最近大亚湾边上的星河丹缇备案价已是19000元～20000元/平，牧马湖新房备案价中，价格最低的一套14楼的房子已超过18000元/平，高的已接近20000/平。这两个楼盘还不在14号和16号线上，也不在惠州南站附近。明年后年上涨比较多的应该是南站、邻深的龙山一路附近及五条通往深圳主要线路西段的房子。

未来三四年要达到三万还是困难的，个别优质楼盘可能会达到这个数，大亚湾平均达到17000元/平，惠州平均达到15000元/平，可能性还是比较大的。因为今年拍卖的土地的楼面价大多在3500/平～5500元/平（现在卖的房子所用土地，当年的楼面价一般不超过1500元/平），后年大后年这些地上的楼盘开盘时，就这一点，足以提高房价2500元/平～4500元/平，现在大亚湾的均价是13700左右，惠州市的均价是11200元。这还没有计算楼面价提高后，附加在其上的其他税费。如果再考虑今年住建部颁布的新住宅建设标准，对住宅规划建设的标准都有所提高。比如住宅最高只能建80米（26层，路边），一般只能建60米（18层），这将使土地的利用率降低了不少，实际上也会使得容积率下降，业主住的质量更好一些；混凝土里钢筋使用的密度、粗度、电梯都有新的标准；小区绿化、道路宽度、康养房的建立、物业用房的面积、学校、诊所、管网等也都有新的要求与标准。这些老标准的提高及新标准的出现，都会提高建房的成本。另外，开发公司的运营成本也会提高，财务管理成本上涨、职工工资上涨、材料价格的上涨等等。这些都会或多或少地提高未来几年的房价。

环一线城市价格涨幅可能仅仅两三年就有大的变化。刚入行的时候我在江苏昆山，有兴趣或者了解的朋友应该知道昆山和上海的距离就好比如今大亚湾西区和深圳的距离。昆山境内花桥镇已经有三座地铁站点，对接的是上海地铁11号线（没错?，终点站就是迪士尼乐园）。地铁修通所带来的价格涨幅就是让昆山花桥明明五千左右的价格房子猛增到八九千，部分楼盘破万，这是13年地铁通车时候。在16年全国房地产高歌猛进的时候，上海限购政策升级，花桥连连拍出地王的刺激下，房价从临万直接涨到两万多一平米。用了不到半年的时间。我也是在那个时候离开花桥的，为什么会离开，就是因为价格高涨的同时?市场太过火爆，开发商的房子卖的太快，后续的销售计划全部没有公开，当时政府介入调控，新房价格超过1W8不让网签。13年到16年，三年时间，地铁和一线城市带来的价格增长，真的是惊人。

??????再看看惠州?我还是相信惠州的房价还是会有一个上升期

一、惠州的房价基本上都是依托深圳的房价走势的，深圳涨惠州自然会涨，而且临近深圳的地区因为深圳交通，配套，以及人口的拉动，会使惠城区的均价逐步比惠阳，大亚湾还低，至于惠东，海景房是可以到两万的。为什么我这么认为？因为现在深圳房产政策不明朗，但是如果深圳地铁14号线和16号线通车，这两条都是到惠阳区和大亚湾的，终点惠州南站，那么我可以肯定，深圳龙岗破6万，惠州临深片区破两万！

二、目前惠州房价，相比珠三角的广州、深圳、东莞等周边城市，惠州住宅价格仍存在“洼地效应”，惠州四套房相当于深圳一套房，周边城市购房需求外溢明显。

三、惠州作为粤港澳大湾区城市群的一员，发展前景被普遍看好，加上近年来不断完善交通等基础设施建设和改善民生，城市得到提质扩容。随着楼盘的交付，惠州将更富有大城市生活气息。并随着惠州直达香港的高铁开通，两岸经济的引流，越来越多的香港人在惠州买房经商，房价必然挺拔！

四、惠州市民生活水平得到提高，2017年惠州市居民人均可支配收入首次突破3万元，达到31090.6元，同比增长10.8%，加上全面放开二孩政策的拉动，二套房、改善型住房需求扩大。加之惠州是宜居城市，本地客家人不排外，越来越多的外地人在这边安家乐业。房子是用来住的，不是炒的！有市场自然有升值空间！

地铁开通分为两种情况：

1、深圳14号线只有深圳段（岗厦北-沙田）开通，预计2022年开通，惠州段没有建，5-8年时间预计临深靠近沙田站附近可以涨到3万左右，其他非临深区域1.8-2.2万；

2、深圳14号线全线开通（包含惠州段一起开通），5-8年时间，惠州地铁口楼盘3-3.5万，临深区域3万左右，其他区域2万左右；

无论惠州地铁会不会通车，临深是最大的保障，如果地铁审批通过，开始动工，那么要把握住机会买地铁口楼盘。

好现在在深圳讨论买房的，最热门的地方就东莞跟惠州。14号线到坪山，跟大亚湾接近。16号线到光明，跟东莞相近。惠州房价一万多接近两万，东莞2万多，好的楼盘近3万。东莞限购，惠州不限购。惠州只差30万人就可以达标修地铁！在深圳买房就别想了，能在深圳买房的早就买了，现在就是些收入8000-2w左右层次的人买房，而且基本上是刚需。如果经济不是很宽裕建议惠州，现在那边人气越来越旺，再不上车肯定后悔。惠州有个三年不涨房价不知道大家知不知道，这是政府调控的，但房价还是在缓缓上升，马上三年就要到了，到时候你就会发现房价一下子冲上去了，你根本控制不住，何况2022年14号线通车，沙田站肯定会让大亚湾房价大涨一波，目前还没见到那个地方有地铁站房价不涨的。我不是中介，我只是奉劝年轻人抓紧机会别后悔，深圳已经在将人往周边赶了，注定了未来临深城市的崛起。

这么说吧，深圳地铁14号线暂时跟惠州没什么关系，惠州连接深圳地铁14号线已由原来共同申报改为惠州独立申报，但是惠州目前因人口不足的问题，暂时无法申报深圳地铁14号线惠州段延长线，所以短期内无法享受地铁利好的。

但是，惠州作为临深宜居卫星城市，不限购，价格低，已是深圳购房外溢首选置业点，满足地铁申报是早晚的事情，而且目前临深的大亚湾部分楼盘房价已经接近或者突破2万的界限，如锦绣壹号、星河丹堤、龙光城、牧马湖等，随着大亚湾各项配套的落实，突破3万相信就在不久的将来，我们可以拭目以待[大笑]

对于大多数城市来说，地铁的开通对沿线房价的影响还是比较大的。毕竟地铁是目前很多大城市出行的主要交通工具，地铁通了说明交通比较方便，对应的位置的地位就会大大提升，因此无论是房价还是房租，都会比开通地铁之前有较大的提升。

但要说一个城市开通了一条地铁，就可以让一个城市的房价迅速上涨，那就有点太夸张了。

我们先来看一下目前惠州的房价。

虽然目前惠州跟深圳是接壤的，而且深圳跟惠州的交界处基本上已经实现同城化，但是因为同属于两个不同的城市，目前惠州的房价跟深圳的房价差距还是比较大的。下图是2019年惠州房价的表现情况。

可以看出目前惠州的总体房价基本上都稳定在1.15万左右，这个房价相对来说是比较低的，那这个房价会不会因为14号线的开通就会大幅的上涨呢？对此我是持怀疑态度的。

我个人认为即便14号线开通了，对惠州房价的影响总体来说也有限。

14号线是连接深圳跟惠州的一条城际地铁线，这条地铁线的开通对于促进深圳跟惠州人流的往来具有很大的意义。而且在当前深圳房价比较高的情况下，14号线的开通势必会促使很多在深圳买不起房的人到惠州买房，这样一来14号线沿线的房价肯定会有所上涨。

毕竟相对于目前深圳房价来说，惠州的房价算是比较低的，目前深圳的房子均价达到5.6万以上。

即便是靠近惠州的龙岗坪地以及坪山坑梓等边远地区，房子均价也达到3万块钱以上，而惠州的均价也只不过是1.1万而已，这意味着，相对于深圳房价来说，惠州房价还是处于一个比较低洼的地带，一旦14号线开通之后，这两地之间的房价差距肯定会慢慢的缩小，虽然惠州的房价不可能达到深圳那么高，因为14号线的开通而上涨还是有很大的可能的。

所以我认为一旦14号线开通之后，沿线的房价特别是靠近深圳这些地区的房价，有可能突破2万块钱以上。

但是想要突破3万块钱，我认为可能性是比较小的。影响房价的不仅仅是交通这么简单，还有户籍。虽然惠州跟深圳已经连成一片，从地理位置上来说，惠州跟深圳已经没有什么区别，两个城市已经融为一体，但是除了地理位置上还有一个行政上的距离在隔离着两个城市。

对于惠州来说，它目前的行政地位跟深圳是没法相比的，所以其户口的含金量跟深圳是没法相比的。即便是在惠州跟深圳交界的地方，一个人是惠州的户口，另一个人是深圳的户口，他们所享受的资源和待遇都不一样，毕竟拥有深圳的户口在享受深圳所拥有的资源方面，肯定要远远高于惠州所拥有的资源。

而目前深圳的房价之所以比较高，有很大一个原因就是房价跟这些资源绑定在一起。比如大家想要上一个好的公立学校，就必须有房子户籍做基础，如果单有房子或者单有户籍，未必能上一个好的公立学校。

所以即便十四号线开通了也改变不了惠州跟深圳行政上的这种距离，即便是14号线沿线的房价跟深圳也不可能完全达到一个同等的水平，这意味着惠州的房价即便在14号线开通之后，也不可能达到3万的水平，保守估计有可能达到1.5万到2万之间。

个人认为惠阳大亚湾能有升值空间的就是14，16号地铁线附近或者临深片区并且有学校，商业，好物业的楼盘，个人建议星河丹堤，星河荣域，锦绣壹号，碧桂园深荟城，龙光城等等，惠阳大亚湾绝大多数楼盘即是过5-8年都是涨不起来的，目前惠阳大亚湾的特产就是楼盘，哪有什么大产业。

大亚湾，惠阳，临深的房子和地铁口附近的房子是肯定会破三万的，至于离地铁口稍远一点的也就是两万左右，惠阳的房价会呈现良性上涨，这全赖于深圳人口。深圳是个消费力非常庞大的群体，能带动周边三十公里的经济。

谢谢邀请！

未来是指多少年后呢？

短期来看，10年肯定不会，因为深圳房价目前整体比较平稳，整体均价5万多，尤其是以南山福田罗湖宝安片区房价居高不下，而龙岗靠近惠阳大亚湾，坪山新区片区房价整体低于平均价。很多还在3万多一平，究其主要原因，因为深圳东部地区经济相比西部来说，没有那么旺盛，所以房价难以支撑，越往东走，惠阳大亚湾更缺乏经济的支撑，单靠房地产，不可能让房子一度升值，尤其是现在大亚湾片区基本上都是房子，人口还不算太多.....

所以，要支撑房价，发展当地经济是最迫切的。大企业和中小企业都很重要，让市场活跃起来，让两地的经济贸易活跃起来，然后房价就会有更大的需求，提高更多的价值。

泥马的三万少了，可以涨到六七万！