5%是常态了。这个数值主要出现在长三角。西北和西南的利润率要高一些，但是这些区域的人均产值不高。

以上，最后合计，如果地价是23500，以下面这些为前置条件

一个10万平的项目来模拟，

开发城市在杭州，

项目产品形态为33层的毛坯高层，

项目从拿地到开盘的周期为7个月，

项目从首开到清盘的周期为4个月，

以开发商5%的净利为目标，

实际售价应该是33500元/平左右。

以上，供你参考。

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房价定价不是一个地皮价来恒量的

1、要看当时是什么情况，如果是很火的时候，每个月的价都不一样时，当然不会理会你地皮价是多少，是周边的定价是多少，房价就会定多少。以前有个楼盘地皮价4000多，后来有地铁了，周边的房子地皮价都到了1W3，那开盘定的价是1W6左右，你说这和你买的地皮价有关吗？

2、如果是房子不好买时，23500的楼面价，加个建安成本3000左右，再加上税收，利润等加上1500左右，卖个28000左右就能赚到钱了

3、这个定价还是要看周边的房价，因为房地产开发周期较长，从拿地到开盘基本要1年半以上，这段时间如果周边地价大涨，那房价定价时就可以根据周围地价来定

拿一套100平方住房算，光70年地皮使用费就是235万，除已70年每年就是3.3万。一月平均不到3000，70年后归零，到时候这破房子要住继续重新交钱，不住滚蛋一分钱没有。

某热点城市，万科几年前28000拿地，现在25000精装修现房在售的，广告满天飞还卖不掉。水有多深！用正常思维来回答这个问题已经没有意义。