未来10年，LPR下降的可能性更大。

首先，从我国历史情况下，融资价格是一直下降的。在1990s，存款、贷款利率均在10%以上，而现在基本维持在5%以下。

其次，从国外经验看，目前欧洲、日本等地，利率已经是零利率，甚至负利率，目前，我国的利率5%左右，还有较大的下降空间。

最后，从目前人民银行的口风来说，短期降息是大概率事件，融资成本降低也是大概率事件。

综上，根据历史预测未来，LPR下降的可能性是更大一些。

此外，我们还可以从经济学的“供求关系”来分析一下未来的利率走势。

首先，全球都在大量的量化宽松，不断增加货币供应。目前，货币供应已经大大超过实际的需求，也就是说，通货膨胀在上升，货币在贬值，换句话说，就是货币的价格在下降，换言之，LPR价格会下降。

其次，放水容易，收紧难。如果收缩货币供应，很难给交代，而宽松是皆大欢喜。所以说，货币紧缩是短期、临时措施，而宽松是长期趋势。进一步宽松，进一步贬值，导致LPR进一步下降。

最后，未来是创新市场，资本紧缺阶段已过，未来是人力资源紧缺，相对应的，货币价值下降，也就是货币价格相对下降，也就是LPR下降。

不管从什么角度，未来10年这样长的期限，LPR下降是大概率事件。

根据关注的问题，对回答进行补充：

一是，LPR改革是好事，还是坏事？

我觉得是好事。按照贷款利率基准计价，常常市场价格不一定能反应市场供求关系。因为贷款利率基准是人民银行发布的，而人民银行在制定基准利率的时候，需要考虑太多因素，而不仅仅是市场化的供求情况。此外，基金利率调整频率也不会太高，进而影响基准利率的实际水平。而基准利率在那里，上浮、下浮也没有参考的市场基准，靠自己的摸索、想象。而LPR是根据当时的市场价格选做基准，一个月调整一次，未来可能每天都会调整。调整频率更高，对市场反应更快。此外，LPR去掉了很多其他因素，就是价格，所以可以很快地对市场价格作出反应，是一种利率市场化的体现。

我们不需要杯弓蛇影，在没有市场化价格的时候，呼唤市场化。当市场化的价格真正来临的时候，就担心，这是没有必要的。至于市场化以后，我们如何应对，是我们需要共同学习的。

二是，此次选择哪一种转换方式，跟原房贷合同利率有关系么？

我觉得没有关系。首先，此次是在LPR加点和固定利率这两种方式中，二选一，并且只能选择一次。以前的房贷合同利率是高还是低，对于LPR加点方式来说，只会影响加点值的大小；对于固定利率来说，只会影响固定利率定在哪一个数值。例如，目前你的房贷利率是基准上浮10%（4.9%*1.1=5.39%），相应的，加点值为0.64%（5.39%-5年期LPR4.75%=0.64%），以后均在LPR基础上加点0.64%；或者是原房贷利率是基准下浮10%（4.9%*0.9=4.41%），相应的，加点值为-0.34%（4.41%-5年期LPR4.75%=-0.34%），以后均在LPR基础上加点-0.34%。

其次，这是必须是二选一。也就是说，以前房贷合同的利率，比转换后的利率，是高还是低，是没有办法考虑的，因为以前房贷利率那种方式，不在转换策略之中。也就是，无法保留原有的定价策略。

最后，真正影响选择的因素是，未来LPR是下降趋势还是上升趋势，你愿意承担市场波动还是不愿意承担市场波动。若你觉得LPR是下降趋势，或者平稳的，可以承担偶尔的波动，毫无疑问，需要选择LPR加点的方式。若你觉得LPR是上升趋势，或者不愿意承担一些波动，那选择固定利率是合适的。

三是，国外的市场利率是否可以作为参考。

长期内，我觉得可以，并且是很好的参考。

首先，如果利率市场化之后，境内外联动会很明显。这几天美股大跌，带来A股也大跌，全球股市都在大跌，说明了全球市场化价格联动很紧密，反应很迅速。如果贷款利率也市场化了，也毫无疑问会受到市场利率的影响，也就是会随着全球价格的波动。

其次，真正市场化利率的同业资金价格，从历史情况看，确实跟全球价格波动联系很紧密。全球价格下降，同业资金价格也下降，而这个时候，原有贷款体系下，贷款利率并不一定会下降。反之，依然。

然后，前几年的经验，也可以说明，境内、境外价格会趋于同步。5年前，境内、境外价格相差3个点以上，也就是跨境套利的机会巨大。即使同业之间的存款，境内、境外价格也差别非常大，导致了大量的内存外贷、外保内贷、贸易套利等多样化、层出不穷的套利模式出现。经过2年多的“努力”，境内、境外套利被抹平了，现在已经几乎没有套利机会，至少没有这种系统性的套利机会。

最后，市场化后的金融市场价格，确实比没有市场化的贷款市场，整体价格低。这也是目前中国的实际情况。

网上大V吹降低是参考国外利率降低，全是扯淡和水军，完全不讲明白lpr到底是什么，lpr以后就是单独的房贷利率和银行商业贷款利率完全没关系了，贷款利率以后肯定降低。但是LPR也就是房贷利率是18家商业银行每年修改一次决定大小多少。关键来了，请问我们在哪里贷的房贷？18家商业银行为首的各大银行，那么请问既然是银行是债主，你还指望他们设置一个低的利率然后让你少还他们钱吗？是什么酒陪花生米让你醉成这样？真当银行是慈善机构啊

央行搞LPR的目的就是要把房贷利率和基准利率脱钩，原因就是基准利率未来肯定要下降，而房贷是商业银行的优质资产。如果房贷利率和基准利率挂钩的话，房贷利率下降必然影响商业银行利润。所以央行想出了这么一个法子，未来基准利率肯定要降，LPR也会降，但是幅度不会有基准利率那么大。

个人认为lpr在未来面临下降的可能性比较大。

首先从近期的形势来看，全球的经济都处于经济增速放缓，下行压力增大的阶段，未来1~2年中国面临的外部环境会比较恶劣，因此进一步降息来支撑国内经济，特别是维持房地产市场的一定增长速度非常必要，这样lpr的调低就是一个主要的趋势。

当然世界经济增速有可能在4年到5年的时间里完全恢复，那此时lpr可能回升了，我个人觉得身高的概率还是不大，因为现在全球进入了流动性泛滥的阶段，欧美市场的央行都把利息降低到0左右的水准，欧日央行甚至采取了负利率。另外美联储和欧央行的量化宽松也依然停留在资产负债表当中，所以全世界的基础数据规模是比较大的，在全世界央行宽松的浪潮之下，中国央行很难独自推升利率。

第三方面，现在即将迎来一个相对理性相对平稳的增长，所以即便是lpr长期的保持在低位，也不会造成房地产的快速增长，甚至是泡沫。嗯，在这样的顾虑被打消之后，Lpr,长期的保持低位来经支持经济的增速可能是一个主要的趋势。

未来十年内lpr利率降低的可能性更大。为什么这么说呢？我们接下来分析。

第一，我们面临什么样的大环境。

当前世界经济难觅什么增长亮点，欧洲日本都已是负利率，美联储已连续三次预防性降息，印度的经济增速也跌下神坛。在全世界经济下行压力较大的前提下，我们的经济也难独善其身，有较大的下行压力。所以，为防止经济下滑，未来几年的利率一定是逐渐降低的。

第二，看这次央行政策的隐含目标

为了调节楼市，央行将五年期lPR与房贷利率挂钩。如果是单纯为了调节房地产市场只需要变动未来的利率价格就可以了，为什么还要动存量房贷呢？当然，央行不是想“惩罚”买房的人，不是想给他们提高利率，而是在想办法降低他们的利率。那为什么要降低已买房人的利率呢？因为我们的经济正在转型，从依靠出口，要转到逐渐依靠国内消费，而当前房贷占了居民收入的大部分。所以要好要想办法给这些人降低一些房贷，然后促进消费。

所以，未来lpr利率在5到10年的时间内是会降低的，我推荐大家选择lpr+加点的方式来还贷。而十年以后太远，目前的预测无法保证正确，但是那时候的收入水平也上去了，通货膨胀让贷款还款实质变少了，大家想想十年前我们每月还1000和现在还1000，是一个概念吗？那时候贷款总额也没剩多少了，即使lpr利率涨一些，损失也小于收益。

现在，许多解读在回答如何选择的问题时，往往给出这样的建议。如果预期LPR未来是

上涨的趋势，就选择固定利率，如果预期LPR 未来是下降的趋势，就选择LPR浮动。同时，很多专家也指出，在未来将进入一个利率下降的通道，选择LPR浮动比较有利于减少利息支出，减轻月供负担。在此，有必要厘清几个重要的误区。

首先，利率下降的趋势确实存在，但从上述转换目的的分析我们也看到了，房贷利率将同基准利率区分开来，因此，鼓励实体经济宽松货币形成的利率下降同房贷利率还是不同的。从房住不炒角度看，未来房贷利率尽管有可能下降，但同整体利率下行之间还是有很大区别的，也会有房地产政策调控方面的考虑，不会一味跟随整体利率下降。

其次，许多专家都说西方许多国家都是长期低利率甚至负利率了，因此，我们未来也会这样，利率会不断下降。这也是误区，一方面，我们要搞清楚这个负利率是指存款利率。另一方面，西方各国也存在住房贷款利率同其他利率的差别。还有，西方各国情况也是不同的，欧洲和日本长期经济低迷，房贷利率确实比较低，很多在2%-3%,甚至有2%以内的情况。但美国、加拿大、澳大利亚等国又不一样，要高于3%，其中澳大利亚要高于我国。美国的利率波动也比较大，在2010年前后的一段时间，美国地区出现过3%左右的低利率情况，但在2015年以后开始逐渐攀升，最高超过5%，最近的利率在4.75%左右，和我国情况差不多。

在此基础上，我们可以从历史纵向和国际横向进行对比来观察目前利率的相对位置。同时，我们也从一个独特的存量角度来分析利率下行的空间问题。

从历史纵向来看，目前的房贷利率处于历史低位，而且确实存在下行趋势。

但是，正因为处于历史低位，尽管仍有下行空间，但降幅应该不大了。而且，从一个比较长的周期来看，利率还是会有一定的波动。这个我们下面从美国的情况中也可以看到。

从横向的国际比较看，能与我国在经济体量和经济发展趋势上可以类比的只有美国。从美国房贷利率的历史变化中我们也可以发现一些端倪。

从这张图表中，我们可以看到房贷利率的确有下降的趋势，但从长期来看波动也不小。在长达40年的范围内，利率在3%左右的时间不足20%，在7-8年左右，而且随着经济的复苏，美国的房贷利率在2015年以后，也有了不小的上升。

从上述分析中，我们可以发现，房贷利率确实有下降的空间，但在一个较长的周期看，还存在不小的波动。如何选择要看目前的利率更靠近历史地位，还是相反。这样，才能看出从二三十年的长周期中，未来上升或下降的概率有多大。

从房贷存量的利率结构来分析。

在2016年9.30新政以前，有长达10多年利率采取的基准利率下浮的优惠，许多利率甚至达到7折，普遍不低于8.5折，即使二套房都有9折的情况，此后的一段时间也有不少首套房优惠5-10%的情况。而上浮的情况都在这个时间以后。从房贷余额的历史数据分析，目前房贷余额在30万亿左右，2016年底前大约在20万亿，也就是说，加上后期的首套房优惠，大约70%的房贷余额是在基准利率基础上有优惠的，同时粗略估计，可能有40%的贷款余额存在7折利率优惠。因此，我们在预测利率下调空间时，要将这个因素考虑进去。不是从LPR本身出发来调整，而是考虑那么高比例的优惠情况，这样对LPR的下调空间也是有影响的。就是说，大多数贷款的利息差没目前的LPR利率那么高。这也制约了LPR的下调空间。也就是说，有70%的贷款是低于4.9%的，大多是在4.165%（85折）以内，甚至40%在3.43%的低水平，接近公积金贷款的3.25%低水平。这样计算，原来的7折利率加点在-1.37,3.25+1.37=4.62%。也就是说LPR降低到4.62%的话，有40%的房贷利率等于公积金利率这个公认的低利率了。这也从一定程度上制约了利率下调的空间。

中国LPR利率长期降低趋势不可避免，原因就是整体债务水平太高，承认不了高利率。

从2009到2017年，中国的整体债务水平一年上升一个台阶，直到2018年轰轰烈烈的\"去杠杆\"中国的加杠杆进程才算中止——但经历2018年的持平之后（大家都喊痛，但是整体杠杆率仍然没了降下去），2019年中国整体债务水平又再度上升，目前已经超过GDP的300%。

而新兴经济体的总债务/GDP普遍在200%左右的水平，中国属于最高的一个。

不仅中国的总体债务/GDP是最高水平，包括金融部门、非金融企业部门、家庭部门、政府部门，中国的债务/GDP比例都已经达到了新兴经济体里的最高水平。

我们整体上的债务/GDP数字是发达国家的水平。看看日本和欧洲，不是负利率就是在负利率附近徘徊，原因无它，债台高筑而已。

美国经过多次加息之后，利率水平也是明显低于中国。

自2018以来，国家反复提到要降低企业融资成本，虽然受限于美国之前的加息以及后来的通胀高企，央行不便大幅降息，但是只要内外环境容许，降息是不可避免的，LPR利率改革也是为此铺路。

加杠杆容易去杠杆难，降息趋势不可避免。

对于未来10年的lpr利率，我们可以做一下简单的一个推测。

首先lpr利率是一种市场化的利率。是有18家银行，主要是工商银行，中国银行，建设银行等银行在贷款利率报价基础上，去掉一个最高价，一个最低价，然后进行加权平均计算得出来的结果，所以lpr利率每个月都会变化的，但是具体到房贷上面，我们会选择lpr利率是以年为单位的。

其次lpr利率是走高还是走低，主要跟中国市场的货币政策有关系。在过去的20多年间，中国货币市场政策利率基本上是走高的年份比较多，走低的年份比较少，但是随着中国市场经济进入成熟状态，体量经济体量越来越大的时候，也有很多声音说中国市场利率会逐步走低，从这两年市场来看，央行的操作的确是有货币紧缩的预期在里面，市场利率向下走的可能性也是比较大的。

再次10年的时间，lpr利率太难以预测，因为这里面变数太多！目前中国的房贷利率市场主要是上浮10%，或者是20%，那么利率也在一般在五点几左右，这一点在成熟国家里市场利率是算是比较高的，像美国的房贷市场，在2008年之前一般也在两个两个点左右。如果中国的房贷利率市场真的是走的是欧美这条路的话，那么将来房贷利率下调的空间还是比较大的，那么采用lpr利率，相对于购房者来说可能要更好一点。

对于购房者来说，可以根据自己的实际情况来选择是否执行lpr利率！譬如说你的房贷金额比较不大，利率也比较优惠，那么你可以选择固定利率，如果有一天lpr利率大大低于你的房贷利率的话，你可以直接以自己的身份到银行拿一些其他贷款，然后把这个房贷给还掉，这样可以更低的市场化利率。如果你的房贷金额比较大，而你觉得市场化利率可能会更低的话，你也可以选择走lpr利率。将来真的出现固定利率比lpr利率低得多的话，你也可以选择用抵押等方式重新贷款，两方相互平衡一下，来弥补自己的这个利率差。

随着我们国家的经济逐渐走向市场化，lpr利率将来应用的会越来越多，大家也会对这方面越来越熟悉，运用的途径可能也会更多。

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我认为降低的可能性大一些。

首先要科普一下什么叫LPR：

LPR一般指贷款市场报价利率，是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价。

目前LPR共有18个报价行成员 ，大家熟知的四大行，工农建中都在其中，除此之外，还有招商银行、兴业银行、浦发银行等股份制银行，以及渣打中国和花旗中国都外资银行，还有上海农商银行、广东顺德农商行等农商行。

值得一提的是，微众银行和网商银行也在其中，由此可见这18家银行是非常有代表性的，基本囊括了各类型的银行。

知道了LPR的原理，可以推论出，未来10年内，LPR下降的可能性是很大的。

以10年为限，10年之内可以算是短期，超过10年为长期。短期内，货币维持宽松的可能性很大，毕竟现在降息是国际上的大趋势，有的国家都负利息了。我国的货币政策虽然比较独立，但是也会受国际上影响。

尤其这次疫情，带来了全球的经济衰退，客观上要求降息，货币宽松，以鼓励创业，刺激生产和消费，所以预期10年内，LPR下降的概率更大一些。

有人担心银行不是省油的灯，选择LPR浮动方式怕掉进银行挖的坑里，其实这种担心是多余的，因为LPR高低不是商业银行能操纵得了的。
LPR取决于货币政策，货币政策主要看通货膨胀率，只要中国通货膨胀率维持相对低位，LPR易跌难涨。除非未来中国出现明显通货膨胀，比如说物价涨幅超过了5%，才有可能明显上调LPR。一般来说，LPR比通货膨胀率略高一点是正常，不至于太高。
我个人认为，中国未来5到10年，中国出现明显通货膨胀的机会不大，毕竟现在中国不少行业生意都不太好做，过剩问题普遍。只有商品供不应求，经济很热，甚至出现抢购的时候，才容易有明显的通货膨胀。

所以，未来10年内，LPR下降的概率可能会更大一些。

就目前来说， LPR利率已处于下行趋势之中。

首先，国际经济环境依然困难，地缘政治形势继续紧张，未来一两年内世界经济下行的压力仍然巨大，世界各大经济体的央行都处于新的降息周期之中。我国央行也不能置身事外。

其次，中国经济的发展已经过了高速增长期，近期，猪肉等消费品价格开始回落，国内通胀预期在2020年应该开始走弱，可以预见的是， 经济增长的速度会放慢，随着经济增长速度的下行，利率水平大概率会下行，这是大势所趋。

最后，可以肯定的是我国央行的LPR在未来可见的几年中都会缓慢下降。如果选择房贷利率与LPR挂钩，那么房贷利率=LPR+基点。LPR下降，则房贷利率也相应下降。房贷压力也会逐步减轻。