10月8日要实施新的房贷利率，以前的住房贷款还是维持不变，所以对于已经贷款的人来说没什么影响。

新实施的房贷利率主要的变化是取消了以前的基准利率浮动，比如说以前的贷款基准利率是4.9%，各大银行可以根据情况在这个基础上进行浮动，而新的房贷利率是按照动态的LPR去参考，就是说以5年期为例你的首套房子的贷款利率不能低于最新的LPR的参考利率为4.85%，这是针对首套房子的，二套房子的利率在这个基础上提高了60个基点为5.45%，也就是说以后二套房的利率最低不能低于5.45%。

这次的利率调整实际上取消了以前买房利率打折的现象，对购房人来说成本提高了，尤其是二套房子的最低利率为5.45%，这个也比以前相应提高了，目的很简单不建议大家炒房，因为贷款的成本提高了，会无形中打消一些炒房者的预期，会对房价的过快上涨起到相应的抑制作用。

还有一点，这个政策的变化，对刚需是没有影响的，反而是有点优惠的措施，比如说你参与首套房在利率没有变化之前，如果银行给你进行了利率上浮20%，那么相应的利率就是5.48%，而新的动态首套房的利率仅仅为4.85%，这就是最大的差别，等于你少掏了贷款。

这个问题要分两种情况来分析，假如之前已经和银行签订固定利率不变的人是没有任何影响，另外一种情况和银行签订的是浮动利率的是有影响的，下面进行分开解释。

房贷利率新规来了，对于已贷款的人有什么影响？

首先来看以下旧房贷利率政策，都是以长期五年贷款利率为准，旧规定就是央行规定一个基准贷款利率，央行规定的就基准利率是4.9%，进行对于房贷利率进行调整之时，在基准利率的基础之上是上浮10%~30%，或者进行打折5%~20%，进行上浮或者打折，意思就是房贷利率可以高于4.90%，也是可以低于4.90%的，这是旧房贷利率政策。

然后再来看看新房贷利率政策，新的房贷利率政策从10月8日正式实施，新的房贷利率政策已经没有了央行规定的基准贷款利率了，而是变成一种硬性的贷款利率了，全部执行“LPR（市场报价利率）＋基点”的新定价机制！

实施房贷利率政策后已经设置了最低贷款利率，第一套房不能低于最新的LPR的参考利率为4.85%；而第二套房基准利率＋60个基点，意思就是第二套房不能低于5.45%（基点利率加其实就是上浮的意思，+10个基点就是上浮0.1%，+100个基点就是上浮1%），所以以后的贷款利率都是采用+基点来表示了。

上面已经对于房贷利率的新旧政策进行了解之后，我们再来根据新旧房贷利率的政策进行分析对于已贷款的人有什么影响？

第一种情况：10月8日前签订的是固定贷款利率的人

假如你在10月8日已经跟银行签订了贷款利率的人，不管你是已经放贷，还是处于未放贷的情况之下，只要签订的是固定贷款利率的，新的房贷利率对于这些人是没有任何影响的，之前贷款的人也不会根据新的贷款利率进行调整。

举例子

老李在8月10日已经和银行签订了固定房贷利率合同，贷款利率是5.88%，但是截至当前还没有放贷下来；而老张在6月10日跟银行签订的是固定放贷利率合同的，贷款利率是6.37%，已经放贷下来了，而且老张已经在供房了；在这两个人当中是不受10月8日的房贷新规定影响的，依旧会按照他们原先签订的房贷利率5.88%和6.37%进行贷款。

第二种情况：10月8日前签订的是浮动贷款利率的人

假如你在10月8日之前，你跟银行签订的是浮动贷款利率，也就是随着央行的贷款利率进行不定期调整的贷款，在这种情况之下已经贷款的人就会受到影响的；因为跟银行签订的房贷利率是根据央行的最新贷款利率变动而变动的，当前央行出台了新的房贷利率自然也会跟随变动调整的。

举例子

老李和老张之前买房的时候，之前的五年期的贷款基准利率是4.9%，而之前老李和老张都是按照这个央行基准利率4.90%贷款的，签订的就是浮动利率贷款合同，意思就是这两个人的贷款利率都是跟随政策变动调整的。

新的房贷利率出来之后，老李和老张的假如是第一套房，他们的房贷利率就是按照4.85%来计算了，而不会按照4.90%来计算贷款利率了。但是假如老李和老张有第二套房的话，他们两个人第二套房的利率也不是按照4.90%来计算，而是按照5.45%的贷款利率来计算。从这里可以看出老李和老张的第一套贷款利率相当于下调了0.05%；而第二套房利率就是上调了0.6%，实际下来老李和老张在新的房贷政策之后就是要多付利率。

新旧房贷利率政策有哪些区别？

根据新旧房贷利率政策的变动，以后的贷款基准利率将会告别这个舞台，以后的房贷利率都是采用LPR（市场报价利率）＋基点的新定价机制，不再以基准贷款利率4.90%为基准了，在基准利率的基础之上进行上浮或者下调来调控房贷利率了。

而是采用LPR+基点来进行调整了，用+多少基点来表示最新的房贷利率；当前在+基点的之上都是以按照规定的第一套房4.85%和5.45%的基础之上进行+基点的，这就是新旧房贷利率之间的一个最大区别之处，希望大家要明白。

刚需买房的人在新房贷利率政策该怎么操作呢？

其实我们要注意到这个新规是要从10月8日后才正式实施，而当前是8月27日，距离实施新政策的时间还有1个多月，所以在这种过渡时间是比较尴尬的，到底是想要等新政再买房还是用旧政来买房呢？

根据我个人对于新旧房贷利率政策的理解，我个人认为如果你是刚需第一套房的话，我建议你还是等待10月8日按照新政来购买，因为新政第一套房贷利率是4.85%，相对旧政基准贷款利率4.90便宜了0.05%，再度等一个多月可以节约一些贷款利息，何乐而不为呢？

假如你是刚需购买第二套房的话，这种情况就根据你当前与银行的贷款利率进行衡量了，因为10月8日的新政出来是第二套房是最低不能低于5..45%，这个基准利率是相当于相当于在原先基准贷款利率4.90%上浮了12%左右，相对来讲如果你当前的贷款利率是第低于5.45%，那自然就是现在买第二套为好，不然等10月8日新规出来之后你付出的贷款利息会更加多。

综合新旧房贷利率政策的分析

通过上面对于新旧房贷利率政策进行了详细的分析，对于那些已经贷款的人具体有没有影响，有哪些影响这个要视情况而定的，新的房贷利率政策对于有些人还是影响非常大，对于有些人是没有任何影响，还是按照之前以贷款利率进行计算。

总之当前很多购买方在这个新政和旧政房贷利率的过渡时期，至于那些需要购买的人要根据自己的自身情况去做出操作，是按照新房贷利率购买划算还是按照旧的房贷利率政策购房比较划算，具体做出正常的决定，这个决定的对错将会决定你购房是多付利息还是少付利息的区别，最佳的选择才是明智的。

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大家吼，我是您身边的家庭理财专家“财富精算师”。

10月8日央行调整房贷利率政策，对于已贷款的人有什么影响？

从通知内容上来说，10月8日之前已经发放和以经签过合同但没有发放贷款的按原合同执行。也就是说10月8日之前已经贷款的人，不受新的房贷利率政策的影响，不论你签的是固定利率还是浮动利率。

1、原有房贷利率政策解析

原有的房贷利率，根据贷款期限不同，挂钩于不同期限的贷款基准利率。一般来说，普通人多是选择房贷的期限在20-30年，则是根据5年期中长期贷款利率为基准，目前是4.9%，是2015年10月14日央行调整的。最近四五年，央行一直没有调整过贷款的基准利率。

根据房地产行业的供需、调控、地区不同，普通人可以享受的贷款利率存在非常巨大的差距。

首套房贷利率：在之前有些年份，在基准4.9%的基础上，可以享受到7折利率优惠，正常一些的年份，则优惠在85-9折，近年来房地产调控趋严，某些地区的首套房贷上浮10%-20%左右。

二套房贷利率：目前各地正常也不尽相同，多数地区是上浮20%左右。

（来自网络）

房贷利率基准的改变，对原有贷款合同的影响基本上算没有。

房贷合同上，对于利率有多个选项，有固定利率和浮动利率，一般来说银行都推荐采用浮动利率（下图中的2、3），对于银行来说可以避免利率风险。对于浮动利率的贷款来说，当贷款基准利率调整时，房贷才会受到影响。

从历史趋势看，2011年以后，5年期贷款利率从7.05%一路降低至4.9%，房贷利率明显下滑，大幅减轻了普通购房者房贷的负担。从目前全球央行的货币政策看，降息成为全球多数央行的选择，下一步利率的放松将成为趋势。

2、新的LPR对房贷的影响。

原有的房贷利率，是央行公布的长期贷款利率为基准上下浮动。

央行公布新的房贷利率政策，改变了挂钩基准，变成LPR+XX基点的方式。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。　　　　

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

从当前实际执行的政策来看，在房住不炒的大环境下，房贷利率反而有所微涨。

以北京为例：北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准，首套不低于相应期限LPR加点55BP，二套不低于相应期限LPR加105BP，分别是5.4%，5.9%。而之前则是基准上浮10％和基准上浮20%。

3、公积金贷款不受影响

对于采用公积金贷款的购房者来说，无疑说吃了一颗定心丸。

新的房贷利率政策实施后，对已经公积金贷款或即将公积金贷款的人来说，都不会有什么影响。公积金贷款的利率非常低，可以说是国家给的大优惠，虽然限制较多，但能利用的朋友一定要利用起来。当前的公积金贷款利率5年以上的仅有3.25%，比五年期定期存款仅仅高50BP，甚至远远低于一些效应的存款利率。

4、总结

今天我们详细分析了央行房贷利率新增对于已经贷款朋友的影响，简单的说，LPR新政实施后，对已经贷款的人基本没有影响；即将贷款的人，未来利率变化更加灵活，但实际利率跟现有的相比不会有太多的变化。对于公积金贷款人士，更是没有影响。

对于房贷的事情，有需要深入了解的，可以随手关注财富精算师，可以留言提问。

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10月8日之后，个人住房贷款将实行新的利率政策。新政策实施后，对于已经贷款的人来说，有什么影响呢？

根据央行规定，10月8日之前，已经放款的贷款用户，或者已经签订合同但尚未放款的客户，按原来签订的合同执行。从这句话理解，按照LPR为基础的房贷新政对10月8日之前的贷款合同没有影响。

但是，按照我的理解，如果你以前的购房合同中有关于利率调整的条款，应该还是有影响的。因为按照现行的贷款规定，贷款人和商业银行确定的利率是以人民银行基准利率为基础的，一般双方约定贷款利率会跟随央行基准利率进行调整。

比如，目前5年期贷款基准利率是4.9%，你的实际执行利率是上浮20%，也就是5.88%，如果基准利率调整为4.5%，你的实际贷款利率也会调整为4.5%×1.2=5.4%。也就是说，如果人民银行的贷款基准利率变化了，贷款人的贷款利率也会调整。

但是，新的利率报价机制执行后，央行基准利率就取消了，或者说永远定格在4.9%不会调整了。央行今后不会再公布5年期贷款基准利率，取而代之的是每月20日公布一次LPR利率，有效期只有一个月，但是这个LPR不能替代原合同中的基准利率，因此，以前购房合同中的利率调整条款就失效了。

这样一来，今后如果LPR利率上行，贷款利率不变，对原来的贷款是有利的；如果LPR利率下行，贷款利率也不变，对原来的贷款就不利了。

所以，我觉得10月8日后执行新的住房贷款利率，对已贷款的人主要的影响就是：原合同如果有利率调整条款，这个条款可能就失效了。

没有影响，因为在2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按照原合同约定执行。

根据央行公告来看，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LRR）为定价基准加点形成。

也许有些人没有理解，或者说准确理解央行此次贷款利率调整的含义？关键是很多媒体的报道基本都是“不说人话”，让不明真相的普通消费者更是有一种丈二和尚摸不着头脑的感觉。今天我就用最简单的话来告诉大家。

所谓的贷款利率定价基准转换，说白了就是将之前的央行基准利率（比如说，5年期以上的房贷基准利率4.9%）换成了LPR市场报价利率。举个例子来说，目前国内银行的首套房贷利率大多数都是在基准利率4.9%的基础上上浮10%甚至20%，但在10月8日起，就不存在央行的基准利率4.9%。今后也不再有基准利率上浮或者下浮的概念，也没有基准利率折扣的说法。

而在转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LRR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。比如说，咱们按照8月20日5年期以上LPR为4.85%计算，也就是说首套房贷利率不得低于4.85%即可，而二套房贷利率则是4.85%加60基点后为5.45%，与当前国内个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

最后，提醒各位购房的小伙伴们，不要担忧贷款利率机制调整后的利息支出问题，其实首套房贷利率几乎没有变化（即各地信贷政策的基础上加点后形成的房贷利率与目前一致），但二套房贷利率可能会有成本增加的压力。这也符合贯彻落实“房住不炒”的定位和房地产市场长效管理机制。整体来说，变相降息的目的是为了实体经济融资成本下降，而非房地产市场。尤其是搞出一个“LPR”的新玩法，就是在全球央行普遍降息的大背景下，既不给人以全面降息的误解（尤其是不让楼市误解），又能让实体经济感受到市场报价利率的优惠。

新规中第一条就说明了，10月8日之前已经发放和以经签过合同但没有发放贷款的按原合同执行。也就是说10月8日之前放款的人，签订的贷款利率，从今往后都不会再发生变化了。

以前的房贷利率是在基准利率的基础上上浮一定比例，或是负10%，或是正10%，总之参考依据是基准利率。如果基准利率发生变化，房贷是一年变一次。现在连基准利率都没有了，只剩LPR。那之前的房贷利率自然是不会变化的。

不过也不要觉得之前发放贷款的人就有多不幸。至少近一两年内，LPR新规下的房贷利率，只会比之前高，不会比之前低。原因有二：

一、贷款额度依然紧张

国家贯彻“房住不炒”的决心不减，此次新规推出以后，央行副行长刘国强也在国务院相关会议上进行了表态：新LPR机制并不会使房贷利率下调。这是对新规定调，也是对调控房价定调。

从全国各家银行的情况来看，银行可以发放住房贷款的资金额度依然比较紧张，这是受到人民银行的监管所致。有传言，在合肥等地，甚至已经停止了二套房贷款的发放。各家银行对于房贷利率，尤其是首套房利率都是有上浮的行为。银行房贷额度依然紧张，即使新规出台，供不应求的状况没有改变，房贷利率还是要上调的。

二、新规对利率上调有多重空间

新规除了确定了LPR在房贷利率计算中的地位，也设立了三重上调空间：

1. 首套房不低于最近一个月的LPR（以8月20日为例是4.85%），二套房利率需在最近一个月的LPR基础上至少加点60（以8月20日为例是4.85%+0.6%=5.45%）。这一条是在确定下限，以后不允许利率打折出现。
2. 各省级人行可以根据当地情况设定当地银行放贷利率最低加点数。比如河南房价涨的厉害，河南省人行要求河南当地的房贷必须在LPR基础上加点20，那么河南的首套房房贷（以8月20日为例）就是4.85%+0.2%=5.05%。
3. 各家银行可以根据各家银行自身情况、客户资质、信用状况、贷款条件等对客户进行适当加点。比如招商银行经营情况不错，不给客户加点，河南的张三信用稍差，需要给其加点10，那么张三的首套房贷利率就是4.85%+0.2%+0.1%=5.15%。

所有能上调的空间，都不要指望不会上调，这样经历了三层上调，你会发现，利率有可能不降反升。

三、新规对重定价更灵活

重定价指的是银行要根据市场及监管利率的变化而对中长期贷款进行重新定价。以前的房贷利率根据基准利率的变化而变化就是重定价。以前，几乎所有银行对于重定价都是按年变化。要么是基准利率调整后次年1月1日调整，要么是基准利率调整后次年对应日调整。当然也有银行会选择基准利率调整的当下就跟着调整，这种情况相对较少。

因为LPR是每月发布一次，所以相当于每月进行一次调整。新规规定客户可以与银行谈判，是选择一年一变还是一个月一变。无论是何种选择，LPR的变动都将是非常灵活的，最能反映与贴合市场起伏的。所以新规下的房贷利率几乎都会跟着市场环境来变化。现阶段的市场环境相对来说不允许，房贷利率调低。

总结：

新规出台对以前贷款的客户没有影响，没有喜，也不用悲。对于以后的客户来说有可能利率还会要高一些，具体要根据以后二三十年的利率水平来看。

没什么影响，央行的公告写得很清楚，新老划断，在2019年10月8日前办理的贷款或者是签订的贷款合同都按照原合同执行，不会受到新政策的影响。

1、新的利率政策变化之一

最大的变化是利率的确定方式不同，原来的房贷利率是以央行规定的基准利率（当前是4.9%）为参考，在此基准利率基础上根据调控的需要，以及市场的行情进行浮动，比如目前全国首套房房贷平均利率是5.44%，大概是在基准利率基础上上浮了11%。而在2016年底的时候，该利率是4.45%，也就是相当于在基准利率的基础上下浮了10%。

但是10月8日以后，房贷利率的确定方式不再是以基准利率为参考了，而是以LPR为参考了，那个时候房贷利率是这样确定的：房贷利率=LPR+加点，LPR是由18家商业银行确定的，而“加点”是具体由商业银行根据综合情况做出的决定，当前是贷款利率改革的早期，央行会指导每家银行这个“加点”的下限，在央行的公告中明确对月二套房的利率是要在LPR的基础上加60个基点的，8月份的4.85%，如果是二套房的话是5.45%，然后再在5.54%的基础上“加点”。

2、新的利率政策变化之二

利率打折成为历史，从前可以在基准利率的基础上打折扣，比如2016年的时候，很多银行都是打折的，全国首套房房贷平均利率是4.45%，也就是说全国平均水平都是打了9折的。而10月8日以后只会在LPR基础上进行“加点”，不会有“减点”。

3、新的利率政策变化之三

新的房贷利率合同中，规定了利率调整的周期最短是1年，最长是合同期限的长度，也就是说，如果你签订的购房合同是选择的在合同期限内都不变，那么你的房贷利率将不会变化，一直是这个固定利率，这个就有点赌博的意思，要是以后利率下降了，你就亏了，当然如果以后利率涨了，那么你就赚了。

如果你在合同中选择的利率调整周期是1年，那么以后每年都会按照最新的LPR都调整一次，不过签订合同时确定的“加点”是永远固定的，变化的只是LPR，打个比方，如何你办理贷款的时候LPR是4.85%，而“加点”是0.6%，那么你的实际房贷利率就是5.45%，但是1年后LPR变化为5.3%，那么你的房贷利率也将变为：5.3%+0.6%=5.9%。

10月8日央行调整房贷利率政策，对已经贷款或者审批通过未放款的没有任何影响，之前签的是房贷利率参考基准利率的，10月8日后房贷利率还是参考基准。举个简单的例子，9月19号房贷贷款已经发放，利率是4.9%，那10月8日央行房贷利率政策实施后，利率还是4.9%。

10月8日房贷利率新政是怎么回事？

• 房贷商业利率怎么形成？
  

首套房房贷利率不低于：LPR+当地加点下限

二套房房房贷利率不低于：LPR+60基点+当地加点下限

房贷利率是在LPR利率基础上加点形成，每个地方可以根据实际情况决定加点数，和现在基准利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一样相似，各个地方自行决定，但是不能低于央行最低规定。

首套房商业贷款利率不低于买房当月贷款市场报价利率（LPR），二套房商业贷款利率不低于买房当月贷款市场报价利率（LPR）+60BP(0.6%)。

其中LPR是每月20号左右发布，对18家银行的报价进行加权平均计算得出，8月份LPR1年期利率为4.25%，5年期利率为4.85%。房贷期限一般都是大于5年的，所以按照8月份LPR利率（5年期LPR为4.85%），首套房不低于4.85%，二套房不低于相应期限的LPR加点60BP（二套房利率最低5.45%）。

10月8号之前买房还是10月8日之后买房吗？（有折扣抓紧，利率上浮的可以等一等）

参考8月份的LPR利率，全部使用公积金贷款的，维持现在的买房节奏不变，房贷利率新政，不影响公积金利率；如果当前有商业贷款并且商业贷款利率有折扣，可以抓紧操作；相反如果当前商业贷款利率上浮，因为“房住不炒”的政策，房价不会快速上涨，有时间可以等到新政实施后看看情况。

没有影响。新政是对于10月8日以后的贷款合同执行生效的，如果在10月8日以前签订的合同，基本享有保留原有利率的权利。

房贷新规告诉了我们什么？

1. “基准利率”这四个字以后将会退出历史的舞台，用LPR来取代。

2. 以后合同里写利率增加100个基点就是增加1%的意思，10个基点就是0.1%。

3. 举例子，合同里写到加100个基点，就是指在在最新的LPR利率4.85%的基础上加1%，变为5.85%。

4. 10月8日以后的首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），而二套房的贷款利率则是不低于4.85%+60个基点，也就是5.45%！

5. 10月8日以后，以前基准利率打9.5折和9折的优惠情况不会在出现了，最低4.85%起。

6. 10月8日后商业，办公楼，商住同样也是不低于5.45%，首套公积金的贷款利率依然维持在3.25%不变。

7. 国家调控房价，抑制炒房的灵活性更强了，5.45%只是一个下限，如果房价上涨的压力过大，那么每个地区完全可以再加25个基点进行调控，那就是5.7%了,但是如果你的资质不够优秀，那么很有可能再加15个基点，那就是5.85%了。增大了炒房者的贷款压力。

而新的房贷利率政策其实对于不同地区，不同城市的人群，影响也是不同的。

• 就好比那些曾经能够首套房贷享受9折，9.5折优惠的城市，以后将统一按照目前最新的LPR利率4.85%来计算。也就是说，10月8日后这批人的贷款利率会增加，还款压力会提高。
  
• 而对于那些本来就是在4.90基准利率下贷款买房的人来说，其实影响并不是很大。
  
• 可是对于那些10月8日之前以首套房利率上浮10%，也就是5.39%贷款利率来买房的人来说，那就是亏了。因为10月8日以后统一4.85%的贷款利率，所以如果在10月8日以后买房，可以在贷款利率上较之前优惠10%。

一家之言，欢迎指正。?点赞关注我?带你了解更多财经背后的真正逻辑。

蒋老师观点：央行调整房贷利率政策，从原来的基准利率政策调整为LPR制度，与每个人的房贷息息相关，但是对于已贷款的人影响甚微，后期房贷利率是否上升还要看落地房贷利率。

现行房贷利率是怎样的？

第一，现行房贷利率的情况。

现行房贷利率是由央行基准利率+浮动比例，目前央行5年期基准利率是4.9%，而浮动比例是根据不同城市的情况来上浮。有的城市上浮5%，有的城市最高可以上浮到25%。

第二，不同城市浮动比例不同。

不同城市浮动比例的依据就是当地房地产政策的松紧程度，如果当地房地产市场相对平稳，那么浮动比例就会比较低，买房人的资金成本也不会太高。

相反，如果当地购房热情高涨，炒房投机的情况比较多，那么当地的房贷浮动比例就会高些。

第三，抑制炒房最高上浮30%。

以苏州为例，今年上半年房价开始暴涨，曾经有一个段子说的是“小王每天往返于苏州和上海之间上班，结果因为苏州房价太贵，把房子买在了上海”。

苏州今年也多次被住建部点名，意指“房价涨幅过快”。于是现在苏州首套房贷利率上浮20%，二套房贷款（未还款）最高上浮30%，强力抑制购房需求。

新出台的LPR制度什么意思？

第一，18家银行集中报价。

过去的LPR完全跟随基准利率，而新出台的LPR的参照物不再是基准利率，而是市场报价利率。这个市场报价利率由18家银行集中报价形成，去掉最高和最低，最后加权平均得到LPR。

这18家银行包括五大行、城商行、农商行、外资银行和民营银行等。这些银行主体在市场上都是非常具有权威和影响力的，由他们报价来组成LPR利率，代表了市场上房贷利率的基本情况。

第二，银行报价基础是央行MLF利率。

而这18家银行的报价基础来自于央行的MLF水平。MLF又叫做中期借贷便利，主要指银行向央行的借贷成本。

简言之，每家银行的现金储备不一定足够，尤其是中小银行常常会面临“库里没钱”的窘境，所以需要向大银行借钱，若大银行没钱的话则可以通过向央行抵押优质资产，从央行借钱。央行的这个操作，就叫做MLF。

MLF利率就是央行借给大银行的资金成本，资金成本层层传递到中小银行，最终到个人手里的贷款利率。

所以这18家银行自主报价的利率基础，说到底还是来自于央行。

第三，MLF利率很难下调。

MLF影响最终的房贷利率，那MLF有可能下降吗？答案是很难。

因为目前国内7月份CPI已经达到了2.8%，连续5个月数据高企，国内物价还在不断上升，温和通胀使得下调利率空间极为有限。最终房贷利率也很难下降。

房贷利率和LPR的关系

每个月更新一次LPR利率，最后落地的房贷利率还要在LPR基础上加上各家银行自身成本和资金压力，最终才是影响买房人的房贷利率。

定价基准转换后，全国最新的首套个人房贷利率不得低于相应期限的LPR，5年期以上的LPR为4.85%，比目前基准利率4.9%略低一点；二套不得低于5.45%，加上各家银行的上浮比例，最终和全国平均房贷利率5.76%相差不会太大。

此外，基准利率是不定期调整的，央行宣布加息或者降息，调整不会很频繁，一般是在经济发生较大波动的时候，才会直接调整基准利率；而LPR则是每个月定期公布数据，这个基准的调整更灵活，但是每次波动也不会太大。

调整房贷利率政策有什么影响？

调整后的房贷利率对购房人有什么影响吗？

蒋老师的观点是：影响不大。现在房地产的形势依旧是严控房价，抑制投机，房住不炒依旧是红线，稳房价、稳地价、稳预期仍是主基调。

理解了这个政策意图，就明白房贷利率的转换的实质是：既实现小微企业贷款利率的降息（定向降息），又要保证房贷利率不能直接下降。在目前的全球降息的大背景下，这也是我们国家制度创新的一种举措。

对贷款的人有什么影响呢？

第一，已贷款的人。

根据央行的公告，今年10月8日前，已经发放商业住房贷款和已签约但是未发放贷款的，按照原合同约定执行。也就是“老人老办法，新人新办法”。

如果央行调整了基准利率，已贷款的客户就受到影响了。不过央行也不太可能轻易调整基准利率，除非是经济数据全面下行。所以已经贷款的人，不用太过担心。

第二，还没贷款的人。

如果是还没有贷款的人，要看最终落地的房贷利率，也就是每家银行最终确定的利率。

这个还会跟个人申请房贷的资质相关。如果你的房贷资质不够优秀，那么在LPR的基础上，还会再加一些基点，并不一定优惠，如果你的资质比较优秀，也不会比现在的房贷利率要高多少。

第三，各省市因城施策。

从央行的表态中也可以看得出，新的LPR机制不会使得房贷利率下降，“房住不炒”的定位没有偏离。各省会根据实际情况，在统一指导价格上加价，这也是“因城施策、一城一策”的实际体现。既可以让企业的贷款利率下降，又能给各个城市提供实施空间。

对未来有什么影响？

第一，房贷利率短期不会下降。

新的LPR机制把原来行政化的调整利率的手段，改进成为跟贴近市场化的利率机制，改变的是制度，但是指导思想是没有变化的。

新的房贷利率政策要求是不低于LPR，这个表述可以看得出未来的房贷利率不会降低，房地产行业资金收紧将会维持一段时间。

第二，上浮比例过高要慎重。

购房者在面临房贷利率上升时，如果已经上浮了20%~25%（或者基点上调过高）的话，可以通过选择不同银行或者向银行寻求优惠来降低一部分资金成本，虽然这种可能性较低，但是还是值得一试；另外，如果是刚需客户，这些上涨的利率在长期看都不是大问题，只要做好选筹，房价的涨幅会超过上浮的利息。

当然，如果对于利息比较敏感的客户，也可以耐心等待，下半年各大开发商资金紧张，为了加速回笼资金，会有打折促销的活动，所以可以等待周期性调整，在合适的机会再出手。

第三，若经济下行，则夜壶不得不用。

未来我们要重点观察国内宏观经济数据，因为全球降息背景和国内经济压力较大同时并行，经济好不好是最终决定降息和降准的最后一棵稻草。

我们大概率不会重走房地产刺激经济的老路，但是如果出现严重的不景气，那么“夜壶”该用的时候，不得不用。

综上所述：

央行调整房贷利率，通过LPR机制来降低企业融资成本，同时控制房贷利率，属于国内金融机制的创新。对于已贷款的人来说，影响不大，只有央行基准利率变化，才会影响到已贷款的人利息。