说买房可以保值或增值的都是忽略相对应的风险而言的，投资最忌讳的是将过去当未来，如以过去二三十年房价一直高歌猛进来判断未来二三十年依旧高歌猛进，那是极其无意义的，过去与未来没有直接的关系。

　　人们都说黄金保值，甚至增值，那是对2000年到2011年之段时间而言的，因为黄金价格从250美元/盎司涨到1900美元/盎司。然而在2011年买入的大妈呢？如今六七年过去仍然深套中，不能解套。这六七年来黄金价格一直徘徊在1100美元/盎司到1400美元/盎司之间，而投资其他理财产品呢？比如银行理财起码每年5%的收益，可以在通货膨胀中起到保值的作用。

　　同理，物价上涨不一定代表房价一定要上涨，毕竟以前房价涨幅远高于物价上涨。而如今特别是房价处于高位的同时，房价调控趋严，房价的高增长可持续吗？如持续每年平均增长10%，那这泡沫更容易破灭，一旦破灭更加惨不忍睹。

　　即使未来房价不跌，但只要像黄金一样处于盘整，那对于投资房产的投资者来说都惨不忍睹，因为投资其他理财产品起码可以在通货膨胀中保值。而房价处于盘整，那么即是价格没有多大的变化，相对于通货膨胀是在贬值，而不是保值或增值。

　　如今投资房价，风险大于收益。

　　如果是自住，那么房子就是个消费品，因为房子存在一个折旧现象，在同一区域新房总比旧房贵。你总不能说卖掉深圳关内的房子，去关外买一套吧？这种所谓的赚钱是毫无意义的，那还不如到老家买房呢！而你如是在深圳关内上班，你付出的交通费用和时间难道就不是金钱了？

　　而至于是否是全款，这跟贬值没有关系，取决于自身的投资理财能力。比如你的房款利率是4.9%（如今基本不可能了，一般都有上浮现象），而你投资理财收益能达到5%，那就非常没有必要进行全款支付了。而如果只知道存在银行，且还是存一年期的（房贷是二三十年啊！），那么付全款显然比拿到1.5%左右的银行存款利率要好。

　　钱贬值与否与是否是现金形式存放没有关系，这要看你自身的投资理财能力，投资收益等于通货膨胀率（近30年来的平均通货膨胀率在4.6%左右），那么现金同样保值；而投资收益高于通货膨胀率，现金也就增值。

　　同理，拥有固定资产也不一定保值，只是资产存在形式不同罢了，比如房价不涨不跌处于盘整，那相对于通货膨胀来说就是贬值。

货币代表着国家信用，超发则信用降低，所以人民币国际化大背景下，今后货币超发的力度会大幅降低，相应贬值的程度会有所下降。

财智成功看到的未来是这样的：

1、经济会有一个下行周期，会持续十年至二十年之久；

2、房地产市场三年内普遍会有30%以上的降幅，并且有价无市；

3、一线城市人才会向二三线城市流动，一线城市住房空置率上升，租金难以上涨；

4、十年内，现金会更加值钱，会有低价购置资产的机会；

5、80%以上的购房者，将没有出售房产的机会，因为找不到有实力的接盘侠。

现在租售同权已经开始实施，所以买房的必要性大幅降低。在这种情况下，财智成功不建议大家高位接盘，即使你有能力当接盘侠。

既然你是准备在一二线城市购买小户型，显然是投资性住房，而不是刚需。

既然是投资，就必须分析投资回报率。

前面已经说了，绝大多数人是没有机会再出售房产牟利的，即使价格再高，所以就不用指望炒房赚钱了。买了你就只能自住或出租，想卖没门。

那么租金来看看，500万元的房子，一年租金达不到10万元，也就是2%都达不到。要知道现在银行大额存单达到4.2%的利率不难，三年期。

你拿着钱，存成大额存单，可以租两套同样户型，同等面积的。随时可以不租，随时可以拿着钱投资任何项目，为什么非要去买房呢？

如果依然坚持买房，那就全款吧，起码你理财很难稳定得到超过房贷利率的收益。

且买且珍惜。

如果您认可我的观点，敬请点赞或评论让我知道，我会尽力回复。

全款购房，你傻啊！

既然是在钱贬值的高预期下，优质房产无疑是抗通胀的完美投资品。

如果你有能力全款购房，当地又属于人口净流入城市，那么你可以把全款的资金拿来再购一套。

就拿国内的一线房产来说，早在上个世纪80年代末（如下图），北京的房屋均价为1750元/平方，而今2017年北京房屋均价67951元/平方，足足上涨了38倍，折算成年化收益为14.5%。

仅仅是因为房价涨得特别突出吗？

我们看看平均工资的对比，当时的平均工资为221元/月，如今的北京的平均工资为9942元/月，足足上涨了近45倍，折算成年化收益为15.2%，超过房价涨幅。

我们再来看看广义M2的数据：1990年广义货币供应量为1.53万亿，2017年为167.7万亿，足足上涨了109倍，折算成年化收益为19%，远超房价涨幅。

这也就是说，即使这27年来，你有幸买了北京的房子，也没有赶上货币贬值的速度，你的财富还是在不知不觉中缩水了。

这种已经是非常好的情况，假设这些年，你没有其它的投资途径，每年能保证6%的年化收益率，那么27年后的今天，你的货币才增长了4.82倍，财富基本等于人间蒸发。

而我们目前的房贷年化利率才多少呢？基准贷款利率4.9%，也就是说借款100万，分30年还清，本金+贷款利息才206万，即使在2017年M2增速仅仅8.2%的情况下，房贷利率也是远远低于货币贬值的速度。

房贷可能是我们普通人能向银行获得的为数不多的低息贷款，一定要好好珍惜，千万别全款买房。

在货币加速贬值的背景下，买房更需要量力而行，看看自己的钱包到底可不可以承受高居不下的房价。假如自己拥有500万元，拿1、200万全款买房，以此实现资产保值增值，还是可以的，对于投资者来说，一方面可以全款买回来进行资产保值增值；另一方面可以把房子出租出去，获取一定比例的租金回报率。至于其余300万元，则可以用作灵活理财，提升资金流动性。此外，如果属于供房者，则需要谨慎考虑了。究其原因，一方面在于目前房贷成本不断攀升，供房还贷的成本压力持续上涨；另一方面则在于目前房价并不便宜，而一旦房价出现下跌，那么可能就会吃亏了，与全款购房相比，贷款供房更需要考虑到贷款成本、还款需求以及还款压力等因素，同时更需要关注到未来房价的运行趋势，这也将会影响到未来个人生活幸福感。

一般情况下，货币面临贬值的大背景下，买房肯定是应对贬值不可或缺的重要手段。毕竟，房子作为实物资产，且是居民必备的实物资产，物价上涨了，房价自然而然也会上涨。买了房子以后，也就能够应对货币贬值了。

需要注意的是，目前的房价，已经处于比较高的水平，继续快速上涨的内在动力并不强，加上“房住不炒”要求的明确提出，通过炒房拉高房价的因素也在不断被约束和限制，房价已经逐步趋向平稳。纵然不会出现下跌，也很难起到保值增值作用。所以，指望买房保值，甚至增值，还是有一定风险的。风险就来自于目前的房价太高，可能带来的收益没有很强烈的预期。

另一个需要考虑的问题是，如果手持现金者，是一位有经营头脑的人，善于经营，也很会赚钱。那么，要不要把钱放在固定资产上就值得思考了。毕竟，投资的回报率肯定要比等待房价上涨高不少。所以，是否全款买房，还要看不同人采用什么方式对待手中的钱了！

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买房必看：你不知道的购房技巧！

买房对于很多人来说是一件痛并快乐的事儿。因此，在费心费力的买房过程中，买房者都希望辛苦奔波半天可以购买到称心如意的好房子。下面就给大家分享分享过来人的买房经验，总结一下技巧，希望各位在买房时可以用来参考，争取帮到诸位!

一、不一定非要购买新房

有些年轻置业者执着于买新房，选择买新房，固然是好，可新房合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，要么位置不合适，而且大多是期房不能马上入住。况且新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。但是购买二手房也需要特别注意的是：二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，产权过户问题比较麻烦，找中介也比较担心。而且二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。

二、购买十万平方米左右的楼盘

??选择楼盘时，了解一下楼盘总规模。楼盘体量小，整体入住的人口数量有限，周围很难有大型商业配套入驻，一般生活配套都是依赖于周边其它小区、街道的配套或者较远繁华区的配套，生活的便利度还是会受到影响的。大体量楼盘一般分多期开发，一期的施工周期为2—3年，而且后期施工周期长，一期已经交房入住，二期、三期还在建设施工，早期业主受到的噪音污染绝对会大大的降低生活质量。同时，规模大，空间大，人口多，社区生活和环境很容易变得杂乱无章，导致管理失控。原本高品质的生活追求实现起来也会变得困难很多。所以购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

三、确定5公里生活圈

针对有能力者，可以考虑在出行上，公交、地铁等交通是否便利;在生活上，物业、学校、公园、大型购物商场等配套是否齐全。

四、争取花少量的钱买到好房

一般来说配套越少，房价就越低、所以买第一套房时，最好考虑的周边配套不要太丰富，能满足基本生活需求就行，如有一两家大超市、附近有菜市、交通宽敞就行，基本满足这三个条件就可以了，这样的配套能够为你买房拉低一部分的价钱，如果后期想要改善生活，周边有更多娱乐设置，则可以考虑把房子转手，再买个大户型。

五、先定地段再选户型

先定地段再选户型，如果是小两口，还关系到以后孩子的入学问题。所以说，在自身经济条件允许的情况下，在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大户型的房子。

六、户型的选择

仅凭单一户型图，无法清楚知晓公共空间的分布，需要看整个楼层的布局图。这样有利于：1，观察目标户型位置是否合理;2，便于更快对比出最优户型。

A、采光：首要看朝向和窗户，是否朝南，窗户有没有被遮挡的。

B、通风：南北通透相对两面，采光通风较好;相邻两面：采光通透次之;全是一面，采光通透最差。

C、户型：户型方正优先选择，房子整体利用率高，拐角会占用实际的居住面积，

D、公摊：多层楼楼梯，90%以上建议购买,85%以上是正常,85%以建议不要购买。9~19层左右电梯楼，85%算是合理建议购买。20~33层左右电梯楼，77%算是合理建议购买。

E、楼层：根据自身需求，家有老人小孩、恐高者建议选择底层，如果是年轻着建议选择高层。

七、贷款或是全款哪个更省钱

在购买房屋时，一定要根据当时的银行政策来选择是否贷款，在哪家银行贷款。银行利率下降则适宜贷款，反之则适宜全款。

八、组团买房

如果有亲戚朋友也需要买房的，大家可以商量一下一起，毕竟团体购房比单个购房拿到的优惠要多，而且还能够互相交流，防止入坑。

九、多对比，房源总价预算要合理

受片区的地段和房龄影响，二手房在各个片区的总价也会不同，但通常每种房型都有标准价，多了解一下参考价格，这样也可以做一个对比参考，具体价格由房子的地 段、物业和电梯房、楼梯房来定，这些方面好坏对价位有一个上下的浮动，对于购房者而言，在买房之前，一定要对自己能够承受的经济实力进行一个适度评估，按照这样的标准去制定购房预算，这样就可以合理控制购房开支。

十、购买错层房型最好以东西向错

有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。

以上内容，就是二哥通过众多朋友的买房经验总结出来的，现在拿出来给大家分享，如果你也总结了更多好的的购房技巧，也可留言二哥，欢迎分享，大家一起探讨。

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全款（不加杠杆），贷款（加3.3倍杠杆，4.9%基准利率），以下计算结果四舍五入，不考虑各种税费，只看纸面财富的增长。

情况一：100w房子，如果房价一年后涨幅3.4%变成103.4w。贷款用户：付30w，收益3.4w-利息3.4w=0w，即30w年化0%。全款用户：付100w，收益3.4w，年化3.4%。

情况二：100w房子，如果房价一年后涨幅14%（过去十年平均涨幅）变成114w。贷款用户：付30w，收益14w-利息3.4w=10.6w，即30w年化35%，全民炒房吧，发财啦！！！全款用户：付100w，收益14w，年化14%。

情况三：100w房子，如果房价一年后跌幅3.4%变成96.6w。贷款用户：付30w，亏3.6w+利息3.4w=亏7w，即30w年化-23%。全款用户：付100w，亏3.4w，年化-3.4%。

情况三：100w房子，如果房价一年后跌幅26.6%变成73.4w。贷款用户：付30w，亏26.6w+利息3.4w=亏30w，即30w年化-100%，爆仓了兄弟！全款用户：付100w，亏26.6w，年化-26.6%。

杠杆是个好东西，但是不要盲目自信！特别是赌球的、炒股的，这几天各种爆冷、股市跌到2800多点，天台有点挤。

最后，房价最好的涨幅应该是每年5%，请看！

理想情况：100w房子，如果房价一年后涨幅5%变成105w。贷款用户：付30w，收益5w-利息3.4w=1.6w，即30w年化5.3%。全款用户：付100w，收益5w，年化5%。OK，大家半斤八两，也别投机买房了，好好干实业，社会和谐稳定，经济欣欣向荣！

谢谢邀请。全款购房从目前来看很不合适，也很不划算，只要数学不是体育老师教出来基本上就能简单的算出来。这是一道数字题，先看房贷利率吧，现在大多数城市的房贷利率都是上浮的，上浮后的年息约是5.1%左右，假如买房需要贷款是100万计算，一年需要支付银行利率51000元。如果是手中有100万不用于购房款，而是存在银行呢？三年定存利率是5.5%，年息是55000元，支付房贷利息51000元后，息差是4000元。假如是五年大额(50万起)定存，我见过最高的x润银行年息约是11.5%，那么100万存款一年的利息收入约是11.5万，支付房贷利息51000元后，息差是6.4万元。就是说现在只要是存大额定期存款三年以上的，利息收入远高于房贷利息，就是自己多赚钱了。房贷利率和大额定存利率全国各地可能有所差异，最简单的办法就是多去几家银行咨询一下，只要是大额定期存款利率高于房贷利率，就说明全款买房不如按揭贷款买房。当大额定存利率低于房贷利率时，全款买房才合适。

你这问题问的。你自己都说清楚了。

钱越来越不值钱，要对抗这种趋势只有一种方式，就是赚钱的速度跑赢贬值的速度。

最有效的方法当然是找到一种持续上涨的投资品，然后买入它。这还不够，还要杠杆买入，也就是全款得不要，贷款得要。借别人的钱买入商品房，钱的成本比房子增值部分要低，那就是赚。

原本你只有100万，全款买入一套房，现在你100万拆分成50万+50万，买入两套市值100万的房子。以房价增值10%计算，肯定是后者更赚的。

但是话又说回来，以上是理论上的，现实情况不一定如此。这几年不比原来了。

要考虑到以下风险：

1、房价能不能涨到预期程度，风险与收益是成正比的，贷款买房，贷款压力是确定的，房价走势却是不确定的。

2、如果遇到问题能不能及时套现。这个就是流动性风险。已经有不少城市限售了，现在很多三线城市也在酝酿限售，这些城市限售，风险比一二线城市大太多了。最后一波行情了，一旦限售，就是真的凉凉了。

3、想赚钱，想贷款买房，优先新房，二手房周期会比较长，涨幅会比较慢。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

我给你一个建议。M2创新高，货币贬值是大概率事件。作为老百姓而言，手上有现金，若投资，总体上讲无非三个渠道，房市，股市，银行理财。银行理财较安全稳妥，但若没有十个点左右的收益肯定抵不住货币贬值。尽管你金钱数量在增加，但实际购买力逐步在下降。股市风险较高，是博弈场，作为普通人，小尝可以，不举入场还是要慎重，输多赢少，莫说收益，本金都不一定保得住。

唯有购房这条路是值得考虑的。现在看来，楼市普涨躺赢的时代已经过去了，但机会仍有。具备如下条件，第一，国家中心城市或新一线城市或省会城市（北上广深除外）的中心城区，第二，大开发商开发，小区环境优美安静，品牌物业，人车分流，小区500米内有地铁，生活方便。第三，房型方正，空气对流，大小适宜（小三房为宜）。若碰到这样的房子果断出手，增值可期。

至于购买方式，建议加小扛杆而不用全款，比如首付七，八成，贷款二，三成，这样压力不大，进退有余。