2005年某村村民王某将其宅基地以及宅基地上的房屋以25万元的价格转让给了外村村民姜某，双方还签订了《房屋买卖协议》；王某将房屋交给姜某后，姜某拆除了原来的旧房子重新建造了一栋三层小楼，2010年，城中村改造即将拆除王某的村庄，经过评估，姜某楼房将获得180多万的拆迁补偿，正在将姜某高兴之时，王某将姜某不是当地人民法院，请求依法确认王某和姜某之间所签订的《房屋转让协议》无效要求其退还房屋，要求诉讼费用由姜某全部成承担；

法院受理本案后，经审理认定：“姜某已经拆除原宅基地上的旧房，重新修建了新房，具有一定的经济价值，虽然法律规定宅基地不能直接进行买卖，鉴于公平合理的原则，王某应予姜某一定的经济补偿，”法院判决王某与姜某之间签订的《房屋转让协议》无效，王某应给予姜某一定的经济补偿。

案情分析：

争议的法律问题主要涉及两个方面：一方面是农村宅基地使用权及房屋是否可以转让？另一方面是房屋转让协议无效的法律后果？

一、农村宅基地使用权及房屋是否可以转让？

农村宅基地具有无偿性、福利性和限制转让性，根据我国土地管理的相关规定，宅基地的所有权归村集体所有，村民只有宅基地的使用权，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联：农村的房屋买卖标的不仅仅涉及房屋，还包括相应的宅基地使用权，宅基地使用权只有本村村民才可经享有，外村村民无权取得或变相取得，一户村民只能拥有一处宅基地，村民没有自由处理宅基地的权利，法律规定禁止对宅基地进行私自买卖，但在宅基地建盖的房屋可以依法转让，转让房屋后再次申请宅基地不予批准，

从所有权的角度讲，宅基地是不可转让的，在《中华人民共和国土地管理法》中明确规定：“农村集体土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设；”地上的房屋没有建成之前，根据法律规定是不得转让的；宅基地的无偿使用，实际上是考虑到村民作为所有权主体成员的身份，以及给予农民基本生活保障的福利性政策，基于身份关系而来的权利不能随便转让，只能依法转让。

《中华人民共和国物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记；”我国《土地管理法》第二条中规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让；”《土地管理法》实施条例第六条规定：“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让；”

因此农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，宅基地转让只能依法转让给本集体经济组织内部成员，并且必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续；

二、房屋转让协议是否有效？

如果农村宅基地相关法律的规定，积极经济组织成员购买农村宅基地签订的买卖合同应当无效，《中华人民共和国合同法》的规定，无效的法律后果是恢复原状、返还财产，

在本案中，王某和姜某之间所签订的《房屋转让协议无效》，鉴于原房屋在买受人姜某买房后已被拆除，并重新修建了新房，让卖方返还购房款或购地款，方返还房屋及土地，原状已经不可能，本案法院判决王某与姜某之间所签订的《房屋协议无效》，王某给予姜某一定的经济补偿是合理的。

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您好！

可要回，但是要赔偿。

这种情况属于“非法买卖”——

• 宅基地只能由本村集体分配给同村集体户成员使用，“外户”人员无权使用。
• 宅基地房只能有两种“交易”对象：一类对象是同村居民；一类对象是原房主的继承人通过继承的方式，获得宅基地上的房屋、进而有了宅基地的使用权。

以下就这两个方面做一个说明：

宅基地房的“特殊性”

宅基地房是建在宅基地之上。宅基地本身属于集体所有，是由村集体无偿分配给同村集体户成员使用。不像普通商品房，普通商品房的使用权是由居民购买下来的。

正是因为这种特性，可以认定为：宅基地是国家（村集体）给予农村户成员的“福利”。而宅基地房又是建造在宅基地之上，因此，农村居民无权单独处置（例如变卖）宅基地房。

什么情况下可以变卖？必须要满足两个条件：

• 交易对象仅限于本村集体户成员。
• 交易必须经过村集体的同意。

违背上述两个条件的，交易无效。即便双方签订了买卖合同，因为涉及到买卖的物品本身属于不可交易产品，因此，可以认定：交易无效。

能要回么？

既然交易无效，那么双方就要退回各自获取的钱和物。

但是，因为买方已经花了钱，而且买的宅基地房属于合法、但是不可交易产品，因此，卖方要给予买方赔偿。

这个赔偿，要包含买方本金、以及本金的增值部分（主要考虑时间成本，也就是利息）。

农村的宅基地是为了解决本集体经济组织内成员，没有房屋住而无偿批给成员供修建房屋的土地。是具有福利性质的。

农村的宅基地土地法都做出了严格的规定：不能买卖，不能继承，不能赠予。只有在修建房屋后允许有占有权，使用权。所有权还是集体的。

本来是集体经济组织提供给成员使用的宅基地，結果把修建的房屋买给了外村人，这是法律所不允许的。宅基地上的房屋是个人财产，买卖自由，如果是本集体经济组织成员可以转让宅基地，也就是说本集体经济组织成员买了，宅基地也可使用占有。外村人不是本集体经济组织成员买了房屋，但是宅基地法律不允许外村人使用。事实上按照法律买了房子也不能居住。就是限制外来人购买农村宅基地和房屋。

违反土地法把宅基地上的房屋卖于外村人，属于无效买卖合同。再加上农村拆迁，可以得到一笔不小的补偿，你眼红后悔了，想要回，可以到法院打官司，看法院怎么处理。

如果买主已经在房屋上重新修建投资了一部分钱，可能你要给买主补偿一部分资金。没有投资修建只要你把买主购房款项退还买主，我认为是可以要回的。

我是三农孺子牛，喜欢我关注我，尽我所知，解你所问，以上意见仅供参考。

先诉宅基地买卖合同无效，确认无效后法院会确定一个价格返还给卖方的。如果房子已经拆了，那就双方直接分割拆迁款

农村有闲置房屋，可能觉得留着没什么用了，正好遇到有买的，那就卖掉换成现金，这种事情再正常不过了。农村的卖房行为，一般也不过户，也没有部门去监管，找个人一说合，双方愿意，随便写个买卖协议，双方签字，中间人签字，现钱交清，房屋就是人家的了，如果有房产证或宅基地证，一并交给买方，这买卖就结束了，谁也不许反悔了。协议上通常会说，卖给某某永远为业，过后再反悔，一般会被人笑话，也要不回去了，所以，很少听说农村房屋买卖 后再反悔的。

但是，现在情况不一样了，农村往往会遇到拆迁现象。也是，农村的房子本来不值钱，卖了也就卖了。可是一遇拆迁，国家的补偿就多了，肯定会比卖房子合适多了。所以，卖房子的人后悔了，要是这房子能要回来就好了。有的人只是想想，暗自后悔，怪自己没有远见。但有的人却在利益驱动下，厚了脸皮，付诸行动，撕毁协议，往后要房子了。那么，这种情况，房子能要回来吗？这就要牵扯到政策了。

正常来说，民间私下签的买卖协议，虽然没有公证，但也是产生法律效力的。但是，前提是，协议要符合国家的政策，不能和国家政策法律相抵触，同时还要在双方自愿的基础上签订。通常来说，农村的房子买卖行为，基本都是双方自愿，不存在强买强卖。那么，能否要回来，就要看这协议是否符合政策和法规了。

就本题来说，这位村民的房子，是卖给了外村的村民，根据农村宅基地管理办法，农村的房子买卖，只能卖给本集体经济组织成员内符合宅基地申请条件的村民，卖给外村村民和城市人口，都是不符合政策的。而不符合政策的协议，是不受法律保护的。不受法律保护的协议，自然就是无效的协议。所以，本题涉及到的房产买卖协议，属于无效协议。在这种情况下，房主反悔了，当然是可以要回房子的。虽然法律不保护赖皮货，但协议必须符合法律法规和政策。

不过，从道德层面来说，房主因为房子值钱了而反悔，是不讲道义的，是让人瞧不起的。再从法律层面来讲，这房屋的买卖，双方都知道不符合政策，所以都有责任，也不能让买方吃亏。你反悔了，或者说你撕毁了协议，应该承担相应的违约责任。退回人家钱财款和利息之外，应该额外给人家一点补偿。你把房子要回去换大钱，让人家损失了，你进行点补偿，是完全应该的。所以，在这种情况下，你可以要回房子，但必须付给买主一定的补偿，尽量达到双方愿意，这才公平合理。不能因为协议不符合政策，你就光要回房子不给人家补偿，因为你卖房子时自己也知道这买卖不符合政策，所以也要承担一定的责任，不能光想好事，大家说是不是呢？

宀宅基地上的房屋卖与外村村民，因拆迁后悔，可要回忙？宅基地上的房屋卖给外村村民，因拆迁后悔，：不可能要回的！土地是国家的、房屋是个人的，卖出去的房屋是收不回来的，好比泼出去的水水远也收不回来的。拆迁补偿款现有房屋、谁的房子??谁领钱??后悔没用，要不回来的！

这种情况，有的讲义气卖了也就算了，而有的就不行闹着要收回，认为卖了就亏了要反悔

您好

我认为可以要回，原则上卖出去了，不可以要回，但从法律角度讲是可以的。

农村房屋的买卖是被允许的，但是有很多限制条件，不是想怎么卖就怎么卖的，也不是可以随便买的。如果你想卖你农村的房屋，卖了之后，不可以再申请新的宅基地，即使申请了也不会被批准，现在实行一户一宅。

你想卖，也只能卖给同村村民，而且是买房者在没有宅基地的情况下才可以，如果有，也是不可以的。

农村的房屋卖给外村人，因拆迁后悔，按道理说卖出去的东西泼出去的水，不可以做“小人”

，人要讲信用，讲诚信。但是如果你就是得反悔，这个诉诸法律，是可以要回的。我们这边有很多像楼主说的这种情况的农村房子在交易。

自己的宅基地盖上房子后卖给外地人或者外村人或城里人，还有的直接把宅基地给卖了。这种房子是没有产权证的，没有土地使用证，如果真的交易，只是一份转让合同，由村里盖章就可以完成交易，同时还得需要交给村里转让费，大概几千到一，两万左右。

没有产权证的房子是不被法律保护的，没有什么问题的时候可以，如果一旦出现类似楼主说的这种情况，涉及到金钱的，马上诸多问题就出来了，让你想说理都没地方说去，现在什么事情都讲法律，所以大家在买卖房屋之前一定咨询一下律师，或者当地房管所，这样才能确保自己买的房子合法合理。

所以宅基地上的房屋卖与外村人，因拆迁后悔，是可以要回的，但是也要补偿对方在这中间应得到的补偿。谢谢。

如签完字后，后悔有何用！

我看是不可能要回来的，你已经卖了再要回来，你可以再出高价钱买回来，再后悔有什么用，你要讲理那就是法理：没有正当的过户手续、只是口头协议、属于不正当的非法买卖，通过法院来解决问题你就是能要回来它的价值还有意义吗？值吗

真诚=真理=法