估计在未来几年（不是长期看），惠州大致会按照7～8%的速度增长：

1. 因为贷款的利率在那放着，CPI指数也在那放着，一些建安标准在不断地提高，成本也在不断增长；

2. 另外还有外地人的涌入，深圳这两年每年增加60万人，这些人及其父母不少都会来到惠阳大亚湾等地买房。这几个月在大亚湾不少小区了解到住户十有八九都是外地人，主要是东北、湖南、湖北、江西及西北地区人（这些人中少部分人就在惠州、深圳工作，大部分人是孩子或亲戚在深圳工作）；

3. 这十几天带着亲戚看了不下三四十套二手房，几乎没有合适的，因为价格虽然便宜，但都是7、8年前的房子，一是小，二是质量差、设计差，卖房子的基本都是数年前来到深圳打工者及其父母，现在都想换大点的质量好一点的房子，这也增加了房子特别是好房子的需求。

2017年4月过来买房感觉大亚湾有一点像鬼城，每次坐动车到深圳，都是随买票随走，只有一个窗口，5、6人在排队，上下车也就这么几个人，当时感觉心里有点凉。可是等到2018年6月来收房，已经发现楼下一条街停满车辆，来回深圳的动车需要提前四五天买票，还买不到想要的车次。大亚湾前几年卖了不少房子给深圳打工者及其父母，现在房子陆续到手，陆续住进来，可能要在未来几年进入入住高峰。最近到一些小区转转，发现一些小区，比如，海惠花园及其附近小区、凯旋城及其附近小区、恒安绿地、明华花园、花千树、大爱城等小区都各有数万人入住，晚上是灯火辉煌，少有空置房子。我们现在还可以看到很多楼盘晚上都是黑的或几乎是黑的，这样的房子大多数是没有交房或交房时间不长还未装修好，暂时没有人入住造成的。说到炒房，在带亲戚买房的过程中，发现确实有这种情况。有不少香港、深圳等地的人确实一下买了不少房子等待涨价，但因为这些房子虽然当年买时便宜，比如，有的当时两三千一平方，但现在不好卖，因为这些房子质量差、设计差，就是现在卖出去也挣不了多少钱。我们看过的不少房子，20、30万买的现在大致卖30、40万，扣掉多年的银行利息、物业管理费，不剩什么，就这还卖不掉。只有当时买的比较好的房子（比如好地段、好朝向、好楼层、好设计、好施工）现在可以挣不少钱。

1. 如果现在再去买房子作为自住没问题，作为投资风险会比较大，不如找到比较好的理财生点小钱安稳（标题说，近几年房价大致会增长7～8%，实际上这也给出了买房不亏本的底线，存贷款利息（不炒房可以存钱生利息）、物业管理费、过户税费、房子的折旧费（二手房比一手房便宜的多，一般要便宜3000元/平，甚至更多，惠州现在还没有形成二手房卖方市场，不像一线城市。）。除非你是一个大胆的投资者，因为房市现在并不是市场经济，受政策的影响大，如果大湾区规划放松大湾区房价的调控，你才有可能获胜；

2. 总的来说，由于深圳每年都有大量人口涌入，购买房子的资金会大量外溢于惠州等地，这种情况在未来几年是不会改变的，这一点会对惠州房价有一个有力的支撑；

3. 最近几天大湾区规划即将公布，公布后，香港人可以在大湾区工作学习居住购房，这也会对惠州的房价有些许支撑，但只会支撑好房子的价。

感谢邀请回答，惠州作为广东省的地级市，因为地理位置因素如今已经成为珠江三角洲中心城市之一，广东省作为全国经济最为发达的省份，而且惠州本身距离香港、深圳等经济发达地区很近，其房产也自然得到很多人都青睐。那么未来惠州的房价会如何？借此机会简单谈谈我的观察。

目前惠州的房价情况

如上图所示，惠州在2018年房价基本上还是处于稳定的，房价均价在10000元左右徘徊，整体的趋势是向下，但是整个一年还都在1万元的范围内。

上图所示是2017年惠州市的房价情况，可以说是从8500元左右一路上涨到1万元左右。

经过2017年和2018年的对比我们可以看到，惠州的房价似乎已经到了顶，目前已经在走下坡路了，不可否认惠州2018年房价均价与2017年同期相比还有下跌。

至于是什么原因导致惠州市的房价出现波动呢？几点愚见：

第一、惠州房价涨的原因很大一部分是因为投资客。在2018年6月份之前，惠州可以说是粤港澳大湾区唯一不限购的城市，因为本身距离东莞、甚至、香港等地区的距离较近，自然其低廉的房价受到了很多投资客的青睐。这也是2017年粤港澳大湾区进入实质性阶段后惠州房价上涨的主因。

第二、惠州房价趋于稳定（略有下降）的根本也在于不予网签的政策。从2018年6月份之后，惠州实行了拥有两套住房的进行了不予网签的政策后，惠州的房市瞬间清醒了很多（这也是为什么2018年5月份惠州房价突然增长的原因）。也就是这个时候惠州的房价一直在10000元左右进行徘徊。

那么未来惠州的房价会上涨到什么程度？

因本人才疏学浅无法做出准确预判，但是还是要把自己对于一个地方房价上涨的因素跟大家分享，希望有所帮助。惠州房价能够上涨到什么程度跟几点或有关系：

第一、周边城市房价情况。就目前来看无论惠州如何发展，其经济发展水平和产业水平是很难超过东莞的，也就是说惠州的房价如何涨也不会超过东莞等城市。个人觉得惠州如今3830.58亿的GDP，十年翻两番的发展速度，总量达到15000亿左右，也就与今天广州还是有差距的，所以其房价均价不会超过目前广州（也就是均价5万左右）。

第二、粤港澳大湾区发展情况（或者惠州融入的情况怎么样）。虽然说粤港澳大湾区已经批复在建设当中未来肯定是一篇光明，惠州得力于这样的机会肯定会取得好处，但是好处有多少就看其融入程度如何了。其承接的产业越多，越发达自然房价就会越高，反之亦然。

第三、政策。包括房地产政策和经济政策等，我国房地产的上涨与否很大关系取决于政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，反之亦然。

综上，个人觉得惠州算是一座发展潜力巨大的城市，但是房地产肯定不能成为经济的绑架者，这点相信当地已经意识到了。个人也觉得，如今房地产对于经济的挤出效应越来越明显，所以为了未来城市发展更好，房价还是不要太高的好。各位觉得呢？欢迎关注惠州经济发展和房地产的朋友留言、关注、点评吧。

这个要看惠州哪里。

惠阳、大亚湾、新圩这种临深地区算一类。按照深圳市中心到这些地区的距离，大约相当于北京五环和六环之间，参考价位3万左右。考虑到惠阳有高铁站和深惠城际，可能会到3.5左右；新圩临坪地低碳城，预计会接近三3万；大亚湾是石化基地，配套不足，预计2.5万左右。

惠城和仲恺高新区算一类。这一类受深圳的影响相对较小，主要依靠惠州自身的发展。其中惠城配套好，未来又有京九客专和广汕客专，预计江北新城和金山湖片区会去到2万到2.5万，老城估计能接近2万；仲恺也有高铁站，但主要是产业片区，如果政府在这个片区发力，预计也会到2万以上。

外围县，博罗稍好，有罗浮山资源，预计1万到1.5万；惠东次之，有滨海资源，预计县城1万左右，金融街附近预计1.5万，或更高；龙门属生态区，发展受限，估计冲到1万都勉强。

十年后大概是六千左右/平米，没人住，卖不掉，即便物价上涨也跌，真需求太低，多数楼盘入住率不超过10%，，有的小区两三千户，入住人数不过十来家…很多房子放卖两年都没人问，原房东不要首期款和已还银行的，让买家只负责银行余下贷款的钱都找不到买家！你说它跌不跌？

决定房价上涨与否通常来说有以下几方面因素

• 社会发展程度（人口增长规模、人均收入水平）

• 供需关系（例如：供大于求、求大于供）

• 上涨空间（利好政策与可塑性）

• 政府调控（包括限购、土地政策、户口政策等）

一、房价与社会发展关系

10年后的房价当然也受这几方面因素的影响，在讨论未来的房价之前，我们不妨先回顾过去的10年惠州房价的走势。

2008年，惠州销售商品房295.9万平米，销售额将近122亿元，当时折合均价为4120元，10年后（2017年）的房子均价已卖到了9898元，同比翻了1.4倍！2018年全市商品房销售面积为1663万平米，销售金额1778.4亿元，折合均价10692元，在2017年的均价上又涨了8%。

与此同时，惠州的GDP总量也由2008年的1309亿元增加到2017年3830亿元，增长了将近2倍。人均GDP则由2008年的31881元增加到了80205元，增长了1.5倍。

说明房价的增长是有一定的趋势性，是跟随大盘跑的。当经济建设与社会发展水平到了什么程度，房价随即会涨到什么程度。

二、供求关系

目前，随着外部大环境的改变，惠州的经济增速也在逐年下降，从平均2位数下降到了个位数。这意味着经济增长将变慢，反映在人均收入上面也将变慢。

• 2017年房地产投了884个亿，占当年GDP总量的23.1%；

• 2018年房地产投了984个亿，占当年GDP总量24%；

说明惠州的房产投资比重在加大，换句话说就是房子越建越多，对于一个常住人口不到500万的城市来说，这个每年1600万平米的销售面积实在太多。

东莞839万人口，8000多个亿的GDP，去年用于房地产的开发投资仅约737亿，不到其总量的9%！销售728万平米，1235个亿（均价1.7万）。

无论是从销售额还是销售面积来看，惠州明显是供大于求，房子建得太多了。真正的刚需用户太少，全都给滨海和临深地区的炒房团给包了。

三、人均收入水平

一个地区的房价肯定是和当地的经济社会发展水平挂钩的，虽然人均收入跑不赢房价。但不可能用惠州的收入水平去支撑深圳的房价。以惠州人均年3.4万元（2828/月）去承受10692元的房价，已相当于3.7倍人均收入，房价已是畸形了。

四、上涨空间

惠州的房价上涨空间其实不大，利好与刺激楼市因素其实已经没有了。以前的临深地区的深圳东概念如今已绕过惠州去发展汕尾飞地，直接不带你一起玩。至于深惠地铁受限于惠州目前的硬性指标不达标，而被叫停。城内人口增长缓慢，惠城区7年时间仅增长3万余人，惠阳区2万余人。对于房产的需求其实真没那么多刚需，现在市场上早已是供大于求了。

人口数量上不去，人均收入上不去，房子越建越多，你怎么涨？

最后

以惠州过去的经济发展增速来看，相信在10年后惠州的GDP总量应该能翻一翻，以年增长6.5%来算，10年后将达7701亿元，增长87%。

根据房随大市的趋势，总体房价是肯定会上涨的，也是肯定会跑赢经济总量的。上涨的空间应该在100%-150%之间，根据目前10692元的均价，大概在2.2万-2.6万之间。

2019-2022年房价会平稳调整，甚至小幅度下滑。按目前惠州均价1-1.2万。那么到2022年大约是1.1万左右。2022年~2024年是一个房地产迎来周期性反弹小幅度上涨，届时惠州房价可能达到1.2-1.3万。2024-2028年房地产又迎来平稳调整期。所以估计到2028年。惠州房价大约是1.2-1.3万/平

惠州地大，外来人口相比深圳，东莞，广州城市较少，于现惠州城区和各县区建造商品房如供给本地人口购买库存远远大于购买。现时国家一再强调:房是用来住的不是用来炒的，和各大银行对个人和地产商房贷的收紧政策的大环境下有个别城市房价已有向下的趋势。人们对购房的心态也更理智成熟了。房价不是刚需的购房者抬起来的，而是有富余财富的和炒房炒地者抬起来的。如果政策再收紧，供过于求，房价能维持现况已经很不错了。相信惠州的也不例外。房价还是让我们拭目以待吧。

我认为惠州的房价是长期稳定缓慢的增长。十年后房价应该在一万八左右。交通的便捷，人口的流入，大湾区的利好都会支撑。

十年后惠州的房价大概是多少？如果铁口直断的说一个数字，那样好像没多大意义。倒不如我们理性分析、解读下惠州的房地产前景。

从长远看，惠州的房地产、房价应该是缓慢上扬的。就是：看涨，而且十年后可能还涨不少。

为什么这么说呢？请看我下面分析：

• 1、大湾区：
  

大湾区的建设肯定是对惠州是利多的，不管惠州能获得多少好处，好处肯定是有。这对惠州当地的房价肯定是起到促进作用的，会推高惠州当地房价的。

• 2、地理位置：
  

惠州毗邻深圳、香港，不但当地房价深受深圳房价涨跌的影响，还承接着深圳高房价的辐射作用，也就是深圳的高房价在惠州有明显的溢出效果。在过去的许多年，这些大家应该都看在眼里。

那可能有人会问，深圳房价会涨吗？这么说吧，如果深圳的房价也不涨，那其它地方的就不用讨论了。

总的来说，惠州的房价是与深圳的房价是正相关的关系，有时跟深圳后面跑。我们可以从历年来深圳惠州两地新房价的价格走势看的很清楚。

• 3、人口：
  

惠州目前是人口流入的城市，虽然进来大多是产业工人。但随着惠州的产业升级，工人的收入也会水涨船高的。只要惠州的人口不断的流入，惠州的房价就不会差到那里去。人口是房价的基本保障，毕竟房子是用来住的。

可能现在有些人比较疑惑，2019年惠州的房价在跌啊。不可否认，惠州2018年房价均价与2017年同期相比还有下跌。但我们看的是大趋势。

2018年以前，投资客把惠州房价炒太高了，这是国家不允许的。现在需要消化一阵子，就像股票涨到高点，有些获利盘要走掉一样，等有了看多者接手筹码后，之后又会上涨。

在我们国家，房价暴涨暴跌是不可能出现的事情。房价暴涨暴跌就说明经济失控、失速了，但这种情况不可能在中国出现，我们的经济最艰难的时候已经过去了。

当然，虽说对惠州的房价总体看涨，这并不等于说，惠州那里的房价都会上涨。但城区及其它重点区域上涨是坚定看多的，如惠阳、大亚湾、新圩等地区。

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惠州不要再关注别的区了，除大亚湾都不会有很强劲的升值潜力，大亚湾区受深圳东进的影响，必然价格会强势走高，不过如果政府的强势限价不放松，新房不会有大幅升价，但相信不久就会出现好房难求的局面，大胆预测，两年内二手房市场就会看到苗头，要不要跟进就看自己的想法吧，房价是一个城市发展的红利再分配，懂的就懂了，不解释……