为什么现在大佬们开始抛弃地产行业？

为什么大佬们开始抛弃房地产行业？这个说法不准确，有抛的大佬，就有接盘的大佬。应该分三个角度来分析：为什么有的国际大佬抛弃中国物业；为什么有的中国大佬抛弃房地产行业；而有的大佬则进一步规模化和精细化。

（0）先介绍一个背景，我们要知道经济周期中有个建筑业周期，也叫库兹涅茨周期。说的是一个社会的住宅房屋建筑量会呈现15-20年为周期的往复波动。中国过去三年恰好是建筑业周期的绝对顶峰。2014-2016年中国全社会住宅建筑竣工量分别是28.63亿平米、28.4亿平米、28.4亿平米。已经连续三年不增长了。如果看开工量，顶峰已经显然成为历史。中国人口不到14亿人口，按照过去三年的住宅竣工量，人均每年超过2平米，如果住宅按70年使用周期计算，长此以往，完全不考虑增长，中国人均住宅面积会达到140平米。可能吗？显然，建筑业的年度竣工量，至少要萎缩50%。

（1）为什么李嘉诚为代表的大佬抛弃中国的地产物业呢？正是基于上述原因，可以预判中国房价已经也处于顶部。房价的顶部一般比建筑量顶部滞后三年。你会说李嘉诚们亏了，为啥不等2016年底2017年初最高价出手呢？那么大的买卖，卖不到最顶部的，2016年初以来把大量房子套现的，都是高手。

（2）为什么王健林等人抛弃房地产业？为什么有的房地产大佬抛售产业？原因不是李嘉诚那么简单。王健林的大多数物业是属于经营效益欠佳的，尤其是商业，商业频效不高。过去快速涨价期，没有压力。一旦房子涨价慢了，甚至不涨了，低质量的经营就有问题了。这时候，他就需要其他能够更好运营这些商业地产的人来接手。数量型扩张的地产大佬在逃离，质量经营型的来了。所以万科没逃，因为万科品质好。

（3）有的地产大佬进一步规模化和精细化。商业做精品，酒店做精品，住宅也做精品。精品的租金收益率高，所以今后会有更多地产大佬持有地产物业。住宅领域的长租公寓，也将是做精品者才能胜出。

时间行至年中，地产行业的大佬们不时上演逃离大片：王石被迫辞去万科董事长、王健林600多亿转让文创旅游和酒店等地产项目、潘石屹抛售各地办公楼套现……追溯到去年三季度，柳传志就选择了和房地产分手，联想将旗下房地产业务融科智地以138亿元卖给融创中国，彻底退出房地产行业。

这些具有标杆影响力的大佬，虽然放弃地产各有各的算盘，但大方向是一致的，那就是对拿地盖楼卖房的传统重资产模式不再看好，不再看好这一模式的前景。否则，以多位大佬久经沙场的商业经验，怎么会把那些盈利前景看好的项目卖掉？

资本是逐利的，如果一个行业进入平稳期或者下降期，资本离场是肯定的；或者，出现别的行业，未来收益增长情况能够能够超过房地产行业，也会吸引资本进行布局。

现在，享受了十几年黄金时期的房地产行业迎来了这样一个局面，从去年10月到今年3、4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷、限售，预示着房地产行业进入新一轮的调控周期。历史经验表明，每一轮市场调整期都将有一批房企退出房地产市场，行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

眼下，房产流动性大大降低，炒房成本大大提高，部分房价过高和房价涨幅过快的城市出现价格下跌，最后集中表现出来，就是房地产总体价格越来越高，房地产公司盈利越来越薄，换言之，房地产行业暴利，或者是高利润的时代，已经一去不返了。接下来，房地产行业的发展模式仍面临诸多挑战。

譬如万达选择卖掉手里的地产项目，转而做轻资产运营，其目标是就是彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。王健林表示，房地产高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产。

“轻资产”模式，主要是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。也能在资本市场带来更大的想象空间和更高的估值，这也是资本的逐利性决定的。

你好，嗨住租房来回答这个问题。

李嘉诚出售将其在大陆和香港的资产，已达1500亿港元；联想将旗下房地产业务融科智地以138亿元卖给融创中国，彻底退出房地产行业；王健林600多亿转让文创旅游和酒店等地产项目；潘石屹已经套现了236亿元人民币的现金，SOHO静安广场、SOHO海伦广场、凌空SOHO、上海外滩金融中心、SOHO世纪广场等悉数抛售套现……这些“标杆性”的资本大佬纷纷选择了房地产“分手”，到底是为何？

上层建筑方面的调控

房地产开发都是利用杠杆原理的高手，通过土地抵押到银行贷款，或者通过其他渠道直接融到资金。简单的说，也就是用1亿元的本金，做到10亿，甚至上百亿的生意。这种高杠杆运转的套路，是中国房地产企业的普遍现象。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

这种高负债除了会给企业带来巨大风险之外，也会给整个金融系统带来风险。所以国家对房地产企业负债的清理整顿，前几年就开始了。银行全面收紧融资，房地产告别高杠杆时代。

人们思想的转变

共享经济是人们思想转变的一个重要体现。潘石屹在解释房地产发达原因时，曾说过么一句话：因为人有一个拥有的欲望，要有一个房产证，要有房子的钥匙，要有一个房产的本。正是因为人拥有的欲望促成了房价不断上涨。

但是，在人工智能、互联网时代，很多年轻人的思想已经有了根本性的转变，特别是共享经济的普及，让越来越多的人意识到，使用比拥有更重要，分享比使用更重要。

这种思想体现在房地产上，就是公租房、共有产权房以及整个租房市场的出现、推广和普及。每个人拥有房产证的欲望降下来了，房价也很难有持续的走高。

当然，这些大佬放弃放弃地产也在各自发展的需求，也各有各的算盘。但他们的大方向是一致的，那就是对拿地盖楼卖房的传统重资产模式不再看好，不再看好这一模式的前景。连这些大佬们都在慎重对待房地产行业的发展，作为普通老百姓，更是要慎之又慎。事实上，随着租房市场的发展与完善，租房也不失在大城市里生活的一个很好的选择。下载嗨住APP，全城房源一网打尽，可以根据自己的需求选择户型、位置、环境、价位等，从公寓到豪宅，都能让你租到满意的房子。

抛弃这个词过于煽情，并不完全准确。有需求就会产生供给。当这个市场供给高度饱和的时候，卖方的获利水平就会降低，或者当政府强力通过行政手段进行干预的时候，卖方的经营成本（经营难度或经营门槛）增加，一些地产商就会有选择性地撤离这个行业。

我们从供给侧来考察中国目前的房地产市场。虽然房地产市场也是由买卖方组成、遵循基本市场经济规律的市场。但是房子这样的大件商品与其他商品大不一样，房地产这个行业也与其他行业也有很大的不同。可以说，存在较多的非市场因素，政策权重因素较大。

第一，房地产行业与地方政府息息相关。对地方政府来说，土地一直是地方政府财政的重要收入来源，所以，从地方政府的角度来说，并不希望房地产行业过度低迷。另外，开发商与政府以及银行有着直接的关系，一个房地产开发公司倒闭或破产，会影响很多利益相关方。

第二，房地产关联到国家上下游的众多产业。过去20多年来，不管人们是否面对承认，房地产就是我国的支柱产业，它带动着整个上游的钢材、水泥、建材、能源等各个行业发连动发展。同时，对购房者来说，如果是刚需消费需求，买了房子之后还会产生一大笔关联消费，比如装修、家电、家具等等。可谓牵一发而动全身。

第三，从中央政府的角度来看。更希望看到的是房地产行业的稳健发展。房价太高了，老百姓买不起，社会不会安定，房地产这种资产的配置不合理。但是，中央政府更不希望房地产行业出现大的波动，比如说开发商跑路、破产等等。尤其是目前中国居民的主要财富都集中在房地产这个资金池里面，房价大跌会带来居民的财富损失。所以，在当前房地产的关键结点，管理层一再通过行政命令进行限购、限贷、限售，暂时“冻住”房地产市场，让泡沫消化一下。

这些年来，房地产行业暴利，几乎稍有实力的企业都会涉足房地产。住宅楼盘开发狂飙突进，有的开发商手里囤积的土地甚至十多年都消化不完，房子的供给量远远高于一个城市的城市化发展水平，出现了很多的空城和鬼城。炒房客手里握着大量的房源，但是往往有价无市，真正能够转化为消费行为的刚性需求严重不足。

十九大报告中，领导再一次强调，房子是用来住的，而不是用来炒的。很明显，这是高层的信号和决心，会进一步打击投机性的炒房和购房。

前面所说，任何一种商品价格，取决于它的供给量。但是，在一座城市，房子的实际成交价格很大程度上会取决于有多少人想要买房，也就是大家的预期和行为。无论是投资性需求还是刚性需求，大家如果预期觉得房价还会涨，就会买，房价在短期也就真的会涨。

从中长期来看，很多将房子用来投资的人群，最终还是需要将手上的房子出售，卖给真正的刚需消费者。真正的刚需才能决定房子最终的实际成交价格。

所以从中长期来看，一个城市真正的房价，取决于有多少刚需消费者。那么，这个城市的刚需消费者来自哪里呢？

当地本来的土著人群，对房子的需求不会特别大，外来人口会是主力军。而一座城市有多少外来人口，而且是相对高端买得起房子的外来人口，取决于这座城市的经济发展水平、收入水平，对人口的吸引力如何。如果房价水平太高，生活质量严重下降，新生的外来人口纷纷撤离，对房产的刚需消费会进一步下降。

综上所述，在目前中国的房地产供给市场高度饱和，刚需消费并没有大幅度的增加，中央政府严厉打击炒房行为这三大关键因素的作用之下，未来较长一段时期，整体房价进一步上涨的空间较为有限。

说句大实话，房地产的天真的是要变了！所以，这这种背景之下，地产商的利润空间会进一步收缩到合理的水平。部分中小开发商会撤出或转型。甚至连华人首富李嘉诚也开始抛售内地物业，万达出售大量重资产转型，所有才有了“大佬们抛弃地产行业”的说法。

我并不认为大佬们是抛弃地产业，而是套现。要去做其他事需要庞大的资金，而他手头能尽快套现且保值出来只有地产界！就像之前的香港首富一样去英国投资，也是抛了很多地产套现一样。抛了还有人接手，接手人不傻的，只是跟王健林玩层次不一样，虽然是人家玩剩下的照样有很大的红利，只是没有最初那样暴力而已。

支撑房价的基础是人口，没有人口，就没有房价，香港的房价高企很大程度上是源源不断的外来人口所致，各位可能还不清楚中国的人口问题已经严重到什么程度，我们看一个新闻：

http://news.163.com/17/1210/07/D59EDMSJ00018AOR.html

按照新闻所说的，13地区养老金支付能力不足1年 黑龙江亏空超200亿，黑龙江最大的问题是什么？人口外流，根据人口普查报告，黑龙江生育率1.03，吉林1.03，辽宁1.0，全国平均值1.18，这还不算，2014年，黑龙江以5.2%的增速倒数第一，辽宁，吉林这些东三省都好不到哪去。生育率+人口外流。

东三省只是中国的一个缩影，只不过东三省表现的更加极端，东三省就是我们的未来。

由于人口外流，根本支撑不起房价，因此即便是省会级别的城市，例如说哈尔滨，房价都惨不忍睹，在经历了2015年到2016年房价高企的时代，全国到处房价猛涨，知道哈尔滨的房价吗？这是最近开盘的哈尔滨的楼盘

我们可以看到，这些楼盘的开发商不是什么“无名之辈”，万达，恒大，绿地，这都是全国赫赫有名的开发商，他们都卖不起价钱，更不要谈什么小开发商了。

房价和人口增长是正向关系，北上广深的房价还是不便宜，哪怕作为二线城市的武汉的房价，也远比东三省的贵得多，就是因为武汉人口多，人口密集。

从哈尔滨的情况我们可以窥见一斑，未来的中国房价长时间内是走下坡的路，尤其是已经拥有了房产的各位来说，实际上就算是武汉这种千万人口级别的城市，房价目前已经到了拐点，武汉市政府被迫做出了大专生，本科生来武汉可以落户的规定，湖北的养老金已经不足以支付一年了，政府对于劳动人口有迫切的需求。

房价长期走低已经成为趋势，这种趋势几乎不可逆转。

房地产行业的“黄金时代”可能将要结束。

2016年开始，中国房地产行业开始出现一轮“抛售潮”。联想将旗下房地产事务卖给了融创、万达转让酒店等底层项目、soho兜售各地的办公室套现….这些“标杆性”的资本大佬纷纷选择了房地产“分手”。

2017年政策调控以来，房地产遭到空前的政策高压，很多人感慨，房地产的“黄金时代”即将过去，转而来临的是“白银时代”。

行业和政策压力是大佬抛售房地产资产的一个原因，资本逐利则是其另外一个原因。大佬们不一定是在抛弃了房地产，而可能是在“套现”。随着互联网和大数据技术的发展，新的投资风口不断涌现。巨头们需要大量现金去投资新的行业和领域，以在激烈的竞争中争得一席之地。去做其他的事，意味着需要体量庞大的现金，而能够快速套现并且保值的就只有房地产了！

眼下房地产的流动性较前几年有所下降，炒房的成本也大大提高了。房地产行业要想赚钱，比起之前来要困难得多。但是瘦死的骆驼比马大，中国“安居乐业”的思想根深蒂固，百姓对住房的需求依然庞大，房地产或进入一个平稳期。

资本天生是逐利的，当一个行业进入下降期或者平稳期，资本立场是必然的。如果其他行业的盈利预期可以超过房地产，那么资金就会逃离这个行业，继而转向新的行业。

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去年一年中国房地产市场上发生了巨大的变化，其中多个房地产大佬都在调整自身的布局，甚至被部分人解读为退出房地产行业，那么发生这些事情的原因是什么呢？（反正肯定不会是这些大佬觉得钱赚够了）

一、房地产进入白银时代，赚钱效应消退。去年一年的楼市调控把火热的楼市逐渐降温下去，购房者也在房住不炒的理念下慢慢恢复理智，而且所有人都知道中国已经不缺房子了，在这样的背景下未来房地产市场不可能像以前那样赚钱。

二、房地产大佬调整自身业务，转型发展。上面说过房地产的赚钱效应明显消退，在这样的背景下这些房地产大佬肯定会调整自身的业务，毕竟不能把鸡蛋全部放在一个篮子里，所以很多人就开始转型，最出名的万达转型轻资产管理。

三、配合国家稳定房价。经过十几年的房地产发展，现在中国的房价已经高到了一个老百姓承受不起的地步，在这样的情况下为了实现居有所住的目的就必须要降低房价，所以这些房地产大佬为了配合国家降低房价，所以都做出一副退出房地产市场的姿态，毕竟降房价已经是大势所趋。

不光是王健林，王石，潘石屹，在之前李嘉诚也开始抛售地产，开始套现，李嘉诚的商业嗅觉早已被过往所验证，当一个行业的冬天来临时，他总是能提早出手，安全脱身。

一个旧的时代渐行渐远，一个新的时代来了。

真正的大商人从来都不挣最后一分钱的。

从2014年老李开始有步骤地撤退，紧接着小潘也紧随其后，到了17年，老王开始出手了……还有很多地产大佬也纷纷搞起了小动作。好玩的是，一边是地产大佬们暗渡陈仓，一边是房地产市场高歌猛进。更为可笑的是，他们一边跑，一边为买房者打气，放心吧，房地产的白银时代开启了。于是，很多人也顾不上吃瓜看戏了，举着六个钱包就杀了进去。这就有点意思了，地产大佬既然看好房地产，为什么还要退出呢？开动我不算机灵的小脑瓜想了想，我似乎明白了……

一，他们嗅觉很灵敏。能到李、潘、王这个层次的老板，嗅觉就跟猎犬似的，不是一般的灵敏，他们肯定是嗅到了什么。至于他们嗅到的是机会还是风险，傻子也能看得出来，你要是选择掩耳盗铃，神仙也救不了你哈。

二，他们消息很灵通。一般人做生意是摸着石头过河，成功与否凭的是运气。可是到了李和潘的层次，要是跟着感觉走，早就不知道淹死多少回了。人家做生意靠的是消息。

三，他们眼光很超前。做大生意者，眼光都是很独到的，就说小潘，九十年代在海南鼓捣房地产，最后能全身而退，那眼光绝非常人能比。现在他们都跑了，你还坚定地认为房价还能再涨五百年，那我恭喜你，下一个地产大佬就是你了。

四，他们想法很现实。李在14年投资英国时，很多人说他老马失蹄，现在回头看，不言而喻。李和潘很聪明，他们绝不火中取栗，也不赚最后一个铜板。二十年来，房地产好比是一场盛宴，人家吃饱喝足了，说句“我去个厕所”，然后拔腿溜了，你们爱谁买单去吧！

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