房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。

第一种情况是央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整

如果央行调整基准利率的话，那你的房贷也会跟着调整，比如你先前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%，实际的利率就是5.39%。

如果明年央行把基准利率下调到4.65%，那你的房贷也会跟着调整，当然调整的主要是基准利率，上浮10%的部分是不会调整的，调整之后，你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前调整时间点主要有三种方式：

一种是在每年的1月1号进行调整，比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率，那银行就会在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整。

一种是在合同月进行调整，比如你是在2016年9月签订的房贷合同，央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后，那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。

一种是次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2019年7月1日调整基准利率，那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整。

第二种情况，央行没有调整基准利率，但是银行银行自己的利率调整了，那你的房贷利率不会有影响。

银行贷款利率在签订的时候，一般都会有明确的合同规定，利率是以你签订合同当日银行基准利率为准，并进行上浮或者下浮，如果未来央行基准利率调整了，你的贷款利率才会跟着调整，如果未来央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。

比如你在办理房贷的时候在4.9%的基础上上浮10%，实际利率是5.39%，假如明年楼市表现不理想，银行房贷利率下浮，银行在基准利率基础上下浮20%，实际执行的利率就是3.92%，但是你也享受不到这个低利率，你还是继续按5.39%的利率还房贷。

先说答案：只要央行的基准利率不变，那么你的贷款利率就不会变化。

房贷利率

我们购房后，在银行办理按揭贷款时，签订的按揭合同上对于贷款利率的约定为：基准利率上浮**。基准利率是由央行（即中国人民银行）发布的，其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动，也就是说各商业银行仅有制定上下浮动的比例。

举例：比如你2016年3月1日，在建设银行办理了一笔住房按揭贷款，期限20年，贷款利率约定为基准利率上浮10%，该时点，央行发布的五年期及以上的贷款基准利率为4.9%，因此你这笔贷款的利率就为5.39%（4.9%*1.1）。

如果说后续央行未再调整过基准利率，那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了；如果说央行有调整基准利率，则你的利率也会变化，假设2018年12月20日，央行把五年期及以上的贷款基准利率调整为5%，那么2019年1月1日起，你的房贷利率就变为了5.5%（5%*1.1），同理如果下调你也跟着下调。

上浮比例

或许有人会说，那银行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，贷款利率约定为基准利率上浮10%即为5.39%，如果2018年10月份，建设银行根据市场情况，决定把房贷利率的上浮比例下调为5%，那么你的贷款利率会不会跟着变为：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告诉你，不会!银行的按揭贷款，一旦放款，上浮的比例即不再变化，不管后续放款行是提高上浮的比例还是下调上浮的比例，均与你无任何关系了。

注意事项

上浮比例的调整唯一的风险点在于，已签订按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日与建设银行签订按揭贷款合同，约定基准利率上浮10%，由于额度紧张的问题，建行迟迟未放款,2016年10月1日，因为市场情况，建行要求所有房贷利率最低上浮20%，这时候由于你的贷款尚未发放，银行极大的可能性会让你重签合同，把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款，反之，下调的话则不做改变。

总结

商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。

两种情况，一种是基准利率下调，那么你的以前的贷款利率会下调；另一种是非基准利率的下浮，那这和你以前的贷款利率没有关系。

1、基准利率的下调

房贷基准利率是央行给银行规定的做房贷业务的基本的利率，目前是4.9%，这是五年以上的期限的贷款利率，也是我们房贷中常用的期限，银行的房贷利率可以在央行规定的房贷基准利率之上做一定的浮动，浮动的上下限是30%，下浮30%就是常说的利率7折；上浮30%，就是上浮30%。

银行会根据当时房地产市场的销售情况在基准利率基础上进行浮动变化，如果房子不好卖，那么就下浮利率，如果房子很好卖，那么就上浮利率。

对于已经购房的人来说，只有基准利率的变化，你的以前的房贷利率才会跟着变化，如果基准利率不变，只是上浮、下浮的幅度在变化，这个对以前的房贷利率是没有影响的。

2、非基准利率的下调

比如最近的全国首套房利率在下调，这种下调就是非基准利率的下调，比如原来是上浮30%，现在改为上浮20%，那么综合来讲，对新的购房者利率是下浮的，这个时候的房贷利率是5.88%。

房贷利率的变化规律一般是，国家严控房地产的时候，就上浮房贷利率，甚至会定格上浮，也就是上浮30%，武汉就这么干的。如果是房子不好卖了，希望大家来买房子，那么就下浮，甚至9折利率、85折利率层出不穷，甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率，可以省去不少利息。

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房贷利率以10月8号进行分届，10月8号以前和10月8号以后是不一样的。10月8号以前是有基准利率的，所以我们的房贷利率是在基准利率的基础上进行上浮或者下浮，上下浮动在限度在基准利率的30%以内。10月8号以后是要实行房贷新政策，即LPR银行报价体系，房贷利率要在LPR的基础上进行加点，加点幅度要各省市实际情况来决定。

在10月8号以前贷款买房的，我们贷款利率是否下降要根据国家基准利率是否调整来决定的。第一：当基准利率下调时，我们以前的房贷利率是要进行下降调整的；当基准利率上调时，我们以前的房贷利率是要进行向上调整的。第二：当基准利率没有发生变化时，但在基准利率基础上，调整上下浮动百分比，比如基准利率是a，之前上浮30%，现在调整为上浮10%，那就相当于利率下调了（30%a-10%a），但是这只是针对当前贷款买房的利率，对于已经贷款的利率并没有什么影响。通常来说，基准利率是很少发生变化的。

在10月8号以后贷款买房的人，因为要实现贷款新政策LPR，并且LPR是每个月20号要进行一次报价调整，所以LPR每个月都会发生变化，而LPR就相当于10月8号之前的基准利率，那么我们贷款利率每个月就要根据LPR的变化而进行相应的调整，所以我们的房贷还款额度每个月是不一样的了。

朋友们好！房子的事，简称房事，牵动亿万人的心…买房，除了祖孙三代集资以外，主还要贷款！一欠就是一二十年…利息稍有变动可不是一个小数！明确讲：房贷利率是相对固定的！如果房贷利率下降，以前贷款的利率分两种情况处理！

首先，存贷款利率是，由央行统一制定的指导利率！而商业银行在这个基础上可以进行上下浮动！例如郑州可能在这个基础上上浮30%！而一些一线大城市，可能目前只上浮10%到15…！并且是经常变化的…

二，如果房屋贷款利率，是由商业银行自行上浮或下调了利率，那么，以前购房朋友，的贷款利率，会保持原有水平！

三，如果央行，统一调整，例如下调了房贷利率，那么以前购房的朋友房贷利率也会随之调整！

提示：房贷分为浮动和固定利率！通常朋友们所签的多为浮动利率！如果央行调整是要随之变化的！但通常不会立即变化，而是找一个时间节点，例如年初年末或者满一整年度等等！如果是签的固定利率！则利率，则利率固定不受调息影响！

目前来看，房贷利率有松动的迹象！特别是一些一线大城市…但也有一些城市保持在上浮30%的高位…

如果房贷利率下降，那么之后的还款也会跟着下降，但仅限于基准利率部分，要是上下浮部分变动，并不会改变。房贷利率近期确实存在着松动，但是并非是基准利率的松动，而是上下浮比例的浮动。通常我们见到的银行贷款利率是针对贷款人的贷款利率，而对于房产贷款还存在一个上下浮动的比例，这个比例能够有效的调节对于房地产供需之间的关系。

一、基准利率与浮动比例，对于房地产贷款的影响。

房产贷款按揭时会与银行签订一份合同，而这份合同会如何呢？这份合同中会标明贷款利率的细则部分。而对于基准利率与浮动比例之间是存在着不同的，基准利率要是央行存在调整，那么合同内的计算公式中的基准利率就会发生变化，如果以前是5%，没有上下浮比例的附加，之后调整为4%，那么之后执行的还款利率就为4%。那要是以前基准利率为5%，上浮20%，也就是6%，之后基准利率调整为4%呢？那么还款利率就为4.8%，下浮也会是一个道理。

所以，基准利率的变化会对于现在的执行利率才会产生变化，要仅仅是房贷利率的浮动比例发生了变化，并不会影响之后的房贷利率，仍旧是按照合同签订时的浮动比例执行。

二、以前的贷款利率，还都还了，只能是计算之后没有还完的部分。

以前的房贷是按照以前的房贷利率进行的偿还，只不过之后的房贷利率发生了变化，所以之后未偿还的就使用之后的房贷利率水平进行偿还。这就是本金在偿还过程中的利率水平不一样所引起的，原来的房贷利率高，所以你需要还的利息也就高，但是之后呢？房贷利率下降了，那么未偿还部分的计价利息也就会变低一些。这与之前的已还款部分，没有任何的影响。

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随着房价的上涨贷款额度的提高，房贷利率对于月供的影响也变得越来越大。房贷利率的下降也是购房者共同的意愿。但是房贷利率的变化往往是几年时间才会调整一次。因此当贷款之后房贷利率才下降了是不是就没办法调整利率了呢？

浮动利率可以改变利率

浮动利率是在贷款合同签订时约定的，意思就是说贷款利率不固定，跟随基准利率的变化而变化。基准利率上调贷款利率就上调，基准利率下降贷款利率就下降。所以说房贷利率只要下降签订了浮动利率贷款合同的购房者月供也会下降了。只不过基准利率的时代即将过去，取而代之的是基础利率。

重定利率可以改变利率

在10月8日以后基准利率将被基础利率LPR代替，LPR每个月都会根据报价银行的平均报价作为基础。也就是说今后的贷款利率变化会更加频繁，贷款利率降低的概率也会更大。在10月8日之后银行与贷款人可以根据情况签订贷款合同期内的贷款利率重定的期限。重定期最短为一年，最长为合同期限。也就是说最短每一年都可以按照新的LPR基础利率来核算贷款利率，而依据就是重定期到后最近一个月的LPR。只不过重定期到后的LPR究竟是增长了还是下降了就没人知道了。

所以说，房贷利率下降之后只要签订了浮动利率和重定利率合同的贷款利率都会随之降低。只不过这两种方式当中贷款人都无法选择利率。只能根据基准利和基础变化被动调整利率，如果利率下降就落得实惠，如果利率上浮就增加负担了。

能问出这种问题，说明没有认真翻贷款合同。不管是哪个银行的房贷，这些规定都会明确写在合同里，作为合同必不可少的条款。

首先可以明确的是，房贷利率是会随着央行公布的基准利率进行动太调整。那种在整个30年贷款周期内不调整利率的情况基本是不存在的。银行不傻，搞金融的人哪有傻的？

对银行来说，最保险的方式就是随时调整利率水平。一般情况下，利率调整周期可以分为两种：

一是在央行公布利率调整的次月进行调整。

二是在央行公布利率调整的次年进行调整。

不同银行调整时间不同，所以想知道自己房贷利率什么时候调，回去翻翻贷款合同，认真阅读一下条款是最合适的，否则其他任何人也不会知道你的实际情况。

当利率下降的时候， 很多人都希望自己贷款利率能在次月就下调。相反，当利率上升的时候，大家又都希望自己的利率等到下年再开始调整。这是占便宜的心理在做怪。实际上在这方面我们与银行没有任何议价空间，基本上都是银行提供的格式合同，我们能做的就是填空，利率什么时候调完全说了不算。

银行首先是个赢利机构，而房贷又是他们的优质资产，所以显然不会让我们占到什么便宜的。所以在这方面，我们只要知道房贷利率会随着央行调整而调整就行了，至于什么时候调整，其实可以不用关心，因为关心也没用。

房贷利率多为浮动利率，月供金额是否变化取决于央行贷款基准利率是否变化。

在七八年前，五年期以上贷款基准利率较高，因此在买房时贷款利率往往会有折扣，有八折，还有下限七折。如今风向已变，更多是利率上浮10%左右。

一般来说，只要贷款基准利率发生变化，多数房贷月供会在下一年1月1日起发生变化。

银行不炒房，但是炒房资金大多来自于银行。房价上涨，银行是最受益的群体之一。

正是由于银行资金源源不断进入房地产市场，对房价上涨起到了推波助澜作用，才使得越来越多的人加入炒房大军。毕竟，炒房投入低，风险小，回报高，可比做实业健康稳妥多了。

对于银行来说，房贷是优质贷款，坏账率低，收益稳定，风险小，因此在发放住房贷款上不遗余力。当消费者购房热情高涨时，银行就会摆出身价，扭捏作态，价高者得，提高利率。当消费者购房热情减退，银行往往又会搔首弄姿，臊眉耷眼，给出更低的折扣利率，吸引消费者投怀送抱。

房贷利率变化，一方面受宏观政策影响，另一方面则是根据市场变化进行调整。

十次危机，九次地产。当地产过热时，经济就容易出现问题，过高的债务累积下，很容易出现大量银行坏账。为了降低炒房热度，限购限售就成为重要选择。银行也会根据市场变化调整贷款利率，在基准利率上有所上浮，二套房上浮比例更高。

对于银行自主上浮或者给出折扣利率，今后继续上浮或者调低上浮比例，这种情况下贷款人的贷款利息是不会发生变化的，月供自然也不会变。

对于基准利率调整，银行就会重新把未还贷款按照剩余时间重新计算利息，多数会在下一年1月1日起执行新利率，基准利率上调则月供增加，下降则月供减少。

等额本息是占比最多的贷款方式，前期还的以利息为主，比等额本金的利息要多。公积金贷款利率比商贷低的多，基准利率只有3.20%，因此使用公积金贷款或者组合商业贷款能够减少月供。如果可以选择的话，提前还款时缩短贷款年限能够比减少月还款额省更多利息。

就当下而言，贷款基准利率属于历史较低水平，但是房价正处于历史高位，贷款总额高，远超普通人收入能够承受的限度，因此并不是买房的好时机。如果家庭收入30%不足以支付月供，那么在房贷利率进一步上升后有可能出现家庭债务问题。工作稳定才是收入稳定的基础，现在除了某些职业还是铁饭碗，多数人的饭碗都没那么牢靠。

　　房贷利率是基于基准利率进行上浮或下折的利率，类同于商业银行的存款利率，与央行存款基准利率存在一定的差异。比如一年期的央行基准利率为1.5%，工商银行官网公布利率为1.75%，那么则是基于基准利率上浮1.75%/1.5%-1=16.67%。

　　贷款利率也一样，它是基于央行贷款基准利率上下浮动的结果。比如贷款期限为5年，基准利率为4.75%（1年到5年都为该基准利率）；贷款期限5年以上，基准利率为4.9%。如果上浮20%，5年期贷款利率为4.75%*120%=5.7%；5年以上贷款利率为4.9%*120%=5.88%。

　　其中基准利率（包括存款和贷款）会随着我国经济发展水平进行调整，而20%的上浮永远保持不变，即是说这20%的上浮所带来的利润银行是锁定的。

　　那么显而易见，这里就存在两种情况：

　　一、央行基准利率进行调整，贷款利率也跟随调整。比如房贷一般为5年以上的贷款，基准利率为4.9%，上浮20%为5.88%。当5年以上贷款基准利率下调到4.5%，那么其房贷利率就是4.5%*120%=5.4%。当然了，基准利率上调也是一样的计算方法。

　　也就是说，用房贷计算器计算出来的月供，它不是实际确切要还的数目（具有假设前提，假设基准利率不变的情况下，计算出来的数目才是月供确切的数目），这个数目会随基准利率变化而变化。

　　例如房贷100万，商业贷款上浮20%，分10年还，还款方式为等额本金还款，那么今年的每期还款金额=每期还款本金+每期还款利息=100万/10/12+每期剩余本金*4.9%*120%/12。假设已还的10期，那么第11期的还款金额=100万/10/12+（100万-100万/10/12*10）*4.9%*120%/12=12825元，如上图。

　　假设今年的基准利率调整为4.5%,那么一般（具体看合同规定情况）是明年1月1日起实施，即明年的1月1日起贷款利率将会是5.4%。再假设已经还了10期，明年开始为11期，那么11期的还款金额=100万/10/12+（100万-100万/10/12*10）*4.5%*120%/12=12458.33元，比原先要少还366.67元。

　　二、商业银行调整上浮比例，对原有的房贷不产生影响，只影响新的贷款用户。商业银行基于经营的需要，它会不断的调整存贷之间的上浮比例，即存贷款利率发生变化，那么它只影响新的存贷用户。

　　比如你存三年期的银行存款，那么这三年存款利率是固定的，不会因商业银行调整存款利率而发生改变。贷款也一样，你在贷款的那一刻起，上浮比例就已经确定（房贷一般采用浮动利率，基于基准利率上下波动），不会随商业银行上浮比例的调整而调速。

　　因此，题文中的贷款利率下降是指央行基准利率调整还是商业银行上浮比例的调整？前者会跟随央行基准利率调整而调整，后者不会随商业银行上浮比例调整而调整。