现如今中国真正的刚需已经没有了。

笔者早在一年前所持有的观点是，真正缺少房子的刚需基本不存在。现在市场需求主要有三类：投资、改善、迁移。即：多数人买房已经不是用于自住，而是因为投资渠道匮乏，用于货币保值和转手赚钱。还有一部分就是住房改善提升需求，但是要根据房价涨幅和自己的承受能力决定是否置换。另有一部分年轻学子想从小城市移居到大城市生活产生的房住需求。

央行调查数据显示，中国城镇家庭住房拥有率96%，有一套住房的家庭占比58.4%，有2套住房的家庭占比31%，有3套及以上住房的家庭占比10.5%，户均住房1.5套，没有住房的家庭仅为4%。而另有数据显示，中国城市人均居住面积为40平米，达到或超过发达国家水平。说明中国城镇家庭的房子已经够住了。仅剩的4%应该包含年轻人结婚买房，以及部分农村富裕家庭为子女上学、结婚等买房需求。

另外，中小城市棚户区改年底进入尾声，今后“棚改”暂停转为“旧改”，过去城市里那种因拆迁所产生的大量房住需求今后也不再出现。

真要说还有“大量”的买房刚需，只能是专家所说的农民了。比如有专家就说未来还有2亿农民进城，还有专家说有5亿农民要进城。目前中国城镇常住人口已经达到8亿多人，理论上的确还有5、6亿的住房缺口。

不过专家的想法过于乐观。这些农民中有很大一部分已经在城里买了房，只是保留了农村户口被误作为今后的储备需求。剩下的部分因为房价太高根本就买不起了。高房价已经阻碍了城市化进程，成为阻碍农民进城的绊脚石，房价不降即便农民想进城也进不了，专家指望农民进城为高房价接盘的想法要落空。

现在还存在大量刚需吗？

哪有那么多刚需啊！刚需在现如今就是个伪命题！

如果楼市是按着刚需数量运行，那房价就不会是现在这个样子了！

什么人可以定义为刚需？

整天说刚需，那究竟什么样的人符合刚需呢？

1.没房子的，需要解决“住”的问题

2.有教育需求，需要买学区房的

3.住房不能满足现有需求（比如家庭人口增加或老人住的楼层太高影响出行）需要房屋置换

虽然我给的范围较宽，但中心思想是---

必须要解决的需求！

很显然，第2条的占比很小，第1条也值得推敲，其实如果不是从居住地迁徙到外地生活，现在没房子住的能有多少呢？

所以第3条是目前的主流刚需！也就是说，置换型购房，将会楼市的刚需消费主力！

而这些人群购房的前置条件，是把手里的房子卖掉，才能买房，但现在没房住的人又很少，接盘的就更少了（二手房交易周期变长），所以置换需求其实很难爆发！

等刚需接盘？房子只会越来越难卖！

这个市场的运行，从来都不会照顾刚需的面子！别喷，看看房价就知道了！

所以，等着刚需接如今的高价盘，刚需也很无奈，兜里有钱，还能等到现在买你的房子！

二手房挂盘量激增，二手房交易周期变长，二手房出租越来越难，足以说明即使是新房，到个人手中变成二手房后，其价值越来越小了！

指着刚需，倒不如指着投资，但问题是你的房子有投资价值吗？

不论怎么说，房子的金融属性是回避不了的。不然就是为了住，不为别的，楼市也不会走到今天！

在房价普涨的时期，闭着眼睛买房子都升值！但走势出现分化，就跟退潮一样，穿没穿衣服一眼便知！

如今的刚需，既然没买，买的可能性就不大了！能买房的除了少部分有条件置换的和孩子要上学的，就剩有钱没地方放的了！

关键是自己的房子符合他们哪一类的需求呢？

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真正的刚需只占比极少了，实际他们是买不起房的一部分人，买房的大都还是投资性购买。

现在真正的刚性需求的人已经很少很少了。

可以说的绝对点，就是现在已经没有刚需了。

现在买房的人，说的直白点，哪一个是刚需，基本上都是为了赚钱，其中，绝大部分都是赚钱了，没有其他投资渠道，或者说没有安全稳妥的财产增值保值的方式，只有买房才最安全。

刚需是什么，刚需就是解决基本的居住需求，现在的居民，哪里还有什么没有房子的人呢。

要知道，我国的房屋总数足够满足至少30亿人的居住了，还不算商住楼，农村的民房之类，仅仅只是统计住宅属性的房产而已。

现在的房产市场，是真的很少有人买房子了。

昨天还在和一个做了几十年房产的朋友一起聊天，他和说，他做了这么多年房产，没有哪一年和今年一样，这么缺少客户，以前找他买房子的人可以说是络绎不绝，今年呢！居然会面临没有客户了，他这种房产的老油条，哪个月不签几单合同都是不正常的，今年复工到现在，才签了两单，就这还算是不错的了。

现在的房产市场真的没有什么人买房子了。

所以说，哪里来的刚需购房者呢！

大家好，我是勇谈。如今的中国从严格意义上来说缺少住房的群体并不多，我们今天在讨论的刚需更多指的是“进入城市生活、工作后需要买房定居的这批人”，至于很多大城市（比如：成都）房价还在持续飙升的关键还是因为房产投资风存在的结果。毕竟对于很多城市来说单核作用过于明显。借此机会简单谈谈我的观察。

仅仅从居住角度来看我国基本上已经解决了，可以说这也是商品房发展到今天做到的唯一值得称赞的地方

• 2019年我国城镇人均住房面积接近40平米，已经接近发达国家的水平，缺住房的时代已经过去了

看过为我专栏的朋友应该知道，建国初期到上世纪70、80年代我国城镇居民人均住房面积只有几平米，居住问题一度成为一个社会问题。也正是在这样的背景下，我国学习香港地区的经验在上世纪90年代推动了商品房制度，从此我国房地产行业迎来了飞速发展期，到2019年我国城镇人均住房面积已经仅仅40平米，住房不足的问题已经得到解决，甚至部分城市已经出现了商品房供过于求的情况。

图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到一个基本事实“2017年后我国住宅商品房的销售面积增长变缓”出现这样的情况跟2016年底提出“房住不炒”，加大了对于炒房、投资风的打击力度有关系，也从侧面反映了一个事实“真正的刚需并没有那么多”。尤其是2018年的一组数据“2018年商品房销售套数比2017年减少6万多套”更说明了商品房供应整体处于供过于求的事实。

• 大家需要搞清楚一个基本事实“大家如今缺的不是住房，而缺的是优质城市资源”，对于国内绝大多数城市来说优质的教育等资源都还是依附于房产上的

有时候真的在问自己一个问题“国人真的还缺少住房吗？”不可否认在西部或偏远地区或许真的还有不少贫困人口在温饱线上挣扎，但是对于国内绝大多数城市的居民来说其实并不是缺少住房。如今包括三四线城市的居民纷纷在一二线城市购房的根本还是因为“优质资源的争夺”。大家纷纷涌入大城市购房的目的，包括投资的关键因素就是大城市的优质资源过于聚集，尤其是优质的中小学教育资源。

国内多数城市的优质资源还是处于稀缺状态，房产和户口仍然成为很多城市分配优质资源的参考标准

• 哪怕是如今国内的北京和上海等城市优质教育等资源也不是人人都能够享受的，那么怎么分配？就是房产和户籍

至今让国人耿耿于怀的还是北京的考生只需要400多分就能清华和北大，这点其实就是房产和户口带来的优势，这也是为何如今北京户口能够在市场上有50-60万价值的原因。其实细心点的朋友应该都能发现一个基本事实，多数城市的资源分配其实还是按照户籍和房产来进行的，这是因为本身城市的资源就有限，加上这小20年来每年都有1700多万的人口涌入这些城市，城市资源建设相对缓慢的情况下只能通过户籍和房产的方式来分配城市有限的资源。这也是为何很多刚需朋友要费劲在城市买房的原因，其实就是为了让自己和家人未来能够享受到更优质的资源。

• 如今在城市所谓的“刚需”，从一定程度上来说他们缺少的不是住房，而房产背后的资源

以我所在的城市为例，虽然说对于外来人口的子女也有专门的学校进行招生，但是说句实话从学校的师资水平、管理等方面跟真正本地居民（有房有户）的子女进入的中小学还是有部分差距的。这种区别对待说句实话在如今的中国到处都存在，这也是为何学区房、学位房会如此火热的根本原因。从国家到地方这些年都在积极推动“就近入学，划片入学”，但是学校本身就被分为三六九等的情况下，大家肯定愿意通过购买学区房等方式让子女获得更好的上学机会。撇开教育资源外，包括一个城市的医疗等资源也是如此，只不过不像教育资源这么明显而已。

不仅仅是国内，包括国际上任何国家“房价说到底还是背后资源聚集度的体现”，国内楼市还是体现了资本市的特点

• 包括成都这样的新一线城市为何新区的房价会突然间飙升？这跟这些区域得到的资源支持有关系，也跟国内房产投资收益率高有关系

尤其像成都这样的单核城市，一个城市的发展几乎聚集了全省的各种资源，这也是由本身四川的经济和产业发展水平不足导致的必然结果。打造“明星城市”来吸引全国乃至全球的资源，然后带动省内其他城市发展这条道路本身没有问题，其负面结果就是大量的人、资本、产业等涌入这些地区，房价上涨也就是情理之中。毕竟到目前为止国内房产投资收益率还是不错的。图上所示是近2年来成都新建商品房销售价格同比走势图，可以看到一个基本事实“成都近1年来新建商品房表现都不错”，10%左右的房价上涨使得成都吸引了全国主要房企和资本，这也跟成都的国家定位屡次被提升有关系。资本本身就是逐利的，成都这么高的定位自然会吸引国内大量资本进入，更何况成都本身的底子就不错。

• 推动房价上涨的未必是刚需，资本的力量永远不要忽视，大量资本注入房企的结果肯定是房价大涨

图上所示是近2006-2019年房企实际到位资金走势图，可以看到一个十分明显的事实“房企到位资金走势偏弱的年份，房价走势自然就偏弱”，毕竟楼市说到底还是资本市。从2016年后房企到位资金保持较高增速的情况下，房价下降基本就成为一种“奢望”。

• 不过对于真正的刚需，尤其是在成都等新一线有购房需求的朋友来说二手房其实是可以作为一种替代选择的

还是以成都为例，图上所示是近2年来成都二手房价格同比走势图，可以看到一个基本事实“成都二手房涨势明显伴随着市场波动而波动”，疫情期间二手房价格同比涨幅只有1%左右，这样的涨幅其实才是市场的真实反映。对于有想要在成都这样的城市购房的朋友，个人建议可以考虑下二手房，毕竟性价比更加高些。

综上，我们不否认如今大城市还是有大量的真正刚需有购房需求，不过这种需求是通过购置房产享受城市相对优质教育资源的需求，不单单的住房需求。成都这样的城市楼市还是明显体现了“楼市是资本市”的特点，对于真正有购房需求的朋友来说可以选择二手房作为替代。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

整个中国范围内，刚需型的比例不是很多。

城里的很多都是有房子，乡下的更不用说了，有宅基地。

个别情况下的确是刚需无房可住的那种，在本地房产市场占比会非常小。

现在的刚需主要是大城市外来务工人员，在这个城市工作生活，想要在这个城市扎根，

那么可以视为是刚需型，还有就是为了结婚还有子女教育要购置婚房和学区房的，也是刚需型。

这些情况都是在一二线大城市比较多，刚需型购房欲望和需求都比较强烈，分摊到全国市场中，刚需型真的没有那么多。

@Leo三石法律顾问 房产律师，为您分享生活中的法律小知识，请关注我。

现如今的中国，虽然城镇住房总量已经饱和，但在城镇化推动下，农业人口持续向城市转移，中小城市人口持续向大城市转移，叠加改善和拆迁住房需求，刚需群体依然很庞大。相关的意见分享如下，供参考。

第一、现如今的中国，城镇住房总量已经饱和

小菜用两个国际通用指标，分析说明现如今的中国，城镇住房总量已经饱和。

01、城镇居民家庭住房自有率

人民银行在今年4月份的时候，曾经发布过一份城镇居民家庭资产负债情况调查报告。该报告显示，我国城镇居民家庭住房自有率已高达96%，拥有2套房的家庭达31%，拥有3套房的家庭达10.5%，户均拥有住房1.5套！跟美国比，美国住户拥有住房的比例为63.7%，低于我国32.3个百分点，如下图所示。（图表来源：人民银行报告）

2017年的时候，西南财经大学也曾发布过类似的调查报告，显示当年我国城镇居民家庭的住房自有率已超90%！

这说明了目前我国城镇居民家庭住房自有率已经很高，城镇住房存量已经饱和，我国已经在总量上解决了城镇常住居民住房“有没有”的问题。

02、城镇住房套户比

我们都知道，真金白银投钱的主，搞的数据可能更贴近市场。所以，小菜在城镇住房套户比上，比较认可恒大研究院数据。

恒大数据显示，我国城镇住房套户比已达1.09，接近国际正常值1.1，低于美国1.15，高于德国1.02和英国1.03，城镇住房总量供需“静态”基本平衡。

不管是人民银行的户均1.5套，自有率96%，还是恒大套户比1.09，都从不同的角度证明，我国城镇住房总量已经饱和，城镇居民家庭已经不缺房。

第二、在城镇住房总量已经饱和的情况下，刚需还大量存在吗？

应该是存在的！未来的刚需购房群体主要来自于以下方面：

01、改善需求

我们先看两个上节数据背后的指标：

⑴住房套均面积

机构数据显示，目前我国城镇住房的套均建筑面积是89.6㎡。

也就是说，在城镇房子中，成套的、可用于居住的房子平均建筑面积是89.6㎡，这个数据表明，小户型房子的占比很高，间接说明大家有住处了，但没住好。

⑵人均居住面积

从恒大研究院人均居住面积看，这个是使用面积而不是建筑面积，我国是23.3㎡，美国是66.9㎡，日本是33.1㎡，德国是38.6㎡，进一步说明大家没住好，住得比较紧凑。

这两个指标说明：大家住房问题基本解决了，但还没有住好，住得不舒适，随着经济进一步改善，生活水平进一步提高，换大房子居住就是消费升级的趋势。

02、农业转移人口购房需求

城镇化是国家战略，也是国民经济发展的必由之路！

联合国世界人口展望报告显示，到2030年，我国城镇化率将达70.6%，而2019年我国城镇化率是60.6%，大陆总人口是14亿，在人口忽略新增的情况下，未来每年将有1400万以上人口进城常住，这其中就有相当的人会购买住房。

随着地摊经济全面放开，地摊经济长期化，中低收入人群谋生手段多样化，必然会吸引更多的农业人口向城市转移，也将缓解购房压力，充实中低收入人群住房购买力。

03、中小城市人口持续向大城市转移带来的购房需求

我们分析指标，说城镇住房总量已经饱和，这是“静态”分析的结果，也就是人口保持相对静止的结果。如果城际人口大流动，购房需求就会大转变。

比如，很多60后、70后，已经为90后提前购置了住房，但这些住房大多是在他们居住的城市，但这些年轻人往往在毕业后，去了一线、二线或其他城市就业、结婚，原来父辈买的房子就用不上，还得在工作地重新买，这就是人口流动带来的刚需。

从今年发改委督促取消城区常住人口300万以下城市落户限制，国务院办公厅要求加快建立生产要素合理流动体制机制的意见，也就是在政策层面打破人口流动的城际壁垒，加速人口流动，进而新增购房需求。

04、拆迁、棚改等房屋损毁后新增的购房需求

⑴房屋设计寿命国家标准是不低于50年

每个人不能抱着房子住一辈子，国家标准的建筑寿命是不低于50年！

大家可以透过现象看本质，仔细想一下，前几年棚改的一批房子，建筑年代大概是改革开放（1978年）前后建盖的房子，到现在大概是42年前后的样子。

现在旧城改造的房子，一般是改革开放后至商品房施行前（1978-1998年）的房子，到现在大概是22年-42年的样子。

⑵为什么要旧改？

“缝缝补补又三年”！房价已经很高了，购买力已经透支了，能住就先住住吧，等大家缓缓，房子实在不能住的时候再拆。

⑶拆迁、棚改等拆毁房屋后，必将释放购房需求

这个不用多说，不管是城中村拆迁，棚户区改造，都将释放强劲的刚性购房需求。

05、移民购房需求

我国的移民政策目前比较紧，大家对移民买房的力量没有感觉，但不代表未来不会放开。

今年司法部的移民政策较往年有较大变化，未来针对高净值人群、高收入、高财富人群的移民政策会进一步放宽，在国内出生率严重下滑的时候，就是移民政策大幅放开的时候，叠加国家经济和软实力提升，移民量可能会比较大，随之而来的移民的购买力和购房需求往往是杠杠的，不可小视！

综合看，未来的刚需购房群体依然是比较庞大的，大家还是要用发展的眼光看问题，不用过于忧虑没人接盘的问题。

第三、房子现在还能不能买？

01、刚需

有需求就买，一家人住着幸福才是王道！不要想着被剪羊毛，首先自己连毛都没有。

02、投资

民间资本很难！

烟草，几亿烟民，利润大，但专营专卖；电力，动不动就是投资几百亿，一投就是数十年才见效益，有几个民间资本玩得起？光是安置移民就是一大问题，民间资本怎么玩？金融、通信、等等行业，也是国企在玩，民间资本没插足机会，民间资本的投资途径太狭窄了。

相比于上述行业，房地产对民间资本是很有好的。从开发、土建、建材、销售、一手、二手、装修、等等，民间资本都是可以玩的，而且关键还不求人，不跑关系，不看脸色，稳稳赚钱，所以，房子依然是民间资本难得的投资品，没有之一！

但房地产行业已进入调整周期，投资需要注意两个问题：

⑴选好城市

我国走的是美国大城化路径，下一阶段城镇化的规律是城市群和都市圈，大城市逐步郊区化，大城市周边的卫星城市获得发展，美国走完这一阶段用了40年，我国后发优势，耗时可能更短。

也就是说，未来投资房产的方向是国家十三五规划纲要确定的5大国家级城市群及14大区域性和地区性城市群。

⑵选好房子

从上面的分析可知，刚需房已经饱和，未来的主力需求是改善型住房，那投资房产宜投资改善型的户型，以后转手更容易些。

因此，在城镇化继续推进，国民经济持续发展的情况下，人口大流动不仅是经济发展的需要，也是国家城市战略的需要，未来的刚需购房群体依然是庞大的！

现在在一二线城市还是存在一些刚需的，主要是刚刚参加工作的年轻人，他们是外地人，在当地无住房，如果要在当地生活下去，必须要买一套住房，这是一种刚需。而且这种刚需是一直存在的，因为一二线城市会有源源不断的新的人口涌入，只要有新人口涌入，就存在刚需

还有一种刚需，就是家庭是农村出身，父母在农村只有自建房，因为城市化进程，进城生活需要在县城及以上城市购买一套住房。这种刚需会随着城市化进程的加快而越来越少。无论是一线还是二线以下城市，都存在刚需，只是刚需多少的问题。现在的刚需应该说越来越少的，特别是三线以下城市，无论是农村人还是城市人，家里至少在城里有一套房的非常普遍，甚至不少都有两三套房子。

成都的高新区和天府新区的房价上涨刚需只占很小一部分，其实功劳主要是投资人群，成都作为房地产价值洼地，天府新区和高新区又有了热门概念的加持，自然会吸引一大部分投资需求。而高新区和天府新区反而不一定是刚需的最佳选择，特别是高新区，价格一直在成都算比较高的，很多刚需碍于成都高新区较高的价格，而选择成都的双流、温江等二圈层。

这个要看是什么级别城市什么地方的城市了，我本人是在房地产开发公司上班的，早两年公司做过全国市场调研，就我知道的做了以下总结请做参考。

1、北方城市不如南方城市有购买力，而且人口密度低。

首先北方城市本来就地广人稀，再加上气候不太好，大学毕业的好多人都选择了北上广深这种大城市或者经济发达的南方城市。

2、小城市没有大城市有购买力

人往高处走水往低处流，大城市交通便利，医疗条件更好，教育资源拔尖，所以县城的往市里跑，市里的往省会跑，所有有很多人在县里市里都有房。

3、经济越发达的城市人口导入越大，刚性需求越多，这样就越促进房价上涨，成都属于新一线大城市经济发展快房价上涨也是放开落户政策吸引人才的结果。

随着经济的快速发展，城镇化的加速推进。很大农村人群进城置业，因为城市有更多的资源优势，比如医疗、教育、养老等等。这些方面在农村是比较薄弱的，进城置业是很多的梦想。在城市里刚需购房还是占据很大一部分。一个常住人口超过500多万的城市，每年吸入大量的人才就业，这些人才也占据刚需的一部分。