央行降息：

　　降息是央行对基准利率的调整，基准利率一般为0.25的倍数。例如，五年期或以上的当期贷款利率为4.9%。如果央行宣布降息0.25个百分点，调整后，五年或以上的贷款利率为4.65%。

　　央行降准：

　　降准是中央银行调整大银行的存款准备金率，这意味着每次银行吸收存款时，都可以向中央银行支付较少的准备金，可以使用的资金会增加，然后是市场上的资金会变得更加宽裕。

　　央行降息对个人房贷有什么影响?

　　1.如果央行宣布降息，所有银行的基准贷款利率将下降，新申请房贷贷款利率肯定会降低。

　　2.至于先前申请的房贷贷款，利率也将下降。例如，中央银行目前五年或更长时间的房贷贷款利率为4.9%。如果某人在银行申请的房贷贷款已实施20%的浮动利率，则实际贷款利率为5.88%。如果他贷款100万，为期30年，等额本息还款，每个月要还的钱就是5，918.57元。

　　如果央行宣布降息0.25个百分点且五年或更长时间的房贷贷款的基准利率变为4.65%，则之前的抵押贷款利率不会改变，但参考基准利率将进行调整。调整后，抵押贷款的实际利率为4.65%*1.2=5.58%。如果你的房贷贷款已经还了两年，则剩余本金为972，000。按最新利率计算后，实际月还款约为5015元。

2019年1月15日央行就要降准了，对此相信有房贷的人都比较关心降准会对自己的房贷有什么影响。但是大家需要注意了，这次是降准，而不是降息！

央行降息，那个人房贷也会跟着下降，但如果央行降准，那个人房贷就不一定跟着下降了！

首先我们需要区别一下降息跟降准的区别。

2019年1月4日，央行宣布降准一个百分点，分别于1月15日执行降准0.5%，1月20日执行降准0.5%，今天是1月14日，也就是说明天开始央行就会正式降准。

看到央行降准，可能大家都把这个降准跟降息混在一起，所以很多人认为央行本次降准之后，大家的房贷利率肯定会跟着降低。

实际上央行的降准跟降息是有很大的区别的，降息是央行调整基准利率，一般都是以0.25的倍数进行操作，比如目前五年期以上的贷款利率是4.9%，如果央行宣布降息0.25个百分点，那调整之后，五年期以上的贷款利率就是4.65%。

而降准是央行调整各大银行的存款准备金率，也就是说银行每吸收一笔存款，就可以少交一些准备金到央行，自己可以利用的资金就会增加，然后市场的资金就会变得更加宽裕。

央行降息，那房贷肯定会跟着下降。

降息就是调整央行的基准利率，如果央行宣布降息，那所有银行的基准贷款利率都会跟着下降，新办理的房贷利率肯定比较低。

至于之前办理的贷款，那利率也会跟着下降。比如现在央行五年期以上的贷款利率是4.9%，某个人在a银行办理房贷执行20%的上浮利率，那实际的贷款利率就是5.88%，假如他办的是100万贷款30年期，等额本息还款，每个月要还的钱就是5918.57元。

如果央行宣布降息0.25个百分点，五年期以上的基准利率变为4.65%，那之前的房贷上浮比例不会改变，但是参考的基准利率会做调整，调整之后，房贷实际执行的利率是4.65%*1.2=5.58%。

假如你房贷已经还了两年，那剩余的本金是97.2万，按照最新利率进行计算之后，实际每个月要还的钱大概是5015元左右。

如果是央行降准，那新买的房贷款可能会下降，但是已经办理的贷款利息不会做调整。

央行降准之后，对新办理的房贷和之前已经存在的房贷影响是完全不一样。

比如2019年1月20号之后，央行整体降准一个百分点，大概可以向市场释放8000个亿的资金，到时银行的资金会变得更加宽裕，那银行在办理房贷的过程中，利率可能会下浮，目前全国房贷的平均利率大概是在5.68%，1月20号之后银行资金宽裕了，那部分银行的利率有可能下调到5.58%，甚至更低。

但是央行本次降准，对之前已经存在的贷款不会有任何影响，如果大家之间办理贷款，是在4.9%的基础利率上上浮20%，也就是5.88%的利率，那在央行降准之后，大家的房贷利率还是按照5.88%来计算，不会有改变。

降息，无论是对企业还是对个人，影响都特别别别别别别大！

我们先来谈谈降息可能的影响

1.月供上的差距

我们以100万举例——

之前央行的年基准利率是6.55%，如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6354元。

现在央行的年基准利率是6.15%，同样按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。

计算之后发现降息之后每个月的月供降低262元，平均每贷款1万元月供降低2.62元。

2.贷款能力

大家别以为月供六千月薪一万就一定能贷款了，因为银行的计算方法跟你不一样。

银行要求，你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的年平均月收入至少要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。

是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们家庭加起来有这个收入就行了

收敛一下兴奋的情绪，让我们来整理一下，你的可贷款金额怎么计算呢？

比较简单的算法如下：

（降息后）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）≈月收入*78

比如你月薪是1万，那你最多可以贷到78万。那么降息前呢？

（降息前）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*63.54）≈月收入*75

看见了么？同样是月薪1万，降息前只能贷75万，降息后就可以贷78万了，提高3万！所以，央行降息，对个人贷款的营销就是这么大！（3万块啊，四舍五入就是一百万了....）

下面再讲讲绝大多数人关心的，是否要提前还款。

3.是贷款还是不贷款？

先说结论：个人是不推荐提前还款的。

我现在分析一下两个极端状况下-30年贷款和全款-的分别。

假设房子价格1000万，首付最低300万，可贷款700万，A和B现在手里都有1000万，两个人在签约时都先付了300万首付。

不过A选择了在之后的一年内把余款付齐，B选择贷款30年。我们来看一看除了首付之外，两人对于剩下700万的利用情况。

A.全款、分期付款或提前还款

700万都在第一时间给了给开发商或者提前还给银行，从此再也不欠任何人钱，心里十分轻松，从此内心一片平静祥和。

B.贷款30年按时还月供

30年一共要还多少钱？

年利率6.15%，贷款额700万，30年下来本息加起来共需还款1535万，利息835万元。（利息比本金还高）

同时他将留下的700万存进了银行，按三年定存，调息后三年定存的年息是4%，然后每三年按时取出然后本息再都存进去，那么三十年后的本息总额为：700*（1+4%*3）^10=2174万

里外里B共赚了2174（存款余额）-1535（贷款本息总额）=639万（接近本金了）

是不是有点不明白了，贷款是年利率6.15%，存款是年息4%，怎么算到最后存款的本息反而更多呢？

很简单，因为贷款时本金基数一直在减少，存款时本金基数一直在增加。

我们重新算一下同一本金下（700万）贷和存的年息是多少——

贷-年息：（1535-700）÷700÷30年=3.98%
存-年息：（2174-700）÷700÷30年=7.02%

这回明白了吧？平均贷款年息只比平均存款年息的一半多一点。

而且做定存应该是我知道的利息最低的投资了，现在随便一个理财产品的利息都比这个高，我们假设B能够找到一个的稳定年赚10%的投资渠道，然后看一看结果：

700*（1+10%）^30=12215万（……上亿了）

刨去贷款总额后净赚：12215-1535=10680万（零头都快赶上本金了）

还有更厉害的，如果B是一个金融头脑比较强的人，甚至能找到年赚30%以上的项目投资，结果是什么样大家也都心知肚明了吧。

所以，你还想提前还款或者是全额付清吗？

8月1号，美国宣布10年以来的首次降息，降息25个基点。然而在美国降息后，更多人则把目光投向了中国央行。央行跟进降息与否，不仅关乎到人民币、境内外资金流和外储等重大问题，还关系到老百姓投资理财和买房等切身实际的问题。就房贷来说，降息的话对其有何影响呢？央行真的会降息吗？

基于现阶段稳增长和稳预期的背景，央行未来降息的概率还是比较大的，但降息的方式可能仅限于下调逆回购和MLF等市场利率。假如这类利率降低的话，对于房贷利率的影响不是很大。而我们所谓的降息，指的是下调基准利率（银行存贷款利率），当基准利率下调时，贷款利率也会随之降低，企业获得资金的成本降低，房贷利率作为贷款利率的一种，自然也会随着基准利率一起降低。

但为何央行迟迟没有动用降息这一手段呢？最主要的还是怕降息给市场带来了宽松预期，资产泡沫会死灰复燃，那样的话去杠杆的努力就打了水漂了。降息对个人房贷有什么影响？

最直接的影响那就是降低了买房成本，对未购房的人来说，比如央行五年期以上的贷款利率是4.9%，小白如果想在银行办理房贷，但利率上浮20%，即5.88%的话，以100万，30年期，等额本息为例，每个月月供就是5918.57元。如果此时央行降息0.25%，基准利率变为4.65%，房贷上浮比例不会改变，但是参考基准利率的房贷实际利率会下调。对于已购房的人来说，如果基准利率走低，按照现有政策“合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率标准”，即基准利率上调后下一年1月1日，你才能享受贷款利率下调带来的红利。

低利率时代正在到来，但楼市除外

以前我们一直听说国债利率倒挂，但如今在低利率时代，存款利率也开始倒挂。据融360大数据研究院监测数据，2019年7月份，商业银行各期限定期存款利率近乎全线下滑，5年期存款利率均值为3.298%。3个月定存利率与6月份持平，仅5年期定存利率上涨0.9基点。从工行的存款利率表数据看到，目前三年期和五年期的定存利率已经持平，均为2.75%，但不排除其他银行出现3年期和5年期利率倒挂。降息对于股市来说是好事，因为降息意味着上市公司融资成本的降低，对于上市公司的业绩也能产生正面作用。但固收类、货币类理财收益率则会下跌。有人说，现在全球都在降息，那你的意思就是说对楼市也有利好了？

恰恰相反，国内楼市的政策终究和宏观环境高度相关，即使未来央行降了息，释放的流动性也不会有多少流向楼市，央行书记、银保监会主席郭树清说的很清楚：宁可牺牲增长，也不让杠杆重新抬头。目前国内不少热点二线城市已经陆续上调了房贷利率，未来在因城施策的调控原则下，上浮利率的城市或许将会越来越多。

各位，这个问题的回答就到这里，如果你想学习更多的金融知识（股市、楼市、债市、汇市），可以关注小白老师的头条号（小白读财经），查看更多的原创文章和原创问答。

减少了利息支出，降低了月供压力

买房子的时候利率是在基准利率的基础之上进行上浮和下浮的（本文只讲商业贷款，不涉及公积金贷款），在希望你少买房子的时候，利率就会上浮，比如最近这一两年的调控；在希望你多买房子的时候，利率就会下浮/打折，比如2015年左右的时候。

买了房子以后，你的利息就是不变的，除非是基准利率的变化，那么从下年开始你的房贷利率也随之变化，下面举四个栗子，分别是深圳/北京/上海/厦门、三亚/广州/杭州/南京、成都/武汉/东莞/海口、长沙/重庆/西安/合肥/大连/昆明，假设利率下浮0.5%，贷款期限为30年，还款方式为等额本息。

1、深圳/北京/上海/厦门

房贷总额400万，贷款30年，那么：

基准利率不变的情况下：月供21229元，总贷款利息364万；

下浮0.5%的情况下：月供20030元，总贷款利息320万；

有什么变化？月供减少1220元，总贷款利息减少44万！

2、三亚/广州/杭州/南京

房贷总额220万，贷款30年，那么：

基准利率不变的情况下：月供11,675元，总贷款利息200万；

下浮0.5%的情况下：月供11,016元，总贷款利息177万；

有什么变化？月供减少659元，总贷款利息减少23万！

3、成都/武汉/东莞/海口

房贷总额160万，贷款30年，那么：

基准利率不变的情况下：月供8,491元，总贷款利息146万；

下浮0.5%的情况下：月供8,012元，总贷款利息128万；

有什么变化？月供减少479元，总贷款利息减少18万！

长沙/重庆/西安/合肥/大连/昆明

房贷总额120万，贷款30年，那么：

基准利率不变的情况下：月供6,368元，总贷款利息109万；

下浮0.5%的情况下：月供6,009元，总贷款利息96万；

有什么变化？月供减少359元，总贷款利息减少13万！

以上选取的是四种城市，当然这样的城市在国内是少数，大多数城市的房价都比这些城市要低，贷款额度也比这个低，如果你在以上城市买房，那还是要恭喜你（如果是一年前的话），但是降息对购房者都是有利的，能够减少利息的支出，降低首付的压力。

当然最极端的情况就是原本是上浮30%买的房，然后突破利息降低，并且房贷可以下浮30%，那么损失就非常大了，那样相差的月供和利息总支出是50%的变动。这是极端情况，虽然总会有人遇到，大多数人还是普通情况。

你房贷的利率是多少？月供是多少？有压力吗？欢迎留言。

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首先我们来看影响房贷利率的因素有哪几个。房贷利率=人行基准利率*上浮比例。上浮比例在签订按揭贷款合同的时候已经确定，没有特殊情况，在一整个还款期内都按照这个比例执行。那么实际的变化因素只有人行基准利率了。我从网上截取了人行基准利率的变动表格，可以看到，2015年人行基准利率破天荒地下调了5次，长期贷款（5年期以上）一下子下降了1.25%。

我们再以归还100万元商业贷款为例（假定上浮比例为0，期限30年），按照目前的贷款利率4.9%计算，每个月需要归还5307元。如果人行基准利率下降到4.5%，每个月需要偿还的本息也相应降为5067元，比调整利率前减少240元。同理，如果人行基准利率上调，每个月所有归还的本息也会相应增加。

希望对你有所帮助，谢谢。喜欢我的回答请给个关注鸭！

自进入2019年以来已经24个国家和地区纷纷降息，上上周美联储降息25个基点之后，特朗普又喊话美联储再降息100个基点，毫无疑问，今年是全球降息年，从特朗普的表态来看，美联储9月份再次降息的可能性很大，目前，我国央行还在按兵不动，如果9月份美联储再次降息，我相信我国央行也会跟随降息了！

那么，如果央行降息对贷款买房的朋友会有什么影响呢？

如果央行下调基准利率，那贷款买房当然会降低不少利息成本，每个月可以少还一些房贷，不过，这里需要注意的是，央行降息之后，房贷利率并不是马上就下调，房贷利率的调整办法有以下三种：

1、央行降息的次月1号调整：

假设今天8月14日央行降息，则房贷利率在下个月的1号开始下调。

2、央行降息的次年1月1日调整：

如果央行上调或下调基准利率，则部分银行的房贷利率是在第二年的1月1日调整利率。

3、在签订合同时间的次年调整：

假设你跟银行签订的贷款合同是8月8日，现在央行降息，那么你的贷款利率可能要在第二年的8月份进行调整了。

目前银行房贷利率调整的方式主要就以上三种，你的房贷利率如何调整，主要看你在跟银行签订合同的时候是选择的那种调整方式，每个银行的调整方式不太一样。

注：

1、公积金贷款的利率一律都是在次年的1月1日开始调整。

2、如果央行基准利率不变，则现在银行无论是上浮还是下调利率，都不会对之前的房贷利率产生影响，只会对后面要贷款买房的人产生影响，如果是央行基准利率调整，则对所有贷款买房的人都会产生影响！

以上是我的个人观点，仅供参考，欢迎大家留言讨论~~

今年以来，包括美联储在内的全球25个国家央行纷纷降息，其中，印度更是已经连续四次降息。于是，大家都开始重点关注我国央行是否接下来也会跟随降息？尤其是对于打算贷款买房的人来说，就想了解降息对于个人房贷有什么影响呢？今天我们就简单说一下这个问题。

近段时间，随着我国房地产市场调控的趋紧，全国大部分城市的银行房贷利率都上浮了10%左右，有些城市的银行房贷利率更是上浮到30%，这确实让已经贷款购房的人和未买房、正准备贷款买房的人都有所紧张。那么，如果央行降息的话，个人房贷会怎么样呢？

首先，我们要了解一下基准利率？房贷利率？

目前国内，执行的是基准利率和市场利率的双轨制利率，以中国人民银行对国家商业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。而基准利率上下浮一定幅度就是购房者的个人房贷利率。

在我国，中国人民银行即央行，一般都是在每年的1月1日会根据年前的利率对基准利率做出相应的调整变动，当然也可能维持不变，具体要看对应的通知。

至少目前的房贷基准利率还是全国统一4.9%的基准利率，也就是说，只要这个4.9%的基准利率进行调整就会影响到正在还贷款的人的每月还款额。

如果央行降息之后，房贷利率如何变？

从以上我们得知，一旦发生基准利率变动或者调整，就会影响到个人房贷利率。具体是如何影响呢？我们通过举例说明一下:

比如说，小王原来的房贷利率是基准利率打9折，那么只要基准利率4.9%不变，无论现在的房贷利率上浮多少，都与小王无关，仍旧是基准利率打9折，即4.9%打9折。但是，如果基准利率下降到4.5%，那么小王的房贷利率就随之变为4.5%打9折，意味着每月还款额将减少。

总之，只要是央行降息，就必定会影响到个人房贷利率。但自从2015年以来，我国基准利率至今没有调整。

如果央行降息，那么个人房贷的月供就会跟着下降，这是由我国的银行业的贷款利率体制所决定的。

银行贷款利率体制

虽然房贷利率名义上有两种：固定利率和浮动利率。但是在现实生活中，固定利率基本属于绝迹（至少我工作这么多年，从未见过固定的房贷利率），在各家银行目前普遍执行的均为浮动利率。

对于浮动利率，在我们签订的住房按揭合同中，规定是如下的：贷款利率按照同期央行的基准利率上浮***。也就说我们的房贷取决于两点：一个是央行的基准利率，另一个是商业银行本身规定的浮动比例。无论哪个下降，我们的贷款利率都会跟着下降，月供金额也会随之下降。

举个例子：小明2019年1月15日，在银行办理了一笔住房按揭贷款100万元，等额本息还款方式，贷款利率为基准利率上浮30%，此时的基准利率为4.9%，那么小明的贷款利率为：4.9%*1.3=6.37%,这种情况下，小明的月供金额6235.43元。

假如2019年10月1日，央行将基准利率下调为4.7%，那么小明的贷款利率则变为4.7%*1.3=6.11%，次年起（即2020年1月1日，一般商业银行都是次年1月1日开始执行新标准），小明的月供金额就减少为6066.41元，每个月减少169.02元。

所以，央行降息，我们的月供金额就会跟着下降，反之则跟着上升。

降准

要说明的最近央行并没有降低基准利率的风声。2019年1月4日，央行宣布降准一个百分点，分别于1月15日执行降准0.5%，1月20日执行降准0.5%，这里的降准不是降低基准利率，而是降低存款准备金率，两者完全不是同一个概念。

那么什么是存款准备金利率？为了控制商业银行的流动性风险，央行规定银行对于吸收到的存款，必须按一定的比例交给央行保管，这个比率即为存款准备金率。如下图所示，当存款准备金率为10%的时候，小朋友在银行存入100元，银行就必须把10元交给央行保管。如果说央行降低存款准备金率，比如由10%降低为9%，那么银行就只需要缴纳9元给央行即可，这时候银行可贷的资金就增加了1元。

总结

综上所述：降低存款准备金率与降低基准利率是完全不同的两个概念。近期只有降低准备金率的消息，而没有降基准利率的消息，故而此次降准变动对我们的房贷还款金额没有任何影响。

因为我国贷款利率刚改革，所以得分两种情况去说——

第一种情况：2019年10月8日前已发放贷款和已签订合同但未发放贷款的

8月19日，央行开始了第一期LPR改革，从此我国利率双轨并一轨，房贷利率的调整再也不会牵扯到其他贷款利率。不过新的房贷利率将于10月8日起执行，而此前已发放贷款和已签订合同但未发放贷款的，按原合同约定执行。

所以已经拿到银行贷款和已签订合同的朋友要重点看看自己手上的合同，原合同上会有这么一段类似的重定价条款：

本合同项下的贷款利率：
按中国人民银行公布的同期、同档次贷款基准利率及浮动区间规定执行。本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档次的贷款基准利率的基础上 上浮/下浮 ____%。如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。

也就是说央行如果调整基准利率的话，那么你的月供就会相应地做出调整，一般会在次年1月1日才开始调整。如果央行降息那你的每个月的月供就会减少，所以很多人都会盼着央行降息。

但是，基准利率影响的不止是房贷利率还有其他各种贷款业务，可以说牵一发而动全身，所以央行会非常谨慎，不会轻易降息的，尤其是在稳楼市的当下，我国贷款基准利率自2015年以来就没有变过。

第二种情况：2019年10月8日申请贷款或签订合同的

为了能把房贷利率从贷款体系中抽离，更重要的是为了利率市场化，央行今年开始了LPR改革，而新的房贷利率=5年以上LPR+各省市加点+各金融机构加点

这个利率主要针对2019年10月8日开始申请贷款或签订合同的人，而在重定价条款上也会有所不同：可重定价的，但重定价周期要我们自己跟银行做约定，调整时间最短要1年后，也就是说，如果央行降息，这部分人最快也要1年后月供才会有所调整，而不像之前在次年的1月1日即会调整。

打个比方：假如10月8日你跟银行申请贷款，利率为4.85%，和银行约定的重定价周期为3年，那么接下来的3年利率都为4.85%。3年后银行会根据上一期的LPR和地方要求等来重新确定你的贷款利率。

此外，不管是第一种情况还是第二种情况，除了重定价利率，我们还有一个选择：固定利率，如果你选择的是固定利率，那么不管哪一种情况，不管央行上调还是下调基准利率/LPR，都不会影响你的月供，因为你在合同上已经选择了固定不变。