最近，有一位网友告诉我们，在2019年5月份，他买了一套商铺，算上税费共计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价已经降到了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在10万左右/年，结果到8月份，多数只有五六万元了。这位网友询问，房价为啥一直在上涨，而我投资的商铺却在贬值呢？

对此，我们认为，房价也并非一直在上涨，2019年各地房价走势已经出现分化，今后几年房价必然会走下降通道。而过去曾经的一铺养三代的商铺投资已经结束，而将会走向商铺贬值之路，投资者在购买商铺时千万要注意投资风险。

第一，房子对任何人来说都是用来居住的，而商铺是纯投资品。人们可以不投资，但不能不解决居住问题。资料显示，从1998年开始，到2018年这20年时间里，国内商品房销售已经达到了2亿多套，即使打掉了投机性购房需求，但刚性购房需求还是存在的。而商铺就不同了，是用来做生意的特殊工具，市场对商铺的需求是有限度的。

第二，如果国内经济持续向好，那投资商铺的人会多起来，租赁商铺的商家也会络绎不绝，毕竟大家都有得赚钱。而一旦实体经济不景气，很多商铺出租困难，导致价格不涨反跌。当然也有房东为了赚钱，不仅不肯降价，还要涨租金，导致租户也只能把租金分摊到商品的价格里，结果是租户的竞争力越来越差，甚至连高房租也付不起，只能卷铺盖走人。经济形势不好，也是商铺跌价的原因之一。

第三，国内商铺总量已经过剩，投资商铺风险已经越来越大。现在不管是一二线城市，还是三四线城市，都建立了无数商铺，因为每一个商业住宅地产项目，都要连带建立不少商铺。同时，各类商业综合体，都在各大中城市拔地而起，无数商铺蜂拥而入，导致商铺市场早已供过于求。

第四，电商网购平台对实体商铺的冲击力不容小觑。数据显示，2018年中国电商交易额是31.63万亿元，网络零售9万亿。如果没有网购的话，至少有50%，即4.5万亿资金进入实体店购买。对于那些销售标准化、同质化商品的实体店来说，国内年轻群体都在网上购物、订餐，实体店早已到了门可罗雀的光景。而那些经营实体店的人纷纷歇业，投资商铺的房东能把商铺租出去，每个月有点收入，就已经算是不错了。

很多人感到困惑，房价上涨为啥商铺没跟着上涨？实际上，房子与商铺是完全不同的属性，房子是住人的，需求量大。而商铺是用于投资赚钱的，在国内经济向好的时候，房东和租客还能达成共赢，但是在经济不景气时，租客少了，房东也赚不到钱了，甚至商铺拿在房东手里，想要出售都很困难。更何况，目前国内商铺总体已经过剩。同时，电商平台对实体商店的冲击，投资商铺的业主的日子肯定会越来越难过。所以，目前投资商品房风险固然很大，而投资商铺风险则更大。

商铺应该没有贬值，只是升值幅度比较小。

以前住宅不值钱（当然这是相对的），商铺基本上是住宅的2—4倍。商铺基本是房产中的奢侈品，买商铺的基本都是有钱人，普通老百姓住宅还买不起呢。俗话说一铺养三代嘛。当时人们都想着买商铺收租金，是躺着赚钱，谁会认为房价会驴打滚似的翻倍上涨啊

后来情况发生了变化，大量人口涌入城市，因为住宅是必需品，人们对住宅的需求量越来越大，住宅房价涨了很多。因为住宅价格的购买时价格基数小，住宅价格很快就翻了数倍。商铺当然也涨价了，但是因为买时价格比较高，升值比例比住宅小。这也人们认为投资底商没有投资住宅划算。

2017年一线城市政策规定，商办类房产包括底商限购，且无法贷款，并且只能卖给公司。最后的结果是，商铺的流动性越来越差，变现特别难，因此售价也下降一些。而且随着线上购物的普及，实体店面开始供大于求，现在商铺的租金出现下降趋势。再买的商铺上涨的空间就不大了。

现在三四线的一手商铺还是比住宅贵很多，但是二手商铺却很难出售，并且租金不高。在我看来三四线的商铺比住宅稍微高一些还行，但如果高出太多就不合理了。

外行人不要投资商铺！

房价并非一直在上涨，2019年各地房价上涨趋势已经出现分化，今后十年必然处于下行通道。

商铺出现贬值很正常，市场经济下任何商品都不可能只涨价不跌价。

就在2019年5月份的时候，有位朋友买了一套商铺，算上税费总计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价都已经下降了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在一年10万元左右，结果到了8月份，直接接近腰斩，多数只有五六万元了。

商铺之所以贬值，有如下因素：

1、线上零售占比越来越高，且增速远超线下零售

这是宏观大背景，越来越多的消费者选择了网购，去寻求更高的性价比，线下商铺的客户实际在一直流失。在这种情况下，商铺的生意自然大受影响，商铺贬值顺理成章。

2、开实体店赚钱难度越来越高，租户能够承受的租金水平降低，商铺自然贬值

很多实体店不是死于经营不善，而是死于不断大幅上涨的房租。一些无良房东看到租户赚了钱，就会大幅提高租金，动辄30%甚至50%。还有的商铺干脆把租户赶走，自己接下这门生意。租金的提高推高了实体店经营成本，租户只能通过提高价格的方式增加利润，如此一来就会损失部分客户，生意越来越难做。

不赚钱的店铺越来越多，一些人会选择弃租，剩下的自然会协商降低租金。租金水平下降，意味着租金回报率降低，商铺的价值降低，自然就会贬值。

3、物以稀为贵，商铺却是越来越多，源源不断进入市场，贬值在所难免

一方面线下零售占比在降低，另一方面新的项目新的社区不断推出，大量商场、商铺投放市场。在不断萎缩的市场环境下，越来越多的商铺意味着在分摊越来越小的市场，大饼被不断摊薄。市场占比持续降低，商铺的价值自然会不断萎缩。

在有更多选择的情况下，消费者会选择以脚投票。不管是智能手机的普及，还是消费观念的改变，商铺都已经不再是购物的首要选择。从门庭若市到门可罗雀，曾经的一铺养三代，到今天的三代养一铺，都是市场经济进程中的阶段性表现。

住宅与商铺是两个概念。就像家常菜与到宾馆吃饭一样。

住宅是每一个人都需要，市场需求无比巨大。而且，到目前为止，国内的住宅，还没有完全满足市场需求。

根据已经披露的数据，从1998年，截止2018年的20年时间，国内已经销售的商品房，也就2亿多套。还有不小的空间。所以过去20年，房价一直在上涨。

商铺不一样，商铺可以当作一个生产工具，不过是用来做生意的特殊“工具”，所以市场需求是有限度。这是第一个。

其次是，国内已经建成的商铺，总量略有过剩了。现在几乎每一个城市，从一线带二三线，到四五线，都建立了无数的商铺。因为每一个商业住宅地产项目，都连带建立了不少商铺，这是其一。然后是商业综合体，在各个大中城市拔地而起。然后是各种写字楼，横空出世。无数的商铺，纷涌而入，让市场供过于求。一个朋友在十年前投资了1000多平方米的商铺，到现在价格没有上涨，出租的租金，还不如直接用于民间借贷，他是全款购买的，没有贷款，都后悔死了。

第三个是，网购极大地冲击力商铺的市场需求。

现在网购市场日益扩大。如果没有网购，那么现在网购的数字，至少有50%要进入实体店购买，这就是一个非常可怕的数字，2018年中国电商交易额31.63万亿元，网络零售9万亿元，中国已成为全球第一大网络零售大国。

9万亿网络零售，只要有一半进入实体店，就是4.5万亿，由此可见网购对实体店的影响。在这样情况下，商铺贬值就能够理解了。

蒋老师观点：房价并非一直涨，城市之间的房价在分化，城市房价有涨有跌，商铺虽说多数投资被套，但也并非全部都是贬值。房产投资不能一概而论，应该以分化的观点去看待房产。

城市房价在分化，并非一直上涨

现在谈房价，并不能一概而论。城市与城市之间在分化。一线城市的优势越来越明显，2015年的时候，一线城市房价开始暴涨，到现在一线城市房价一直处于高位之上，但是一线城市的不同片区涨幅不同，所以大城市也并非一直上涨。

以省会城市为主的经济强劲的二线城市，也有不少涨幅，2019年初到现在，很多房企重仓二线城市，二线城市的房价在今年上半年也迎来了小阳春，全国多个大中城市房价大幅反弹，部分城市同比涨幅超过20%。

其次是经济平稳增长的三四线城市，最次是经济稍差的县级市等等。15年到18年三四线的城市在棚改货币化的大潮中猛涨一波，但是现在已经有部分回落，最近二线城市和强三线城市也在涨价，部分区域房价有涨有跌。

近一年的时间，全国70多个大中城市，有一多半城市的房价在上涨，但是还是有很多城市下跌，比如河北省会石家庄、燕郊等地，房价有一定回调。

所以城市之间房价在分化，并没有一直上涨。

房价涨幅受政策影响大

房价涨幅受政策的影响很大，尤其是货币政策。

第一，房地产利率上浮。

第一个直接的政策是房贷利率。最近很多城市的房贷利率上浮，对于刚需购房者来说非常不友好。这也说明房价过热，需要打压一下。

购房者月供的压力变大，建议谨慎下手。

第二，制度创新避免直接降息。

第二个影响买房的因素是降息或者降准。这对市场来说是最直接的刺激，也是刺激购房的标志。但是现在的主基调是不能直接这样操作的，需要绕道做制度创新，所以近期很火热的LPR作为新的贷款基础利率面世。

第三，稳定才是主基调。

从部分城市房贷利率上浮和新推出的LPR制度可以看得出，国家是不希望、也不允许房价再次暴涨的。明白了高层的意图，就可以明白未来房价的走势——那就是稳。

商铺并非一律贬值

商铺的投资逻辑与住宅不同，虽然很多商铺都是投资大坑，但是商铺并非全部都在贬值。商铺的投资需要注意以下几点：

第一，地段是核心。

首先是地段，我相信很多人第一点想到的也是地段，但是并非所有核心的位置都是好的，因为这个要结合你自己经营类型的定位，商铺的气质与片区定位能否契合很重要。如果周边商圈有了好的商业范围，选择这样的铺子多数不会踩坑。

第二，人流是关键。

人流的大小很大程度上取决于交通的便利程度。距离地铁、公交站等交通接驳点的或者出口的商铺，具有投资价值。但是铺子的位置一定要在人流的行进方向上，如果是背向或者稍微拐了一个角，那也会大大削减人气。

此外，门口和转角楼也是不错的位置，很多茶饮店会在人流密集的拐角处驻足，这样会吸引客户进门；此外，如果门店有小小的门槛，都会阻拦一部分客户，所以门店一定是无门槛进入的。

对于同类竞品的商铺，位于走廊的延长线中间的位置会好些，起点和终点很多人匆匆掠过，只有中间的位置才会进去多逛一逛。

第三，定位要准确。

如果只是前期投资商铺的话，选择好的地段会稳一些。如果是已有的铺子，选择跟明星铺子相邻会好很多，而且定位一定是要跟明星铺子互补，不要竞争，这样你也可以分到一部分人流量。

第四，统一规划优于单兵作战。

大型的商场铺子一般是统一规划、统一出租运营，但是有的商场是单兵作战，排布没有经过深入的规划，所以规划很乱。这样的铺子即使地段好，也不一定能够租出好价钱。

比如万达金街，很多都是卖掉给了小商家，尤其是二三线城市的金街，运营的状况很糟糕，人气不行，定位还低端，没有办法吸引大量有消费力的客户。

但是统一规划的商铺一般状况会好很多，比如星河的CoCo Park、华润的万象商城系列。这些商场有专门的招商和运营，如果商场有出售的话可以选择投资，最后接受统一规划、统一出租，商铺的价值就会高很多。

做好这几点投资，商铺也很少贬值，多数贬值的都是选择出了问题，地段、定位和出租都不理想，最后导致商铺难以出手。

综上所述：

房价并非一直上涨，而是在城市分化中不断走向稳定，这也是一直政策提倡的主基调。房价大涨大跌几乎都不会发生。商铺投资与住宅不同，需要深入研究地段和市场，只要选筹正确，不会一直贬值的。

商业地产有四种产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位，其中商铺和写字楼的去库存化周期相对较长。近两三年来，由于中国经济处于逆周期调整，由于房地产开发商开发结构不合理，由于互联网购物模式对商业模式的改变等原因，对国内商铺的销售形成了很大的冲击。

近两年来的写字楼与商铺的销售明显下滑是与经济增长息息相关的，国内经济增速近些年来持续减缓，这会制约房地产消费，尤其是写字楼与商铺的资金门槛高，投资比较大，而且回收期长，转手不灵活，再加上近几年来租售比不合理，所以商铺的销售这几年并不景气，与前些年相比可以说相去甚远，不是城市中心区与人口或客流密集区的商铺，可以说投资价值下降比较明显。

2018年全国商业营业用房销售面积下降6.8%；2019年上半年全国商业营业用房销售面积下降了12.3%。商业营业用房销售明显减速也说明了当前商铺不仅难以升值，而且还出现了贬值的内因。

国家统计局数据显示：2019年2月末中国商业用房待售面积13400万平方米，2019年1-2月中国商业用房销售面积838万平方米，月均销售面积419万平方米。2019年2月末中国商业用房库存销售比为32倍，商业用房库存之高令人咋舌。市场预估，若按当下的销售速度去库存，去化周期需要近100个月。

而2019年前4月，商业营业用房销售面积下降8.8%，4月末，商业营业用房待售面积环比增加30万平方米，库存还在增加。这说明国内地产商的开发结构不合理，在环街建设过程中，不论是否存在客流量，不论是否有密集社群，满街都建铺面，这使国内商铺供给明显供大于求，这不仅对地产商的销售形成压力，也对商铺的升值带来冲击。

近三年来中国商业地产库存居高不下，去化缓慢，供大于求的矛盾非常突出，这令一些租赁企业普遍陷入亏损境地，而且一些购买商铺的投资者因租赁困难与出租价格下跌也出现了借贷压力，想转让又难以找到接盘侠，也是日子难熬。再加上互联网购物模式深刻改变了现代人的生活，所以街头购物的行为大幅减少，这令诸多商铺压力重重。

今天走在国内一些二三四线城市中，过去那些集中铺面与城市街头的铺面都是冷冷清清，了无生机，尤其是东北一些城市，昔日旺季时夜市都是红红火火，如今到了下午五六点钟，铺面就已经打烊，往日热闹的购物场景如今是一片沉寂。一些二线城市的商业步行街还有城市的商业中心，往年都是人山人海、摩肩接踵，而如今大白天也是人丁稀少。四处街头的门面上都挂着销售、出租、转让等字样，萧索之态举目皆是，从这样的现状来看，未来的商铺还有较长周期艰难的日子。而现在一线城市的一些铺面，日子也不太好过，由于租金过高，生意又不景气，租客也在不断减少。

除了一些城市的中心地带与人口密集区的铺面还保持着稳定收益外，多数铺面都不大好过，昔日的服装百货等琳琅满目的街头如今更多地变成了药店、银行、饭店餐馆、水果店、蔬菜店，其中不少都是空铺，而且这些餐饮店还不断换着新老板，这就是当前国内铺面的一些现实。

看到了这些，也就该清楚为何当前的城市铺面升值困难了。现代的城市还在不断扩张之中，新城区不断建设，老城区人口被稀释且老龄化严重，老年人消费又比较保守，新生代又沉迷于网络，除了出来吃吃饭，大多都是网购一族，所以铺面如果不处于闹市、人流与客流比较集中的地带，又没有形成金融、娱乐、餐饮或其他文化及服务圈，就难以升值。

因此国内铺面的升值不是投资之后靠等、靠卖、靠租金，还要靠文化娱乐等方面的建设，构筑人们的精神与物质文化生活圈，要让人们从网络的世界走出来，走进生活的商业圈，只有这样商铺才有出路。

如今很多大型购物商场都纷纷凋落，其实这些大型商业建筑内可以有许多新时代的商业构思，只是国内的一些商业人缺乏创新能力，这需要创业与创新人才去思索去改变。但是我相信现实会倒逼商铺的改变，商铺也不会始终萧索，不过这还需要时间去改变，需要城市化进程的加深，需要居民收入的提升，需要城市精神与物质生活的细化，需要社会服务业的精致分工。

主要是现在的商铺都太贵了，严重脱离了实际价值。一个普普通通的住宅底商都要三万起，比住宅的价格要高一倍以上，这价位谁能承担的起？就算能承担的起，回报率又低的吓人。住宅底商无非就是做个杂货店，做个餐饮，消费的也无非就是本小区的那几千号人，实际算下来利润率还不如租出去划算，真要往出租，这租金也就这样了，几年都不带变的，一涨租金租客就跑了，更亏。想要出手换钱吧，税率又高的吓人，基本上这几年的增值全都贡献给国家了。

首先要明确的一点是：房价没有在持续上涨，目前几乎是达到了高点，未来也是很难再一次通过推动发展来保持经济增长。无论是住宅还是商铺！

其次，住宅的价格上涨主要是有供求关系来决定的，而商铺的价格是有租金或者预期租金来决定的。两者还是有着本质的区别。

还有，住宅是基本上成为了永久性产权特色的社会必需品；而商品的使用期一般是在40年，有些甚至不到40年，而且随着越来越接近使用期限，土地的价值折扣也会越大。到期后会增收高额使用费或者拆迁保持极低的补偿费。

那么为什么住宅还能保持住相对稳定，而商铺却是持续下滑更加严重？

这轮房价上涨是由于供求关系造成的，但这种人为推动供求关系的变化是不可能持续的，也就是如今的有价无市的最重要原因之一。商铺更是在大批量的商业项目推动下持续放大，一些郊区也是大商场随处可见。并且由于停车的原因或是交通枢纽的作用，使得越来越多的人群赶到了大卖场里。大卖场也成为了以饮食为主的多种经营模式。这样进一步制约了沿街商铺的发展！

另外一个冲击最大的原因就是网购，大部分的商品都是可以通过网购来实现的。甚至包括了最热火朝天的饮食产业。再加上科技越来越大，量身定做的个性化网络营销和高速高质量的配送完成可以做到足不出户。

从房地产投资风险来看，最大的风险就是投资商铺，其次是公寓和办公楼，再是住宅地产。或许未来的房地产亮点在于养老地区，而这种养老地产未必一定是养老养生公寓投资，也可能是养老城市的住宅房地产投资。

你这个问题说的太全面了，其实现在国内房价并未出现一直上涨，相反很多地区的房价出现不同程度的降价。虽然国内很多地方的房价对外没有降价，真正就是内部已经出现降价促销了。至于商铺为何贬值这个问题，我觉得应该有以下几点原因。

原因一:网商冲击

随着当前国内科技发展非常迅速，也就是买什么东西都是可以直接在网上购买，吃喝拉撒睡的东西已经都在网上购买，完全满足了大家日常生活需要。

意思就是随着网店越来越多，网店卖什么商品都有，大家为了跟上时代，节约人工，节约成本，直接在网上开店铺做生意，也不用去租一间商铺，需要支付高租金，这个直接导致商铺加速贬值的真正原因之一。

原因二:楼市环境影响

楼市行情的好坏，直接会对于房子和商铺都是直接影响，当房价持续上涨之时，商铺同样也会出现涨价，商铺升值。

但随着当前国内楼市环境走差，房价开始出现降价，自然商铺肯定会出现贬值，既然商铺贬值，租金自然也会开始降租，你不降租就出租不出去，只能等着空铺贬值出现。

原因三:实体店生意难做

现在实体店生意难做是越来越严重，实体店生意难做主要体现在多方面的！其一人流，人流都已经往一二线城市，其余四五线城市没人流，生意做不起来;

其二开店成本太高，第一租金贵，大家做生意都是帮房东打工;第二人工成本太高;第三生意竞争太大等等各种因素导致做生意难做，很多人想开店，赚不钱谁愿意做亏损生意，自然会让商铺贬值。

原因四:租不起商铺

国内近十年黄金楼市行情，随着各地房价不断飙升，随着商铺的价格也是成倍的涨价，既然商铺涨价了，很自然租金也就跟随涨价了。正因为租金涨的太高，太快，今年5000一个月，明年6000，后面7000元，按照这种速度上涨租金，请问又有几个做生意的人能租的起商铺呢？既然商铺都出租不出去，空置率大幅增加，商铺的价值出现贬值也是非常正常的。

总的来说商铺出现贬值，根据当前国内各种环境来看，商铺贬值并不奇怪，商铺贬值也是会成为近十年的必然趋势。截止当前我个人认为商铺贬值主要是由以上四大因素导致的，这些原因仅供大家参考。

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住宅和商铺是两码事。

住宅房价的上涨，有一个很大的因素支撑，就是刚需。虽然房价过去中途也有过调整，但幅度很小，时间很短，很多人一直在等着买房，当房价有所下跌，刚需买房者马上就会入手，因为大家不知道以后会不会又涨上去，从而形成房价很难跌。

当然，刚需只是支撑住往下跌，而房价往上涨，则主要是由于地价上涨和资金推动，持续性的货币超发流向房地产，叠加刚需的支撑，房价回过头去看，确实长期都是上涨的。但是不同地区差异比较大，一线城市，因为人口流向和经济水平的同步推动，房价更为坚挺，而二线城市，则因各地产业支撑的区别，涨跌幅度不一。

而三线城市，则差距更大，受到棚改货币化支持的部分城市，过去三年房价就翻了一倍。其他的三四线城市，有前几涨多了的，现在没有人口支撑，当地经济水平也没跟上，房价已经开始向理性回归，步入下降趋势。

商铺则不一样了，商铺不是刚需，主要是投资驱动。商铺能不能增值，首先就取决于商铺能不能租出去，租金能不能上涨。从这两个角度可以去了解为什么商铺涨不起来。

现在宏观经济不景气，这是众所周知的，GDP增速不断下行，到二季度下降到了6.2%，宏观经济的下行，自然对商业服务会造成影响。虽然说媒体每天都在说消费升级，但是收入增长如果没有上来，拿什么去消费呢？

在经济低迷期，大家消费都更加谨慎，商铺的生意自然就不好做了，这家开几个月开不下去关门了，另人接手后又开几个月开不下去关门了，接着就没人敢租了。商铺要想租出去，就只能降息。因为投资商铺的就是想通过出租来获得回报，租金降的话，商铺自然就会贬值。

更麻烦有一个就是现在互联网电商已经全面普及了，不光有淘宝，还有京东，这几年拼多多还异军突起，对线下实体店铺也造成一定的冲击。这些，对商铺价值的提升都是负面性的，而买商铺的人都是基于投资的目的，投资回报下降了，买商铺的少了，供大于求，自然只有进一步贬值。

当然，这并非绝对，很多地段好的商铺，人流量支撑，加上商业圈氛围良好，形成了特有的商圈文化，消费者聚集，商家抢着入驻，也是有的。