开发商车位为啥不好卖？

停车位本应是有车一族的标配，然而，现实生活中，小区的车位却似乎不那么抢手，很多业主宁肯下班后到处找地方停车，哪怕走很远，亦或不惜伤害爱车骑上马路牙子上，甚至冒着被贴罚单的风险把车停在不该停的地方。一方面业主停车不易，另一方面，开发商的车位又不好卖，形成强烈的反差。

为什么会出现这种不正常的情况呢？究其原因，不外乎以下几个方面：

1、开发商的车位售价太高，有的甚至高的离谱。一个普通地下停车位，2.5X5.5m，不到14㎡，加上公摊二十多平方米，一般城市都要十几万一个，在大城市要几十万一个，比房价都贵，在一线城市甚至高达上百万。停车位并没有像房产一样有限价措施。

2、开发商将人防车位拿出来卖，以长租合同代替销售合同，没有产权，价格也不便宜，业主觉得不靠谱，不情愿买。

3、买了停车位，还得交管理费。本来交点管理费（类似物业费）也属正常，但问题是这个管理费太高，像一线城市和二线热点城市，管理费高达120～150元/月，按单价算，相当于6～7元/㎡，远高于物业费。如此高的管理费显然影响了业主的购买车位的心情。

4、业主受经济条件所限。由于大多数家庭一套房子已经耗去了全部积蓄，很多还要背负二三十年的债务，以经是力不从心了，再拿出几十万买车位，实在是承受不起。

5、小区车位配比充裕，入住率不高，或者周边道路停车方便，有免费停车位等，也会影响业主购买车位的欲望。

如果是在目前，应该是受疫情的影响，经济暂时处于低谷。其次是地理位置没有什么好的利用价值，出行不当方便。再一个是价位太高，老百姓买不起。

初步考虑7个原因：

1、现在的车位售价比较高，动辄十几万，几十万，这是一笔大的开销，尤其对于刚刚买房时间不长的业主来讲，手头并不宽裕。

2、现在车位配比越来越高，业主不怕将来买不到，大概率需要时能买到或者租到。

3、如果计算车位的持有成本和车位款的潜在理财收益，租车位可能更加划算，很多人倾向于租。

4、买房作为投资，并不需要买车位，因为不会停车，还有买车位对于卖房促进成交作用并不大，而且买车位的话持有成本太高，一个自购车位每月物业费西安就需要150元。

5、车位本身并不是好的投资标的，持有成本高，转让流动性差，转让只能卖给小区住户，而且大部分小区并不稀缺。

6、车位产权不清晰，很多车位无法给房产证，开发商与业主只是签订长租协议，说是买，其实还是租。

7、部分人防车位压根没有产权证明，有一定合同风险。

综上，现在车位不好卖，如果考虑疫情影响则更为负面。

基本都没产权！只能写一个长期租赁合同！大多数开发商会提前将车库建设成本摊入到商品房成本里了，业主二次购买了一个不应该销售的商品！

感谢邀请

首先车位好卖与否主要与开发商建设的车位比有关，如果车位比户数大很多，那能满足每户停车情况下，也就是车位充足，那很多人会选择租车位更加实惠，这样导致车位不好卖。

2019年经济下行承压，房地产市场下行企稳。2020年初，新冠肺炎疫情突发，众生皆停，房地产需求被抑制。随着疫情逐渐缓解，房企都在想方设法从各个方面加速去化和回款，其中车位是库存当中相当难去化的一个产品，车位销售成为地产行业的“老大难”。那么车位为什么那么难卖？

车位为什么难卖？

看规划，楼盘车位配比高，车位的配比决定了基本的供需关系。

第一、车位比高、需求量低，导致车位就卖完。

通常情况下，单盘车位比住宅要满足1：1、1:1.2、1:1.5，豪宅项目要能满足1:2甚至更高；商业要满足每100㎡1个车位的配比。其高的车位配比固然要用城市发展的眼光看待，每个三四线城市未来的战略定位都是核心大城市圈的组成部分，其规划发展都是向大城市圈靠拢。一边是超前规划的车位比，一次性集中供应大量的车位，一边是未来5-10年缓慢释放的需求，呈现出目前阶段性供大于求的表象，尤其是刚需楼盘，需求不旺、销售缓慢等特征更加明显。

第二、地库成本较高，开发利润很大程度都压在了车位上。

高车位比导致地库开挖面积较大，有些楼盘满铺一层地库满足不了，还要开挖两层甚至三层。北方城市一层地库成本约3000-3500元/㎡，两层地库成本约3500-4000元/㎡，三层地库要达到6000元/㎡。例如某集团房企做了下属车位项目的一个财务积存统计，车位货值/净利润的平均值为58%，车位占利润比其高；而地库的建安成本占总建安成本的25%。

那么，地库成本怎么控制呢？

我们需要从产品定位阶段就要开始！车位比我们可能改变不了，但是我们可以在规划阶段做好地库优化控制单车位面积、提升停车效率、控制地库面积、减少开挖面积，从而达到节约成本的目

车位为什么难卖

看需求，客户对车位的需求又和多方面因素有关。

第一，车位不是眼前迫切所需。客户对车位完全没有缺乏感，常见有以下心理：

1、自己连车都没有，买什么车位？

2、候鸟型客户，房子不常住，1个月住四五天，1年在家的时间不超2月，为什么买车位？

3、房子都没有装修、暂时也不住，等住的时候再说吧！

4、街边车位免费停，租车位也不贵，为什么要花钱买车位？

5、手上好几套房，这套房子都打算卖了，为什么还要买车位？

6、手里没钱，买什么车位？

7、还没有交房，急什么，等住进去再说！

缺乏感是所有需求的第一源头，客户没有缺乏感。加上，多种因素影响降低了客户对车位的需求欲望，车位自然难卖。

第二，客户购买能力影响对车位的需求决策。

在客户眼中，车位不是刚需品。所以，更多的客户是属于一脚门里一脚门外的犹豫型客户，他们会过多考虑购买能力问题。

1、车位比车还贵，费那么大劲买个车位，不知道值不值，看看再说；

2、刚装修完房子，手头紧，没有一次性买车位的能力；

3、某些刚需楼盘，新婚夫妇或三口之家占比较高，房贷、车贷、孩子的教育费用等，各项支出难有盈余，买车位后还款压力会增加；

4、确实想买车位，可是手上真的没钱。

买车位不像买面包，车位属于大额商品，客户在做消费决策时周期长、难度大。加上客户类型多，有“没钱不想买的、有钱不想买的、没钱想买的”，解决不了客户需求痛点与购买能力的平衡点，不能提高车位在家庭消费中的必要性，车位依然难卖。

第三，客户认知有限，没有购买车位的理由。

对于业主而言，车位并非住宅。客户能够想方设法为房子买单，是认可房子的居住属性，是生活的必需品。而对于车位，他们认为只是停个车又不能住、又不能放东西，对车位的价值认知不足，缺少买车位的理由或动机。

1、客户对车位的稀缺性缺乏长远眼光。

从机动车保有量来看，未来一家多车很正常。回家停车难问题，迟早会成为影响居住舒适度的一大问题。5-10年内，车位的稀缺性会越来越凸显，而在当下，客户对未来车位稀缺性却缺少预见。

2、客户对车位的投资及升值潜力缺乏认知。

目前的车位就像早期的商品房，客户对未来的发展趋势没有长远的认知，对使用价值以外的投资及升值概念认知不足，缺少“一定要现在买”的动机

3、客户对未来城市管理水平认知不足。

长远来看，城市管理水平在不断提高，市政管理只会越来越严格。违章停车、随意乱停乱放的管理只会越来越严，而客户目前还并不能深切感知。

4、客户对车位功能价值外的附加价值认知不足。

车位除使用功能外，其所能带来的附加价值不容忽视。比如：能帮助业主快速找到车辆、节省时间成本、停放更安全、减少车辆保养成本和损失。而大部分客户对这些附加价值的认可度还不高。

客户对车位价值的认知不足，不能触动客户做出消费决策，是导致车位难卖的深层次原因。车位为什么难卖？

看团队，目前很多项目缺少专业的车位营销团队，对车位销售重视程度不够。

第一，很多项目对车位销售的重视程度不够。

多数楼盘推出车位的时候住宅已经卖完了，能力出众、有挣钱欲望的销售精英早已跳槽，人丁零落才想着卖车位，很明显会拉长销售周期。

第二、佣金低，营销经理和置业顾问没动力。

车位作为大额商品，客户缺乏购买动机驱动，更需要销售人员强大的获客及转化能力，才能完成交易。如果没有专业的团队，如果团队没士气，一切等于零。

对于营销经理来说，车位因为单价低，对业绩的贡献少，佣金少，但是要卖好，却非常花费精力和资源，属于吃力不讨好工作，因此没有动力做好。

对于置业顾问来说，佣金是置业顾问挣钱的主要渠道。1个车位卖10万块左右，佣金远不能和百万的房子比。况且实操中，卖车位比卖房要难很多，客户买车位的决策难度也大于买房。销售难佣金低，置业顾问没动力，很难冲锋陷阵。

第三、没有专业的营销团队。

很多车位项目，你会发现卖车位的团队配置：几个养老型的、毫无生气的销售人员在守株待兔。

面对客户犹豫、不买车位的态度，没有专业的培训及谈客能力，销售员望而却步。面对潜在的业主客群，销售员工作积极性不高，没有深入挖掘需求。面对摇摆不定的客户，对车位本身认识不足，对车位的投资属性引导不够，不能把握客户心理，不能有效解决客户异议。很难坚定客户买车位的决心，谈何成交，车位去化极其困难。

第四、车位销售缺乏系统营销思维。

车位库存货值多，车位难卖，销售周期长，更需要系统的营销思维。车位销售和住宅销售一样，也需要形成一个完整的营销体系。如：蓄客、认筹、开盘、现场展示、差异化定价策略、客户体验、全面推广、活动配合、对客户潜移默化的情感维系、与客户建立信任、销售人员引导逼定等系统的销售动作。同时需要协同交警、物业多方管理配合。没有专业的营销团队、没有系统化营销的策略及销售节奏把控，车位难卖不足为奇。

除此之外，物业及市政的管理不到位，没有给客户制造出必须买车位的消费场景。

就目前而言，很多项目会出现这些情况：一是市政管理欠缺，不少小区周边管理不严，随意停车、乱停乱放严重；二是物业不管或者管不了，路面、路边停车管理不严等，车可以随便停，客户缺少买车位的必要条件；三是物业部门对地库的管理不善，不重视地下车位的体验感。比如垃圾打扫和处理不及时、采光和通风不好、导视不清晰、私家车位保护不力、乱停乱放、雀占鸠巢等，影响业主停车，业主体验感差，车位价值感欠佳。

总而言之，车位难卖，买方缺少说服自己决策的理由，卖方缺少专业的营销管理团队，如果卖方不能主动出击，掌握主动权，成交只会越来越难。

社会在进步、经济在发展、汽车消费己进入千家万户。随着家庭汽车日益增加。

停车位日益引起人们的关注。不仅有大量的地上马路露天临时停车场。

开发商在修建住宅小区的同时，修建了大量的地下停车场。

但是，有的开发商的车位不好卖。这是为什么？

开发商的车位好不好卖，不能一概而论。有的抢手，有的滞销。决定因素是性价比。性价比高是抢手货，不够卖。性价比低就是滞销货，卖不出去。

性价比的高低有以下几个因素决定。

一、价格因素是车位是否滞销的决定性条件。任何一种产品从生产到销售都有成本价格。任何生产者，生产产品的目的都是为了获取利润，也就是赚钱。车位也不例外。决定车位这种商品价格的主要因素是开发商的生产成本加利润。如果高于周边同等车位，就容易造成车位滞销。因此，车位的价格是车位畅销，还是滞销的决定性因素。

二、车位与住户需求的比例，是车位是否滞销的关键条件。这说的是供求关系。供不应求，热销。供大于求，滞销。确定这个比例要有周密的市场调查，依据市场的需求确定车位开发的数量。

究竟要开发多少车位要考虑下几个因素。

一是开发的项目是高档住宅还是普通住宅。这涉及消费能力的问题。

二是要依据住宅总户数确定开发的车位数。

三是周边是否有大量停车位。

如果开发的是普通住宅，车位与住宅户数比过高，周边有大量的停车位，就会降低对停车位的需求。供大于求，必然滞销。

三、其它附带因素，也是车位是否滞销的重要条件。

一是车位产权属性。能否自由处置。这是消费者购买车位的一个重要条件。

二是菅理费用，是否物有所值。服务和收费是否匹配。

三是使用是否方便。出入库和停车是否便捷。

四是有没有一个好的销售团队。如果有一个好的营售团队，能争取到处于游移不定的消费者。

综上所述车位销售的核心还是销售价格和售后服务问题。也就是性价比的问题。如果开发商在销售车位时能多为消费者考虑，压缩自己的利润让利于消费者，后期加强管理降低费用，做好服务。就没有卖不出去的车位。

說到底，1是价格太高 ，2是后期的物业更高。如果价格合理，谁不想拥有车位？！

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如果这个问题，是开发商从业人员问的，这问题很没水平。没有前因后果。

大家回答起来无非是混个邀请分。

1.首先这个车位，是不是合法的车位。如果是，价格公平，谈不上好卖不好卖。小区业主如果平均收入偏低。即便是相对便宜的车位，也不好卖。

2.如果是合法的车位，售价高，自然买的人少。

3.如果是不合法的诸如人防工程改的车位。不论贵贱，它是违法的产物，购买者自然担心。购买欲会降低。

4.这种问题以后别问了，耽误大家时间。