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老房子老小区最后的结局是什么？

每个城市的老房子最后的结局不外乎两个，要么存在，要么消失。留下来的老房子都以不同的方式存在着，如北京的四合院，上海的老洋房，它们因承载着历史文化与建筑艺术价值而备受保护，并且将一直作为历史文化的标签被保护着留存下去。而中国大部分城市的老城区又将是怎样存在呢？基本上都会迎来逐步的升级改造，也就是我们常听说的“旧改”，这是老房子、老小区最后的结局。

为什么会采取“旧改”的形式呢？

首先，老城区的老房子、老小区都存在历史遗留问题——老破旧。面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题，必须改。

其次，市中心老城区的房子虽然旧，但是周边配套资源优势却不可忽视。因为一个城市的中心基于多年发展的积累，基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说，市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨，甚至比新区的房子还要贵！因为老中心配套资源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。

随着中国城市化进程的推进，现在的政府正在进行大规模的旧改，这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当，也能更好地保护建筑原貌，留存建筑价值。

很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的，富人都住在郊区，那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去，我已经实现了在郊区住大房子的梦想，回首看城里，城里的老房子大部分还在，可是房价飞涨，各个都成了纸面的百万富翁，千万富翁，各种羡慕嫉妒恨。

究其原因，第一主因是拆迁，次因是学区，其三是方便。

国外老城区是不能随便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也该留下，可是大部分四合院实在太破了，几十年的的私搭乱建，见缝插针，四合院早已变成“富”民窟，已经没有了保护的价值，拆旧盖新是最终的结局。

再说学区，一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量，当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时，优质的生源也外移了，几个传统的名校都是80～90年代打下的基础，名校办分校外移也已经在悄悄进行中，当然现在把郊区的大房子出租，自己带着孩子高价在学区租小旧房子住，他们是支撑老城区房价的主力。未来呢？政策一变名校搬迁，恐怕学区房就是一地鸡毛。

方便就不提了，网购时代，哪里都一样方便，停车是每天的事，上剧场几年也轮不上一回。

经济不好，公司也在外迁省房租，疫情之后，网上远程办公估计也和网购一样普及了，那时城里还有什么？还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗？恐怕不会了。

八.九十年代的建的老旧小区，三四十年历史，己经老龙锺态。外墙斑驳，管道陈旧。由于楼层不是太高，又是钢筋混凝土结构，如果没有外力的冲击(比如地震)，再使用几十年不成问题。

有钱的城市，上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷设PVC管道，外墙加厚水泥涂层，内墙出白，除了整体结构，整修无一遗留。外观上除旧换新，也为市容市貌增色不少。

我所在的三线城市，财政实力不够，市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力，仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些微变化，更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题，正常使用完全可以。

八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心，拆迁户就能享受到政策优惠，能圆一个新居的梦。二是棚改，国家下拨资金扶持，推倒老旧小区，重建新的居民小区。三是政府征收，建设公益项目。

毕竟老旧小区体量非常大，不可能所有一步到位，如果没有以上三点机遇，只能将就居住。

现在居住老旧小区的居民，很多是经济上不太富裕，或年龄较大的退休人员，拆迁是让人头疼的问题，几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年，甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。

所以，有些规模不大的县市，宁可舍弃黄金地段的老旧小区，另择新址，政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样，扩大了城市面积，又减少了社会矛盾。

对于市中心的老小区，从二级旧里到上世纪中期的老公房小区，一般有 \"拆, 改, 留\"。过去几年以“拆”和动迁为主，这两年以“留”和“改”为主。

“拆”

“拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子，腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向，或者是市政项目动迁 (造地铁公路公共场馆等等)。

不过这两年一证一套了以后，拆迁暴富的时代就结束了。

“改”/ “留”

随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓，以及各种风貌保护的实施，市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。

对于比较有特色，地段比较好的老小区，可以让原居民迁走以后成片大改造，作为酒店，办公或者高档住宅等等用途，引入社会资金，面积和功能也和原来大有不同。

不过，个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民，如果想要改善生活，与其等待拆迁或者改造，其实不如自己主动想办法解决居住问题，毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢？

“拆”除了动迁以外，还可以原拆原还，在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅，增加原居民的居住面积以及公共设施。

对于市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，价值攀升。

市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

对于大多数城市来说旧城改造，整体的成本很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移，必然会导致城市中心的迁移。

对于老小区的去留问题，其实目前各大小城市的策略大多一致：

统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、社会化、精细化。

可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......

规模大的，尤其是临街的小区，等待拆迁。规模小的，背街小巷的房子，拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感，有相当一部分老房子因为规模和位置的关系，最终成为城市建设的死角，这是极有可能的。对于上述这样的房子，政府不感兴趣，开发商更不感兴趣，所以最终拆迁无望，运气好了，政府给你刷刷墙，路面弄平整，至于说看不见的地方，比如地下管网，楼内线缆，修缮的可能性并不大。此外，停车位、绿化什么的，也没地方啊，所以没法搞。

市中心的老房子老小区的结果如何，大致分为三种情况：永久保留，拆迁，改造升级。这与经济是否发达无关，只是实行的时间不同。经济越发达的地区进行得越快，反之则进展越慢。

永久保留

市中心具有地方特色，传承文化价值的古建筑，只能维修复原，不可能拆迁也不会升级。比如上海的石库门，各种早期遗留的洋楼，古镇，具有极强的文化价值。都是受特别保护的古迹，与珍贵文物没有任何区别，所以市中心这一类建筑作为文化遗产，会永远传承保留。

拆迁

市中心有一部分老房子，老小区建设凌乱，而且建筑设计不合理，质量很差，想升级改造很困难。比如上海市中心60年代一家人分二三十个平方的老公房，连卫生间都没有，每天还得倒马桶刷马桶。居住在那里不仅生活十分不便，而且房屋严重破损老化，几乎无法修复，升级改造没有任何意义。

还有八九十年代建造的小区，因为建筑技术落后，都是砖混结构，户型老套，根本不适合现代生活。这种房屋建筑材料很差，想改变户型几乎不可能，有的甚至已经开裂走形。象这两类房屋都在城市规划和建设委员会的拆迁规划当中，只是迟与早的事。

上海经济发达，城市建设进度非常快，一般城市无法比拟。但到目前仍然还是有很多已经规划拆迁的老房子老小区，还没有具体实施。这些居户也正翘首以待，希望尽快拆迁改变居住条件，早日过上幸福的生活。

改造升级

90年代中后期建设的小区，建筑技术已经相当先进，材料和结构，户型都比较科学合理。这些房屋还可以对户型进行小型改动，以期更符合现代生活方式。只是当时流行平顶，会有开裂漏水现象，再就是没有普及安装电梯，对现在的生活带来很多窘境。尤其是老龄化严重，没有电梯导致老人行动困难。

上海对这一类小区已经开始进行升级改造，首先是将平顶收起改成斜坡顶。无论是从实用防漏水还是市容市貌来说，都有了极大的改观，效果特别明显。下水道加粗加深重新安装，重新设计建造电梯。这些小区经过升级改造后，与现在新建的小区区别不是很大，已经十分宜居了。

市中心的老房子老小区不外乎以上三种结果，特别是第二种情况，这类人目前生活最艰难，居住最不方便。只有全民努力发展经济，才能够加快拆迁进度，早日过上幸福的生活。

你好，很高兴能够回答你这个问题的！

关于市中心的老房子老小区，最后的结局会怎么样的？其实这些问题不用太过于担心的，毕竟在中国房地产八九十年代起步，再过二十多年，这是普遍要面对的问题，是国家应该考虑的。对于市中心，其他的不讲，地肯定是非常有价值的，开发商这边也可以拆迁后进行重新建设的。在有些地方已经在试运行的，就是每平方进行补差价十七元，最后还可以继续进行居住的。现在所有的产权证都是不动产权的，就是除了住宅是你个人的之外，对于地块你后面也有使用权的，所以后期如果小区存在质量问题，就会面临着拆迁重新建设，再进行补差价来分配这样的趋势去规划的！

随着城市的发展，市中心的老房子老小区最后的结局会是什么？

一、市中心的老房子

在城市中心，有这样一片房子，被称为老城区的“老破小”。这部分老小区是城市最初起步时兴建的房子，随着城市的发展，城市范围越来越来，而这片老房子所在的区域，就成了城市的中心地段。

在市中心区域，是城市中最繁华的地段，是中心商圈辐射范围。有着最成熟的配套，比如交通枢纽站（高铁、地铁、轻轨、公交、出租车集中集散），比如各大银行的分行，比如各大商超（新世纪、永辉、国美、苏宁、盒马等），又比如各大名校、各大医院等，可以说是整座城市中拥有配套最成熟最齐全的区域。而这片老房子与众多现代化高楼大厦并立，成为了城市中心一道别样的风景。

但老房子因为建筑年代久远，房子外观已经破败不堪，显得又破又旧，老小区楼栋经常脏乱差，房子室内格局相对新楼盘新小区也较小，甚至部分老房子都有了成为危房的“潜力”，也难怪被称为“老破小”。

二、“老破小”的结局

老小区的老房子确实堪称“老破小”，但它们所处的区域却是这个城市最有价值的区域，那么随着新型城镇化的推进，这片老房子的结局会是什么呢？

首先，少量危房或被拆迁重建。一部分老房子建筑年代太过久远，或已有四五十年的房龄，房子上的青瓦片已经摇摇欲坠，房子下的横梁已难再支撑房子不倒塌。类似于这样的老房子，已经成为了危房，唯有拆迁后重新规划，才能保持城市的更新。

其次，大部分老房子会因为“旧改”而焕发新貌。而大多数的老房子，虽然看似“老破小”，但房龄才三十年左右，房子还能继续居住。针对这类老房子，我国今年要重点推进的“旧改”，或将成为这批老房子的福音。

最后，是“拆”是“改”，都要“因地制宜”。拆，是要推倒了重来，居民也得离开长期居住的地方；而“改”，是小修小补，相对更加温和，也更节约人力物力。对于不同的城市，同样是城市中心，但城市发展的道路不同，城市规划发展的方向不同，对于城市中心老房子的处理办法也不尽相同，究竟是“拆”还是“改”，都需要“因城施策”。

综上所述，城市发展的脚步从未停止，城市更新的步伐也在一直推进，城市中心的老房子处于最有价值的区域，已经影响到城市发展，或被“拆”，或被“改”，总之，都需要“因地制宜”。

我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！

其实有很多人指责老城区的老破小，年代旧环境不好，等等一些问题。但是市中心的老婆小，毕竟是市中心，买房子买的就是地段这种老破小已经占据了城市的中心位置，所以貌似的破旧，只是外表的一些简陋，现在再新的房子，20年之后依然是破旧，但是经过对比之后，咱们可以发现老城区的老破小身边有优质的学区。便捷的商务资源，所以这种核心位置迟早是要拆迁的。一旦出现拆迁这种房子的价值依然会显现出来，因为城市的拆迁是按地段分配的，这种好地区的房子，可以达到一赔二，甚至一赔三平方米。所以这种老破小可能暂时住着不太舒服，但是一旦遇上拆迁，无论是面积还是价格，给的补偿标准，都会相对比较高。个别地段还会出现，拆迁后可以返回原住址，并且多送几平方面积。还有几平方的优惠价。所以老破小最重要的优势就是地段。